Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

1. Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

2. Что такое государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

3. Что такое модель оценки?

В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы.

Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.

Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

4. Что такое оценочная группа?

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

5. Что такое ценообразующий фактор?

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определённую оценщиком.

6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.).

7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.

В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.

8. Что такое поправочный коэффициент?

Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.

Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).

9. Что такое ценовая информация и как её посмотреть?

Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).

В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.

Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть».

Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть».

Чтобы вернуться к просмотру карточки отчёта, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться».

10. Что такое единичная техническая ошибка?

Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

11. Что такое системная техническая ошибка?

Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

12.Что такое единичная методологическая ошибка?

Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

13.Что такое системная методологическая ошибка?

Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Как
уже отмечалось, земля является объектом
государственного регулирования. Оно
осуществляется путем государственного
контроля за использованием
и охраной земель, их мониторинга и
землеустройства, ведения
Государственного земельного кадастра.

Государственный
земельный
кадастр —
это
действующая на всей территории страны
методически унифицированная система
регистрации прав на собственность
и связанную с ней недвижимость, учета
и оценки земельных
участков. С системой кадастра связаны
следующие основные функции регулирования
земельных отношений:

  • государственная
    регистрация земельной собственности,
    землевладений
    и землепользования;

  • количественный
    и качественный учет земельных участков
    по землепользователям
    и угодьям;

  • учет
    качества земель по рельефу, почвам,
    растительности, мелиоративному
    состоянию, подверженности эрозии и
    другим
    параметрам;

  • бонитировка
    почв (от лат. bonitas
    доброкачественность),
    т.е.
    выраженная в классах бонитета их
    градуировка по природным
    свойствам, характеризующим продуктивность
    земель;

  • экономическая
    оценка земли, т.е. определение ее
    сравнительной
    ценности как средства производства.

Кадастровая
оценка земель производится по их
категориям с учетом
целевого назначения и использования,
исходя из доходности
земли, текущей стоимости затрат на ее
улучшение, соотношения
спроса и предложения на земельном рынке.
Земли сельскохозяйственного
назначения и лесного фонда оцениваются
по их продуктивности, природоохранной,
рекреационной значимости,
местоположению. Земли городов и населенных
пунктов оцениваются по их функциональному
назначению с учетом насыщенности
застройки, престижности местоположения,
экологического состояния,
социального и инженерно-транспортного
обустройства и др.

По
совокупности этих характеристик
территории субъектов Федерации
разделяются на ряд оценочных
зон
.
Оценочной зоной признается часть земель,
однородных по целевому назначению, виду
функционального использования и близких
по значению кадастровой стоимости
земельных участков.

В
зависимости от территориальной величины
оценочных зон их границы совмещаются
с границами земельных участков с учетом
сложившейся застройки и землепользования,
размещения линейных объектов (улиц,
дорог, рек, водотоков, путепроводов,
железных дорог и др.), а также границами
кадастровых районов или кадастровых
кварталов. По результатам оценочного
зонирования составляется карта (схема)
оценочных зон и устанавливается
кадастровая стоимость единицы площади
в границах этих зон
.

Органы
исполнительной власти субъектов
Федерации правомочны устанавливать по
своим оценочным зонам повышающие
коэффициенты к кадастровой цене земли,
но при этом ее повышение не должно быть
более 75% уровня рыночных цен на земельные
участки конкретного назначения
соответствующей оценочной зоны.
Кадастровая стоимость земли фиксируется
в Государственном земельном кадастре
по каждому участку наряду со сведениями
об изменении его статуса, границ, площади
и о расположенных на нем
строениях. Эти данные востребуемы
системами информационного
обеспечения рынка недвижимости и ее
государственной
регистрации
. Кадастровая стоимость
земли служит единственной базой для
установления ставок арендной платы и
стартовых цен продажи
земли из государственных и муниципальных
запасов
. Следовательно,
она является естественным ориентиром
и низшей границей
цен на земельные участки, продающиеся
либо сдаваемые в аренду на вторичном
рынке.

Кадастровая
оценка городских земель проводятся
по всем категориям
и видам использования городских земель
независимо от форм собственности.
Заказчиком кадастровой оценки выступают
органы местного
самоуправления районов, городов,
поселков.

Кадастровая
оценка городской земли


совокупность административных
и технических действий по установлению
кадастровой стоимости земельных участков
административно-территориального
образования в границах
оценочных зон по состоянию на определенную
дату. Оценка осуществляется
на основе комплексного доходного,
сравнительного и затратного подходов,
с использованием информации о сделках
на рынке земли
и иной недвижимости, уровне арендной
платы и доходности использования
земельных участков. В процессе оценки
проводится анализ рентообразующих
факторов, включая качество и местоположение
земельных участков,
проведенные на них улучшения, уровень
социального и инженерно-транспортного
обустройства территории и др.

Рыночная
информационная база кадастровой оценки
городских
земель – это массовые
данные о продажах земельных участков
для индивидуального жилищного
строительства, коллективного садоводства
и приусадебного хозяйства,
а также о продаже и аренде квартир,
гаражей, и различных объектов
коммерческой недвижимости.

Нормативная
информация


это данные земельного, градостроительного
и других кадастров, нормативы затрат
на строительство, инженерное
обустройство территории, а также систему
коэффициентов, источни­ками которых
являются органы исполнительной власти,
БТИ, земельные комитеты,
Государственный фонд имущества, городские
строительные организации,
Комитет по архитектуре, оценочные и
риэлторские фирмы и другие организации.

Объект
кадастровой
оценки земель городских и сельских
поселений – это земли
в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая
оценка городских земель является
массовой оценкой, которая
одновременно выполняется на всей
территории города и может включать
следующие этапы:

1-й
этап


подготовительные работы, сбор и обработка
исходной рыночной
и нормативной информации;

2-й
этап


функциональное зонирование территории
города;

3-й
этап


исчисление стоимостных показателей
кадастровой оценки земель;

4-й
этап


ценовое зонирование территории города;

5-й
этап


оформление результатов кадастровой
оценки городских земель (цифровых и
графических).

Результатом
кадастровой оценки является получение
кадастровой
стоимости земли оценочной зоны,

т.е.
рыночной стоимости единицы площади
типичного для данной зоны земельного
участка, установленной по уровню
текущих рыночных цен на аналогичные
земельные участки.

Показатели
кадастровой стоимости не должны превышать
уровня рыночных
цен или предельных значений базовой
стоимости на земельные участки
аналогичного целевого использования,
устанавливаемых органами власти субъекта
федерации по оценочно-территориальным
зонам, различным
городам и поселкам.

Рассмотрим
более детально основные этапы проведения
кадастровой оценки
земель населенных пунктов.

Этап
I.
Подготовительные
работы, сбор и обработка исходной
рыночной
и нормативной информации:

  • сбор
    общих сведений о городе, климате,
    гидрографии, экологии, инженерно-геологических
    характеристиках территории;

  • определение
    городской черты в соответствии с
    генеральным планом
    развития
    города;

  • классификация
    земель по землепользователям города,
    правовому режиму;

  • классификация
    земель по функциональному использованию;

  • классификация
    земель по градостроительной ценности,
    типам объек­тов
    недвижимости и основным видам текущего
    использования с выделе­нием оценочных
    микрозон;

  • оценка
    текущего использования и прогноз
    наиболее эффективных
    направлений
    развития земель отдельных оценочных
    зон с уточнением их
    границ
    и площадей;

  • определение
    типичных земельных участков, входящих
    в состав оценочных
    зон;

  • сбор,
    проверка достоверности и группировка
    данных рынка земельных участков по
    оценочным зонам.

Этап
II.
Функциональное
зонирование территории города, т.е.
дифференциация
территории городов, поселков, сельских
населенных пунктов
на отдельные зоны в зависимости от
функционального использования
земли. В соответствии с Градостроительным
кодексом РФ, утвержденным
Федеральным законом от 7 мая 2021 г. № 73,
выделяются следующие
основные зоны:

  • жилая
    зона,
    включающая
    жилую застройку многоэтажными
    домами,
    домами
    малой этажности, индивидуальными жилыми
    домами с приусадебными
    земельными участками;

  • общественно-деловая
    зона,

    на
    которой размещаются объекты
    здравоохранения,
    культуры, торговли, общественного
    питания, бытового обслуживания,
    коммерческой деятельности, а также
    образовательные, административные,
    научно-исследовательские учреждения,
    центры деловой, финансовой
    и общественной активности;

  • производственная
    зона,

    состоящая
    из земель, занятых предприятия
    ми
    промышленности, энергетики, складами,
    базами, объектами коммунального
    хозяйства, а также земель других
    землепользователей сферы производства;

  • зона
    инженерной и транспортной инфраструктуры
    ,
    на
    которой функционируют сооружения и
    коммуникации железнодорожного,
    автомобильного, речного, морского,
    воздушного и трубопроводного транспорта,
    а также
    связи;

  • сельскохозяйственная
    зона,

    занятая
    пашнями, садами, виноградниками,
    огородами, сенокосами, пастбищами, а
    также сельскохозяйственными
    зданиями и сооружениями;

  • рекреационная
    зона,
    включающая
    лесные массивы, расположенные
    на
    территории города, парки, пляжи и иные
    места отдыха населения;

  • прочие
    зоны,

    объединяющие
    другие категории и виды использования
    земель,
    не вошедшие в вышеуказанные зоны,
    например зоны военных
    объектов,
    специального назначения (кладбища,
    свалки и т.п.), земли запаса
    и др.

В
качестве границ оценочных зон могут
использоваться:

  • естественные
    рубежи (ярко выраженные элементы рельефа
    — реки, озера,
    овраги, обрывы и т.п.);

  • границы
    крупных инженерных сооружений (железные
    дороги, эстакады,
    трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

  • улицы,
    площади, проезды;

  • границы
    (заборы) предприятий и объектов
    производственного и непроизводственного
    назначения;

  • границы
    лесных, сельскохозяйственных и иных
    угодий.

На
территории оценочных зон устанавливаются
параметры типичных земельных участков
по общей площади, площади застройки,
уровню инженерного
обустройства и местоположению относительно
границ кварталов,
автомагистралей, улиц.

Этап
III.
Расчет
кадастровой стоимости земель в каждой
оценочной зоне
проводится как усредненная величина
по конкретному виду использования или
как максимальное значение из возможных
видов использования.
Основными методами обработки исходной
рыночной информации являются регрессионный
корреляционный анализ и статистический
метод
группировок.

Рыночные
цены в расчете на единицу площади земли
типичных земельных участков устанавливаются:

  • по
    незастроенным земельным участкам на
    основе статистического
    анализа
    рыночных цен и затрат на освоение земли;

  • по
    земельным участкам, застроенным
    объектами недвижимости, с
    применением
    метода изъятия затрат на воспроизводство
    или замещение
    инфраструктуры.

В
зависимости от реальной ситуации на
рынке недвижимости для оценки
применяются и другие методы массовой
оценки недвижимости.

Если
оценочная стоимость земли в пределах
одной оценочной зоны для
различных видов использования существенно
различается, то выделяются
оценочные микрозоны.

Этап
IV.
Ценовое
зонирование территории города, т.е.
полученные стоимостные
значения земельных участков наносятся
на кадастровую карту
города для ценового зонирования
территории города, а именно формирования
на основе полученных показателей
кадастровой стоимости отдельных
оценочных зон.

При
расчете показателей кадастровой
стоимости земли для каждой городской
зоны учитывается влияние определенных
групп факторов. Например, для жилой и
общественно-деловой зон первостепенное
значение имеют
следующие группы факторов:

  1. транспортная
    доступность населения к центру города,
    объектам
    культуры
    и бытового обслуживания общегородского
    значения;

  2. обеспеченность
    централизованным инженерным оборудованием
    и благоустройство
    территории;

  3. уровень
    развития сферы культурно-бытового
    обслуживания населения;

  4. историческая
    ценность застройки, эстетическая и
    ландшафтная ценность
    территории;

  5. состояние
    окружающей среды, санитарные условия;

  6. инженерно-геологические
    условия строительства;

  7. рекреационная
    ценность территории;

  8. престижность
    территории.

Для
производственной зоны и зоны инженерной
и транспортной инфраструктур
большое значение имеют следующие
факторы:

  1. уровень
    развития производственной инфраструктуры,
    наличие транспортных
    путей, удаленность от основных
    транспортных магистралей;

  2. условия
    обеспечения трудовыми ресурсами и
    удаленность от жилых массивов;

  3. градостроительные
    условия и ограничения, обусловленные
    зонированием,
    разрешенным использованием земельных
    участков и т.п.

В
заключение проводится логический и
сравнительный анализ полученных
результатов. Логический анализ состоит
в том, что кадастровая стоимость
земли, как правило, должна снижаться от
центра к периферийным районам города.
При отклонении от этой тенденции
устанавливаются
причины сложившегося положения.

Сравнительный
анализ производится путем установления
зависимости между кадастровой стоимостью
земли по каждой оценочной зоне города
и рыночными
ценами продаж земельных участков и
объектов недвижимости.

Этап
V.
Оформление
результатов кадастровой оценки, т.е.
результаты проведенной кадастровой
оценки обобщаются в отчете и предоставляются
на утверждение органам исполнительной
власти субъектов Российской Федерации.
Органы местного самоуправления публикуют
результаты кадастровой стоимости земель
по ценовым зонам в открытой печати с
рекомендациями по дальнейшему
использованию этих данных. После
обсуждения
опубликованных результатов кадастровой
оценки они утверждаются и
вносятся в Государственный земельный
кадастр. Внесенные в Государственный
земельный кадастр значения кадастровой
стоимости земельного участка не подлежат
изменению в течение года.

Результаты
кадастровой оценки городских земель
как составной части
комплексной программы кадастровой
оценки недвижимости могут использоваться
для следующих целей:

  • создания
    государственной автоматизированной
    системы земельного
    кадастра;

  • формирования
    налогооблагаемой базы земель поселений;

  • уточнения
    схемы территориально-экономического
    зонирования;

  • установления
    ставок арендной платы за муниципальные
    земли;

  • определения
    стартовых цен продажи прав собственности
    или долгосрочной
    аренды на конкурсах и аукционах;

  • определения
    величины компенсационных выплат при
    изъятии земель
    для
    муниципальных нужд;

  • обоснования
    наиболее рациональных и перспективных
    направлений
    городской
    застройки;

  • информирования
    органов муниципальной власти и оказания
    платных
    услуг различным субъектам земельного
    рынка;

  • создания
    фондового рынка земельных бумаг и
    ипотеки.

Итак, в результате
проведения государственной кадастровой
оценки получена реальная картина
стоимости земель (земельных участков)
на территории Российской Федерации,
что позволяет осуществлять более
эффективное управление земельными
ресурсами и связанных с ними объектами
недвижимости, а также проводить
сбалансированное планирование доходной
части бюджетов всех уровней (в пределах
платежей, поступающих от земельного
налога и арендной платы), стимулировать
развитие инвестиционных процессов и
развитие экономики в целом.

Государственная
кадастровая оценка земель проводилась
ФАКОН (Федеральное агентство кадастра
объектов недвижимости), его территориальными
органами, а также находящимися в их
ведении предприятиями и организациями.
К указанным работам привлекались лица,
имеющие лицензию на осуществление
оценочной деятельности (на территории
Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА
– ВИСХАГИ»).

Результаты
государственной кадастровой оценки
земель утверждаются органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации.
Пример
кадастровой оценки по г. Иркутску
представлен в табл. 4.1. (Постановление
губернатора Иркутской области от 28
февраля 2003г
. N 87-п «О результатах
государственной кадастровой оценки
земель поселений Иркутской области»).

Таблица
1

Множество землевладельцев не могут отличить рыночную стоимость от кадастровой, даже учитывая, что подобные понятия имеют явные отличия в размере и назначении. Первая необходима каждому собственнику, а вторая нужна для определения по ней объема налога.

Для определения размера рыночной стоимости, нужно, применяя разные методы одновременно, сопоставить ряд показателей. Все особенности, связанные с определением и фиксированием этой цены полностью изложены в законодательстве.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кадастровая стоимость земельного участка

Чтобы определить кадастровую цену участка того или иного целевого направления, необходимо провести оценку земли. Процедура выполняется минимум раз в пятилетку, но не чаще чем раз в три года.

Утверждение результатов проведения кадастровой оценки осуществляют исполнительные органы субъектов Российской Федерации. Для этого необходимо соответствующее представление, выданное территориальными органами, ответственными за ведение госкадастра недвижимости.

Если для цели налогообложения отсутствует кадастровая цена земельного участка (в случае отсутствия до марта текущего года утверждения результатов проведенной состоянием на январь календарного года кадастровой оценки участка), по таким участкам оплата земельного налога и авансовых платежей не производится до момента, когда они будут утверждены.

Порядок проведения государственной земельной оценки установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель. Данные Правила утверждены Постановлением, принятым Правительством Российской Федерации от 08.04.2000 под № 316 и действуют в той части, которая не противоречит Земельному кодексу Российской Федерации.

Основой подобной оценки является классификация земельных участков по цели их назначения и функциональному использованию:

  • при осуществлении кадастровой оценки земельных участков, отнесенных к огородническим, садоводческим и дачным объединениям, городским и сельским поселениям, берутся за основу статистические данные, полученные при сравнительном анализе рыночных расценок и других сведений, непосредственно затрагивающих объекты недвижимости, а также другие методы глобальной оценки;
  • оценка земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, расположенных вне пределов поселений и лесных массивов, выполняется на основании метода капитализации рентной прибыли;
  • оценка земель, размещенных вне пределов поселений, выполняется с применением капитализации рентной прибыли либо с учетом затрат, достаточных для их воспроизводства, или же для поддержки и сохранения их естественного потенциала.

Процесс госоценки подразумевает и проведение оценочного зонирования участка. Оценочная зона являет собой фрагменты земельных участков, однородных по своему назначению, функциональному использованию и имеющих сходство значений кадастровых цен.

С учетом территориальных величин этих зон, границы их могут совмещаться с границами земель, исходя из сформированного землепользования и застройки, расположения ряда объектов линейного типа (рек, улиц, дорог и прочих), а также рубежами кадастровых кварталов, районов.

Результаты зонирования оформляются в виде карты (схемы) с обозначением каждой оценочной зоны и установлением кадастровой цены на единицу площади в пределах указанных зон. Кадастровая стоимость и дата, когда она была определена, подлежат занесению в госкадастр недвижимости.

Эту информацию может предоставить орган, отвечающий за кадастровый учет, по запросу любого лица. Данные о кадастровой цене участков, используемых в целях налогообложения, размещены на официальном сайте госкадастра.

Рыночная стоимость земельного участка

Нужно четко разграничивать кадастровую стоимость участка и рыночную. Установление последней выполняется в рамках Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Министерством имущества и природных ресурсов Российской Федерации выдано Распоряжение от 06.03.2002 под № 568-р, утверждающее Методрекомендации определения рыночной цены земель, которые содержат ряд принципов, соблюдаемых при оценке:

  • цена есть только у тех участков, которые могут удовлетворить пользовательские нужды в определенный временной промежуток (полезность);
  • величина расценок земельного участка взаимосвязана со спросом и предложением на самом рынке, а также характером конкуренции сторон (спрос и предложение);
  • стоимость земельного участка на рынке не может быть выше вероятных затрат, необходимых для покупки объекта сопоставимо равной полезности (замещение);
  • цена на земельный участок имеет прямую зависимость от ожидаемого объема, периода и возможности получения прибыли от участка за конкретный промежуток времени при максимально продуктивной его эксплуатации, не учитывая доходов от других производственных сфер, которые привлекаются к земле в целях предпринимательства (ожидание);
  • рыночные цены на участок динамичны с течением времени и могут определяться в зависимости от даты (изменение);
  • стоимость участка на рынке связана с его целевым назначением, разрешением на пользование, правами третьих лиц на него, разделом прав на землю;
  • стоимость земли на рынке определяется местом ее расположения и воздействием посторонних факторов (внешнее воздействие);
  • рыночная цена участка зависит от эффективности его использования.

То есть более вероятного, возможного физически, экономически оправданного, соответствующего законодательству, осуществимого в финансовом плане использования, при котором расчетный размер цены на участок будет иметь предельное значение (максимальная эффективность использования).

Более эффективная эксплуатация участка рассчитывается при учете вероятно обоснованного его структурирования, при разности форм, видов и характера пользования. Наибольшая эффективность при эксплуатации может не иметь ничего общего с последним фактическим использованием.

При поиске наибольшей эффективности использования, берутся в расчет данные:

  • ожидаемых рыночных изменений;
  • преобладания методов использования прилегающих к оцениваемому земельному участку местных земель;
  • отображающие перспективность района, где располагается участок;
  • разрешенного использования и назначения земель;
  • текущего использования участка.

В законе Российской Федерации «О плате за землю» обозначено, что под нормативной стоимостью земли подразумеваются показатели, отображающие цену участка конкретного качества и расположения, отталкиваясь от данных потенциальной прибыли за расчетный период окупаемости.

Эту цену раз в год определяют исполнительные органы субъектов Российской Федерации для земель разноцелевой направленности, исходя из зон оценки, административных районов, поселения и группы.

На текущий момент, нормативную стоимость земельного участка используют только, когда не обозначена кадастровая стоимость, и исключительно в целях, предусмотренных статьей 63 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, налогообложения, обозначения платы за аренду муниципального или же государственного земельного участка.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Большинство землевладельцев не понимают разницы между стоимостью по рынку и по кадастру, несмотря на то, что это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость нужна собственнику, а стоимость по кадастру – налоговой. Для определения цены земельного участка (ЗУ) на рынке нужно учесть разные показатели и прибегать к разным методам вычисления. Тонкости этих методов и процесс фиксации стоимости на рынке регламентирует законодательство.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

Стоимость можно узнать:

  • обратившись к независимому специалисту;
  • обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
  • вычислить ее собственными силами.

Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

  • оформлении ипотечного кредита для физического лица;
  • приватизации человеком ЗУ;
  • сдаче надела в качестве арендуемого;
  • передаче управления землей согласно доверенности;

    Методы оценки земли

  • оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
  • продаже;
  • условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
  • составлении контрактов между супругами при заключении брака;
  • изымании этого участка у гражданина;
  • расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.

Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

Процедура оценки и расчет

Оценка происходит в несколько этапов:

  1. Первым делом устанавливают задачу;
  2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
  3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
  4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
  5. Согласуют результаты расчетов.
  6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

Постановка задачи

Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

  • цель, с которой проводится оценка;
  • для чего оценка предназначена;
  • дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
  • по каким стандартам будет проведена оценка;
  • правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

Анализ и сбор информации

После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

Виды данных Характеристика
Данные о регистрации и описание с юридической точки зрения
  • договор, по которому осуществляется передача титула участка;
  • документация, в которой описаны где заканчивается участок и какую площадь он занимает;
  • данные арендатора и/или собственника;
  • описание сервитута земельного участка;
  • правила деления на зоны и то, как именно можно использовать землю;
  • предъявляемые градостроителем требования к использованию земли;
  • ограничения, накладываемые законом, экологами и т.д.
Физические параметры ЗУ Эти данные подразумевают подробное изложение информации о размере и форме участка, его геометрических размерах, фронтальных границах, а также дефектах (при их присутствии).

На основании этих данных оценщик может сделать вывод о том, как они могут повлиять на стоимостную характеристику объекта. Особенно внимательно оценщик относится к каким-либо данным, которые не характерны для района, в котором находится участок.

Размер и форма влияют по-разному – это зависит от того как предполагается использовать тот или иной участок. Если участок нестандартной формы, то он может использоваться под застройку жилого помещения, но не может быть использован для построения производственных зданий или иных коммерческих целей.

Экономический анализ С точки зрения экономики важными данными являются:

  • какова средняя цена участков-соседей;
  • есть ли на рассматриваемом участки инженерные коммуникации, и, если их нет, то возможно ли их проложить, и сколько это будет стоить;
  • за сколько продавались подобные ЗУ;
  • сколько стоит аренда подобных участков;
  • сколько будет стоить построить на этом участке что-либо или улучшить уже имеющуюся постройку;
  • насколько доходным будет данный объект;
  • эксплуатируется ли этот участок сейчас или эксплуатация временно приостановлена. Ведутся ли на нем подготовительные работы для продажи или передачи.
Данные, которые вытекают из места расположения участка Оценщиком прикладывается карта местности, на которой указано где именно располагается участок. Помимо этого, он прилагает фотоснимки ЗУ и то как он был улучшен (если был).

Решение об использовании участка

После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

  • возможно физически;
  • не нарушает закона;
  • оправдано с точки зрения экономики;
  • можно осуществить с финансовой точки зрения;
  • позволит установить максимальную цену на участок.

Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

Расчет цены на рынке

Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

Рекомендации по проведению оценки ЗУ

Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

Методы расчета

Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

Доходный метод

Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

  • остаточный метод;
  • метод предполагаемого использования;
  • метод земельной ренты

Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

С=ЧОД/К

где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

Пусть чистый доход составил 20 000 рублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

С=20 000/0,28=71428,57 руб.

ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

Затратный метод

Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

ПД-Р=ПРД

где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

Метод сравнения продаж

Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

УРС=(ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3)/ОПУ

ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

Необходимые документы

Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

  • документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
  • паспорт по кадастру или выписка из него;
  • документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.

Выписка из ЕГРН о ЗУ

Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

Рыночная Кадастровая
Нужна того чтобы совершить сделку (покупку, продажу, сдачу в аренду и т.д.) Нужна для того чтобы правильно обложить налогами тот или иной участок земли

Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

  • земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;

    Классификация земель по целевому назначению

  • угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
  • иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.

Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

Выводы

Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: