Сравнение переустройства и перепланировки

Желание переделать квартиру по своему вкусу возникает у многих владельцев. И не всегда удается исправить недостатки типового помещения с помощью интерьерного дизайна. Зачастую требуется техническое переоборудование помещения – переустройство или перепланировка.

Эти понятия не являются синонимами, каждое включает в себя определенные параметры изменения жилплощади. Но и то, и другое требуют предварительного согласования с контролирующими органами. Важно знать все тонкости и нюансы, чтобы избежать проблем вплоть до потери недвижимости.

Особенности перепланировки

Задумав перепланировку, следует знать, что означает это понятие: в законе РФ термин трактуется как видоизменение конфигурации помещения. Проводится оно по предварительно согласованному эскизу либо проекту и требует обязательного внесения измененных данных в техпаспорт жилой или нежилой недвижимости.

Перепланировать «квадраты» по эскизу можно, если вы предполагаете:

  • полностью или частично разобрать стенки (кроме тех, что граничат с соседями);
  • создать в перегородочных конструкциях новые проемы либо зашить типовые;
  • произвести монтаж новых капитальных перегородок, если они не перегружают несущую плиту;
  • осуществить перенос инженерных сетей, например, санитарно-технических (если это приводит к конфигурационным изменениям жилья).

Что такое перепланировка жилого помещения по проекту и какие действия подпадают под это определение? Сюда относят более серьезные перемены.

Это могут быть:

  • обустройство проемов в несущих стенках, включая межквартирные (при соединении жилых помещений на этаже);
  • возведение лестничных конструкций и проемов в перекрытиях;
  • монтаж перегородочных элементов, которые увеличивают нагрузки на плиты перекрытия;
  • изменение конфигурации полов.

Преимущества трансформации по эскизу в том, что отметить изменения можно на техплане, обратившись в БТИ. Красным выделяют удаляемые конструкции, зеленым – те, что планируется возвести. Проектные работы потребуют обращения к профессионалам в специализированные организации, оказывающие такие услуги.

Перепланировать помещение может только собственник.

Тот, кто арендует жилую или нежилую недвижимость, должен получить официально заверенное согласие владельца и письменное разрешение всех зарегистрированных в квартире или доме.

Разница между любым из видов перепланировки и переустройством в том, что последний тип переоснащения не предполагает изменений в границах жилых помещений: увеличения или уменьшения их размеров, демонтажа архитектурно-строительных элементов или появления новых конструкций.

Особенности переустройства

Переустройство, как и перепланировку, нужно согласовывать с контролирующими органами: в чем же разница между ними? Последний тип изменений затрагивает именно планировку помещения, его площадь и требует согласования в БТИ и жилищной инспекции.

Переустройство же направлено на улучшение жилищных условий путем замены инженерно-технического оборудования, отраженного в техническом паспорте.

Законом не предусмотрено, что такое изменение стандартов квартиры нуждается в составлении проекта. Но здесь нужно получить разрешение всех инстанций, курирующих меняемые инженерные сети. Для проверки их специалистам требуется предоставить доступ в переустраиваемое помещение.

К переустройству относят:

  • обновление инженерно-технических и санитарных приборов;
  • переоборудование техники для отопления (кроме выноса батарей на остекленный балкон или лоджию);
  • замену газовых плит (в том числе и на электроприборы);
  • демонтаж водопроводных и канализационных сетей из кухонь, санузлов и ванных комнат и прокладку новых магистралей (стояки должны остаться на прежнем месте).

В последнем случае требуется эскизное внесение изменений в техплан.

Переустроить технические сети могут не только полноправные собственники, но и те, кто взял квартиру в ипотеку. Нужно лишь сообщить о коррективах в финансовое учреждение.

Считается, что согласование переустройство проще по времени и финансово. Но это не всегда так. Если предполагается глобальная трансформация систем и оборудования, придется побегать по инстанциям.

Различия между перепланировкой и переустройством

Если суммировать, чем отличается переустройство от перепланировки жилого помещения, можно выделить основные пункты:

  • В первом случае изменения направлены на инженерно-технические сети, во втором – на площадь и конфигурацию помещения.
  • В случае перепланировки квартиры обязательно требуется создание эскиза или проекта, переустройство отличается их отсутствием.
  • В отличие от переустройства, перепланировка всегда требует внесения новых данных в техпаспорт жилья.
  • В большинстве случаев отличаются временные и финансовые затраты – перепланировка обычно менее экономична, чем переустройство.

Есть различие и в согласовании видоизменений: отличие переустройства в том, что разрешение на него дают службы, курирующие инженерные сети. Перепланировку одобряют муниципальные органы.

Документы, необходимые для проведения перепланировки и переустройства

Без согласований владельцы жилья имеют право на проведение косметического ремонта, установку встроенной бытовой техники, замену сантехнических приборов на аналоги.
Для иных трансформаций потребуются разрешения. Чтобы их получить, нужно иметь на руках комплект документов, указанных в 26 статье Жилищного Кодекса:

  • заявление по гособразцу на ведение перепланировки либо переустройства;
  • данные из Росреестра, подтверждающие право собственности;
  • технический паспорт жилого помещения (при необходимости с эскизными пометками, сделанными в БТИ);
  • письменное согласие всех людей, зарегистрированных в квартире.

При сложной перепланировке нужен проект, созданный в лицензированном бюро, и договор с этой организацией. Если жилфонд относится к культурному или историческому наследию, потребуется разрешение органов градостроительства и архитектуры.

Документы предоставляют в соответствующие отделы администраций населенных пунктов или районных жилищных инспекций.

В Москве с согласованием помогут в службе единого окна при Мосжилинспекции. Если перепланировка или переустройство предстоит в нежилом помещении, согласно законодательству нужен документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП. Разрешение собственник получает в течение 45 рабочих дней.

В этом году кардинальных изменений в законах, связанных с перепланировками, не произошло. Если трансформация помещения произошла без составления проекта (эскиза) и его согласования, либо не были получены разрешения на переустройство, действия владельцев законодательно наказуемы.

Например, собственника могут заставить вернуть помещению былой облик, а в сложных случаях даже изъять недвижимость. Но уж точно с незаконным переоснащением квартиру вы не продадите, невозможно получение и кадастрового паспорта в БТИ. Иногда можно узаконить перепланировку через суд, если нет нарушения строительных нормативов.

Типовые квартиры далеко не всегда соответствуют ожиданиям собственников, поэтому техническое переоснащение объектов недвижимости требуется довольно часто. Оно реализуется в двух основных формах – перепланировке и переустройстве. В чём главные различия понятий и как они влияют на проведение данных мероприятий?

Определение

Перепланировка – это процесс изменения конфигурация помещения: перенос стен, расширение дверных и оконных проёмов, возведение перегородок. Выполнение данных мероприятий требует согласования и внесения изменений в технический паспорт сооружения.

Переустройство – это процесс монтажа, переноса или изменения инженерных сетей, в числе которых – газо- и электроснабжение, вентиляция, сантехника. Согласование осуществляется у профильной службы, изменения также подлежат внесению в проект.

к содержанию ↑

Сравнение

Таким образом, объединение ванной комнаты и туалета будет перепланировкой, а вот добавление новых точек вывода сантехники или вентиляции – переустройством. Все изменения фиксируются в техническом паспорте объекта и нуждаются в согласовании. Это связано с тем, что риск ошибки очень велик, и она может повлечь негативные последствия при наличии любых нарушений. Перепланировка согласовывается с органами местного управления, а переустройство – с другими службами, отвечающими за состояние конкретных технических коммуникаций.

Стоит добавить, что у перепланировки есть объективные пределы. Нельзя снести несущую стену, сделать проём в панельной стене. В этом смысле переустройство может выполняться куда шире. При этом после него границы отдельно взятых помещений не изменяются. После перепланировки пределы комнаты могут уменьшаться, увеличиваться, а отдельные архитектурные конструкции и вовсе исчезать.

к содержанию ↑

Выводы TheDifference.ru

  1. Сущность. Переустройство предполагает перенос, изменение или возведение инженерных сетей, а перепланировка – перенос, изменение или возведение архитектурных конструкций.
  2. Процедура согласования. Перепланировку санкционируют органы местного самоуправления, а переустройство – профильные службы.
  3. Пределы вмешательств. В ходе перепланировки нельзя сносить несущие конструкции, делать проёмы в панельных домах и т.д., а в процессе переустройства можно выполнять практически любые задачи, предварительно согласовав необходимый проект.
  4. Изменение помещений. При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.

Начнем с того, что хозяева могут свободно делать текущий ремонт, устанавливать встроенную мебель, убирать антресоли, менять инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству. На это специального разрешения не требуется. Прочие изменения необходимо предварительно согласовывать, а после вносить в техпаспорт квартиры. А что нужно знать, если вы планируете сделать переустройство или перепланировку квартиры?

В первую очередь необходимо отметить, что право на проведение таких работ имеют только собственники. Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, то вам следует обратиться с разрешением к наймодателю. К тому же потребуется письменное согласие всех членов семьи. Причем при рассмотрении заявлений на переустройство и перепланировку квартиры от собственников и нанимателей применяют разный подход. Например, собственнику разрешают уменьшать площадь жилых помещений за счет нежилых, а нанимателю нет. Город же не заинтересован в том, чтобы терять в своих квартирах жилые метры.

Теперь давайте конкретно определимся, что такое перепланировка и что такое переустройство квартиры.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в его технических паспорт. Такие изменения делают по эскизу и по проекту. К первому относятся:

полная или частичная разборка несущих перегородок, за исключением межквартирных;
устройство в них проемов или заделка дверных проемов;
устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
замена или установка дополнительного инженерного оборудования.

Эти работы делают по эскизам.

По проекту можно вносить более серьезные изменения:

устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении двух смежных квартир по горизонтали);
устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях;
устройство перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен; изменение конструкции полов.

Эскиз отличается от проекта тем, что его можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красным цветом отмечают перегородки, которые планируют снести, зеленым — те, которые будут построены. Если же работы по перепланировке квартиры требуют согласования проекта, то для его составления придется обратиться к специалистам в лицензированное бюро.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования.
Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
Переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы).
Установка бытовых электроплит вместо газовых.
Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.

Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором — изменяете планировку, т. е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
Ликвидировать каналы естественной вентиляции.
Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам.

В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях.

Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ. Обычно этим занимаются специальные комиссии при муниципалитетах или районные отделения жилинспекций. А жителям столицы следует обращаться в службу единого окна при Мосжилинспекции.

В общем, что перепланировка, что переустройство квартиры — дело нешуточное. Забот уж точно не оберешься.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: