Процедура возмещения причиненных убытков при изъятии земельных участков

Автор: Оксана Иванихина, начальник отдела залогового обеспечения Пермского филиала АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО)

В настоящей статье предлагаем рассмотреть особенности выплаты компенсации убытков собственникам (пользователям) при временном занятии земельных участков.

Вначале раскроем вкратце само понятие «компенсация убытков».
Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип восстановления нарушенных прав посредством их защиты. Так, статья 12 Гражданского кодекса РФ среди способов такой защиты называет возмещение убытков, являющееся не только общим, но и основным видом ответственности в коммерческом обороте: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные любым неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (если законом или договором не предусмотрено иное).
В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Толкование статьи 1 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что компенсация неразрывно связана с имущественными отношениями и предполагает достижение определенной эквивалентности, то есть, применительно к рассматриваемому в настоящей статье случаю, компенсации убытков в результате временного занятия земельного участка, в том числе, восполнение тех неполученных доходов, которые были бы получены при обычных условиях гражданского оборота, если бы не было нарушено право субъекта, предполагавшего их получение.

Гражданский кодекс предполагает возмещение двух видов убытков: реального ущерба и упущенной выгоды. Возмещение убытков позволяет реализовать сразу несколько функций ответственности: компенсационную, стимулирующую и предупредительную.

Обратим внимание, что правовые основания, порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам при временном занятии земельных участков предусмотрены статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации и положениями Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262 (далее по тексту – Правила возмещения убытков).

Не можем не упомянуть вкратце о некотором несовершенстве законодательного изложения статьи 57 ЗК РФ именно применительно к рассматриваемому вопросу временного занятия земельных участков и компенсации убытков в связи с этим.

Так, подпункт 2 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ «ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц» предусмотрен как самостоятельное основание для возмещения убытков, а далее подпунктом 3 в качестве отдельной причины названо «временное занятие земельных участков»: очевидно, что в определенной части логический объем этих понятий совпадает. Особенно это становится очевидным на практике, когда в основном требования собственников (правообладателей) земельных участков о компенсации убытков, причиненных в период временного занятия их земельных участков, сводятся именно к компенсациям за ухудшение качественного состава земель в результате деятельности других лиц.

Также считаем, что целесообразным законодателю было бы конкретизировать «временное занятие земельных участков»: кем – органом государственной власти или органом местного самоуправления, в силу чего – акта государственного органа или соглашения, в результате правомерной или неправомерной деятельности.
К недостаткам изложения законодателем статьи 57 ЗК РФ следует отнести также и норму подпункта 1 пункта 2 в ее соотношении с подпунктом 4 пункта 1: если убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подпункт 1 пункта 2), то непонятна логика законодателя указывать этих лиц в подпункте 4 пункта 1, когда им убытки не возмещаются. Тем более что по смыслу данной статьи в ней речь идет о любых действиях, которые вызывают убытки, и в силу статьи 15 ГК РФ нет никакой необходимости описывать частные, отдельные, конкретные случаи возникновения обязанности возместить убытки.

Судебной практике известны весьма разнообразные случаи временного занятия земельных участков: занятие части земельного участка для расширения автодороги, временное занятие земли для прокладки или реконструкции нефтепровода, для прокладки линейного сооружения связи с последующим временным (кратковременным) использованием для экстренных случаев ремонта, прокладка оптико-волоконного телекоммуникационного кабеля, временная передача земельного участка в аренду для изыскательских работ и другие случаи.

На практике при временном занятии земельного участка может быть нанесен, например, такой урон земле (реальный ущерб), как нарушение плодородного слоя земель сельскохозяйственного назначения , эрозийное повреждение почвенного слоя земельного участка, иссушение или затопление земельного участка, невозможность сбора уже засеянного урожая, выкорчевывание многолетних насаждений.

Вопрос о полной компенсации имущественных потерь актуален для понесшего их субъекта сразу же после утраты или повреждения им своего имущества, неполучения ожидаемых доходов. Поэтому правомерно говорить о том, что воспользоваться правом требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением соглашения сторон, можно, лишь вступив в конкретные договорные отношения еще до причинения убытков. То есть в основе своей и по общему правилу ссылаться собственнику (правообладателю) в своих требованиях на компенсацию убытков правомерно лишь тогда, когда убытки вызваны именно неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей, вытекающих из данного гражданско-правового договора. К таковым договорам могут быть отнесены, например, договор аренды, соглашение о сервитуте при прокладке линейного сооружения связи и потом для экстренных случаев ремонта. Обратим внимание в этой связи, что интересна в плане обоснования необходимости оформления договоров аренды или соглашения о сервитуте в случае временного занятия земельных участков для прокладки линейных объектов (трубопроводов, нефтепроводов, кабелей и тому подобного) статья М. В. Бочарова и Д. В. Королева «Оформление прав на земельные участки под объектами недропользования и линейными объектами: проблемы и реформа законодательства» .

Однако судебной практике известны случаи, когда отношения сторон по временному занятию земельного участка и признание и выплата компенсации убытков за временное занятие земельных участков никак не подтверждены документально. Например, можно обратить внимание на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 г. № 18АП-8427/2012 по делу № А07-22457/2011, в котором как факт не оспаривается сама компенсация убытков как налоговым органом, так и судом при рассмотрении дела по существу, несмотря на то, что отношения по временному занятию земельного участка никак не подтверждены документально, компенсация убытков получалась собственником без проведения соответствующего анализа оснований ее получения.

Итак, согласно пунктам 2 и 3 Правил возмещения убытков, основанием для возмещения убытков собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является соглашение о временном занятии земельного участка между собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка. Именно в этом соглашении (договоре аренды, соглашении о сервитуте) стороны определяют целевое использование земельного участка на период его временного занятия, срок и длительность временного занятия земельного участка, порядок освобождения его лицом, в пользу которого он предоставляется во временное пользование, и документы, подтверждающие нанесенный земельному участку вред, убытки и их размер (например, акты определения убытков, акты расчета убытков), порядок возмещения убытков. 
Вкратце уже был упомянут выше адресат получения средств компенсации убытков от нанесенного временным использованием земельному участку ущербу.

Так, исходя из анализа положений пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, – землепользователи, землевладельцы и арендаторы, могут получать возмещение только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Правом на возмещение иных убытков, в том числе при временном занятии земельных участков, обладают только собственники земельных участков . Таким образом, четко отграничиваются гарантии на возмещение убытков собственников земельных участков и вторичных землепользователей.

Однако обратим внимание на то, что судебной практике известны случаи, когда убытки за временное занятие земельного участка были возмещены именно фактическому землепользователю. Так, показательно постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009, которым были признаны право на компенсацию убытков за причинение вреда в период временного занятия земельного участка для проведения работ по диагностике магистрального нефтепровода и размер таких убытков именно за фактическим землепользователем земли (арендатором на основе договора аренды).

Нам видится, что в случае компенсации убытков при временном занятии земельных участков следует исходить из буквального толкования пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ. Согласно подпункту 1 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ, убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ, то есть во всех случаях пункта 1. И исходить при этом необходимо из того, что убытки причиняются не только имущественным правам собственника на земельный участок, но и непосредственно свойствам земельного участка, интересным и важным вторичным пользователям земельного участка – арендаторам. В случае если убытки причинены земельному участку, находящемуся в частной собственности и переданному на праве аренды арендатору, убытки, особенно в виде упущенной выгоды, могут возникнуть как у собственника, так и у арендатора. Толкование статьи 57 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что собственнику земельного участка убытки должны быть возмещены по правилам указанной нормы, а арендатор вправе требовать возмещения убытков по правилам гражданского законодательства.

По нашему мнению, нормы гражданского права также должны быть применены при пропорциональном возмещении убытков, если они причинены при временном занятии земельного участка, находящегося в общей собственности.

Согласно пункту 7 Правил возмещения убытков, при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков. 
В случае причинения убытков вследствие ухудшения качества земель в результате временного занятия земельных участков, убытки возмещаются виновным лицом либо лицом, в чьих интересах данное действие было произведено.

Заметим, что нередко виновная сторона – бывший временный пользователь, назовем его так, возражая против правомерности компенсации убытков, нанесенных его действиями земельному участку, настаивает на подтверждении размера убытков не только указанными выше документами, но и отчетом независимого оценщика и/или актом государственного или муниципального органа. Считаем такое возражение против обоснованности размера убытков несостоятельным по тому основанию, что, как указано выше, основанием для возмещения убытков как собственникам, так и землепользователям, землевладельцам и арендаторам, является соглашение о временном занятии земельного участка.

То есть, для подтверждения размера убытков собственнику, землепользователю, землевладельцу и арендатору земельного участка достаточно документального подтверждения, а именно: акт оценки стоимости убытков и потерь сельскохозяйственного производства, расчет убытков исходя из произведенных затрат по восстановлению почвенного слоя и/или плодородности (реальный ущерб) с приложением стоимости продукции, которая могла бы быть произведена на земельном участке с учетом средней урожайности такого рода культур (упущенная выгода), расчет «простоя» земельного участка исходя из показателей средней арендной ставки по району и прочее. Акт государственного органа, утверждение расчета убытков государственным органом или органом местного самоуправления не являются основаниями для возмещения убытков .

Также упомянем, что требование со стороны прежнего временного пользователя оценки стоимости убытков в подтверждение размера таких убытков, причиненных при временном использовании земельного участка, также не обосновано и неправомерно в силу статьи 5 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указывающей на объекты оценки.

В случае недостижения сторонами соглашения о временном использовании земельного участка согласия относительно размера убытков, споры в таком случае подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Вне зависимости от вида права на земельный участок и вида убытков законодательством устанавливается императив, согласно которому оценка имущества (арендная плата, стоимость сельскохозяйственных культур и прочее) лиц, использующих земельный участок, осуществляется с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельного участка (часть 4 статьи 57 ЗК РФ). Это не значит, что достижению соглашения о временном занятии земельного участка должна предшествовать процедура определения стоимости имущества собственников земель, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Основное значение этого в том, чтобы позволить лицу, в чьих интересах были причинены убытки, либо лицу, причинившему ущерб, определить фиксированный размер компенсации и избежать произвольного влияния на размер компенсации.

Однако заметим, что установленная законодателем норма более применима именно при расчете убытков в виде упущенной выгоды, так как реальный ущерб и расходы на его компенсацию (документально подтвержденные расходы на рекультивацию и иное восстановление земель) могут быть и будут рассчитаны именно «по факту», то есть после принятия решения о временном занятии земельного участка.

Также, что касается подтверждения упущенной выгоды: согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Применительно к рассматриваемой теме к таким мерам и приготовлениям на практике могут быть отнесены подготовка для засева земельного участка и ремонт сельскохозяйственной техники, приобретение необходимого количества дизельного топлива, заготовление семян, которые в дальнейшем пришлось реализовывать в связи с временным использованием в других целях земельного участка третьим лицом .

Законодателем в пункте 5 Правил возмещения убытков рекомендовано расчет размера убытков за временное занятие земель производить в соответствии с Методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России (в настоящее время – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) по согласованию с Минэкономразвития России. Однако заметим, что приказом Минэкономразвития РФ от 20.03.2009 г. № 95 когда-то действовавшие «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков…» отменены. В настоящее время таковые или аналогичные методические рекомендации по расчету убытков не приняты.

В завершение приведем небольшой пример, когда, на наш взгляд, временное занятие земельного участка не может быть компенсировано собственнику ни в каком размере. Это никак не руководство к действию для пользователей-компаний, временно занимающих или планирующих временно занять чьи-либо земельные участки. Нет. Это лишь пример, по нашему мнению, некоего законодательного пробела в регулировании данного вопроса.

Итак, пример. Для государственных нужд временно занимается земельный участок, принадлежащий гражданину, который использует его под индивидуальное жилищное строительство. На временно занимаемом участке ничего не расположено и не посажено, участок ровный и пустынный. На другой части этого же участка – жилой дом собственника, эта часть не занимается временно для государственных нужд, как первая. Каких-либо насаждений никогда не росло, иных улучшений земли никогда не было. После использования временный пользователь возвратит земельный участок с полностью восстановленным почвенным слоем.

Тем самым, в рамках Правил возмещения убытков в данном случае не будет ни убытков, которые понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами собственник, в том числе упущенной выгоды, ни расходов, связанных с временным занятием земельных участков. По нашему мнению, неприменим в данном случае и метод расчета убытков исходя из средней стоимости аренды за данный или аналогичный участок, так как ранее собственником занимаемая часть земельного участка (да и сам земельный участок) в аренду не сдавалась, а также ни ЗК РФ, ни Правила возмещения убытков не содержат каких-либо указаний на возможность расчета убытков иным образом.

См. там же: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009.

«Нефтегаз, Энергетика и Законодательство». Выпуск 9 (2010).

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.11.2010 г. по делу № А56-75826/2009, а также по этому же делу Определение ВАС РФ от 08.04.2011 г. № ВАС-18657/10 по делу № А56-75826/2009.

См. там же: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009.

Постановление ФАС Уральского округа от 24 июня 2020 г. по делу № Ф09-1586/03-ГК.

Убытки — расходы,
которые лицо, чье право нарушено,
произвело или должно будет произвести
для восстановления нарушенного права,
утрата или повреждение его имущества
(реальный ущерб), а также неполученные
доходы, которые это лицо получило бы
при обычных условиях гражданского
оборота, если бы его право не было
нарушено (упущенная выгода).

Убытки — это деньги
(в той или иной форме), которые:

  1. уже потрачены;

  2. еще будут потрачены;

  3. уже не будут
    получены.

В случае изъятия
земельного участка для государственных
и муниципальных нужд согласно ГК РФ при
определении выкупной цены в нее
включаются:

  1. рыночная стоимость
    земельного участка и находящегося на
    нем недвижимого имущества;

  2. все убытки,
    причиненные собственнику изъятием
    земельного участка, включая убытки,
    которые он несет в связи с досрочным
    прекращением своих обязательств перед
    третьими лицами, в том числе упущенную
    выгоду.

Порядок возмещения
убытков данным лицам, причиненных
изъятием или временным занятием земельных
участков, ограничением их прав или
ухудшением качества земель в результате
деятельности других лиц, устанавливается
Правительством РФ.

В настоящее время
действуют Правила возмещения собственникам
земельных участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков убытков, причиненных изъятием
или временным занятием земельных
участков, ограничением прав собственников
земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков либо ухудшением качества
земель в результате деятельности других
лиц

Согласно вышеуказанным
правилам убытки, причиненные собственнику
изъятием земельного участка для
государственных или муниципальных
нужд, включаются в плату за изымаемый
земельный участок (выкупную цену).

Возмещение убытков
осуществляется за счет средств
соответствующих бюджетов, в пользу
которых изымаются земельные участки.

Размер убытков
определяется по соглашению сторон и
рассчитывается в соответствии с
методическими рекомендациями,
утверждаемыми Федеральной службой
земельного кадастра России по согласованию
с Министерством экономического развития
и торговли РФ и Министерством имущественных
отношений РФ.

Споры, связанные
с определением размера убытков,
рассматриваются в судебном порядке.

Определение размера
убытков, причиненных землепользователям
и землевладельцам изъятием земельных
участков для государственных или
муниципальных нужд, осуществляется в
соответствии с гражданским законодательством.

При определении
размера убытков, причиненных арендаторам
земельных участков изъятием земельных
участков для государственных или
муниципальных нужд, учитываются убытки,
которые арендаторы земельных участков
несут в связи с досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе упущенная выгода,
арендная плата, уплаченная по договору
аренды за период после изъятия земельного
участка, а также стоимость права на
заключение договора аренды земельного
участка в случае его заключения на
торгах.

Постатейный
вариант

Статья
57. ЗК РФ Возмещение убытков при изъятии
земельных участков для государственных
или муниципальных нужд, ухудшении
качества земель, временном занятии
земельных участков, ограничении прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков

 1.
Возмещению в полном объеме, в том числе
упущенная выгода, подлежат убытки,
причиненные:

1)
изъятием земельных участков для
государственных или муниципальных
нужд; ….

2.
Убытки возмещаются:

1)
землепользователям, землевладельцам
и арендаторам земельных участков в
случаях, предусмотренных пунктом
1 настоящей
статьи;…..

3.
Возмещение убытков осуществляется за
счет соответствующих бюджетов или
лицами, в пользу которых изымаются
земельные участки или ограничиваются
права на них, а также лицами, деятельность
которых вызвала необходимость установления
охранных, санитарно-защитных зон и
влечет за собой ограничение прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков или
ухудшение качества земель.

4.
При расчетах размеров возмещения убытки
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков
определяются с учетом стоимости их
имущества на день, предшествующий
принятию решения об изъятии земельных
участков, о временном занятии земельных
участков или об ограничении прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков.

5. Порядок возмещения
убытков собственникам земельных
участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков, причиненных изъятием или
временным занятием земельных участков,
ограничением прав собственников
земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков или ухудшением качества земель
в результате деятельности других лиц,
устанавливается Правительством
Российской Федерации.

 Постановление
от 7 мая 2020 г. N 262 об утверждении правил
возмещения собственникам земельных
участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков убытков, причиненных изъятием
или временным занятием земельных
участков, ограничением прав собственников
земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков либо ухудшением качества
земель в результате деятельности других
лиц.
Убытки,
причиненные собственнику изъятием
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд, включаются в
плату за изымаемый земельный участок
(выкупную цену), порядок определения
которой регулируется
гражданским законодательством.

2. Основанием для
возмещения убытков собственникам
земельных участков является:

а) соглашение о
временном занятии земельного участка
между собственником земельного участка
и лицом, в пользу которого осуществляется
временное занятие земельного участка;

б) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об ограничении
прав собственника земельного участка,
соглашение о сервитуте;

в) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об ухудшении
качества земель в результате деятельности
других лиц;

г) решение суда.

3. Основанием для
возмещения убытков землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков является:

а) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об изъятии
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд;

б) соглашение о
временном занятии земельного участка
между землепользователем, землевладельцем,
арендатором земельного участка и лицом,
в пользу которого осуществляется
временное занятие земельного участка;

в) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об ограничении
прав землепользователя, землевладельца,
арендатора земельного участка, соглашение
о сервитуте;

г) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об ухудшении
качества земель в результате деятельности
других лиц;

д) решение суда.

4. Возмещение
убытков осуществляется за счет средств
соответствующих бюджетов или лицами,
в пользу которых изымаются земельные
участки или ограничиваются права на
них, а также лицами, деятельность которых
вызвала необходимость установления
охранных, санитарно-защитных зон и
влечет за собой ограничение прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков либо
ухудшение качества земель.

5. Размер убытков,
причиненных собственникам земельных
участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков изъятием для государственных
или муниципальных нужд или временным
занятием земельных участков, ограничением
прав собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков либо
ухудшением качества земель в результате
деятельности других лиц, определяется
по соглашению сторон и рассчитывается
в соответствии с методическими
рекомендациями, утверждаемыми Федеральной
службой земельного кадастра России по
согласованию с Министерством экономического
развития и торговли Российской Федерации
и Министерством имущественных отношений
Российской Федерации.

Споры, связанные
с определением размера убытков,
рассматриваются в судебном порядке.

6.
Определение размера убытков, причиненных
землепользователям и землевладельцам
изъятием земельных участков для
государственных или муниципальных
нужд, осуществляется в соответствии с
гражданским законодательством.

При определении
размера убытков, причиненных арендаторам
земельных участков изъятием земельных
участков для государственных или
муниципальных нужд, учитываются убытки,
которые арендаторы земельных участков
несут в связи с досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе упущенная выгода,
арендная плата, уплаченная по договору
аренды за период после изъятия земельного
участка, а также стоимость права на
заключение договора аренды земельного
участка в случае его заключения на
торгах.

7. При определении
размера убытков, причиненных собственникам
земельных участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков временным занятием земельных
участков, учитываются убытки, которые
они несут в связи с досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе упущенная выгода, а
также расходы, связанные с временным
занятием земельных участков.

8. При определении
размера убытков, причиненных собственникам
земельных участков ограничением их
прав, учитываются разница между рыночной
стоимостью земельного участка без учета
ограничений прав и рыночной стоимостью
земельного участка с учетом этих
ограничений, убытки, которые собственники
земельных участков несут в связи с
досрочным прекращением своих обязательств
перед третьими лицами, в том числе
упущенная выгода, а также расходы,
связанные с ограничением прав.

При определении
размера убытков, причиненных
землепользователям, землевладельцам,
арендаторам земельных участков
ограничением их прав на земельные
участки, учитываются убытки, которые
землепользователи, землевладельцы,
арендаторы земельных участков несут в
связи с досрочным прекращением своих
обязательств перед третьими лицами, в
том числе упущенная выгода, а также
расходы, связанные с ограничением прав.

9. При определении
размера убытков, причиненных собственникам
земельных участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков ухудшением качества земель в
результате деятельности других лиц,
учитываются убытки, которые они несут
в связи с досрочным прекращением своих
обязательств перед третьими лицами, в
том числе упущенная выгода, а также
затраты на проведение работ по
восстановлению качества земель.

2020

Основания для возмещения

Земельное законодательство предоставляет гражданам ряд гарантий, в виде денежной компенсации или иных способов возмещения ущерба, причиненного изъятием земель в пользу муниципалитета или государства.

В статье 56.8 Земельного кодекса прописаны особенности расчета и предоставления компенсации в процессе изъятия. Согласно закону, возмещение полагается в следующих случаях:

  • если изымаются частные территории в пользу государства или муниципалитета;
  • в том случае, когда на территории расположены частные постройки;
  • если собственник территории понес убытки, связанные с представлением собственности в аренду.

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков оплачивается за счет средств того ведомства, в чье распоряжение должен поступить участок. Если это федеральный орган, то оплачивает ущерб госбюджет, а если территорией завладел муниципалитет, то оплата должна происходить за счет местного бюджета.

Определение размера возмещения

Определение суммы компенсации за принудительное отчуждение земель производится в соответствии с законом. Стоимость массива выясняется в процессе оценки. Специалисты, которые занимаются данным вопросом, руководствуются ФЗ «Об оценочной деятельности».

В общую сумму выплаты могут быть включены:

  1. Стоимость участка, определенная в процессе оценки по рыночным показателям.
  2. Цена строения, находящегося на участке или права на эту площадь.
  3. Ущерб, нанесенный собственнику, включая убытки, причиненные третьим лицам, подтвержденные соответствующими документами.
  4. Упущенная выгода.

Некоторые суммы не подлежат возврату. Законом определены такие виды расходов, связанных с выполнением:

  • строений, возведенных вразрез целевой эксплуатации, а также неотделимые от постройки улучшения, которые произведены в нарушение арендного соглашения;
  • улучшений, неотделимых от земельной зоны или постройки, которые были произведены после принятия акта об изъятии;
  • построек, возведенных уже после получения уведомительного письма владельца территории об изъятии, кроме случаев, когда на это имеется специальное разрешение;
  • сооружений, строительство которых было начато после оповещения об изъятии, несмотря на то, что разрешительный акт на это не требуется;
  • сделок, заключенных собственниками наделов, после получения уведомления об отчуждении.

В том случае, если изымается лишь часть участка, размер выплаты снижается на рыночную стоимость той части, которая остается в распоряжении владельца. Для выяснения реальной цены земли, и всех прав с ней связанных, производится официальная оценка территории на дату, предшествующую вынесению постановления об изъятии. Это необходимо, потому что после публикации данных об изъятии стоимость земли на рынке резко снижается. Размер компенсации должен быть определен не позже чем за 60 суток до направления собственнику земли постановления изъятии.

Порядок возмещения убытков в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Законодательством установлен определенный порядок возмещения ущерба, причиненного в связи с отчуждением наделов для государственных нужд или в распоряжение муниципалитета. Процедура предусматривает следующие этапы:

  1. После вынесения решения об изъятии, распорядитель территории получает соответствующее уведомление.
  2. Производится регистрация акта об изъятии, что фактически представляет собой обременение, наложенное на территорию.
  3. В том случае, если владелец удовлетворен предложенными условиями оплаты, между сторонами заключается соглашение, которое в дальнейшем служит основанием для регистрации прав собственности на участок в отношении муниципалитета или государства.
  4. Когда собственник имеет возражения относительно условий компенсации, он обращается в суд с исковым заявлением. Решение суда, вынесенное по данному обращению, и будет служить основанием для регистрации.

Когда отчуждаемая площадь принадлежит нескольким собственниками, возмещение убытков при изъятии земельных участков распределяется между всеми владельцами пропорционально долевым паям.

Пример по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Участок был в распоряжении Михаила уже несколько лет. После принятия решения о застройке прилегающей зоны, мужчина получил уведомительное письмо об отчуждении надела в ближайшее время.

Решив оспорить содержание бумаги в будущем, Михаил начал строить на своей площади летний домик. Через некоторое время, мужчина получил официальный документ о том, что на его землю наложено обременение в виде изъятия территории в будущем.

Михаил обратился с исковым заявлением в суд, где попытался оспорить вынесенный акт, однако, судья вынес определение не в его пользу. Тогда мужчина попытался увеличить сумму компенсации за надел, включив в расчеты стоимость возведенной постройки, однако, и здесь получил отказ, так как домик был построен уже после получения уведомления об отчуждении надела.

В результате Михаил получил компенсацию в виде стоимости земельного участка, а возведенную постройку пришлось снести.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Возмещение выплачивается в том случае, если изымается частная собственность в виде земли или постройки, а гражданину или компании нанесен ущерб.
  2. Размер компенсации зависит от конкретной ситуации. В сумму могут входить: стоимость участка, упущенная выгода, убытки, связанные с отчуждением.
  3. Выплата средств осуществляется после того, как будет подписано соглашение между участниками отношений или по решению суда.
  4. Законом предусмотрен порядок выплаты ущерба в процессе отчуждения территории в пользу государства или муниципалитета.

Список законов

  • Статья 56.8 ЗК РФ
  • Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Полина. Несколько дней назад мне стало известно, что земельный массив, принадлежащий мне по праву собственности, будет изъят в ближайшее время для муниципальных нужд.

Я полностью оплачиваю все платежи и налоги, содержу землю, и сейчас она находится в аренде у моего знакомого. Подскажите, могут ли у меня изъять землю до конца срок аренды, а если да, то имею ли я право потребовать возмещение недополученной прибыли в связи с предоставлением территории в аренду.

Ответ: Добрый день, Полина. Сначала ответим вам на первый вопрос. Да, муниципалитет имеет право изъять ваш надел в принудительном порядке в любое время, если это необходимо для обустройства городской территории или по иным причинам, оговоренным в земельном законодательстве. В связи с изъятием, права третьего лица, то есть арендатора, будут прекращаться автоматически с момента отчуждения территории.

Что касается компенсации, то вы вправе на основании ст. 56.8 ЗК РФ включить в свои требования не только реальную цену надела, но и сумму упущенной выгоды. Для этого потребуется представить расчет, подтвержденный официальными данными, а при необходимости обратиться в суд.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: