ЖК РФ о перепланировке и переустройстве

Соблазн изменить внутреннюю конфигурацию своего жилья для большего его удобства иногда бывает настолько велик, что собственники производят перепланировку только опираясь на свой замысел.

При этом зачастую не учитывается влияние этих работ на срок службы всего здания или его коммуникационных систем.

Такие работы могут повлечь за собой штраф, если дело не обернется худшими последствиями, среди которых может быть и обрушение несущих конструкций.

Поэтому перепланировка требует обязательного оформления в соответствии с законодательством.

Главным актом, в котором рассматривается перепланировка, выступает Жилищный кодекс РФ.

Требования к нежилому помещению

Перепланировка нежилого помещения рассматривается, главным образом, Градостроительным кодексом РФ.

Но некоторые вопросы остаются в ведении ЖК РФ, особенно если нежилое помещение находится в жилом здании.

Регламент перепланировки нежилого помещения может отличаться в разных регионах страны.

Например, в Москве обязательно выполнение техническое проекта на любые виды изменений конфигурации нежилого помещения. В других регионах иногда может быть достаточно и эскиза, если перепланировка не будет касаться несущих стен. Также в Москве требуют разрешение от автора проекта дома, если изменения затрагивают несущие конструкции.

Важно, в каком здании находится подлежащее перепланировке помещение.

От этого зависит пакет документов, который должен будет собрать собственник для получения разрешения, и орган, в который надлежит подавать заявление.

  • Если нежилое помещение расположено в жилом здании, например, многоквартирном доме, то потребуется согласование перепланировки с его балансодержателем, проект должен быть одобрен Роспотребнадзором, а заявление подается в Жилинспекцию.
  • Для помещений внутри отдельно стоящих нежилых зданий заявление подают в отдел капитального строительства.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Что указано в Жилищном кодексе о перепланировке квартиры

Основной документ, по которому осуществляется перепланировка квартиры – ЖК РФ.

Изменения в нем были приняты в 2020 году, последняя редакция с комментариями действует с 01.01 2020 года. 

Глава 4 этого документа полностью посвящена вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством жилых помещений.

В ст. 25 раскрываются понятия перепланировки и переустройства, а также указаны основные виды работ, соответствующие каждому из них.

Понятие перепланировки подразумевает такое изменение конфигурации жилого помещения, которое может быть связано со следующими видами работ:

  • демонтаж, перенос или возведение перегородок внутри помещения;
  • выполнение новых или перенос имеющихся дверных проемов;
  • объединение смежных квартир или разукрупнение многокомнатной квартиры;
  • устройство дополнительных кухонь или санитарных комнат;
  • увеличение жилой площади за счет подсобных помещений;
  • изменение существующих тамбуров с уменьшением или увеличением их площади.

Переустройство жилых помещений подразумевает изменения в инженерных коммуникациях, замену или перенос оборудования (газового, санитарно-технического, электрического).

Определение переустройства включает следующие работы:

  • установка электрической плиты взамен существующей газовой;
  • перенос приборов и оборудования на новое местоположение;
  • устройство новых или переоборудование имеющихся санузлов;
  • прокладка новых труб подачи воды и канализации;
  • прокладка устройств для монтажа душевой кабины, джакузи;
  • монтаж стиральных и посудомоечных машин повышенной мощности;
  • изменение конструкции полов.

И перепланировка, и переустройство требуют изменений в технической документации квартиры, для чего следует обратиться в БТИ.

Общие правила

Для перепланировки и переустройства квартиры закон определяет общие правила и требования к проведению:

  • недопустимы такие виды работ, которые ослабляют или разрушают несущие конструкции здания, приводят к ухудшению функционирования инженерных систем, нарушают внешний вид здания и его пожарную безопасность;
  • все работы могут осуществляться только в том случае, если не ухудшают условия проживания других граждан в доме или квартире;
  • действия, которые не требуют изменений в технической документации жилого помещения, не рассматриваются в качестве перепланировки или переустройства;
  • основанием для выполнения ремонта служит специальное разрешение, выданное Жилинспекцией или другим компетентным органом после рассмотрения заявления, с которым собственник обращается к ним;
  • к заявлению собственник обязан приложить документы, перечень которых определен законодательно (статья 26 ЖК РФ);
  • не все документы собственник обязан предоставлять к заявлению, некоторые из них компетентный орган может сам запросить в соответствующих инстанциях;
  • если жилое помещение находится в долевой собственности, то ст. 26 ЖК РФ указывает на необходимость получения согласия на перепланировку от всех собственников данного жилья;
  • процедура согласования перепланировки длится не более 45 дней, по истечению которых муниципальный орган должен оповестить собственника жилья о своем решении, на это отводится 3 дня.

Что можно, а что нельзя

Виды допустимых и запрещенных работ по перепланировке регулируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Они были утверждены Постановлением Госстроя РФ 27.09.2003 года (№ 170).

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения можно посмотреть по ссылке.

Здесь определены, в первую очередь, виды запрещенных к производству работ:

  • снос несущих стен;
  • уменьшение площади комнат больше, чем на 25% для увеличения площади кухни или санузла;
  • в многоэтажном доме – расположение «мокрых» помещений квартиры (частично или полностью) над жилыми помещениями соседей снизу, или расположение жилых комнат частично или полностью под кухней или санузлом соседей сверху;
  • перенос радиаторов отопления;
  • уменьшение диаметра воздуховодных каналов;
  • объединение жилой комнаты и кухни без перегородки, если кухня оборудована газовой плитой;
  • расширение лоджии за счет жилой площади;
  • устройство «теплых» полов на лоджиях и балконах;
  • устройство «теплых» полов за счет центральной системы отопления или подачи горячей воды.

С полным перечнем недопустимых работ можно ознакомиться в указанном выше документе.

В общих словах, запрещено все, что ухудшает условия эксплуатации здания и его инженерных систем, создает дополнительную нагрузку на коммуникации, может ухудшить качество инженерного обслуживания других квартир дома.

При этом разрешено:

  • объединять кухню с газовым оборудованием и комнату посредством устройства дверного проема;
  • объединять лоджию с комнатой, демонтировав подоконный блок и установив витражные двери;
  • устраивать проемы в несущих стенах при обязательной разработке проекта на этот вид работ.

Перед началом перепланировки или переустройства можно получить консультацию у юриста по жилищному праву, у специалиста-проектировщика или в Жилинспекции по поводу допустимости конкретных видов работ.

Причины отказа в согласовании

Жилинспекция может принять решение об отказе в согласовании перепланировки.

Произойти это может только по следующим причинам:

  • недостаток каких-либо важных документов среди поданных собственником. При этом собственника уведомляют о необходимости предоставить нужный документ и только в случае невыполнения им этого действия выносится решение об отказе;
  • подача заявления о перепланировке не в тот орган государственной власти, в компетенции которого находится принятие решения по этому вопросу;
  • несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.

В письменном уведомлении об отказе обязательно должно быть указано основание для вынесения этого решения.

Изменения без сноса несущих стен

Изменения в планировке без сноса капитальных стен (что вовсе не допустимо), или не затрагивающие несущие конструкции и инженерные системы могут быть согласованы без разработки проекта.

Для их выполнения достаточно предоставить эскиз, который собственник может выполнить самостоятельно. Этот вид согласования проходит по упрощенной схеме.

В 2020 году было принято решение о том, что некоторые виды работ, ранее требовавшие разрешения, могут проводиться без какого-либо согласования.

О них не нужно ставить в известность соответствующие органы. Эти изменения вступили в силу в 2020 году и действуют в текущем, 2020 году.

Так, больше не нужно согласовывать:

  • установку кондиционера;
  • монтаж посудомоечных машин;
  • установку душевых кабин и джакузи.

Завершение переустройства

Переустройство и перепланировка завершаются подписанием акта сдачи-приемки выполненных работ.

Для этого приглашается сотрудник Жилинспекции, который проверяет соответствие перепланировки представленному проекту или эскизу.

Акт о завершении работ является важным документом для оформления нового техпаспорта в БТИ.

Последствия незаконного

  • Ответственность за самовольное переустройство или перепланировку отмечена в ст. 29 ЖК. Она заключается в обязанности собственника помещения уплатить штраф.
  • Но если незаконная перепланировка привела к обрушению здания и ухудшению его технических характеристик, то может наступить даже гражданско-правовая и уголовная ответственности. Они регулируются соответствующими кодексами РФ.

Поддержка закона

Разные вопросы изменения конфигурации помещения регулируются разными нормативными актами.

Жилищный кодекс содержит лишь основные положения перепланировки и переустройства.

Другие позиции этих работ рассматриваются следующими нормативно-правовыми документами:

  • Постановление Правительства Москвы № 508-пп;
  • Гражданский кодекс РФ, ст. 290, ст. 304, 305;
  • СНиП №№ 31-01-2003, 31-06-2009, 3.03.01-87, 2.08.01-89;
  • СанПиН № 2..1.2..2645-10;
  • Постановление Госстроя РФ 27.09.2003 года № 170.

Перепланировка и переустройство могут регламентироваться и региональными актами.

Как сделать перепланировку квартиры законно? Узнайте тут.

Возможна ли перепланировка в панельном доме? Читайте далее.

Переустройство и перепланировка – не только сложные виды работ, они должны соответствовать специально разработанным нормам и требованиям, а также проводиться в соответствии с законодательными актами, главным из которых является Жилищный кодекс РФ.

СКАЧАТЬ ЖК РФ 2020

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред
. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред
. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
6
. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3
. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.
(в ред
. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2
. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3
. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4
. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Согласование перепланировок

Получение разрешение на реконструкцию

Кадастровые и проектные работы

Задайте вопрос напрямую в: WatsApp

[email protected]

Москва: +7 (499) 322-05-14 Санкт-Петербург: +7 (812) 425-35-90

Главная » Перепланировка »

Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2020) — как узаконить и согласовать

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: