СНиПы и перепланировка квартиры

Какой бы удобной ни была квартира, часто появляется желание ее изменить. Для начала нужно определиться с количеством и расположением ванных комнат и санузлов, так как они привязаны к стоякам. От того, насколько они удобно, продуманно расположены, зависит комфорт всей квартиры. Ведь зачастую ванная и туалет по утрам, когда члены семьи собираются на работу или в школу, становятся центром споров и суеты.

Для того чтобы затеять перепланировку в квартире, ее нужно согласовать в соответствующих службах города. Они получают пакет документов и принимают решение.

С 01.03.2005г. на территории Российской Федерации действует Жилищный кодекс. Согласно ЖК(ст.14) органы государственной власти определяют условия и порядок переустройства (перепланировки) жилых помещений. Местные органы власти занимаются согласованием и контролем перепланировки, соблюдением санитарных и технических норм.

По определению ЖК РФ(ст.25): «Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.Перепланировка жилого помещенияпредставляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Техпаспорт — это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилья установленным требованиям»(ст.19 ЖК РФ).

Паспортизацией жилья занимается БТИ; форма техпаспорта пока законом не установлена.

Пока квартира не имеет собстсвенника, в ней запрещено проводить какие-либо работы по переустройству (перепланировке).По статье 26 ЖК РФтакие работы может проводить только собственник квартиры. Собственником является частное лицо или муниципалитет.

Вот перечень документов, которые собственник квартиры должен представить в органы местного самоуправления ( по месту нахождения жилого помещения) для согласования:

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помешение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помешения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании принимается не позднее 45 дней с момента передачи документов в органы власти. Документ, подтверждающий разрешение на переустройство (перепланировку) и является основанием для начала работ.

Получить разрешение обязательно на следующие работы:

  • изменение в плане или переоборудование санузлов;
  • удаление или перемещение внутренних стен квартиры;
  • перенос дверных проемов;
  • создание (изменение) тамбуров;
  • перемещение газовых и нагревательных приборов;
  • перенос сантехники;
  • остекление лоджий, балконов.

В случае несоответствия проекта перепланировки установленным законом нормам возможен отказ в согласовании, при этом должны быть указаны нарушения (ст.27 ЖК РФ). Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Госты и СНиПы

По СНиП 31.01.2003г, п.9.22 «Здания жилые многоквартирные» запрещается устройство санузлов (туалета, ванной) над жилыми помещениями или кухнями. В многоуровневой квартире допускается размещение санузла над кухней. Санузлы можно расширять только за счет соседних вспомогательных помещений (коридоров или кладовок), но не кухни.

Если квартира не имеет «гостевого» санузла, то нельзя делать вход в санузел непосредственно из спальни или кухни.

Если квартира имеет газовое оборудование, нельзя убирать стенку между кухней и комнатой. Жилые комнаты и кухня должны получать прямое естественное освещение (п.5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и момещениям»).

Нельзя выносить радиаторы на лоджии и балконы. В межквартирных стенах нельзя разбирать перегородки, если не планируется объединение квартир.

Нельзя перекрывать доступ к вентилям и кранам (СНиП 31.01.2003, п.10.6), а также устанавливать регулирующие (отключающие) устройства на общедомовые инженерные сети.

Нельзя устраивать теплые полы с подогревом от общедомовых систем отопления (водоснабжения). Не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме.

На кухне запрещается изменять вентиляционный короб. Нельзя присоединять к квартире подвалы, чердаки, тамбуры (ЖК РФ, ст.36).

Согласование перепланировки, подача документов

Проект переустройства (перепланировки) должен быть обоснован технически и содержать:

  • чертеж с точными существующими размерами;
  • план демонтажа;
  • план перепланировки с указанием будущих стен и отметок потолка и пола;
  • развертки по стенам;
  • информацию об отделочных материалах;
  • схемы разводки отопления с указанием места размещения отопительных приборов (в случае, если подразумеваются изменения в системе отопления);
  • планы электромонтажных работ с указанием электроточек;
  • планы расположения сантехприборов и оборудования.

После завершения перепланировки орган, осуществляющий согласование, направляет комиссию для проведения приемки и составления акта.

Если собственник решил осуществить ремонт в жилой квартире, то он должен помнить, изменения не должны противоречить требованиям Жилищного Кодекса РФ, а также строительным и техническим нормам.

Что это такое

Перепланировка — процедура изменений внутренних или внешних конструкций жилого помещения, которые необходимо зафиксировать в техническом документе помещения (ст. 25 Жилищного Кодекса РФ).

Свод строительных норм и правил (СНиП) представляет собой совокупность нормативных документов, которые приняты органами исполнительной власти страны и содержат обязательные нормы, регламентирующие процедуру строительства.

Государственный стандарт (ГОСТ) – совокупность требований, которые предъявляются к различным материалам, использующимся при строительстве.

СНиП и перепланировка

Для каждого вида ремонтных работ, осуществляемых в помещении, разработан свой свод строительных норм.

Технические нормативы, которые надо учитывать при проектировании

В настоящий момент действуют следующие требования:

  1. СНиП 2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2011 (используется при перепланировке санузлов и ванных комнат);
  2. СНиП 31 -01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (содержит запрет на нахождения ванных комнат и туалетов над помещениями, имеющими статус жилых);
  3. СанПиН 1.2.2645-10 (содержит нормы изменения кухни и её переноса);
  4. СП 54.13330.2011 (указывает минимальную площадь помещений, имеющих статус жилых);
  5. СНиП 2.03.13-88 «Полы» (предъявляет требования к устройству полов в разных комнатах);
  6. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Перенос ванной

Если производится перепланировка ванной комнаты или санузла, то согласно СНиП должны быть учтены обязательные требования:

  1. не допускается перенос в комнату, которая расположена над жилым помещением или кухней (исключение составляют квартиры, которые находятся на первом этаже дома, а также имеющие двухуровневую систему);
  2. увеличение ванной и санузла, не допускается за счет примыкаемого к ним жилого помещения;
  3. пол должен быть оборудован гидроизоляцией;
  4. по отношению к уровню пола в смежных комнатах, в ванной комнате он должен располагаться на 15 -20 мм ниже, или вход в комнату должен быть оборудован порожком;
  5. вход в санузел не может вести из жилой комнаты или кухни, за исключением спальни, если квартира имеет еще одну ванную, вход в которую осуществляется из коридора;
  6. когда в доме перекрытия выполнены из дерева, то использование цементных стяжек не допускается.

Минимальная площадь жилых комнат

Существуют требования, распространяемые на площадь жилых помещений:

  1. минимальная площадь должна составлять 9 м2, при соблюдении условия, что квартира имеет еще одну жилую комнату площадь которой составляет 16 м2;
  2. площадь однокомнатной квартиры не может быть менее 16 м2.

Хотелось бы отметить, что каждый из субъектов страны имеет полномочия принять собственный закон, установив свои требования к минимальному размеру жилого помещения, однако они не могут противоречить требованиям, установленным на федеральном уровне.

Вход в туалет      

При изменении санузла, необходимо обратить внимание на отдельные требования, которые касаются расположения входа в эту комнату:

  1. не допускается проектирование входа из жилой комнаты или кухни, за исключением случаев, когда квартира имеет еще одни санузел, войти в который можно из нежилого помещения квартиры;
  2. пол должен располагаться ниже основного уровня напольного покрытия всей квартиры или вход в комнату должен быть оснащен порожком.

Установка дровяного камина

При монтаже камина необходимо помнить следующие нормы:

  1. установка допускается только на последних этажах здания;
  2. при размещении требуется дополнительное монтирование вытяжки, которая не будет относиться к общедомовой системе вентиляции, и не будет мешать нормальному функционированию общедомовых систем коммуникации;
  3. когда ремонтные работы по установке камина могут затронуть изменения фасадного облика здания, необходимо согласование с представителями архитектурного комитета.

Допускается устанавливать камин без соблюдения требования о нахождении квартиры на последних этажах дома:

  1. когда речь идет о двухуровневой квартире;
  2. камин располагается в жилом помещении старого здания, где использование для обогрева твердотопливного оборудования (хрущевки);
  3. в проекте строящегося многоэтажного дома предусмотрена вытяжка для каминов с живым огнем.

Утепление балкона

Основным требованием, которое предъявляется к утеплению балконов – использование материалов, которые не относятся к легко воспламеняемым (например, нельзя использовать пенопласт).

Не разрешается перенос батарей, а также устройство теплых полов с использованием общедомовой системы водоснабжения.

Основные правила

Для того, что бы осуществить ремонт следует помнить:

  1. он должен быть согласован;
  2. рекомендуется привлекать в процессе осуществления перепланировки специальные организации, которые по окончанию ремонта предоставляют акты о выполненных и скрытых работах;
  3. перед внесением изменений обязательно необходимо составлять проект;
  4. необходимо помнить, что законом установлен перечень действий, совершение которых во время ремонта не допускается.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Требования к проведению строительных работ

На основании норм Жилищного Кодекса РФ, а также СНиП перепланировка квартиры не должна:

  1. осуществляться в выходные и праздничные дни;
  2. производится ранее 9 утра и позднее 19 вечера;
  3. сопровождаться захламлением строительными и другими материалами объектов общего пользования;
  4. проводиться с применением инструментов, при использовании которых превышается допустимый уровень шума.

Срок проведения ремонта не может быть более 4 месяцев.

Что можно делать, а что нельзя      

Без получения разрешения можно:

  1. заменять материал отделки балкона или лоджии;
  2. изменять расположение сантехники в жилом помещении;
  3. осуществлять демонтаж конструкций, которые не имеют статус несущих;
  4. производить конструкцию дополнительных дверных проемов;
  5. менять старое напольное покрытие на такое же новое.

В случае получения разрешения, допускается:

  1. изменять архитектурный вид жилого здания;
  2. разбирать стены, которые являются несущими;
  3. менять старое покрытие полов на новое, но из другого материала;
  4. увеличивать площадь ванных комнат и санузла;
  5. осуществлять изменения связанные с газовыми плитами (их перемещение).

В ходе перепланировки в квартире нельзя осуществлять следующие действия:

  1. объединять лоджии и балконы с квартирой посредством демонтажа наружной стены;
  2. переносить отопительные приборы на балкон или лоджию;
  3. объединять несколько квартир по вертикали, путем разбора межэтажных конструкций;
  4. увеличивать площадь ванной комнаты или туалета за счет уменьшения площади жилой комнаты;
  5. переустраивать помещение, за счет увеличения нагрузки на межэтажные перегородки.

Какие виды работ нельзя согласовать

В соответствии с законом нельзя согласовать изменения, которые:

  1. ухудшают условия проживания остальных собственников;
  2. влияют на несущие стены;
  3. вырезают коммуникации из общедомовой системы;
  4. изменяют вентиляционные системы всего дома;
  5. меняют местоположение отопительных приборов;
  6. сопровождаются повреждением несущих конструкций.

Согласование до начала работ

В случае, когда владелец жилого помещения решил осуществить ремонт, он должен помнить, что в первую очередь необходимо получение согласия компетентного органа (Жилищной комиссии).

Для этого необходимо:

  1. подготовить проект изменений. Документ можно составить самому или обратиться в организацию, занимающуюся изготовлением проектной документации на профессиональной основе;
  2. обратиться в БТИ для получения старого технического документа на жилое помещение;
  3. обратиться в надзорные органы для получения заключения о том, что санитарные, пожарные и иные нормы, в новом проекте изменений не нарушаются;
  4. подать все документы в Жилищную инспекцию для одобрения.

После

Если собственник изменил помещение, но перед этим не получил разрешение на эти изменения, он должен узаконить осуществленную перепланировку.

Для этого необходимо обратиться в Жилищную инспекцию, в том порядке, который указан ранее или в судебный орган с иском о признании произведённых изменений законными.

В случае обращения в суд, необходимо к заявлению приложить следующие документы:

  1. проект изменений;
  2. заключения надзорных органов о соблюдении санитарных, строительных и пожарных требований;
  3. документ о праве собственности на помещение;
  4. квитанцию об уплате пошлины.

Благодаря введенной в 2020 году амнистии на перепланировку, ряд работ подлежит согласованию после их осуществления в уведомительном порядке.

Нормы 2020 года установили следующий порядок согласования такой перепланировки: если она не затронула несущие конструкции, то после окончания ремонта, собственник должен на копию технического паспорта объекта нанести осуществленные изменения и направить его в Жилищную инспекцию.

Как происходит завершение работ

Если комиссия одобрила заявление на перепланировку, то в решении она указывает период, в течение которого изменения, должны быть осуществлены.

После того, как ремонтные работы окончены, необходимо пригласить сотрудника БТИ, который сверяет фактические изменения, произведенные в квартире с теми, которые были отражены в плане перепланировки. После этого составляется новый технический паспорт на жилой объект.

Последствия самовольных действий

  • Когда собственник осуществил перепланировку самостоятельно, без разрешения компетентного органа, то он должен быть готов к тому, что в случае выявления изменений, он будет привлечён к административной ответственности.
  • Помимо этого, сотрудниками инспекции в отношении собственника выносится предписание о возврате квартире прежнего вида.
  • В случае не соблюдения этой обязанности, сотрудники инспекции получают право обратиться в суд, с иском о выселении.
  • Собственник также может столкнуться с рядом проблем в случае продажи помещения, завещания этой квартиры  или её приватизации.

Ответственность за нарушение правил

За незаконную перепланировку на собственника налагается административный штраф, размер которого составляет:

  1. 2 500 рублей, когда собственник физическое лицо;
  2. до 300 000, если собственником является организация.

Стоимость услуг

Цена услуг организаций, занимающихся разработкой проектной документации, зависит от региона нахождения жилого помещения.

Так, для Москвы характерны следующие цены:

Перечень услуг Стоимость (р.)
Изготовление проекта перепланировки 14 000
Получение разрешения на перепланировку, изменяющую несущие конструкции 60 000
Согласование изменений, не затрагивающих несущие стены 40 000
Составление технического заключения 13 000
Консультационные услуги 3 000

Видео: «Перепланировка без неприятностей»

Вопрос: Добрый день, подскажите, какой СНиП регламентирует перепланировку квартиры и её согласование? Спасибо.

Здравствуйте, СНиПа (строительных норм и правил), специально написанного для перепланировки квартир или нежилых помещений нет. Существует СНиП 31-03-2003 “Здания жилые многоквартирные”, регламентирующий проектирование жилых домов. Однако и при перепланировке квартиры необходимо соблюдать нормы, описанные в данном документе. К примеру, нельзя размещать санузел над жилыми комнатами, объединять вентиляцию кухни и уборной и так далее… Помимо данного СНиПа при переустройстве квартиры необходимо соблюдать нормы и других документов, таких как Жилищный кодекс РФ,  СаНПиН2.1.2.2645-10, СНиП 2.03.13-88 «Полы», Постановления Правительства РФ  от 28.01.2006 №47, Постановления правительства Москвы № 508 и 840.

СНиП для перепланировки

Порядок и правила согласования перепланировки квартир и нежилых помещений регламентируются не СНиПами, а в соответствии с жилищным кодексом РФ постановлениями органов местного самоуправления. Для Москвы это Постановления городского правительства. Два основных документа в данной области — это уже упомянутые Постановления № 508 и 840 (последнее внесло поправки в первое). Именно в них описываются основные этапы и правила  согласования перепланировки квартиры или нежилого помещения. Правда, следует отметить, что юридически данные документы составлены не идеально, описывают далеко не все случаи, а также содержат ряд противоречий, а потому реальная практика содержит множество неописанных или отличающихся моментов.

Добавить в закладки

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: