Правила и порядок перепланировки квартиры площадью 40 м

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Отвечаем на самые популярные вопросы и рассказываем о правилах перепланировки квартир

Квартира должна быть не только красивой, но и удобной, и первый пункт, который отвечает за удобство — грамотная планировка. К сожалению, типовые квартиры редко славятся ею, но даже в неплохих вариантах не учтены все особенности жизни будущих жильцов. Перепланировка поможет адаптировать квартиру для себя, но полет фантазии может быть пресечен множеством правил, которые обходить просто незаконно. В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой.

Правила перепланировки квартир

В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой. В конце статьи вы сможете посмотреть репортаж канал Россия 1 о новых правилах перепланировки квартир.

1. Сносить перегородки

Когда смотришь на план квартиры, сразу кажется: вот эту стенку уберу, передвину подальше, и сразу станет удобно, освободится место для шкафа, например. Однако на практике все далеко не так просто. Сносить можно только ненесущие перегородки, да и то не все. Определить ненесущую перегородку легко по ее толщине: она редко превышает 10 см. Убедиться в том, какие перегородки несущие, а какие нет, можно по плану БТИ. В таких перегородках можно делать проемы любых форм и размеров или вовсе разрушать их за ненадобностью без согласования проекта, но о любом действии с ними необходимо уведомить жилищную инспекцию.

В редких случаях ненесущая перегородка имеет разгружающую функцию (принимает на себя дополнительную сверхнормативную нагрузку), тогда трогать ее будет нельзя. Также есть ограничение касательно кухонной стены, если кухня оборудована газом: перегородку можно снести только в том случае, если вы замените ее плотно закрывающейся раздвижной — этого требуют правила безопасности.

2. Делать проемы

Если нужно сделать или сдвинуть проем в ненесущей стене, проблем возникнуть не должно. А вот с несущими стенами потребуется согласование с жилищной инспекцией. Обычно чем выше этаж, на котором расположена квартира, тем меньшую нагрузку несут стены, и тем больше шансов согласовать создание проема. В любом случае, нельзя пробивать проемы ближе 80 см от мест стыков конструкций и ближе 1 м от наружной стены. Также не стоит рассчитывать на получение разрешения на пробивку проема в несущей стене (даже на последнем этаже) шире, чем 1,2 м.

3. Возводить перегородки

Со сносом перегородок все понятно — таким образом можно лишить дом опоры. Но возведение перегородок тоже имеет ряд серьезных ограничений. Во-первых, перегородки должны быть легкими и тонкими, чтобы не давать дополнительной нагрузки на перекрытия. Перегородки толщиной менее 10 см можно не согласовывать, но о них нужно уведомить жилинспекцию. Если планируется перегородка толще 10 см, то ее уже необходимо согласовать.

Во-вторых, важно какими параметрами будет обладать помещение, образованное возведенными перегородками. Если получается комнатка без естественной вентиляции, дневного света, отопительных приборов, или площадью менее 9 м², или шириной менее 2,25 м — это считается ухудшением жилищных условий и согласованию не подлежит. Ухудшением условий будет и увеличение площади подсобных помещений за счет жилой площади. Конечно, эти нормы в первую очередь усложняют устройство кладовых и гардеробных. Выкрутиться можно, обозначив гардеробную не отдельной комнатой, а как встроенный шкаф: вместо четвертой стены навесить распашные или раздвижные двери.

4. Объединять лоджию с комнатой

В декабре 2022 года в своде правил о перепланировке жилых помещений был убран пункт, который разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Теперь жилищная инспекция относит объединение лоджии с кухней или жилой комнатой к реконструкции, на которую, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, необходимо получать разрешение на строительство в Госстройнадзоре. На практике шанс такого согласования равен примерно нулю.

Запрет на присоединение лоджии связан с тем, что эта операция нарушает терморегуляцию всего дома: может привести к появлению плесени на лоджии, в том числе у соседей, к трещинам в наружных стенах и на балконных стеклах. Фактически, вы обязаны оставить оконно-дверное заполнение при входе на лоджию, но в праве держать окна и дверь все время открытыми. В обход правил некоторые жильцы просто убирают оконно-дверное заполнение после проверки жилинспекцией, оставляя порожек и подоконный блок на месте, но это нарушение закона. Если вы хотите убрать подоконный блок, вы можете согласовать это только как установку французских окон от пола до потолка.

На заметку: перенос батареи на лоджию запрещен, но доступна укладка электрического теплого пола или установка электрообогревателя.

5. Расширять ванную на площадь коридора

Ванная комната часто такая маленькая, а коридор такой бестолковый — почему бы не изменить ситуацию для большей пользы? Ванную и санузел можно расширить или вовсе перенести на место коридора, кладовой и любого другого нежилого помещения, кроме кухни. Над кухней и жилыми комнатами соседей снизу не допускается делать «мокрую» зону. Такую перепланировку необходимо согласовать, а пол всей «мокрой» зоны покрыть гидроизоляцией.

Интересный момент: не допускается, чтобы вход в санузел (помещение с унитазом) был напрямую из кухни или жилой комнаты, если в квартире нет другого санузла с выходом в коридор. Также у входа в санузел обязательно должен быть порожек.

6. Переносить кухню в коридор

Кухню, как и санузел, нельзя оборудовать над жилыми помещениями соседей снизу, но вполне можно над нежилыми. Конечно, здесь есть свои условия. Во-первых, кухня должна быть оборудована электричеством, а не газом. Во-вторых, важно помнить о гидроизоляции пола, так как кухня относится к «мокрым» зонам. В третьих, в кухне должно быть естественное освещение — через окно, пусть и в другую комнату, а не на улицу, или арку/отсутствующую стену при открытой планировке. При переносе кухни не избежать вмешательства в системы вентиляции, отопления, водоснабжения, поэтому эти вопросы нужно тщательно продумать и осветить в проекте, который вы отдаете на утверждение. Если коммуникации также будут обновляться, шансов получить согласование значительно больше.

Бонус: если вы живете на первом этаже, или под вами находится магазин или паркинг, а не квартира, для вас реально согласовать перенос кухни даже в жилую комнату, а перенос кухни в коридор — значительно проще.

Видео репортаж телеканала Россия 1 о правилах перепланировки квартир:

Фотографии: topdom.ru, repaireasily.ru, hicaurus.ru, design-homes.ru, lodgers.ru

перепланировка, ремонт, планировка, ванная, кухня

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на момент начала 2022 года. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку «Что является перепланировкой квартиры?». Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по «эскизу» можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос. Также Вы можете выслать на нашу почту [email protected] любые планы квартиры до и после перепланировки. Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Содержание статьи

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

  • любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
  • нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
  • уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали не менее две третьих от всех собственников квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобится проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
  • увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
  • перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
  • устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
  • затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
  • устройство штраб в несущих стенах;
  • устройство лоджий на всех этажах кроме первого;
  • перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
  • устройство проёма в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
  • любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
  • затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
  • устройство в помещении более одной антресоли;
  • устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни;

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.


Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 2022 от 29 декабря 2022 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта остался таким же.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
  • расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10), если квартира расположена не на последнем этаже;
  • устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
  • организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СНиП 31-03-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
  • объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
  • устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
  • демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов, а без их согласия согласно п. 3.7 Приложения 1 к 508-мому Постановлению согласовать такую перепланировку невозможно;
  • демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.
  • расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
  • демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 2022 мм. от края балкона до проёма или длиной 2022 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
  • объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник;

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

  • перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
  • расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
  • изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
  • демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
  • демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
  • устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
  • устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
  • демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
  • изменение конструкции полов;
  • перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
  • объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
  • перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
  • Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
  • Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник;
  • Устройство антресоли площадью не более 40% помещения;
  • Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.


Комментарий к видео:

Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше. Сам текст пункта не поменялся. (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017).

Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

С этой статьёй читают

Добавить в закладки

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

  1. Изменения в расположении сантехники;
  2. Разборка ненесущих перегородок;
  3. Переделка дверных проемов;
  4. Монтаж новых перегородок;
  5. Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

  1. Демонтаж стен;
  2. Перенос кухни в другое помещение;
  3. Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
  4. Объединение комнат;
  5. Перемещение коммуникаций;
  6. Обустройство дополнительной ванной;
  7. Создание проемов в несущей стене;
  8. Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону?  Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2022 году требует значительных денежных вложений. Это связано с тем, что необходимо провести большой объем строительных и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

  1. Наложение штрафа в размере от 2022 до 2022 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
  2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
  3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
  4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

  1. Полностью сносить несущие стены;
  2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
  3. Убирать оконные проемы;
  4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
  5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
  6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

  1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
  2. Технический паспорт на квартиру;
  3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
  4. Согласие службы эксплуатации;
  5. Разрешение от Роспотребнадзора;
  6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
  7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
  8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
  9. Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникают с последним пунктом – опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

  1. Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
  2. Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
  3. После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

  1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
  2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
  3. Предоставить план дома по этажам;
  4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

  1. Доступ к коммуникациям усложнился;
  2. Пострадала прочность конструкций;
  3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
  4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Переоборудование помещения является важным вопросом для собственника. Владельцы квартир стремятся привести состояние жилплощади к современным стандартам, обустроить не только эстетически, но создать территорию комфорта.

Для собственников

нежилых помещений

, которыми являются предприниматели и предприятия, актуальным является вопрос функциональности. Ведь помещение должно отвечать производственным требованиям и использоваться в соответствии с той деятельностью, которой занимается фирма или бизнесмен.

Инициировать ремонт может и наниматель муниципальной квартиры, арендатор, но они должны действовать только от имени собственника и на основании его разрешения.

Проводить перепланировку или переустройство любого помещения в соответствии с требованиями строительных и санитарных норм законодатель не запрещает. Исключением являются ситуации, когда здание нельзя подвергать строительным манипуляциям, оно относится к типу ветхих построек, находится в данный момент в аварийном состоянии, является памятником архитектуры.

В то же время собственник отвечает перед законом за действия, которые проводит в помещении, ему принадлежащем. Законодателя в первую очередь интересует безопасность граждан, которые будут впоследствии находиться в переоборудованном помещении, и проживающих по соседству.

Наибольшее значение в ходе перепланировки отводится прочности всего здания и проведенным коммуникациям, будь-то современный многоквартирный дом или постройки советских времен, которые составляют большую часть жилого и нежилого фонда России.

От того, насколько в ходе ремонта в отдельно взятом помещении будут соблюдены все требования, зависит, сколько здание еще будет эксплуатироваться, как перепланировка отобразится на смежных помещениях. Поэтому проводить строительные манипуляции законодатель требует только после согласования с контролирующими инстанциями.

Общие правила переустройства малых квартир

Переоборудовано помещение может быть любой площади. Отличие ремонта в объемах и видах работ. Если собственник решил провести обычное переустройство внутреннего пространства, то такую перепланировку можно назвать простой. Она подобна косметическому ремонту, когда заменяются не только обои, но и трубы, сантехника, дверные блоки, окна, напольное покрытие, оборудование и др.

Когда проводится капитальный сложный ремонт, называемый перепланировкой, то владелец помещения затрагивает несущие и ненесущие конструкции, переносит инженерные сети, объединяет или уменьшает площадь отдельных комнат, меняет их функциональное предназначение, др.

Провести такие работы самостоятельно без строительной компании невозможно, но и она обязана следовать положениям законодательства. С этой целью требуется разрабатывать специальный инженерный проект, где поэтапно указывается, что и как должно быть переоборудовано.

Подготовить план перепланировки может конструкторское бюро или строительная компания, отдел архитектуры, т. е. организация, являющаяся участником СРО. Проект представляет собой пакет технической документации. Фирма-разработчик вносит в него все возможные виды работ, учитывая пожелания заказчика.

Предварительно инициатор перепланировки заказывает дизайнерский проект, который отображает внешний вид помещения после ремонта, что важно для владельца помещения. Воспользоваться дизайнерским предложением проектировщик не может, он должен основывать свои выводы и расчеты на основании технического заключения о помещении и норм законодательства.

На сегодняшний день законодатель требует, чтобы любое помещение соответствовало действующим:

  • санитарным (СанПиН) и строительным (СНиП) нормам, в последнее время разрешено применять своды правил (СП);
  • ВСН;
  • ГОСТам;
  • МГСН;
  • Постановлениям правительства;
  • другим нормативным актам федерального и регионального значения.

Порядок перепланировки и подачи документов на согласование, перечень допустимых и запрещенных работ, ответственность за нарушение и многие другие положения в отношении перепланировки жилых помещений указаны в Жилищном кодексе, в главе 4-й.

Перепланировка нежилых помещений выполняется в соответствии с теми же положениями. Невыполнение требований жилищного законодательства приводит к невозможности узаконить капитальный ремонт, штрафным санкциям за своевольные действия и другим негативным последствиям.

Различные нормативные документы постоянно дополняются и обновляются, в некоторых местах они могут дублироваться, в других, наоборот, наблюдаются противоречия. Поэтому учесть все моменты могут только специалисты. Кроме того разработанный проект должен быть согласован с Жилинспекцией и другими контролирующими инстанциями.

За правильностью выполнения строительных работ должен наблюдать специалист со стороны компании-проектировщика, с которой придется еще заключить договор авторского надзора. Дополнительно во время перепланировки необходимо оформлять акты скрытых работ и вести строительный журнал, тогда можно рассчитывать, что по ее завершении приемная комиссия не обнаружит нарушений.

К основным требованиям, которые применяются к помещениям различной площади, малой и большой, можно отнести:

  • Запрет на перенос санузла на территорию, которая расположена над жилым пространством соседей снизу. Исключение составляет ситуация, когда квартира двухуровневая и ремонт проводится на втором этаже. В другом случае можно без ограничений перемещать «мокрые» комнаты, если под квартирой находится подвальное помещение, парковка, любое нежилое помещение.
  • Точно также не разрешается переносить кухню и располагать ее над жилой комнатой соседей. Расширять площадь кухни, ванной и санузла можно только за счет нежилого пространства.
  • В однокомнатной квартире площадь комнаты не может быть меньше 14 кв. м. В квартирах с большим количеством комнат требуется, чтобы площадь большой комнаты была не менее 16 кв. м. Спальню и кухню нельзя спланировать площадью менее 8 кв. м. Если спальня планируется для размещения 2-х человек, то она должна быть не менее 10 кв. м. В «однушке» разрешается обустроить кухню в виде ниши площадью не менее 5 кв. м.
  • Вход в совмещенный санузел не может находиться в кухне или комнате, а только в коридоре. Исключение составляет обустройство второго санузла в квартире с входом из спальни. Для ванной комнаты, где нет унитаза, разрешается делать вход из любой комнаты, в том числе и из кухни.
  • В санузле требуется обустроить пол на 1,5−2 см ниже, чем в жилом помещении. Если перепланировка квартиры площадью 40 м включает расширение санузла за счет нежилых помещений, то в этом месте требуется демонтаж пола и прокладка гидроизоляционного слоя.
  • Коммуникационные узлы и инженерные системы не могут быть скрыты во время перепланировки, т. к. в любой момент к ним может потребоваться доступ специалистов.
  • Камин, который топится дровами, можно устанавливать только в квартирах, расположенных на последних этажах, или на последнем этаже многоуровневого помещения. Но для его обустройства необходимо оборудовать дополнительный дымоход через чердачное помещение, а для этого получить согласие от более чем 70% жильцов дома, т. к. речь идет об общедомовом имуществе. При обустройстве камина должны соблюдаться правила пожарной безопасности.
  • Каждая комната и кухня в помещении должна иметь естественное освещение через окно, исключение составляет кухня-ниша. Подсобные помещения и санузел в квартире освещать можно с помощью светильников.
  • Проводить демонтаж вентиляционной шахты или урезание вентканала запрещается. В то же время вытяжку в результате перепланировки нельзя соединить с вентиляцией и дымоходом.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Что можно и что нельзя изменять

Собственникам квартир рекомендуется изучить различные нюансы, прежде чем приглашать дизайнера и заказывать технический проект.

Например:

  • Многие квартиры, особенно в домах, построенных в середине прошлого столетия, оснащены техническими шкафами. Их роль могут выполнять кладовки, где находится развязка коммуникационных сетей. Выход к таким трубам закладывать нельзя, т. е. при наличии подобного шкафа или кладовки демонтировать ее не получится. В любом помещении должен быть открыт доступ к вентилям для перекрытия воды и газа, счетчикам. Для перемещения подобных узлов выдается специальная лицензия, но получить ее гражданину, не предприятию, практически невозможно.
  • Любая модификация с дверным проемом, в результате чего жилое пространство может превратиться в нежилое, запрещена. Например, дверной проем не может быть превращен в арку между кухней и комнатой. Для ее оборудования вход в кухню должен быть с коридора. Таким же образом расширить нежилую площадь за счет жилой также будет нельзя.
  • Все работы по вмешательству в несущие конструкции можно проводить только после согласования, они должны быть внесены в проект, но не факт, что Жилинспекция их утвердит. Разрушение или частичный демонтаж несущих конструкций приводит к нарушению прочности здания, появлению трещин и другим последствиям.
  • Перепланировка в одной квартире не должна навредить смежным помещениям. Например, объединять лоджию и жилую комнату разрешается, но при условии, что общее помещение будет дополнительно утеплено. Радиаторы отопления выносить на балкон категорически запрещено. Отопительная система является общедомовой, если что-то будет сделано неправильно, температура в помещении в зимний период снизится не только в перепланированном помещении, но и у соседей, на что они имеют право пожаловаться. Не разрешается также без согласия соседей вмешиваться в общедомовое имущество или каким-либо образом присоединять его к своему помещению полностью и частично.
  • При обустройстве теплых полов собственник помещения не имеет права подключаться к общедомовому горячему водоснабжению. Если он это сделает, то снизит температуру воды в трубах во всем доме, чем нарушит права других жильцов.

Несмотря на множество запретов, которые придется учесть, законодатель позволяет:

  • расширять жилое пространство за счет нежилой площади или второй кухни;
  • кухню можно объединить с комнатой, но только при наличии электроплиты, если установлена газовая, между ними придется сделать раздвижную перегородку или оборудовать частичное ограждение;
  • оборудовать или расширить дверной проем в несущей стене будет возможно в некоторых случаях, но при этом проектировщик внесет в проект замечание: его придется дополнительно укрепить металлическим каркасом;
  • если потребуется оборудовать дополнительный вентиляционный канал, то его предложат собственнику провести по фасаду здания;
  • объединять 2−3 квартиры в одно помещение, но при условии, что они принадлежат одному лицу;
  • демонтировать или оборудовать лестницу в многоуровневой квартире, но при этом придется учесть, что общая нагрузка на несущие конструкции увеличится, поэтому проектировщик должен сделать точные расчеты и указать, из каких материалов это можно сделать;
  • устанавливать тяжелые ванные типа джакузи, делать это можно только на 1-м этаже многоквартирного дома;
  • другое.

Особенности перепланировки квартиры площадью 40 м

Однокомнатные квартиры – наиболее востребованный вариант жилья для небольшой семьи из 2-х человек или одного. Их стоимость является доступной для среднего потребителя. Такая квартира легко превращается в студию.

Если комната достаточно большая, то можно даже отделить перегородкой какое-то пространство для организации спального места. Но если площадь комнаты 17 кв. м. и меньше, то ее перепланировка нецелесообразна, приобретать такое помещение с целью переоборудования не стоит.

При обустройстве однокомнатной квартиры необходимо руководствоваться некоторыми правилами:

  • Превратить однокомнатную квартиру в двухкомнатную будет легко при помощи гипсокартонной перегородки. Перегородка должна быть возведена поперек комнаты. При этом потребуется правильно организовать освещение появившейся жилплощади, − с помощью светильников или дополнительного окна. Возможно, придется получить разрешение на оборудование оконного проема в фасадной несущей стене. Традиционные двери в помещении можно заменить раздвижными, чтобы сэкономить жилую площадь.
  • Зонирование жилого пространства является довольно популярным приемом, при этом капитальный ремонт проводить не придется. Такое переустройство внутреннего пространства нельзя назвать перепланировкой, в результате применения удачного дизайнерского решения квартиру можно разделить на 2−3 функциональные зоны. Для этого используются большие шкафы-купе с зеркалами, стеллажи, шторы и ширмы. В каждой зоне рекомендуется покрасить стены в разные цвета, обустроить по-разному подвесные потолки и положить отличное друг от друга напольное покрытие.
  • Еще одним прекрасным предложением дизайнеров для однокомнатной квартиры является обустройство лоджии под комнату. Для этого можно демонтировать окно между комнатой и лоджией (без снесения подоконного блока), застеклить и утеплить ее, сделать косметический ремонт и организовать, например, рабочий уголок или зимний сад для отдыха, спальное место. Возможно, придется в помещении поставить дополнительный электрообогреватель, но это того стоит.

Порядок оформления и ответственность за нарушения

Перепланировка однокомнатной квартиры площадью 40 кв м обязательно должна быть узаконена, если планируется проводить работы, требующие разрешения. Законный порядок проведения ремонтных работ предполагает, что собственник сначала получит разрешение, а затем будет внедрять технический проект.

Но законодатель позволяет провести согласование и после ремонта, утвердить перепланировку получится, если приемная комиссия зафиксирует, что помещение соответствует требованиям законодателя. В этом случае перед подачей документов собственник оплачивает штраф.

В обычном порядке процедура согласования проводится в течение 1,5 месяцев после подачи документов. В то же время возможен отказ в соответствии с ЖК, ст. 27.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Процедура согласования включает:

Проведение технической экспертизы Ее проводит инспектор из БТИ или Жилинспекции. Он выдает заключение о возможности проведения тех или иных строительных манипуляций в данной квартире, делает свои выводы о прочности здания и несущих конструкциях, вносит другие рекомендации.
Получение техпаспорта и выписки из него в БТИ Также придется заказать поэтажный план многоквартирного дома. Если перепланировка уже сделана, то в БТИ выдадут техпаспорт с красными линиями на основании технического заключения, которое оформил инспектор.
Разработку проекта Необходимые технические документы на помещение необходимо подать разработчику. Проект будет выполнен в течение 1−3 месяцев в зависимости от объема работ, которые желает провести собственник.
Обращение с заявлением на согласование, проектом и другими техническими документами в Жилинспекцию Среди прочих бумаг должно находиться письменное согласие жильцов дома, ЖЭКа (управляющей компании), совладельцев помещения (прописанных, если жилье муниципальное). Потребуется представить документы на собственность и другие, в каждом отдельном случае могут потребоваться различные бумаги. Так, в обязательном порядке придется получить разрешение на ремонт от СЭС, МЧС, Энергонадзора, газового хозяйства и др.
Согласование проекта с Жилинспекцией и получение разрешения на проведение перепланировки На завершающем этапе согласование проводится с межведомственной комиссией (МВК), она выдает окончательное заключение. Но нередко разрешения Жилинспекции или отдела архитектуры достаточно, т. е. в каждом регионе могут быть установлены свои правила. После этого можно начинать ремонт, но придется учесть, что разрешение выдается на 1 год с последующим продлением.

После окончания перепланировки необходимо получить Акт о завершении работ. В члены приемной комиссии входят инспектор из Жилинспекции, представитель проектного бюро, сотрудники контролирующих органов, все они подписывают документ. Он оформляется в 3-х экземплярах. Собственник, имея на руках Акт, может получить новый техпаспорт на квартиру с изменениями.

За подготовку нового техпаспорта собственник оплачивает госпошлину. Необходимые сведения о перепланированном помещении придется также внести в Росреестр и получить новое свидетельство о регистрации. Ведь конфигурация квартиры стала другой, значит, фактически собственник владеет другим помещением.

Самовольное переоборудование помещения не только приводит к штрафным санкциям, но от собственника Жилинспекция имеет право потребовать вернуть его к первоначальному виду, если окажется, что оно не соответствует установленным нормам.

В другом случае будет выдано предписание убрать нарушения и снова подавать документы на согласование. При постоянном отказе выполнить требования закона и уплатить штраф собственника могут лишить прав на владение помещением и продать недвижимость на публичных торгах.

Кроме того из-за отсутствия документов по перепланировке собственник не сможет совершать с помещением какие-либо правовые действия, разрешенные законом. Он не сможет его самостоятельно продать или передать в дар, оформить в качестве залогового имущества.

Штрафные санкции для граждан не так велики, их размер составляет от 2 до 5−7 тыс. руб. в зависимости от региона, но юрлица-собственники могут оплатить 300 тыс. руб. и больше.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: