Порядок перепланировки квартиры в новостройке

По сравнению с панельными и блочными домами согласовать перепланировку в новостройке часто оказывается проще, поскольку это обычно кирпичные или монолитные дома с преимущественно ненесущими перегородками внутри квартир.

Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Поэтому детально разберем, с чего начать перепланировку в новостройке и каков общий порядок согласования работ в квартире недавно построенного жилого здания.

Квартиры в новостройке, фото:

Перепланировка новостройки до получения собственности

Многие владельцы квартир в новостройках стремятся сделать ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю и до окончания ремонта жить в съемной.

Не так давно для получения разрешения на перепланировку в новостройке необходимо было обязательно иметь свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. А правоустанавливающие документы после получения ключей от новой квартиры приходится ждать достаточно долго – порой по нескольку месяцев.

Однако сейчас выполнить перепланировку квартиры в новостройке можно и до получения документов о праве собственности. Вот что по этому поводу сказано в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2020 года N 508-ПП. При производстве работ в домах-новостройках, в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение, вместо правоустанавливающих заявителем представляются следующие документы (если объект построен по договору участия в долевом строительстве):

  • договор на участие в долевом строительстве;
  • договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если акт приема-передачи недвижимости не содержит информации о выполнении данных обязательств).

Перепланировка новостройки свободной планировки

Сегодня на рынке недвижимости весьма популярным предложением для покупателей жилья являются квартиры со свободной планировкой. Это квартиры без внутренних перегородок, где проложены инженерные коммуникации, а границы помещений обозначены одним рядом кирпичиков или блоков. При этом в таких жилых помещениях, как правило, указано предполагаемое расположение санузла и кухни. А строить стены внутри квартиры предстоит самому собственнику. 

При этом многие застройщики убеждают потенциальных покупателей, что возводить перегородки внутри квартиры можно как угодно, ведь планировка квартиры свободная. Но это не так, поскольку термина «свободная планировка» для жилых помещений не существует. Иными словами, собственник не может обустраиваться так, как ему захочется.

Квартиры со свободной планировкой, фото:

Для каждой квартиры имеется утвержденная городскими органами и обозначенная застройщиком планировка, соответствующая общепринятым для жилых объектов правилам и нормам. Поэтому свободно строить стены и менять помещения местами свободная планировка не позволяет. 

Если же владелец квартиры хочет что-то изменить в действующей планировке, которая обозначена на плане БТИ и в плане застройщика, то на это требуется получить разрешение Мосжилинспекции в установленном законодательством порядке.

Подробнее о перепланировке в новостройке без стен мы рассказали здесь

Особенности перепланировки новостройки в Москве

Новостройки в Москве, как и в других городах России, сдаются в эксплуатацию:

  • без отделки, когда стены, потолки и полы не имеют никаких декоративных покрытий;
  • с отделкой, включающей в себя финальные покрытия стен (краска, обои, декоративная штукатурка, плитка) и полов (плитка, паркет, линолеум, ламинат).

В квартирах без отделки конструкцию пола собственнику придется устраивать самостоятельно. А законное проведение работ по изготовлению полов и изменению их конструкции возможно только при наличии проекта перепланировки. За разработкой проектной документации, на основании которой будет выполняться согласование перепланировки квартиры в новостройке, можно обратиться в любую организацию с допуском СРО.

Стоит отметить, что согласование перепланировки в новостройке по эскизу сегодня практически невозможно. Практически любые изменения в существующей конфигурации помещений квартиры требуют наличия утвержденной жилищной инспекцией проектной документации.

Проект перепланировки квартиры в новостройке:

В состав проектной документации помимо самого проекта также входит техническое заключение о возможности предстоящего переустройства. Подготовить проект + техническое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО и специализирующаяся на перепланировках. 

Наша организация также принимает заявки на проектирование перепланировки квартиры в новостройке. Мы подготовим и проект, и техническое заключение. А также поможем получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции города Москвы.

Если при перепланировке в новостройке вы собираетесь затрагивать несущие стены, то техническое заключение придется заказывать в проектной организации, которая разрабатывала проект вашего дома. Однако здесь имеется определенная сложность. Большинство новостроек Москвы и области сегодня возводится по индивидуальным, а не серийным проектам, разработанных организациями, которые после того, как квартиры в доме будут проданы, юридически прекращают свое существование.  

Если автор проекта дома не доступен, то за техническим заключением придется обращаться в ГБУ Экспертный центр. Данная организация официально уполномочена заменять компании, которые являются разработчиками домов, но теперь отсутствуют в правовом поле. Проект перепланировки при этом можно заказать не в ГБУ Экспертный центр, что обойдется достаточно дорого, а в любой проектной организации с СРО, в том числе и у нас, что выйдет значительно дешевле.

Также стоит отметить, что большинство квартир в новостройках сегодня приобретаются людьми с привлечением ипотечных средств. Для согласования перепланировки новостройки, купленной по ипотеке, потребуется письменное согласие банка, выдавшего кредит.

Как оформить перепланировку в новостройке

Оформление перепланировки в новостройке ничем не отличается от аналогичной процедуры в давно построенных домах. Обязательно нужен план квартиры от Бюро технической инвентаризации. Часто застройщики при сдаче здания в эксплуатацию заказывают инвентаризационные обмеры у других компаний, чьи услуги обходятся значительно дешевле. Но Мосжилинспекции для принятия решения о согласовании перепланировки требуются именно технические документы БТИ. Поэтому не редко собственнику жилья в новостройке приходится заказывать в ГБУ МосгорБТИ первичную техинвентаризацию квартиры.

При наличии плана БТИ в проектной организации заказывается инженерное обследование квартиры с выпуском техзаключения и проект перепланировки. Заполняется бланк заявления на перепланировку. Собранный пакет документов сдается в службу «одного окна» многофункционального центра по предоставлению государственных услуг (МФЦ).

Согласие банка на перепланировку:

При полном комплекте документов и правильно составленном проекте в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция вынесет решение о согласовании перепланировки квартиры в новостройке.

Ремонтные работы должны проводиться таким образом, как это показано в проекте, согласованном жилищной инспекцией. В этом случае не возникнет никаких проблем с получением от комиссии акта о завершенной перепланировке, который составляется на финальном этапе процесса согласования, когда ремонт уже окончен.

Как узаконить перепланировку в новостройке, которая уже выполнена

Многие собственники, не вникая в особенности жилищного законодательства, проводят перепланировку своей квартиры самовольно. А потом вынуждены ее узаконивать. 

В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение. 

Но узаконить перепланировку в новостройке, как и в других домах, можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется техническое заключение о том, что перепланировка безопасна и допустима, разработанная лицензированной организацией (с допуском СРО). Кроме того, придется заплатить административный штраф за то, что перепланировка проводилась незаконно.

Для согласования перепланировки в новостройке только предстоящей или «задним числом», мы советуем предварительно обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится. 

И здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля за жилым фондом. А применяться закон может по-разному, в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь округ столицы, где расположена квартира, особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.

В нашей компании вы можете не только заказать проектные документы, но и получить бесплатную консультацию по перепланировке. Для этого достаточно набрать номер нашего телефона и задать интересующий вопрос. Также для вашего удобства мы отвечаем на вопросы по перепланировке прямо на сайте. Чтобы отправить сообщение, заполните специальную форму.

Практика показывает, что согласование перепланировки в новостройке часто проходит проще, нежели в типовом панельном или в блочном доме. Дело в том, что большинство «коммерческих» новостроек — это монолитные или кирпичные дома, и в них редко встречаются несущие стены в габаритах квартир.

Большинство собственников, задаются вопросом, затевая перепланировку квартиры в новостройке, с чего начать и какой порядок действий соблюдать? Попробуем последовательно все разобрать. 

Во многих случаях перепланировка квартиры в новостройке согласуется по проекту перепланировки без оформления технического заключения от автора дома, (при условии конечно же, что не затрагиваются несущие и перекрытия).

Одной из важных особенностей перепланировок новостроек, является наличие во многих из них так называемой «свободной планировки», которая якобы позволяет конфигурировать квартиру как угодно. Как правило, это характерно для квартир в новых домах бизнес-класса в Москве и Московской области.

Подробнее о том, что такое свободная планировка и почему ее на самом деле не существует. Если же говорить коротко, то при использовании термина «свободная планировка» застройщик продает несколько квадратов жилой площади, которая будет использована под устройство перегородок.

Особенно неприятно, если вам продают однокомнатную квартиру со свободной планировкой, где и без нее площади не так много.

Практически все новостройки, за исключением муниципальных, также сдаются без  отделки, — «бетонной коробкой» с голыми стенами и полами. То есть конструкцию полов в новостройке собственник должен устраивать самостоятельно.

Но жилищные инспекции всех округов требуют узаконивать данное мероприятие как перепланировку, ссылаясь на  п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 — «Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия». Данный пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.

Работы по изменению конструкций пола, фото:

Но ведь «пирога полов» то нет, что же изменяется? Инспекторы говорят так — раз в квартире нет послойной конструкции полов, и она укладывается «с нуля», то это мероприятие попадает под пункт 2.2.6, и соответственно, требует разработки проекта перепланировки с планом полов, а также ТЗК.

Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть.

В 99% случаев это типовые панельные серии домов — П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ (Парус, М, К) и другие.

Максимум что можно теперь «выжать» из данной ситуации — это минимизация объема проектной документации, что несколько снизит общую стоимость согласования. Для разработки проекта перепланировки квартиры в новостройке потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

Наша организация имеет все необходимые допуски, и в случае необходимости, может разработать для вас проект перепланировки, который пройдет все необходимые стадии согласования.

В случае, если затрагиваются несущие стены или перекрытия, помимо разработки проекта, также, как и в случае с полами, в новостройке необходимо заказывать техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома.

Проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск СРО — это обойдется дешевле, чем у автора дома. Важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование.

Пример технического заключения, фото:

Зачастую, в недавно построенных домах, автор проекта дома как юридическое лицо оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир — чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам «точечной застройки», возведенным по индивидуальному проекту.

В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект. Эта организация уполномочена городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.

Что касается перепланировки ванной и туалета в новостройке, то нужно ли заказывать заключение в этом случае? Ответить на это вопрос однозначно сложно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. Иногда можно обойтись без ТЗК, а иногда нет — это решают сотрудники жилищной инспекции. 

Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото:

Далее мы тезисно разберем некоторые другие частые вопросы относительно согласования перепланировок новостроек:

Где оформить разрешение на перепланировку новостройки?

Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов и заявлением. Все они сдаются в службу «одного окна» Многофункционального центра госуслуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую.

С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? В данной ситуации, вам понадобится письменное разрешение банка.

Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:

ВТБ24                                      BSGV                                      DeltaCredit                       Газпромбанк

Подробнее о документах на перепланировку

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):

1. Для объектов долевого строительства:

  • договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
  • копия договора об уступке прав (если была).
  • копия акта приема-передачи недвижимости.
  • справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2.  Для объектов муниципального фонда:

  • копия приказа городских властей о строительстве дома.
  • подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
  • справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
  • документы, подтверждающие передачу квартиры.

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

Пример поэтажного плана застройщика, фото:

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

Какова цена перепланировки в новостройке?

Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.

Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств вы можете ознакомиться в этом разделе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: