Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме

Ремонт квартиры не всегда связан только с переклеиванием обоев и заменой окон и дверей.

Узнав, какую перепланировку можно делать без разрешения, имеет смысл позволить себе немного большее, чем стандартные косметические процедуры.

Иногда необходимо убрать какие-либо конструкции для освобождения места или изменить ее планировку иначе.

Когда разрешение необходимо

Многие владельцы квартиры считают, что они могут делать со своей собственностью все, что им захочется. Это верно лишь отчасти: поскольку квартира находится в многоэтажном доме, она также является частью всего здания.

При постройке дома инженеры учитывают огромное количество нюансов, благодаря чему здание остается стоять и не рушится. Сюда относятся несущие возможности стен, глубина фундамента, расчет инженерных коммуникаций, вентиляция, отопление и другие важные моменты.

Если во время ремонтных работ эти детали оказываются не учтены, это может привести к непредсказуемым последствиям. Например, незаконная пристройка балкона на верхних этажах может привести к его обрушению.

Углубление подвала ради увеличения высоты (например, если там планируется построить магазин) может спровоцировать разрушение фундамента, а снос стены – вызвать разрушение и обвал. Поэтому серьезный капитальный ремонт требует согласования с Жилищной Комиссией и полной проверки: не повлияют ли последующие изменения на соседние квартиры или все здание целиком.

Важно помнить: утаить серьезную перепланировку невозможно: любые непродуманные изменения вызывают проблемы в целостности здания, которые могут быть обнаружены в любой момент соседями.

Это довольно продолжительный и в некоторых случаях дорогостоящий процесс, который многие решают обойти.

Когда разрешение не нужно

Но не стоит думать, что любой ремонт требует

обращения в Жилищную Инспекцию

. Большое количество работ можно проводить совершенно спокойно, не боясь штрафов. К ним относятся:

  1. Любой косметический ремонт: покраска или переклейка обоев, замена полов, потолка, некоторых внешних элементов, если они не влияют на функциональность здания, например, установка нового водостока или монтирование кондиционера, телевизионной тарелки, защитных сеток.
  2. Перестановка или удаление встроенной мебели: шкафов и антресолей, если те не являются отдельным помещением и не прописаны в техническом паспорте. То есть убрать стену между кладовой и комнатой нельзя – она может оказаться несущей.
  3. Перестановка или замена газовых и водонагревательных элементов, если при этом не требуется проложить дополнительные сети, также можно переставлять электроплиту.
  4. Замена дверей и окон, замена материала балконов и лоджий: поставить вместо старого окна пластиковое можно, а вот «прорубить» большего размера, уже нет. Это же относится к остеклению: о нем рассказано ниже.
  5. Замена инженерного оборудования на аналогичное по всем параметрам без его перестановки.

Иначе говоря, любые работы, не влияющие на технические параметры квартиры, не нужно узаконивать. Важно помнить, что существуют некоторые виды ремонтных работ, которые не требуют согласования с Жилищной Инспекцией, однако о них необходимо уведомить по окончанию.

Уведомление без получения согласия

В некоторых случаях получать

разрешение на перепланировку

не требуется, но после окончания ремонта необходимо предупредить Жилищную Инспекцию и внести изменения в документы.

Если этого не сделать, то при продаже квартиры, обмене или передаче в наследство могут возникнуть трудности из-за разницы межу планом жилплощади и фактическим состоянием. К таким случаям относятся:

  1. Перестановка на кухне, в ванной и туалете без изменения габаритов помещений.
  2. «Прорубание» или заделывание проходов в стенах между комнатами.
  3. Остекление балконов и лоджий.
  4. Разбор не несущих стен.
  5. Постройка дополнительных стен, если при этом не увеличивается нагрузка на пол – перегородки должны быть достаточно легкими.
  6. Изменение формы тамбуров или их полное устранение.

Важно помнить, что сносить стены или устанавливать в них дверные проемы можно только между комнатами – объединять таким образом соседние квартиры нельзя, это требует предварительного согласования.

Любое изменение, не несущее потенциальной угрозы всему дому и соседним квартирам, но меняющее общий план, должно быть отражено в документах БТИ. Если ремонт никак не влияет на планировку и исключает любую угрозу, его можно не согласовывать вообще.

Возьмите на заметку: если планируется проводить глобальный ремонт, включающий в себя снос стен, монтаж коммуникаций дома и другие серьезные работы, об этом необходимо заранее предупредить Жилищный Комитет и согласовать все изменения с учетом всех нюансов.

Смотрите в следующем видео, как, возможно, будет проходить перепланировка в ближайшем будущем:

Перепланировка квартиры в панельном доме- пример оформления

Строительство крупнопанельных домов в СССР было распространено очень сильно, так что большинство вторичных квартир располагается именно в таких домах. Требования к комфортабельности и жилищным условиям таких квартир давно ушли вперёд с момента их строительства, а потому у жителей часто возникает желание изменить их планировку под свои нужды. В данной статье мы рассмотрим все особенностиперепланировки квартир именно в панельных зданиях.

Содержание статьи

1. Как определить, что Ваша квартира расположена в панельном доме?

Во-первых, это можно определить по фасаду здания. Наружные стены в таких домах почти всегда выполнены из сборных навесных панелей, которые вначале производятся на заводе, затем привозятся на стройку как готовое изделие и крепятся к каркасу внутренних стен путём сваривания металлических закладных деталей. Такие навесные панели по размерам делаются высотой на один этаж, а шириной в одну-две комнаты. Между этими панелями образуются швы, которые потом герметизируют специальными материалами и которые отчетливо видны на фасаде здания.

Если на фасаде Вашего дома видны такие швы, то он является панельным. Иногда в панельных домах наружные стены выполняются из кирпича (башни Вулыха, Тишинская, серия II-29), но это бывает очень редко.

Во-вторых, можно узнать тип своего дома по его адресу на сайте tipdoma.ru в разделе «поиск». После того, как Вы вбили свою улицу, смотрите номер своего дома и в графе «стены» будет указано «панельные». У большинства панельных домов есть своя серия. Это шифр архитектурно-строительных чертежей дома, на основании которого производятся детали здания и собираются на месте. О том, как узнать серию дома по адресу мы уже писали тут.

2. Можно ли сделать перепланировку в панельном доме?

Как и в любом другом доме перепланировку квартиры делать можно. Однако при этом она не должна нарушать множество законодательных и строительных требований, о которых мы и поговорим ниже.

3. Перепланировка в панельном доме. Все особенности.

Итак, рассмотрим отдельные нюансы, которые присущи ремонту именно в крупнопанельных зданиях.

3.1. Ремонт квартир в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций.

Согласованная перепланировка квартиры в панельном доме.

Для начала необходимо определить какие же стены в Вашей квартире являются несущими. Для этих целей мы специально создали отдельную статью, а также базутиповых домов с указанием несущих стен на планировках квартир каждой серии.

Если Вы планируете затрагивать несущие стены, то допустимость таких мероприятий и все связанные с ними нюансы мы подробно рассмотрели в пункте 1 соответствующей статьи.

Очень рекомендуем Вам её прочесть, а здесь приведём лишь основные тезисы. Если панельный дом ввели в эксплуатацию до 2007-ого года, то проём в капитальной стене выполнить и согласовать возможно. При этом его допустимая ширина колеблется в габаритах 900-1100 мм., а длина оставляемого простенка (от наружной стены или существующего проёма) должна быть не менее 2020 мм. Если панельный дом сдали в эксплуатацию после 2020 года, а также его автором является институт МНИИТЭП или Моспроект (более 90% всех панельных домов в Москве), то затрагивать капитальные стены нельзя, так как это нарушит защиту здания от прогрессирующего разрушения. В этом случае проём можно выполнять только в специально предназначенном для этого участке несущей панели, выполненного в виде углубления, если таковой имеется.

Проём обязательно должен быть усилен рамой в соответствии со специально разработанным проектом перепланировки и согласован.

3.2. Перепланировка панельной квартиры с присоединением балкона.

Данный тип работ мы также подробно разобрали в пункте 2 статьи об объединении балкона.

Здесь озвучим лишь основные тезисы.

Во-первых, в любых панельных домах запрещено убирать дверной порог при выходе на балкон- это не разрешает делать автор проекта дома.

Во-вторых, ликвидировать подоконный участок наружной стены можно только в домах до 2007-ого постройки. Производить это в домах после 2007-ого года возведения запрещено аналогично проёмам (см. пункт 1 статьи).


Комментарий к видео:

Изменение пункта: техническое заключение от автора проекта дома при затрагивании несущих конструкций требуется теперь согласно пункту 1.4.7. Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы №508 (а не пункту 1.4.7, как это было раньше до ввода ПП №1572).

3.3. Ремонт в панельном доме по типовому проекту.

С 1 декабря 2020 года согласование перепланировки квартиры в панельном доме в соответствии с Постановлением Правительства №508 можно выполнять по типовому проекту, сославшись на него в заявлении на перепланировку. Подробно все аспекты использования такого проекта мы рассмотрели здесь. Чтобы воспользоваться типовым проектом, во-первых, Ваша квартира должна быть представлена в специальном каталоге типовых проектов (с абсолютно такой же планировкой), а, во-вторых, Ваша новая планировка квартиры абсолютно полностью должна совпадать с планировкой, представленной в этом каталоге. На практике очень редко пожелание собственника по изменению своей планировки полностью совпадает с той, что указана в каталоге, так что типовыми проектами удается воспользоваться достаточно редко. К тому же в каталоге представлены далеко не все серии и не все типы квартир.

3.4. Перепланировка квартиры в панельном доме с штроблением стен.

Очень часто собственники хотят провести внутри несущих стен электропроводку и трубы водоснабжения, канализации. Устройство для этого штраб запрещено пунктом 10.11 Прил. №1 к Постановлению Правительства Москвы 508. Такое затрагивание несущей панели может привести к повреждению её рабочей арматуры. Если это кто-то заметит (пожалуется управляющая или соседи), то помимо штрафа, необходимо будет не просто заделывать штрабу в стене, а выполнять её усиление для восстановления несущей способности по специальному проекту от автора проекта дома, который может стоить баснословных денег (до 2020 000 рублей). Поэтому штрабы в несущих панелях лучше не делать.

В остальном перепланировка панельной квартиры ничем не отличается от перепланировки квартир в других зданиях. О разных типах таких перепланировок и их нюансах Вы можете прочитать в соответствующих статьях на нашем сайте. К примеру, об объединении кухни и перепланировке санузла. Также рекомендуем прочесть статью о том, как узаконить перепланировку.

4. Согласованные варианты перепланировки квартиры в панельном доме. Идеи ремонта в панельном доме.

Ниже мы привели несколько примеров согласованных переустройств квартир в крупнопанельных зданиях. Возможно, Вы сможете извлечь из них какие-либо идеи для перепланировки своей квартиры.

Перепланировка 3-комнатной квартиры в панельном доме 60 кв м.

В данном примере представлено переустройство квартиры с расширением мокрой зоны (санузла) на прихожую и устройством для доступа в кухню проёма в капитальной стене. Такая перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме очень распространена.

Перепланировка двухкомнатной квартиры в панельном доме.

до переустройства

после переустройства

Выше приведен пример удачной перепланировки двухкомнатной квартиры, позволяющей выиграть дополнительную изолированную комнату за счет перемещения кухни. Правда, в большинстве квартир таких домов расположение несущих стен не позволяет осуществлять такие переустройства. Однако, такой ремонт двушки в панельном доме с переносом кухонного оборудования является одним из самых распространенных.

Перепланировка трешки в панельном доме.

до ремонта

после ремонта

На иллюстрациях приведен ремонт в панельной новостройке. Ремонт в трехкомнатной квартире панельного дома заключался в перемещении кухни на территорию коридора в доме серии И-155. Данная серия домов, в целом, обладает не таким количеством несущих стен, а потому предоставляет определенную свободу для реализации своих идей. Помимо переноса кухонного оборудования, незначительно изменилась конфигурация не несущих перегородок между жилыми комнатами.

Перепланировка четырехкомнатной квартиры в панельном доме.

до переустройства

после переустройства

На данных картинках приведена согласованная перепланировка с переносом уборной и расширением ванной комнаты на коридор в доме серии КОПЭ. Это одна из самых удачных серий за всю историю панельного домостроения по теплотехническим, строительным и планировочным решениям.

Перепланировка панельной хрущевки.

Одной из немногих панельных серий с внутренними не несущими стенами является дом серии 1-515 в пятиэтажном или девятиэтажном исполнении. Правда, в наше время эти дома уже не строят. Такая свобода позволяет даже объединять кухню со смежной комнатой за счет полного демонтажа разделяющей их перегородки.

Перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме.

К сожалению, большинство однушек из-за своей площади оставляют совсем мало вариантов для какого-либо значительного переустройства. В данном случае произведена простая перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме с небольшим увеличением мокрой зоны.

Перепланировка панельной трехкомнатной квартиры.

Ещё один пример классического переустройства. Ремонт в трешке панельного дома заключался в следующем: на площади коридора установили уборную, а вход в кухню осуществили за счет проёма в несущей панели.

Перепланировка в 9-этажном панельном доме.

Ремонт в панельной девятиэтажке представляет собой ту же идею, что была представлена в предыдущем примере. Единственным исключением стало объединение гостиной с коридором и устройство отдельной кладовой комнаты.

Перепланировка в двухкомнатной квартире в панельном доме.

Данная перепланировка 2-х комнатной квартиры панельного дома заключалась в замене сантехнических приборов и изменению габаритов оконно-дверного проёма при выходе на балкон.

Разрешение на перепланировку квартиры в типовом доме.

Только после получения такого разрешения на ремонт можно приступать к его реализации. В противном случае можно столкнуться с неприятностями.

В целом, перепланировка квартир в типовых домах является сложным и ответственным мероприятием, требующим внимательного подхода и тщательного планирования.

С этой статьёй читают

Перепланировка квартиры предполагает изменение внутреннего расположения жилья с обязательным внесением соответствующих сведений в технический паспорт. Увеличить размер кухни, снести стену, соединить балкон и спальню – многие из нас мечтают изменить типовое расположение зон в жилом помещении.  Если вы тот, кому хочется изменить жилое пространство, тогда необходимо знать правила законной перепланировки.

Зачем делать перепланировку

Мотивами является повышение комфорта, создание удобств для конкретной семьи, рациональное использование площадей, обозначение мест работы, отдыха, детского досуга и т.д. Чаще всего меняют планировку следующим образом:

  • объединение двух санузлов  в один;
  • соединение кухни и зальной комнаты, с зонированием столовой;
  • создание ниш, антресолей, гардеробных комнат, кладовок;
  • утепление лоджии, соединение балкона с жилой комнатой;
  • изменение расположений дверей, входов (в несущих стенах);
  • соединение комнат и т.д.

Решить проблему зонирования в небольшой квартире поможет использование разделителей – шторок, мебели и прочих легко переносимых конструкций. Это не влечет обязательной регистрации и не вносится в технический паспорт.

Перед тем как переделывать жилье под себя нужно выяснить, что можно, а что нельзя изменять в квартире, а также читайте как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире.

Что запрещено менять в планировке квартиры

О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. Оданко все последствия на собственнике. Поэтому помните, что при перепланировке квартиры нельзя:

  • размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы переносите санузел в другое место, то нужно быть уверенным, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
  • увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
  • уменьшать стандартный размер кухни;
  • изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
  • делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
  • использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком;
  • делать любые изменения, если они приведут к ухудшению эксплуатационных свойств квартиры, создадут опасность обрушения дома или иным образом будут угрожать собственникам и соседям.

Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.

Какая перепланировка разрешена

Для того, чтобы внести изменения в технический паспорт квартиры, следует уточнить, нужно ли согласование с контролирующими органами.

Случаи, когда планировку квартиры можно производить без разрешения:

  • замена окон, допустим, деревянных на пластиковые;
  • расширение дверных проемов не в несущих внутренних стенах;
  • переустройство межкомнатных дверей в некапитальных стенах в пределах одной стены, при этом не должны меняться эксплуатационный свойства комнат;
  • перенос внутренних перегородок, если не изменяется площадь квартиры в целом и отдельных комнат;
  • установка потолков (подвесных, натяжных и т.п.);
  • сооружение неполной стены, то есть не до потолка, как элемент декорации интерьера;
  • установка декоративных колонн, выступов и прочих элементов;
  • монтаж внутреннего шкафа;
  • незначительное изменение расположения электрической плиты (в пределах кухни)
  • установка конструкции на внешней стороне стен квартиры (к примеру, антенны спутникового телевидения);
  • отделке или замене материалов, которые были использованы в ремонте в комнатах, на лоджии.

Понять правило просто. Если технический паспорт не будут вносится изменения, то разрешение на перепланировку не требуется. Принцип внесения данных в техпаспорт в следующем:

  • не меняется площадь;
  • не происходит переназначение отдельных комнат и помещений;
  • не ухудшается обще эксплуатционные характеристики;
  • не касается конструктивных капитальных частей.

Разрешение на изменение внутриквартирного расположения нужно, если:

  • изменения касаются несущих конструкций жилого помещения;
  • собственник устанавливает в квартире пол:
    • монтаж теплых полов
    • при расширении санузла или ванной на площадь нежилого помещения устройство гидроизоляции полов
  • переносится туалет или ванная комната;
  • переносится газовое оборудование;
  • значительный перенос дверных проемов;
  • объединение двух и более комнат в одну;
  • образование двух или более комнат из одной;
  • установка крупного электро-бытового оборудования с большой потребительской мощностью (стиральная машина, сплит-система и т.п.);
  • перенос стояков, водоотводов и прочее;
  • остекление балкона;
  • во всех случаях, когда изменение касается конструкции, отраженной в техпаспорте на квартиру (перенос стен, создание арок, демонтаж встроенных шкафов и антресолей и пр.).

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Перепланировка в ипотечной квартире, начинается с согласия банка. Только при отсутствии возражений с его стороны возможно изменение конструкций в жилом помещении. При этом стандартную разрешительную процедуру в муниципалитете также необходимо пройти.

Сотрудник банка контролирует все этапы процедуры согласования, от составления проекта до акта выполненных работ. При этом представитель кредитной организации может в любое время приехать в квартиру, чтобы лично убедиться в соблюдении правил по переустройству.

В некоторых случаях банки отказывают в даче согласия на перепланировку, что влечет невозможность ее проведения.

Встречаются случаи, когда в ипотечных договорах стоит изначальный запрет на перепланировку. Тогда и заводить речь о переделках бессмысленно. Если наперекор договору или мнению банка провести переделки, то это приведет к серьезным последствия. Банк может отказаться от кредитного договора и потребовать вернуть сумму займа, выставить квартиру на торги и пр.

Процедура согласования перепланировки

Заказать проект

Поскольку к заявлению в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации, должен быть приложен проект, о наличии которого вы должны позаботиться заранее. Обратившись в частную компанию по организации и выполнению ремонтных работ, можно заказать составление проектной документации по вашему жилому объекту.

Специалисты, осмотрев объект, подскажут, можно ли в вашем случае разрушить перегородки, перенести кухню (иногда, если квартира находится на первом этаже, это могут разрешить), соединить туалет с ванной, с какими трудностями может быть связано получение разрешения. Стоимость проектной работы варьируется от 10000 до 150000 рублей.

Получение согласия от проживающих и если требуется соседей

Нужно получить согласие от проживающих совместно с заявителем граждан, а если жилье коммунальное – от всех соседей. Кроме того, от соседних квартир понадобится письменное согласие, если каким-то образом затрагиваются их интересы: например, при изменении фасада, а также конструкций, соединенных с местами общего пользования, многоквартирного дома.

Образец согласия на перепланировку

СОГЛАСИЕ
На перепланировку квартиры

Я, Петрова В.В., проживающая по адресу: г.________, ул.___________, д.___, кв.____, являющаяся собственником ½ доли указанной квартиры, паспорт серии____ номер____ выдан 01.01.2016 ОУФМС ______района, не возражаю против планировки в данной квартире, согласно представленному Петровым П.П. проекту.
Для представления по месту требования.

Подпись _____________ дата _____________

Обращение в в Межведомственную комиссию по техническому надзору с заявлением

Первое, что нужно сделать – написать заявление в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации населенного пункта, где вы проживаете.

Образец заявления о перепланировке

В Межведомственную комиссию по техническому надзору
администрации Ленинского района
г.________________(указать)
Петрова П.П., проживающего по адресу:
г._______________(указать), ул._________, д.___, кв.___(указать)
тел.______________(указать)

ЗАЯВЛЕНИЕ
о перепланировке жилого помещения

Прошу выдать мне разрешение на перепланировку (проект прилагаю) квартиры, находящейся по адресу:________(указать), площадью _____м2, состоящей из трех комнат, двух санузлов и двух лоджий.

Данная квартира принадлежит мне на праве собственности.

Ремонтные работы запланированы в объеме, соответствующем проекту, с 01.01.2018 г. по 01.03.2018 г., ежедневно с 08:30 до 17:00, кроме выходных.

Обязуюсь обеспечить доступ должностных лиц в указанное жилое помещение для контроля работ и соответствия проектной документации.

Приложение: копия права собственности;

  • копия домовой книги;
  • копия проекта;
  • копия технического паспорта на жилое помещение;
  • акт о техническом состоянии квартиры;
  • согласие всех проживающих лиц.

Петров П.П. ___________ подпись _________ дата.

Перечень документов, которые необходимо приобщить к заявлению, не исчерпывающий: можно также приложить копии любых правоустанавливающих материалов, а также документы, подтверждающие проживание членов семьи по адресу, где находится квартира.

Получение заключения

После рассмотрения заявления (на это отведено 45 дней), вам должны выдать заключение о возможности проведения перепланировочных работ или об отказе. Основаниями для отказа  могут быть не только запрещенные законом изменения конструкций, но и состояние самого дома, а также проведенные ранее существенные изменения несущих конструкций в соседних квартирах. Так, если выездная бригада установит опасность обрушения здания, в выдаче заключения о возможности перепланировки будет обоснованно отказано.

При отсутствии препятствий для проведения заявленных работ, можно, с учетом мнений ТСЖ (ЖЭКа) приступить к ремонту. Иногда необходимо дополнительно получить согласие других органов. К примеру, если планируемые изменения касаются переноса газовой плиты, должно быть дополнительное согласование с представителем газовой службы. Или, допустим, дом является памятником истории, тогда согласие необходимо от комитета культуры.

После выполнения работ комиссией составляется акт, который является основанием для внесения изменений в технический паспорт квартиры, а при необходимости в госреестр.

Если перепланировку не согласовывать

Лучше не воплощать свои планы по переустройству квартиры без предварительного согласования. Иначе впереди будет ждать длительный процесс узаконивания, затратный по времени и по деньгам. Поскольку положительный результат не гарантирован, то, вероятно, что впоследствии продать квартиру с незаконной планировкой станет для большой проблемой.

Кроме того, для тех, кто самовольно переустроил свое жилье, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителю возможно назначение штрафа в размере 2020 рублей (см. подробнее об ответственности за незаконную перепланировку). Дополнительные затраты будут связаны с исполнением решения суда о приведении жилища в первоначальный вид.

Перепланировка в панельном доме

Что можно и что нельзя?

В панельном доме есть свои нюансы при перепланировке. Перепланировка в панельном доме и доме со стеновыми конструкциями имеет значительные отличия. Необходимо:

  1. Рассчитывать размера проемов и определить, как они усилены, чтобы не снизить несущую способность;
  2. Соблюсти все технологии при вырезании и укреплении готового проема.

Также должно обязательно быть составлено заключение экспертов о том, что перепланировка не повлияла на несущую способность стены.

Какие документы должны быть оформлены при перепланировке квартиры в панельном доме

Для начала необходимо подать заявление в местную администрацию – в комиссию, которая рассматривает процессы использования жилья. На согласование в эту комиссию необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление в той форме, которая требуется;

  • документы на собственность жилья;

  • проект самой перепланировки, который должен быть выполнен специальной организацией, оказывающей подобного рода услуги;

  • паспорт технический;

  • согласие от других жильцов квартиры в письменном виде;

  • если квартира расположена в здании, отнесенному к памятнику культуры, то требуется еще и справка, выданная соответствующим органом по охране таких сооружений.

Пакет документов должен быть отдан специалисту комиссии. Он, в свою очередь, должен произвести опись документов. На принятие решения комиссии дается сорок пять дней с того момента, как была произведена опись.

Важно учесть, что пока не получено решение комиссии, приступать к перепланировке запрещено.

При несогласии с перепланировкой в тексте соответствующего документа обязательно должна быть указана причина отказа.
Законодательно закреплена лишь одна причина для несогласия с перепланировкой – это нарушение требований проекта для перепланировки. Тем не менее, встречаются и другие причины, например:

  • желание собственников перенести санузел в ту комнату, под которой есть другие жилые помещения;

  • слишком большие проемы в несущих стенах;

  • перенесение кухни в жилую комнату;

  • снос или изменение конструкции вентиляционного стояка или коробов.

Какие существуют варианты перепланировки в панельном доме

Существует множество разных вариантов перепланировки жилья. Это может быть увеличение комнат за счет других, объединение кухни с гостиной, объединение санузла и многое другое. Именно от этого будет меняться и сложность выполнения перепланировки. Если вариант несложный и не затронет несущих стен и перекрытий, то согласование будет простым и быстрым, а исполнить задуманное можно будет самостоятельно. Варианты, когда затрагиваются несущие конструкции, будут тяжелы не только при согласовании, но и при исполнении. Но препятствовать желаниям владельцев никто не будет, если технически это возможно.

Конечно, самый лучший вариант, когда техническое заключение предоставляет та же компания, которая занималась проектированием строения. Такой проект будет учитывать не только основные характеристики, но и дополнительные нюансы:
– особенности объекта;
– изношенность несущих стен и перекрытий;
– как изменится нагрузка после перепланировки и т.п.

Сколько стоит перепланировка квартиры в панельном доме

Все затраты индивидуальны, ведь у каждого свой проект и свои пожелания, но в основном цена складывается из следующего:
– оплата за техническое заключение;
– оплата за получение всей проектной документации, например, дизайн-проект или эскизы;
– цена на материалы;
– стоимость услуг специализированной, имеющей лицензию, компании по строительным и монтажным работам.

Перепланировка квартиры в панельном доме, что можно?

  • устанавливать лоджии в квартирах, размещаемых на первых этажах (возможно только с согласия общедомового собрания);

  • объединять соседние квартиры по горизонтали и вертикали, если собственником является один человек;

  • перенос радиаторных батарей на другие стены;

  • соединять кухонные комнаты с электроплитой и жилые помещения путём демонтажа перегородки между ними;

  • установка электроплиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;

  • переустановка сантехнического оборудования (ванной, унитаза, душа и т.д.) в «мокрых» зонах;

  • остекление балконов, установка наружного кондиционеров (согласование не требуется);

  • изменение конструкции полов;

  • устройство проемов в стенах (несущих) домов панельного типа, возведенных до 2020 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);

  • обустройство оконных проемов в несущих стенах домов, ширина и место проемов определяются по результатам обследования квартиры. В обязательном порядке монтируется система усиления из металлоконструкций;

  • проводить работы по демонтажу подоконного блока в домах, возведенных до 2020 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);

  • изменять текущую конфигурацию не несущих перегородок, разделяющих комнаты, либо комнаты и гардеробные, кладовые, коридоры и другие вспомогательные помещения;

  • расширять санузел или мокрые зоны на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;

  • переносить, либо расширять кухню за счет нежилого дополнительного помещения (кладовой, коридора).

Перепланировка квартиры в панельном доме, что нельзя?

  • повреждать несущие стены без наличия соответствующего согласования с проектной организацией;

  • объединять газифицированную кухню и жилую комнату;

  • устройство лоджий на всех этажах (за исключением первого);

  • заниматься перепланировкой чердака или технического этажа, если отсутствует право собственности на них. Часто собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. Этим пунктом вводится запрет на подобные действия, связанные с перепланировкой;

  • устройство штраб в несущих стенах;

  • нарушать целостность несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;

  • устройство штраб в несущих стенах;

  • установка теплых полов, которые нагреваются от систем отопления или горячего водоснабжения (устройство электрических теплых полов не запрещено);

  • перенос отопительных батарей на балкон / лоджию;

  • повышать уровень нагрузки на перекрытия при заливки стяжки или смены материала;

  • демонтаж или изменение вентиляционных каналов, имеющихся в доме;

  • проведение врезки в коммуникации общедомового значения устройств регулирующего или отключающего действия;

  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;

  • нарушать несущие конструкции здания (демонтаж несущих стен или устройство в них проемов без получения соответствующего разрешения)

  • любые мероприятия, ухудшающие условия проживания других лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям.

Требования санитарно-гигиенических, строительных и правовых норм, устанавливающие запрет на выполнение определенных типов перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и прочего в зону кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят помещения для стирки, т.к. стиральная машина не указывается на планах БТИ. Данный пункт также не действует, если этажом ниже под жилой площадью располагаются нежилые или подвальные помещения;

  • перенос либо обустройство кухни в пределах жилой зоны квартиры (постановление от 26 января 2020 г. под №47, пункт 24). Этот пункт не берется в расчет, если под жилплощадью размещено нежилое помещение, в этом случае, ухудшение условий исключено;

  • обустройство структуры пола в санузле без наличия порожка, либо занижения на 1,5-2 см относительно к смежному помещению (пункт 4.11 «Технических требований и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта»/СниП 2.03.13-88 «Полы»);

  • обустройство полов в санитарных узлах и прочих «мокрых» зонах без гидроизоляции (СниП 2.03.13-88 «Полы»);

  • демонтаж порожков при выходе на балкон в домах панельного типа;

  • демонтаж подоконных блоков или устройство проемов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, если автором выступал МНИИТЭП (при отсутствии разрешения последнего);

  • устройство кухонного пространства без естественного освещения (пункт 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и пункт 9.12 СниП от 31/03/2003 г.);

  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.;

  • объединение вентиляции санузла и кухни (запрещается пунктом 9.7. СП 54.13330.2011);

  • обустройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню, либо комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Предусмотреть выход из санузла / туалета в комнату можно, но при условии наличия второго санузла, имеющего выход в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;

  • расширение проемов в наружных стенах при выходе к балкону (лоджии) в панельных, т.к. на это не дают своего согласия авторы проекта дома;

  • демонтаж фрагментов стены (несущей) на выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1,2 метра от края балкона до проема, либо длиной 1,6 метра между 2 выходами на балкон (пункт 6.20 СНиП 21/01/97 г.);

  • объединение квартир, находящихся в собственности разных граждан (согласно пункту 1 статьи 40 Жилищного кодекса РФ).

Наши специалисты окажут квалифицированную помощь по согласованию перепланировки квартиры в панельном доме в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование перепланировки квартиры в панельном доме!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Нужна консультация по перепланировкам?

Время работы: 10:00 — 18:00

Пн — Пт: +7 (499) 113-0763

Не все граждане знают, можно ли сделать перепланировку в панельном доме. Законодательно предусматривается возможность внесения изменений в любое жилое помещение. Важно, чтобы новшества были внесены в технический паспорт, выданный БТИ.

Перед началом перепланировки разрабатывается

проект работ

. Он может быть как

типовым

для панельных зданий, так и разрабатываться в индивидуальном порядке.

Ремонтные работы начинаются после согласования проекта с соответствующими органами. После получения разрешения можно приступать к началу труда. Чаще всего граждане изменяют санузел в подобных квартирах.

Что можно, а что нет

Перепланировка в трёхкомнатной квартире в панельном доме может быть проведена по желанию собственника. При этом важно помнить разрешенные и запрещенные моменты в ходе процедуры.

Можно осуществлять любые работы, на которые не налагается запрет в соответствии с действующим законодательством. При этом важно проводить именно перепланировку, требующую получения разрешения, а не реконструкцию.

В ходе перепланировки закон позволяет владельцу жилья провести работы, при которых:

  • кухня переносится или расширяется за счет нежилого помещения (кладовка, коридор);
  • ванна и туалет становятся больше с обязательной гидроизоляцией пола;
  • изменены конфигурации перегородок, разделяющих комнаты, помещения;
  • блок подоконника демонтируется, а между лоджиями оборудуется окно;
  • несущая стена будет оснащена новым дверным проемом;
  • конструкция пола видоизменяется;
  • сантехнические приборы меняют свое местоположение;
  • кухня с электроплитой объединяется с другими комнатами при демонтаже перегородки;
  • системы отопления переносятся на другие стены;
  • вместо газовых устанавливаются электрические плиты;
  • соседние на лестничной клетке помещения объединяются, после чего получается 2, 3 или 4-х комнатная квартира;
  • устанавливается балкон в квартире на первом этаже.

Рассмотреть одновременно все варианты перепланировок, которые требуют согласования, очень сложно. Ведь их существует огромное количество. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо обращаться в жилищную инспекцию, чтобы выяснить возможность внесения таких изменений.

Выделяют и то, что категорически запрещено делать в ходе перепланировки в панельном доме. Список таких работ прописан в первом приложении пункта 11 Постановления Правительства РФ №508.

Стоит помнить, что в ходе перепланировки нельзя:

  • ухудшать условия других граждан, которые проживают в данном помещении или являются соседями собственника (перенос, обшивание стояков, препятствующие доступу к ним);
  • нарушать несущие конструкции здания (демонтировать несущие стены, делать в них проемы без разрешения);
  • врезаться в коммуникации общедомового типа и проводить их отключение;
  • демонтировать или изменять вентиляционные каналы, имеющиеся в доме;
  • повышать нагрузки на перекрытия путем заливки стяжки или смены материала;
  • переносить на балкон или лоджию систему отопления;
  • создавать теплые полы, которые нагреваются от общедомовой отопительной системы;
  • нарушать целостность колон;
  • обустраивать штрабы в несущих стенах;
  • создавать новые лоджии на любом из 9 этажей, кроме первого;
  • перепланировать технический этаж, чердак;
  • объединять газифицированную кухню и комнату;
  • создавать проемы в стенах между кухней и комнатой без двери;
  • повреждать стены без наличия соответствующего разрешения.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Важные аспекты

При осуществлении перепланировки, в ходе которой меняется двухкомнатный или четырёхкомнатный объект недвижимости, необходимо подготовить соответствующие документы. Одним из важных этапов является разработка проекта, а также технического заключения.

Необходимые бумаги

Чтобы провести согласование перепланировки, потребуется определенный пакет документов.

Среди обязательных бумаг выделяют:

  • заявление на проведение перепланировки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из домовой книги;
  • разрешение, выданное каждым собственником жилого помещения, о проведении перепланировки;
  • технический паспорт, поэтажная планировка и экспликация, выданные в Бюро технической инвентаризации;
  • проект или чертеж, на котором отражаются предстоящие изменения;
  • соглашение на выполнение услуг организации, выдавшей проект;
  • решение и заключение, выданные уполномоченными органами;
  • техническую документацию, которая подтверждает безопасность и допустимость перепланировки.

Эти документы являются обязательными. При отсутствии какой-либо бумаги из списка орган, проводящий согласование, может потребовать его индивидуально. После принятия документов гражданин получает расписку, подтверждающую получение каждого из них.

Скачать бланк домовой книги

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Если узаконивание перепланировки проводится в судебном порядке, то список документов может меняться.

В этом случае потребуется предоставить:

  • исковое заявление;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • технический паспорт, экспликация и поэтажная планировка в доме, где располагается однушка, двушка или трешка, выданные БТИ;
  • чертеж или проект с внесенными изменениями;
  • заключение контролирующего органа;
  • соглашение проектировщика на проведение работ;
  • прочие бумаги.

После подачи документов заявитель должен ждать назначения даты проведения слушания дела.

Разработка технического заключения

Техническим заключением называют документ, в котором отмечается состояние объекта перепланировки и всего здания на предмет строительно-технической безопасности.

Важно проверить не только саму квартиру, но и расположенные рядом, над и под ней помещения. Особенно важен данный этап, если оценивается здание прошлого века, например

брежневка

или

хрущёвка

.

При выявлении дефектов создается специальный акт. В нем отражаются моменты, которые необходимо устранить.

В техническом заключении должны быть прописана информация о состоянии здания и его конструкций, а также оценка возможности или невозможности проведения перепланировки квартиры, расположенной в нем.

Помимо самого объекта изучить необходимо и все документы, которые были выданы ранее в отношении данной недвижимости.

В ТЗ отражаются:

  • серия дома;
  • год построения;
  • нюансы, связанные с эксплуатацией;
  • этаж, где располагается объект перепланировки;
  • качество несущих конструкций в ближайших квартире помещений.

Техническое заключение может быть выдано в двух случаях. В первом оно необходимо для оценки возможностей проведения переустройства и перепланировки в будущем. Второй вариант предусматривает выдаче документа в качестве подтверждения безопасности уже проведенных работ при узаконивании ремонта.

На основании технического заключения составляется акт о перепланировке. Также БТИ выдает новый паспорт со всеми законными изменениями.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Проект на базе ТЗ

Проект должен оформляться при проведении некоторых работ.

К ним относят:

  • изменения несущих конструкций;
  • новшества, внесенные в разгружающие перегородки;
  • перенос или смена инженерных коммуникаций;
  • изменения послойной конструкции пола.

В проекте выделяют несколько основных частей:

  • содержание с описанием установочных данных об объекте;
  • акт-обязательство обеих сторон;
  • подпись и оценка руководителя, который отвечает за проект, о соответствии его требованиям закона и стандартам;
  • общие сведения (нормативно-правовые акты);
  • решения архитектурного и строительного характера (предполагаемые изменения в конструкции жилого помещения);
  • мероприятия противопожарного характера (оргвопросы и ответственные лица);
  • план объекта до проведение работ (в соответствии с техническим паспортом и фото здания);
  • план по перепланировке (отметки красного цвета на плане, обозначающие демонтаж, и зеленого в местах новых сооружений);
  • планы полов и их экспликация;
  • схема помещения после проведения работ;
  • место расположения санузла;
  • система водоснабжения, канализации;
  • усиление конструкций, где увеличили проём;
  • наличие у организации допуска к СРО;
  • договор на осуществление авторского надзора;
  • схема изменения гипсокартонных перекрытий;
  • некоторые указания по ремонту.

Также возможно и типовое составление перепланировки в соответствии с имеющейся документацией.

Образец технического паспорта квартиры:

Процесс узаконивания перепланировки в панельном доме

Если перепланировка в панельном доме уже была проведена, то узаконить ее можно двумя способами. В первом случае вопрос решается в суде. Многие граждане выбирают именно такой метод. Вторым вариантом является обращение в местные органы власти для проведения процедуры согласования.

На первом этапе необходимо посетить контролирующие организации, расположенные в месте нахождения объекта недвижимости. Среди них выделяют Жилищную инспекцию и отдел капитального строительства при администрации города или района. В них подаются технический паспорт помещения и поэтажная планировка с приложением экспликации. Если документы еще имеют старый образец, то важно внести в них новые сведения.

При отсутствии бумаг потребуется приглашение специалиста БТИ. Он проведет осмотр и оценку помещения и выдаст соответствующее заключение.

Далее готовится чертеж или эскиз перепланировки. Они создаются специализированными организациями и оформляются собственником самостоятельно. В первом случае у фирмы должен быть в наличии допуск к СРО.

После подготовки проект согласуется в:

  • Роспотребнадзоре;
  • СЭС;
  • Управлении архитектуры и планирования;
  • МЧС.

При собственноручном оформлении важно использовать поэтажную планировку с выполнением пометок красным цветом. Далее готовятся необходимые для проведения легализации документы. После их подачи гражданину выносится отказ или подтверждается согласование.

Порядок согласования

Выделяют несколько основных этапов, которые необходимы для согласования перепланировки панельного дома, если в ходе ремонта затрагиваются несущие конструкции:

  1. Сначала заказывается инженерное обследование у разработчиков проекта дома.
  2. Далее определяются типовые варианты перепланировки, что позволяет не подавать заявку на индивидуальный проект, сохранив время и деньги.
  3. Если выбирается второй вариант, то проект разрабатывается специализированной организацией с допуском к СРО.
  4. Документы подаются в Жилищную инспекцию вместе с проектом.
  5. Если выносится положительное решение, то гражданин получает разрешение на проведение ремонта.
  6. Далее нужно нанять строителей, которые имеют допуск к СРО.
  7. После сдачи готового объекта подписывается акт выполненной перепланировки.
  8. В БТИ гражданин должен оформить новый технический паспорт, отразив в нем все произошедшие в квартире изменения.

Штрафы за самовольные изменения

Все изменения, которые были внесены в конструкцию здания в ходе перепланировки, должны быть отражены в техническом паспорте. Это будет возможно, если ремонт был проведен на законных основаниях с получением соответствующего разрешения.

Если была проведена самовольная перепланировка, то гражданин будет привлечен к административной ответственности в виде штрафа. Его размер варьируется в пределах от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Дополнительно в обязанности собственника вменяется проведение ремонта, направленного на восстановление первоначального состояния жилого помещения. Сделать это он должен будет на собственные средства.

В случае неповиновения владельца возможно выставление имущества на торги. Тогда квартира будет продана.

Помимо этого, гражданин в будущем не сможет в полной мере распоряжаться имуществом. Ведь с незаконно переустроенными объектами сделки невозможны.

Не стоит забывать про аварийные ситуации, которые могут быть следствием неправильных переделок. Поэтому важно своевременно согласовать перепланировку, чтобы избежать неприятных моментов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: