Современная судебная практика в связи с перепланировкой

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир. Тема весьма острая. Число желающих улучшить свое жилье — что-то пристроить, что-то уменьшить, а потом все это зарегистрировать — не сокращается. Как результат — обилие соответствующих судебных дел.

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что «выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан». Однако чиновники все равно сказали «нет». Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины «заехали», куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. «С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел», сказано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 14 августа 2020 г. 18-КГ18-101. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 2020 году глава семьи получил ордер на служебной жилье — однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади — 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 «квадрата» — жилая площадь.

«Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м», сказано в материалах дела.

С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 «квадратов»

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 апреля 2020 г. № 18-КГ18-32 и определение Судебной коллегии по гражданским делам от 20 марта 2020 г. № 18-КГ18-11).

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой — санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, — напомнил Верховный суд (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 10 июля 2020 г. № 18-КГ18-99 и определение Судебной коллегии по гражданским делам от 24 апреля 2020 г. № 4-КГ18-13). — Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на «разжалование» квартиры — перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2020 г. № 18-КГ18-86). Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

«Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.», — поясняют эксперты.

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», — напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

по материалам Российской газеты — Федерального выпуска №7664 (201)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2020 года Хорошевский районный суд г.Москвы В составе председательствующего судьи Жедачевской И.Н.

При секретаре Портновой Д.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело № 2-171/16

по иску Панферова И.Ю. к Червякову А.Г. о признании перепланировки незаконной и обязании привести квартиру в соответствии с поэтажным планом и экспликацией,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикe о признании перепланировки незаконной и обязании привести квартиру в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, мотивируя тем, что стороны являются собственниками жилого помещения по адресу: по № доле. Решением мирового судьи судебного участка № района Хорошево-Мневники от 04.12.2014г. между сторонами определен порядок пользования жилым помещением. Ответчик самовольно произвел перепланировку: большая комната была разделена перегородкой посередине; входная дверь в комнату вместе со стенкой была сдвинута на 30 см в общий коридор;. увеличена площадь ванной комнаты за счет того, что санузел сдвинут в общий коридор на 40 см. Отмечает, что увеличивая свою комнату ответчик нарушил определенный решением суда порядок пользования жилым помещением. Жилищной инспекцией составлен акт о перепланировке и возбуждено в отношении ответчика административное производство по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Истец просит суд признать перепланировку, произведенную ответчиком в жилом помещении расположенным по адресу: незаконной и обязать ответчика привести квартиру в соответствии с поэтажным планом БТИ и экспликацией, а именно: устранить установленную перегородку посередине жилой комнаты площадью № кв.м; сдвинуть стенку с входной дверью в комнату площадью № кв.м. на 30 см внутрь этой комнаты; сдвинуть стенку уборной (на плане БТИ обозначен цифрой 5), примыкающую к коридору (6), и соответственно стенку между уборной и ванной (4) назад на 40 см. в сторону от входной двери.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласен, пояснил, что данная перепланировка не ущемляет права истца, а наоборот веден к улучшению качества жизни.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 14 ч. 1 п. 9 ЖК РФ к компетенции органов местного само-управления в области жилищных отношений относятся: осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающем в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а так же в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными Правительством РФ.

В соответствии со ч. 3 и 4 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование; на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустановленном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии со ст. 30 ч. 4 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а так же правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом; участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как видно из материалов дела ответчики проживают в , в г.

Москве, где являются собственниками по № доле каждый (лд.7,8,9-10).

Решением мирового судьи судебного участка № района Хорошево-Мневники от 04.12.2014г. между сторонами определен порядок пользования жилым помещением. 04.09.2015г. ответчиком в адрес истца была направлена прете намерении произвести текущий ремонт (л.д.17). 26.09.2015г. истец направил ответчику письмо о приведении квартиры в первоначальное состояние (л.д.15), а 03.10.2015г. истец направил в адрес ответчика ответное письмо с просьбой предоставить все необходимые документы (л.д.18). 16.10.2015г.

Мосжилинспекцией был составлен акт проверки в отношении граждан, согласно которому был выявлен факт несоответствия предъявленной планировки поэтажному адресу БТИ: устройство несущей перегородки с дверным проемом в комнате 1; демонтаж и устройство ненесущей перегородки в дверным проемом между комнатой 1 и коридором6; демонтаж ненесущей перегородки с дверным проемом между кухней 3 и коридором 6; расширение уборной 5 за счет части площади коридора 6; расширение ванной 4 за счет части площади уборной 5 (л.д.21). 16.10.2015г. в адрес Панферова И.Ю. было выписано предписание о приведение помещения в соответствии с технической документацией на него с поэтажным планом БТИ: восстановить уборную 5. Срок исполнения 16.02.2016г.(л.д.22).

Довод стороны ответчика, что истец в квартире не проживает и данная перепланировка только улучшает условия всей квартиру, суд принять не может.

Таким образом, суд приходит к выводу, и не оспорено сторонами, что истец своего согласия на перепланировку не давал, также она в соответствии с действующим законодательством не узаконена, в связи с чем, требования истца в части признания перепланировки незаконной и обязать ответчика привести жилое помещение в соответствии с поэтажным планом подлежат удовлетворению.

Однако суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об устранении перегородки посередине жилой комнаты площадью № кв.м, поскольку данное обстоятельство не подтверждено поэтажным планом и экспликацией от 17.11.2015 года, а также не затрагивает интересы истца, поскольку на основании решения суда, данная комната отнесена в пользование ответчика.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование заявленных доводов и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования основаны на законе и подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Признать перепланировку, произведенную Червяковым А.Г. в жилом помещении по адресу: незаконной.

Обязать Червякова А.Г. привести жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, в соответствии с поэтажным планом по состоянию на 16 марта 2020 года, в остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хорошевский районный суд г. Москвы Судья И.Н. Жедачевская | | | | |.

Суды удовлетворяют исковые требования собственников жилых помещений о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состояниии, если последними представлены следующие доказательства:

  • основные несущие конструкции: стены, перекрытия, прочие конструкции, внутриквартирные инженерные сети и сантехническое оборудование находятся в работоспособном состоянии;
  • выполненная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности;
  • выполненная перепланировка не нарушает санитарно-гигиенических требований;
  • выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в доме и иных граждан;
  • квартира пригодна для дальнейшей эксплуатациисанитарно-гигиенических требований;
  • строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Даже в случае, если работы по перепланировке и переустройству уже проведены, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании переоборудования квартиры. Напомним, что орган местного самоуправления не лишен полномочий согласовать уже произведенную перепланировку и переустройство.

В случае получения письменного ответа об отказе в согласовании, следует обращаться в суд.

Несколько примеров из судебной практики:

1) Извлечение из решения Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 07 сентября 2020 года по делу № 2-886/2012 об удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном и переустроенном состоянии.

Были произведены следующие виды работ:

  • замена деревянных оконных блоков и балконного блока на металлопластиковые с тройным остеклением
  • частичный демонтаж перегородки с дверным блоком между туалетом и коридором;
  • демонтаж перегородки между туалетом и ванной с целью совмещения санузла;
  • закладка одного проема в санузле кирпичом;
  • разворот полотенцесушителя вдоль стены;
  • устройство перегородки с дверным блоком в санузле под углом;
  • демонтаж старых сантехнических приборов и установка новых сантехнических приборов;
  • обшивка стен квартиры гипсокартонном ГВЛ;
  • устройство подвесного потолка;
  • замена полового покрытия с устройством гидроизоляции и выравнивания поверхности пола.

2) Извлечение из решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2020 года по делу № 2-1938/2012 , в соответствии с которым, исковые требования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном состоянии удовлетворены.

Были произведены следующие виды работ по перепланировке:

  • демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой;
  • заложен дверной проем в ванную;
  • в помещении санузла возведен экран из кирпича и выполнена новая конструкция пола;
  • произведено остекление балкона.

3) Извлечение из решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2020 года по делу № 2-2282/12 г. — исковые требования нанимателем квартиры на условиях договора социального найма о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены.

Были произведены следующие виды работ по перепланировке и переустройству жилого помещения:

  • разборка ненесущей перегородки между прихожей и жилой комнатой;
  • устройство новой перегородки из гипсокартона по металлическому каркасу;
  • устроен встроенный шкаф с раздвижными дверьми;
  • в ванной комнате демонтирован полотенцесушитель;
  • установлено остекление балкона;
  • выполнено утепление ограждающих конструкций балкона;
  • демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой;
  • на площади балкона устроено вспомогательное помещение.

Вернуться к оглавлению обзора: Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

  • Исковые заявления о перепланировке квартиры. Образцы, примеры
  • Административные иски об оспаривании отказа в согласовании перепланировки

Рекомендуемые по теме публикации:

  • Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика
  • Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
  • Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика

Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры делится на несколько видов. Первый – разрешают оставить квартиру в нынешнем состоянии, но придется заплатить штраф за самовольные действия. Второй – вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если рассматривать нежилые помещения в качестве собственности для перепланировки, то здесь действуют похожие правила, так как здание в любом случае эксплуатируется людьми. Решения суда также могут быть двух вышеописанных типов.

Решения принимаются в зависимости от инстанций, проверяющих соответствие нынешнего плана и реальной планировки, пожарной и эпидемиологической инспекций.

Нормативная база

Опираясь на статью 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации, можно сделать следующие заявления по вопросам судебной практики в связи с самовольной перепланировкой:

  • Самовольными действия по перепланировки считаются только при условии, что ремонтные работы проведены вопреки основаниям из части 6 настоящей статьи. Вторая причина, показываются неправомерность действий – нарушение проекта переустройства собственности по пункту 3 части 2 настоящей статьи.
  • Ответственность за проведенные работы будет полностью ложиться на собственника недвижимости. Строители никакой прямой связи с незаконной перепланировкой не имеют.
  • Если суд установил, что необходимо привести жилое помещение в прежнее состояние, то собственник или наниматель должны за свой счет устранить результат противоправных действий. Порядок и сроки устанавливаются законодательным органом.
  • Есть случаи, при которых суд разрешает оставить квартиру в нынешнем состоянии, но только при условии, что перепланировка не нарушает интересы граждан, проведенные ремонтные работы не создают угрозу жизни для жителей дома.
  • Если собственник или наниматель не имеет возможности привести квартиру в прежнее состояние, либо не смог уложиться в установленные судом сроки, то принимается решение о дальнейших действиях. Это может быть выставление собственности на публичные торги, где собственник после продажи получит разницу за вычетом суммы, необходимой для изменения перепланировки на стандартную.
  • Орган, ответственный за согласование действий нового собственника жилья, основывает новый договор, следуя которому покупатель должен будет в новые сроки устранить все незаконные перепланировки в квартире. Если же ремонтные работы не были проведены снова, то процесс с торгами повторяется. С новым владельцем также заключается договор с определенными датами для устранения несогласованных перепланировок.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры:

Чем грозят незаконные изменения

Судебная практика в связи с перепланировкой показывает, что необходимо заплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. После чего в квартиру отправляется инспектор, который должен решить, есть ли необходимость возвращения квартиры в первоначальное состояние.

Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры

Несмотря на то, что процедура согласования перестройки максимально упрощается, она остается сложной. Из-за чего некоторые граждане принимают решение о перепланировки в разрез законам Российской Федерации. Такие собственники являются нарушителями, а изменения в квартире считаются самовольными.

Многие считают, что никто не узнает о незаконной перепланировке, хотя коммунальные службы рано или поздно раскроют завесу тайны. Изменения могут быть замечены соседями, при плановых проверках, возникновении аварийной ситуации и так далее.

Потому во избежание различных проблем, лучше всего как можно скорее исправить, если перепланировка несогласованна, а лучше всего – сначала получать разрешение, только после чего приступать к ремонтным работам. В некоторых случаях самовольному собственнику придется не только заплатить штраф, но и привести недвижимость в первичное состояние.

Есть некоторые работы, которые не получится узаконить даже с помощью судебного разбирательства. Дело в том, что перепланировка может быть одобрена даже после проведенных работ, главное – соответствие нового вида квартиры строительным и санитарным нормам.

Если же изменения никак не создают опасность для жителей квартиры или дома в целом, то есть высокие шансы получить одобрение. В качестве примеров можно разобрать две следующие ситуации.

Перепланировка была намечена с целью объединить две комнаты в одну большую. Убранная перегородка не изменяет целостности всего здания, а значит узаконить изменение можно даже после перепланировки.

Если перепланировка планируется в формате превратить обычную квартиру в студию совсем без перегородок, то высокий шанс того, что будут задеты несущие конструкции, а значит она будет незаконная и небезопасная. Если это произошло, то изменение придется убрать и вернуть квартиру в прежнее состояние. Но при условии, что несущие стены не были демонтированы, службы могут принять работу и разрешить ее регистрацию.

Также работает система и при желании создания или демонтажа гардеробной комнаты. Скорее всего, работу примут, но необходимо проверить изменения на соответствие санитарным нормам. Если было принято решение часть комнаты превратить в гардероб, то оставшееся пространство должно соответствовать минимальным требованиям жилой территории.

Если сначала производить согласование работ, а потом подходить к самой перепланировки, то это поможет заранее создать условия, при которых все действия и результаты будут полностью соответствовать правилам и требованиям. Суд не даст разрешение на согласование, если в работе были задействованы несущие стены, из-за чего увеличивается нагрузка на инженерные системы дома.

Причина проста – создание опасности для других жителей дома. В таком случае суд требует вернуть квартиру в прежнее состояние. Особенно осторожно нужно подходить к перепланировкам в старых домах, так как конструкция может ослабнуть из-за срока давности.

Если было принято решение о необходимости изменения планировки с затрагиванием несущих стен, то такие работы зачастую согласовать невозможно. Чтобы выполнить подобную работу в соответствии со всеми нормами безопасности, необходимо не только создавать подробный план проекта перепланировки, но и проводить технические исследования. При этом нельзя заказа проект у простого человека, любая организация или частное лицо должно иметь разрешение на создание проектов, так как ответственность за решения будет возлагаться на них.

Если прибегать к услугам непрофессионалов без специального образования, то это может отразиться на всех жителях дома, приведя его в аварийное состояние. При неправильном проекте над работами с несущими стенами первый показатель ошибки – появляющиеся трещины через некоторое время. В итоге это может привести к обрушению стены и трагическим последствиям.

Суд ни при каких условиях не примет решение об узаконивании квартиры, в которой перепланировка затрагивала запрещенные виды работы.

В список входят не только манипуляции с несущими стенами, но и:

  • затруднение доступа к стоякам, отключающим устройствам;
  • проведение работ с демонтажем вентиляционного короба;
  • объединение комнаты с лоджией или балконом;
  • полное объединение помещений.

Все из этих пунктов можно избежать, главное – сначала создать проект работ на основе технического паспорта квартиры, только после чего приступать к строительству.

Как узаконить переустройство

Существует только один способ узаконивания перепланировки – через суд. Основанием для этого служит статья 29.

Удовлетворение заявления может произойти только в том случае, если не были нарушены правила по отношению к соседям, а также нет негативных последствий по причине перепланировки.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Чтобы обратиться в суд с прошением, истец должен иметь при себе два документа: паспорт, подтверждающий личность собственника, и план квартиры до перепланировки. Вся техническая сторона документации должна подготавливаться сотрудниками Бюро.

Технический паспорт собственности можно получить у кадастрового инженера, при помощи подачи соответствующей заявки с приложенным заключением по нынешнему состоянию квартиры. Важным элементом при обращении в суд является проводимая экспертиза для подтверждения на соответствие пожарной безопасности.

Образец согласия различных банков на перепланировку

Куда обращаться

Для получения разрешения необходимо обратиться в жилинспекцию с уже готовым проектом, где будут содержаться все изменения в планировке.

Если был замечен факт незаконной перепланировки у соседей, то можно обратиться в следующие инстанции для начала разбирательств по вопросу:

  • управляющая компания;
  • жилищная инспекция;
  • прокуратура;
  • суд.

Каждая из инстанций готова принять заявку, главное условие – наличие доказательств, после чего на место нарушения закона будет направлен специалист из отдела архитектуры.

Если переустройство уже совершено, то нужно отправиться в муниципальный орган, занимающийся вопросами градостроительства. Если здесь был получен отрицательный ответ, то можно составить исковое заявление в суде и отстоять свои права как собственника.

Чтобы провести процесс узаконивания нужно обращаться в следующие инстанции:

  • БТИ (для получения техпаспорта по новой планировке);
  • в кадастровую палату (для получения кадастрового паспорта);
  • в регистрационную палату (для получения свидетельства на квартиру в соответствии с перепланировкой).

Важные аспекты

Особенным вопросом является перепланировка квартиры, взятой в ипотеку. Дело в том, что согласно документам, квартира является полностью в распоряжении заемщика, но на него наложены определенные запреты в связи с банковским договором. Он не может предпринимать никаких действий с собственностью.

Причина со стороны банка проста – уменьшение рисков. Если заемщик и собирается предпринимать какие-то действия, то нужно сразу сообщать о них банку.

Если же собственник решил пойти вопреки договору, то придется заплатить штраф, а также при необходимости восстановить квартиру до прежнего состояния. Все зависит от требований в соответствии с законодательством.

Квартира, в которой присутствует самовольная перепланировка, не могут продаваться или обмениваться из-за несоответствия техпаспорта и действительности.

Проведение самовольных перепланировок до сих пор не редкость, несмотря на упрощение процедуры согласования и ужесточение мер, принимаемых к самовольным перепланировщикам. Вопреки утвердившемуся мнению, что в собственной квартире можно выполнять любую перепланировку и об этом никто не узнает, о самовольно выполненных работах все-равно становится известно коммунальным службам. Обнаружиться незаконные изменения в планировке квартиры могут как в результате обычной  плановой проверки, так и при возникновении аварийной ситуации. В последнем случае самовольная перепланировка судебная практика показывает, что согласование работ «задним числом» будет невозможно и помещениям квартиры придется возвращать прежний вид в соответствии с поэтажным планом. Итак, если в вашей квартире обнаружена незаконная перепланировка, то в каких случаях можно будет узаконить выполненные работы, а когда работы не получится узаконить даже через суд.

Как правило, при попытке согласовать уже сделанную перепланировку судебная практика показывает, что работы можно узаконить только в том случае, если они не нарушают строительных норм, санитарных требований и не создают угрозу проживания ни в вашей квартире, ни в квартирах ваших соседей. Согласование выполненной перепланировки можно рассмотреть на конкретном примере. Если вы объединили две жилые комнаты в одно, более просторное помещение, при этом демонтировали перегородку, отделяющую помещения друг от друга, то такую перепланировку скорее всего получится согласовать и после выполнения. В судебной практике по перепланировке квартир встречались и более сложные случаи, например, если в результате перепланировки сносятся все внутренние перегородки квартиры, то есть квартира превращается в так называемую квартиру-студию. В этом случае, демонтаж перегородок не создает угрозы безопасности вам или вашим соседям, и если работы были проведены без нарушений, то Жилищная инспекция дает разрешение узаконить уже выполненные изменения.

Тоже самое касается и организации гардеробной комнаты  — если вы монтировали новую перегородку и при этом не создается дополнительной нагрузки на перекрытия, то узаконить работы можно после их выполнения. Но при этом требуется соблюдение обязательных санитарных норм. Например, если вы решили отгородить под гардеробную часть жилой комнаты, то в этом случае оставшаяся часть жилой комнаты должна соответствовать минимальным установленным требованиям. В противном случае, даже такие незначительные на первый взгляд работы согласовать «задним числом» не получится, поскольку при согласовании самовольной перепланировки судебная практика показывает, что работы должны соответствовать всем необходимым требованиям и нормам. Не удастся получить разрешение в том случае, если в результате перепланировки увеличивается нагрузка на инженерные системы дома, перекрытия, несущие стены. Все эти работы нарушают условия проживания в квартирах остальных жильцов. При попытке согласования такой перепланировки судебная практика показывает, что разрешение на узаконение выполненных изменений получить не удается и квартире придется вернуть прежнее состояние. Вероятность возможного увеличения нагрузки особенно придется учитывать при проведении перепланировки в домах старого типа, где из-за изношенности конструкций и ненадежности инженерных систем вообще любую перепланировку следует проводить с осторожностью.

Судебная практика по перепланировкам квартир показывает, что невозможно согласовать изменения, если в процессе перепланировки затрагиваются несущие стены дома. Такие работы можно выполнять только с разработкой соответствующего проекта перепланировки, а в отдельных случаях может потребоваться даже проведение технического обследования. Законодательством установлены даже специальные требования, предъявляемые к проектной организации, которая буде разрабатывать проект перепланировки и , соответственно, нести ответственность за проектные решения. Работы по перепланировке, выполненные неспециалистами, могут навредить не только вам, но и привести дом в аварийное состояние. Если в результате работ будут затронуты несущие стены дома, то впоследствии это может привести к появлению трещин, а если были выполнены значительные изменения, например, вы объединили помещения и при этом демонтировали несущую стену, то рано или поздно это может привести к обрушению всей стены. Узаконить такие изменения ни обычным путем, ни через суд вам не удастся, а сама перепланировка может привести к трагическим последствиям.

Судебная практика по перепланировке квартир также показывает, что не получится узаконить работы, если перепланировка относится к так называемым запрещенным видам работ. Действующим законодательством запрещены не только большинство работ, которые затрагивают несущие стены дома. Если в результате перепланировки затрудняется доступ к отключающим устройствам, стоякам, согласовать перепланировку после ее выполнения у вас не получится. Запрещены к проведению работы, затрагивающие систему вентиляции, поэтому если вы демонтировали вентиляционный короб, то после того, как перепланировка будет обнаружена, вас обяжут выплатить административный штраф, а затем квартиру придется вернуть в прежнее состояние. Нередко собственники квартир проводят перепланировку, объединяя комнату и балкон или лоджию. С одной стороны законодательство не запрещает такие работы, а с другой стороны, необходимо знать определенные требования, которым должна соответствовать такая перепланировка. Например, при объединении балкона или лоджии с жилой комнатой нельзя выносить на балкон батарею центрального отопления, поскольку это нарушит работу отопительной системы в зимний период. Также невозможно полное объединение помещений, при планировании и подготовке такой перепланировки необходимо предусмотреть монтаж дополнительной раздвижной перегородки. Нетрудно догадаться, что такие работы редко проводятся правильно, а значит и согласовать подобные сложные перепланировки оказывается довольно затруднительно. Если вами была выполнена сложного типа перепланировка судебная практика показывает, что работы можно узаконить только в том случае, если работы были проведены с соблюдение необходимых строительных требований и норм.
 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: