Порядок создания плана перепланировки квартиры

Иногда возникает необходимость сделать в квартире перепланировку. Это необходимо, если собственник хочет изменить площади отдельных комнат, соединить раздельный санузел и т.д.

Однако так просто осуществить такие серьезные изменения нельзя, так как несоблюдение правил и норм влечет опасные последствия. Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Каков порядок оформления перепланировки в квартире?

Куда обращаться?

Как оформить перепланировку в квартире? Перепланировки можно разделить условно на два вида:

  • самовольная;
  • законная.

Если уже были внесены соответствующие изменения в структуру жилплощади, то имеет место первый случай. Что нужно для легализации перепланировки квартиры?

В этом случае обращаться придется исключительно в суд для узаконивания результата самовольных действий. Как согласовать перепланировку квартиры? Куда обращаться за разрешением?

Если же все действия еще только в планах, но ничего не сделано, придется пройти ряд инстанций, но непосредственно согласие на это выдают органы местного самоуправления населенного пункта, в котором располагается недвижимость.

Там функционирует межведомственная комиссия по перепланировке жилых помещений, которая занимается рассмотрением подобных вопросов.

Непосредственное участие и большую роль играет БТИ, которое выдает исходный и окончательный план помещения.

Нельзя назвать один орган, в который можно обратиться за получением всех бумаг, так как этот процесс требуется обращения в различные инстанции.

Административный регламент переустройства и или перепланировки жилого помещения.

Узнайте из нашей статьи о том, что можно и чего нельзя делать при перепланировке жилого помещения.

Какие документы необходимы?

Что нужно для перепланировки в квартире? Для осуществления изменения планировки квартиры придется подготовить определенный набор бумаг:

  • заявление с просьбой разрешить осуществление конкретных действий;
  • паспорт собственника;
  • технический план квартиры, полученный в Бюро технической инвентаризации;
  • документ, подтверждающий, что обратившийся является собственником;
  • проект будущего вида квартиры, который должен быть выполнен организацией, имеющей на это разрешение;
  • техническое решение о том, что менять планировку помещения именно таким образом возможно, выполненное той же организацией;
  • иные бумаги, соответствующие конкретному виду преобразований.

В пакет могут входить или не входить в зависимости от ситуации:

  • разрешение от СЭС;
  • справка из банка, если жилье в ипотеке;
  • разрешение Горгаза и т.д.

Однако они требуются для согласования перепланировки квартиры, а после осуществления всего процесса изменения планировки помещения, придется получить новый его паспорт.

Перед этим нужно получить акт о том, что процесс завершен. Как зарегистрировать перепланировку квартиры? Для регистрация перепланировки квартиры потребуются:

  • акт о том, что не имеется скрытых работ, обходящих разрешение. Если таковые есть они отражаются в акте и отдельно решается вопрос об их применимости в данном случае;
  • договор, который заключался на осуществление строительных работ;
  • заполненные специальные бланки о том, что строительные работы окончены.

О том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры, вы можете узнать на нашем сайте.

Куда подавать?

Где согласовать перепланировку квартиры? В процессе оформления такой сложной процедуры придется задействовать целый комплекс органов. Однако основную работу выполняют несколько. Документы, собранные в разных инстанциях и подготовленные можно подать:

  • в БТИ;
  • в МФЦ;
  • через портал Госуслуг можно подать заявление и отправить сканы документов.

Как БТИ, так МФЦ или портал Госуслуги может быть выбран собственником на собственное усмотрение в зависимости от удобства расположения и других факторов.

Сроки и стоимость оформления

Сроки трудно назвать однозначно, если вести отсчет от самого начала сбора бумаг.

Каждый продвигается к цели с различной скоростью.

Однако ожидание утверждения перепланировки квартиры при подаче бумаг через БТИ составит до 45 суток, через МФЦ – такой же срок.

При подаче пакета и заявления через Госуслуги необходимо после истечения указанного срока явиться в выбранный орган.

Цена перепланировки квартиры складывается из многих факторов:

  • затраты на оформление;
  • затраты на строительные и ремонтные работы.

Если второй пункт индивидуален и зависит от сложности и объема работ, то первый еще можно подсчитать. Сколько же стоит перепланировка?

В среднем это обойдется до 6 тысяч рублей, включая получение разрешения в БТИ, госпошлину и создание проекта. Однако при различных ситуациях со сложностями стоимость может увеличиться и до 20 тысяч.

Если собственник не желает проходить весь процесс самостоятельно, можно обратиться в посредническую фирму, которая сделает все от начала до конца. Однако стоимость ее услуг начинается от 30 тысяч рублей.

Результат

Какие документы выдаются в итоге? После проверки выполненных работ сотрудником жилищной инспекции, если все соответствует нормам и полученному разрешению, этот сотрудник выдаст акт оконченной перепланировки.

Этот документ подтверждает законность осуществленных изменений и его нужно представить в пакете документов для получения нового техпаспорта в БТИ.

Кроме того, нужно осуществить внесение изменений в кадастровый паспорт квартиры после перепланировки через Росреестр, получить новый с изменениями.

В каком случае могут отказать?

Отказ может быть вынесен, так как ожидания собственника, затеявшего изменения своей квартиры, могут не соответствовать нормам и правилам.

Есть случаи, когда перепланировать жилье нельзя. Именно поэтому может быть отказано в осуществлении этого действия.

Кроме того отказ бывает вынесен по причине:

  • неполноты представления бумаг;
  • неправильности подготовки пакета;
  • несоответствие представленного проекта требованиям и строительным нормам.

Как сделать перепланировку квартиры законно? О том, как правильно сделать перепланировку квартиры, вы можете узнать из видео:

Особенности и нюансы

Особенностей проведения этой процедуры много. Главная – каждое действие должно быть согласовано, так как отступление от проекта грозит многочисленными проблемами. Кроме того, узаконивание самовольных преобразований – дело дорогое, хлопотное и очень затянутое по времени.

Чем отличается порядок оформления в случае переустройства квартиры? Переустройство – это не изменения площади, расположения и особенностей комнат. Это перестановка газовой плиты, сантехники, батарей и т.д.

Особенность правильного оформления таких и подобных работ заключается в том, что для них не требуется предварительного согласования. Однако уведомить об их совершении обязательно БТИ письменно.

Работы по переустройству должны выполняться специалистами или под их контролем, так как после окончания придет проверка из комиссии и примет результаты.

О том, как согласовать перепланировку балкона, лоджии, кухни или санузла, вы можете узнать из наших статей.

Как происходит утверждение перепланировки межведомственной комиссией? Межведомственная комиссия играет определяющую роль в получении разрешения на проведение перепланировки. Этапы согласования перепланировки квартиры происходят следующим образом:

  1. Заявитель подает пакет бумаг в МФЦ или БТИ. После принятия эти бумаги ответственное должностное лицо забирает в межведомственную комиссию.
  2. Комиссия рассматривает заявление и все приложения к нему и в течение 45 суток выносит решение об отказе или согласии на перепланировку.
  3. Составляется специальный протокол (разрешение или отказ), ставится специальный штамп межведомственной комиссии, расписываются все члены и председатель.
  4. Протокол и все дело заявителя передается в жилищный отдел администрации города, где на основании полученного пакета подготавливается официальное решение на перепланировку или отказ.

Таким образом, провести в квартире существенные преобразования не так просто. Это очень длительный и хлопотный процесс, требующий сбор огромного количества бумаг.

Некоторые, взявшись за это дело, даже не знают с чего начать. Однако если есть твердое желание ее провести и планы, не нарушающие строительные нормы, то все получится.

Как перепланировать квартиру в новостройке? О порядке переустройства и перепланировки жилого помещения в новостройке вы можете узнать из этого видео:

https://youtu.be/3i6IIDHWgeo

Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно, если она необходима для увеличения площади того или иного помещения, или наоборот — разделения комнат? Этот вопрос встает перед многими собственниками жилья, которые решили внести изменения в существующее расположение помещений квартиры.

Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно

Затевая ремонт с перепланировкой, обязательно нужно знать о некоторых нюансах, которые необходимо учесть перед началом работ.  Это не только составление нового плана квартиры с точным архитектурным расчетом и дизайнерским проектом, но и согласование всех предстоящий действий в контролирующих органах.

Если этими вопросами не заняться вовремя, то при обнаружении неузаконенных переделок при проведении тех или иных сделок с недвижимостью, ее владелец, мало того, что заплатит большой штраф — он не сможет продать, подарить, переписать на другого члена семьи до тех пор, пока все перепланировки не будут официально узаконены.

Кроме этого, без заключения специалистов-архитекторов не рекомендуется трогать стены в квартире, не определив, какая из них является несущей. Решив самостоятельно, без консультации со специалистами и без утверждения плана, снести стену или сделать в ней проем для двери, а также возвести дополнительные перегородки, можно серьезно нарушить общую прочность конструкции здания, что с большой долей вероятности может привести к ее повреждению.

Естественно, хождение по различным инстанциям дело хлопотливое. Однако, нужно помнить о том, что рано или поздно это все равно придется делать, но только позже такое согласование обойдется намного дороже.

Диапазон разрешенных и запрещенных действия при перепланировке

Чтобы не идти в жилищную инспекцию с пустыми руками, нужно заранее, хотя бы приблизительно, подготовить собственный проект перепланировки, с учетом имеющихся правил, которые указывают, что допустимо, а что категорически запрещено.

При планировании нужно обязательно знать перечень допустимых и запрещенных переделок

К допустимым мероприятиям по перепланировке можно отнести:

  • Объединение туалета и ванной комнаты для увеличения общей площади санузла, а также использования для расширения этой площади части коридора.
  • Обустройство из кухни и смежной с ней комнаты столовой-кухни, с проделыванием проема в стене, не являющейся несущей.
  • Увеличение площади жилой комнаты за счет объединения ее с коридором или какой-то его частью.

Пример увеличения жилой площади за счет коридора

  • Устройство дополнительных дверных проходов в стенах, не являющихся несущими.
  • Демонтаж стен кладовок или антресолей для увеличения жилых комнат или кухонного помещения.
  • Удаление части стены под окном при выходе на балкон — для расширения прохода или для объединения этого помещения с комнатой.
  • Перенос входной двери вглубь коридора, для создания перед ней тамбура, если для этого есть возможность.

Категорически запрещено планировать и проводить следующие переделки помещений:

  • Демонтаж или самостоятельное пробитие проходов в капитальных несущих стенах.
  • Объединение жилых комнат или кухни с лоджиями или балконами путем полного разбора любых внешних стен.
  • Объединение жилых помещений с комнатами санузла или увеличение полезной площади за их счет.
  • Перестановка на лоджию или балкон радиаторов, подключенных к центральной системе отопления.
  • Категорически запрещено объединять квартиры, находящиеся на разных этажах, с демонтажем даже самой незначительной части межэтажного перекрытия.
  • Проведение демонтажа или перекрытие вентиляционных коробов и отдушин.
  • Пристройка дополнительных комнат к квартирам первых этажей, а также обустройство в них или под балконами погребов и подвалов.
  • Самовольная установка капитальных перегородок в комнатах из железобетона или других массивных материалов.

Принимая во внимания эти правила, можно составить предварительную собственную схему-проект для предоставления ее в жилищную комиссию.

Куда обратиться для согласования перепланировки?

Для получения разрешения на производство строительных работ по перепланировке квартиры, необходимо обратиться в местные органы самоуправления района, где или формируется жилищная комиссия, или создана специальная инспекция. Для того, чтобы выяснить точно, какой же уполномоченный орган в конкретном районе будет согласовывать подобные мероприятия, необходимо обратиться в местные органы исполнительной власти.

Для начала ремонтных работ необходимо получить согласовательный документ — разрешение

Для того чтобы не терять время понапрасну, можно заранее подготовить требуемый пакет документов, необходимых для процедуры рассмотрения заявки и ее согласования.

  • Подтверждающий документ на право собственности. Предоставить можно копию, заверенную нотариально.
  • Технический паспорт на жилье, в котором планируется перестройка.
  • Специальная форма заявления с описанием будущей перепланировки. Бланк выдается непосредственно в комиссии, занимающейся данными вопросами.
  • Проект-план проведения перепланировки.

Проект будущей перепланировки входит в пакет документов на согласование

  • Согласие всех постоянно зарегистрированных в квартире жильцов на проведение мероприятий по переделке жилой площади.

Перепланировка в старых строениях может быть затруднена еще и тем , что они могут представлять собой историческую или культурную ценность. Если выяснилось, что все складывается именно так, то придется еще обратиться за разрешением и в организацию, занимающуюся охраной памятников.

Этот перечень документов узаконен для предоставления на территории всей РФ, никаких других документов с собственника жилья уполномоченные лица требовать не должны. Кстати, еще не так давно процедура согласования была гораздо сложнее, так как представителям жилищной комиссии предоставлялось право на самостоятельное определение перечня необходимых для согласования документов.

Сроки проведения согласования

Работа с принятыми к рассмотрению документами проводится комиссией максимум полтора месяца (а точнее — 45 дней). При сдаче пакета документов собственнику жилья должна быть выдана расписка, на которой проставляется дата их приема. От этой даты и отсчитываются установленный для всего процесса согласования срок. Когда заключение о разрешенной или наоборот, запрещенной перепланировке принято, готовый заверенный документ можно получить в прошествии трех рабочих дней.

Если получено разрешение на перепланировку, то можно спокойно приступать к строительным работам.

Если же получен отказ, то нужно обратить внимание на обоснование причин запрета, так как официально утверждено всего три фактора, которые могут служить причиной отрицательного решения по перепланировке в квартире.

  • Составленный проект-план не соответствует требованиям законодательства или идет вразрез с установленными правилами, о которых говорилось выше.
  • Требуемый пакет документов собран не полностью или достоверность документов вызывает сомнения.
  • Документация предоставлена в комиссию, которая не занимается подобными вопросами — единичные случаи таких казусов тоже происходят. Чтобы подобного не произошло, и не было потеряно время, лучше сразу достоверно выяснить, кто именно в данном районе рассматривает подобные вопросы.

Если в перепланировке отказано, то решение об отказе выдается также в виде документа, в котором указана точная причина. Если решение собственнику квартиры кажется неправомерным, то у него есть возможность оспорить отказ в судебных инстанциях. Статистика показывает, что после того, как вступили в силу такие правила, отказов в просьбе выдать разрешение на перепланировку стало значительно меньше.

Если перепланировка разрешена, и работы в соответствии с утвержденным проектом проведены в полном объеме, то следующим шагом идет приглашение комиссии по приемке выполненной работы. Она проверит все произведенные переделки и их соответствие утвержденному плану и составит соответствующий акт. Затем весь пакет документов и акт-заключение должны отправиться в комиссию по недвижимости, и только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

После окончания перепланировки комиссия должна принять выполненные работы, сверив их с проектом

Все изменения обязательно отражаются в техническом паспорте квартиры, и у хозяина впоследствии не возникнет никаких проблем при совершении сделок с недвижимостью.

Видео: как правило согласовать перепланировку квартиры

Ответственность хозяев жилья за самовольную перепланировку

При неправомерных действиях собственника по самовольной перепланировке, могут быть наложены следующие наказания.

Комиссия оставляет за собой право обязать собственника вернуть квартире первоначальный вид и устанавливает для этого процесса определенные сроки.

Если переделка квартиры была проведена без нарушений существующих правил и никак не влияет на общую конструкцию строения, то комиссия может разрешить узаконивание нового плана квартиры. Такой вариант тоже предусмотрен законодательно. Безусловно, это будет сопряжено с привлечением хозяина жилья к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Хотя сумма штрафа там пока установлена незначительная – от 2 до 2,5 тыс. рублей, есть предпосылки к тому, что в скором будущем взыскание существенно ужесточится – рассматривается вариант увеличения штрафов даже до 100 тыс. рублей.

Если комиссией было принято решение о возвращении квартире первоначального вида, в связи с тем, что нарушена безопасность всего здания, но собственник упорно отказывается выполнять эти требования и не проводит соответствующих работ, то иск на него передается в судебные инстанции. Суд может принять решение об отчуждении жилья у собственника и выставлении его на публичные торги. Вынесение таких решений производится очень редко, но все же такие случаи бывают. После продажи квартиры деньги передаются собственнику жилья за вычетом судебных издержек.

Если несогласованную перепланировку проводил гражданин, проживающий в квартире по договору социального найма (государственное, муниципальное или служебное жилье), то договор может быть расторгнут с последующим выселением виновных.

Видео: чем может грозить самовольная перепланировка квартиры

Как избежать приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Приобретая квартиру, необходимо очень внимательно изучить ее технический паспорт и сверить его с реальной планировкой. Если чертеж в паспорте совпадает с существующим расположением помещений и их размерами, то это означает, что переделки узаконены, так как в любом случае все согласованные изменения заносятся в технический паспорт на жилье. Самостоятельно сделать сверку достаточно сложно, поэтому рекомендуется пригласить в покупаемую квартиру специалиста из бюро технической инвентаризации или другого уполномоченного заниматься подобными вопросами органа. Специалист произведет нужные замеры, сверится с существующим планом, и однозначно определит законность планировки.

При покупке квартиры — особое внимание ее плану, который должен совпадать с реалиями

Первое, на что нужно обратить внимание в плане квартиры — это красные линии, показывающие новое расположение комнат и их размер. Если план квартиры не совпадает с реалиями, и отсутствуют красные линии перепланировки, значит, она не узаконена, и у нового собственника могут возникнуть большие проблемы. В дальнейшем вся ответственность за действия бывшего владельца целиком ляжет на нового собственника.

Поэтому, приобретая жилье, необходимо проявлять к документам особое внимание, дотошность в рассмотрении всех нюансов, до, казалось бы, мелочей, чтобы впоследствии не пришлось остаться без квартиры или же делать масштабный дорогостоящий ремонт, возвращая помещениям первоначальный вид.

Порядок перепланировки квартиры: Введение

В современной Москве и области все чаще собственники устраивают перепланировки в квартирах, как купленных в новостройках, так и в домах старого фонда: панельных, кирпичных и блочных. К счастью, в настоящее время установился единый порядок согласования перепланировки.

Порядок перепланировки жилых и нежилых помещений регулируется Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства Москвы №508 в редакции №840

Нормы, регламентирующие порядок переустройства и перепланировки, определяют как перечень организаций, в которых необходимо получить разрешение, так и список основных документов для согласования в Мосжилинспекции.

Типы перепланировок по степени сложности для согласования

Перепланировка по эскизу

Если ваш ремонт с перепланировкой подразумевает лишь незначительные изменения,не связанные с затрагиванием несущих конструкций, инженерного оборудования или конструкции пола, то такие работы можно спланировать и самостоятельно, так как они не требуют сложных расчетов.

Для простых случаев предусматривается уведомительный порядок согласования перепланировки. В старом Постановлении Правительства Москвы № 73-ПП он назывался перепланировкой по эскизу.

Новое ППМ № 508 вышло в 2020 году, а поправки к нему в виде редакции № 840 – в 2020 году. За прошедшее время введенный ими порядок узаконивания перепланировки на практике не устоялся.

Инспекторы, как правило, «по старинке» принимают на рассмотрение «эскизы» — ксерокопии плана БТИ с нанесенными на них изменениями (в комплекте с остальными необходимыми документами).

Преимущество упрощенного порядка действий при перепланировке квартиры в том, что не требуется разработка проектной документации и получение технического заключения.

Перепланировка с разработкой проектной документации

Подготовить более сложные работы, такие как устройство проема в несущей стене или перекрытии, самостоятельно получается далеко не всегда.

Если вы планируете проводить любые мероприятия из числа указанных в п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции № 840, важно позаботиться о том, чтобы все изменения соответствовали нормативам, и выполненная перепланировка не угрожала безопасности проживания в доме.

Причем порядок перепланировки жилого помещения по проекту в большинстве случаев будет включать в себя и техническое обследование о возможности перепланировки от автора дома.

Перепланировка с составлением технического заключения от автора проекта здания

Например, ваша квартира находится в панельном доме, а в таких домах практически все внутренние стены — несущие, значит вам потребуется разработка проекта перепланировки, если вы затрагиваете одну из них, а также оформление технического заключения на перепланировку. То же можно сказать и перепланировках в монолитном доме — любая перепланировка с затрвгиванием стен в «монолитке» требует составления технического заключения.

Техническое заключение на перепланировку:

Другой пример: вы хотите не только объединить санузел с ванной, но и расширить получившееся помещение за счет коридора или кладовки. В этой ситуации порядок согласования перепланировки ванной и санузла также подразумевает разработку проекта, поскольку предстоит укладка дополнительного гидроизоляционного покрытия, а это считается изменением конструкции полов.

Порядок регистрации перепланировки: Разработка проекта

За разработкой проекта перепланировки вам надлежит обратиться либо в проектную организацию, имеющую допуск СРО, либо к автору проекта дома вашей серии (как правило, это ОАО МНИИТЭП). Если автор дома неизвестен, то проектную документацию может составить ГУП МосжилНИИпроект.

Далее, в соответствии с установленным порядком переустройства и перепланировки квартиры, вам потребуется собрать документы для получения разрешения в Мосжилинспекции. Их перечень оговаривается положениями ППМ №№508-840.

Потребуются:

  • техпаспорт БТИ
  • копия правоустанавливающих документов
  • заверенная у нотариуса
  • заявление и согласие собственников
  • эскиз, либо проект перепланировки

В отдельных случаях перечень необходимых бумаг может быть так или иначе расширен.

Порядок оформления перепланировки: Ремонтные работы

После того, как вы получаете разрешение — можно приступать к строительным работам. Работы должны проводиться опытными специалистами, соблюдающими строительные и санитарные требования, установленные государством, и, что важнее, в точном соответствии с утвержденным планом работ.

Если вы планируете перепланировку с внесением изменений в несущие конструкции дома, например, устройство дверного проема, расширение санузла (оно происходит с укладкой гидроизоляционного слоя), или перепланировку с устройством полов, то потребуется оформление актов на скрытые работы, так как планируемые изменения будут скрыты, под слоем материала и не будут доступны для проверки.

Акты скрытых работ:

Акт скрытых работ на звукоизоляцию

Акт скрытых работ на гидроизоляцию

Акт скрытых работ на усиление проема

При отсутствии каких-либо документов или предоставлении их не в установленной форме, Мосжилинспекция откажет вам в согласовании перепланировки квартиры.

Проходить все подготовительные этапы можно как самостоятельно, так и доверив весь процесс согласования профессионалам из посреднических организаций. Хотя услуги фирм-посредников стоят недешево, практика показывает, что часто именно перепланировка, подготовленная специалистами, позволяет не только получить все необходимые разрешения в самые сжатые сроки, но и сэкономить на подготовке к работам.

Наша организация, к слову, имеет все необходимые допуски СРО и сможет произвести разработку проекта и его дальнейшее согласование. Можем гарантировать то, что перепланировка пройдет в полном порядке.

Порядок узаконивания перепланировки «по факту»

Порядок узаконивания уже проведенной перепланировки квартиры, по сути, ничем не отличается от обычного согласования, однако не все самовольные изменения возможно утвердить «задним числом».

Если вы «попали» в один из подпунктов перечня запрещенных работ, приведенный в п. 11 Приложения 1 ППМ 508-840, Мосжилинспекция выдаст вам предписание устранить нарушения или вернуть проектную планировку («сделать все как было»).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: