Получение разрешения органов опеки на покупку участка ребенку

Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.

Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21). Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать. О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.

1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Это значит — законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. И размер доли может быть, как увеличен, так и уменьшен.

Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?

Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками. В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные братья и сестры. Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан. Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.

Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

Лилия Кабища

эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»

При отчуждении доли несовершеннолетнего в общей долевой собственности: даже если органы опеки выдадут соответствующее разрешение, можно столкнуться с отказом у нотариусов в оформлении именно возмездной сделки между родственниками. А подобные действия подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях оформления и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру. Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.

Елена Мяло

советник генерального директора ГК «Северная казна»

Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее. Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация. Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика.

По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения — это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка. Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна.

4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?

До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте. То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.

Влада Павлова

специалист по недвижимости АН «Линк»

Выдвигаемое органами опеки требование об «одновременности сделки» не только усложняет проведение операций с объектами недвижимости, но и вводит семью в дополнительные расходы. По закону сделки с долевой собственностью (в том числе, если есть доли детей) проводятся через нотариуса. Но в нотариате, почему-то, принято, что и встречная сделка тоже должна быть нотариальной. Хотя если приобретается квартира у одного собственника, закон не содержит требования о нотариальном оформлении. А нотариальное оформление – это госпошлина 0,5% от стоимости объекта и 5 100 рублей техработы. Чтобы избежать лишних расходов при проведении «одновременной сделки» семье приходилось искать нотариуса, который согласится регистрировать продажу квартиры без требования о нотариальной регистрации встречной сделки.

Впрочем, как замечает

Влада Павлова

, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…

Влада Павлова

специалист по недвижимости АН «Линк»

Человек, купивший квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего, не сможет проследить, было ли выполнено требование органов опеки – купила ли семья в течение месяца новую квартиру, и получил ли несовершеннолетний долю в ней. Если семья этого не сделает, то пострадает покупатель их старой квартиры. Если вскроется факт нарушения прав ребенка, органы опеки могут аннулировать сделку, и добросовестный покупатель останется без квартиры.

Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.

5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?

Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен. Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

До недавнего времени официально нельзя было продать квартиру, купленную с использованием маткапиталла, в которой не было проведено наделение долями членов семьи. Любая такая сделка воспринималась контролирующими органами как нарушение закона. Однако сегодня ситуация поменялась – собственник объекта может обратиться в органы опеки с заявлением, в котором пообещает, что наделит членов семьи долями в новой квартире, которою купит взамен «старой» приобретённой с использованием маткапитала. Он оформляет соответствующее обязательство и заверяет его нотариально. В этом случае органы опеки могут разрешить продажу квартиры без наделения членов семьи долями.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок c .

6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?

По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

Я ничего не хочу сказать плохого относительно порядочности наших граждан, но риэлторы тоже бывают разные. Органы опеки заинтересованы в том, чтобы сделка прошла чисто, поэтому представители органов опеки предпочитают общаться с представителем несовершеннолетнего тет-а-тет. Но каких-либо законодательных запретов на присутствие риэлтора нет – кого хочу, того и веду с собой в органы опеки.

7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?

Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ – документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.

Елена Словеснова

руководитель допофиса ЦН «Северная казна»

Был случай – семья приобрела по договору долевого участия квартиру с использованием средств маткапитала. Договор долёвки зарегистрирован в электронном виде, то есть, на самом договоре нет синего штампа о его регистрации в Росреестре. Электронная отметка о регистрации есть на договоре, пришедшем из регистрирующего органа в электронном виде. Случилось так, что семья решила переуступить права по договору участия. Потребовалось разрешение от органов опеки. Но оказалось, что районное управление органов опеки не имеет доступа к ЕГРН в электронном виде. То есть орган опеки не видит, зарегистрирован договор долёвки или нет. Пришлось заказывать через офис МФЦ выписку, подтверждающую регистрацию договора.

Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.

***

Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

С органами опеки можно попробовать договориться. К примеру, если они настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, а это невозможно, то можно предложить принести предварительной договор на покупку квартиры. Кроме того, если требование неправомерно, решить вопрос можно, написав жалобу на действия районной опеки в вышестоящий орган – министерство социальной опеки Свердловской области. Есть еще один способ – можно в судебном порядке подать жалобу на отказ в выдаче согласия или об обжаловании данного постановления.

Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.

Елена Словеснова

руководитель допофиса ЦН «Северная казна»

Большинство людей, обращающихся за разрешением на сделку в органы опеки, не понимают, какие дополнительные бумаги могут помочь в получении положительного решения. И в офисе МФЦ человеку не подскажут. А в результате вырос риск получения отказа.

В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки. Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.

Ранее по теме:

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

890 просмотров

Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно при продаже квартир, в которых такие дети прописаны или даже являются собственниками. Чтобы получить возможность реализовать такое жилье, сначала нужно получить разрешение от органов опеки на сделку. Без такого документа ни один нормальный риелтор не согласится на заключение договора. А если и согласится, то такой документ не будет иметь никакой юридической силы.

Зачем нужно разрешение от органов опеки

По закону, родители, опекуны и попечители имеют право распоряжаться имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним детям. В том числе и их долей в квартиры. Однако для того, чтобы такие лица не злоупотребляли своими возможностями и созданы органы опеки. Они отслеживают подобные операции и внимательно следят за тем, чтобы в результате сделки купли-продажи ребенок ничего не потерял (а лучше, что-то приобрел).

Оптимальной будет ситуация, при которой у ребенка не было права собственности на продаваемое жилье, однако при покупке новой квартиры, за счет вырученных с продажи средств, у ребенка появится

своя доля недвижимости

. В такой ситуации органам опеки очень сложно найти повод отказать в разрешении.

Перечень документов для получения разрешения от органов опеки

Получить согласие опеки на покупку квартиры несовершеннолетнему, его родителям или всей семье в целом достаточно сложно. Потому рекомендуется обращаться за разрешением только при наличии всего пакета документов. Представленный ниже список достаточно обширный, но даже он может быть не полным. Все зависит от сложившейся ситуации.

Перечень бумаг, которые нужно предоставить в органы опеки:

  • Паспорта родителей/опекунов/поручителей.
  • Паспорт ребенка/детей или их свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
  • Заявление на получение разрешения для продажи квартиры (см.ниже).
  • Свидетельство о браке и/или другие документы, на основании которых ребенок находится под опекой или попечительством заявителя.
  • Выписка со счета, открытого на имя ребенка, на который внесена определенная сумма. Например, в размере стоимости его доли.
  • Документы на недвижимость, которая продается. Если есть, также можно предоставить документы и/или максимально детальное описание той квартиры/дома, которые будут приобретаться взамен продаваемой недвижимости.
  • Договор приватизации, при условии, что жилье было получено именно таким образом.
  • Отчет об оценке недвижимости (как продаваемой, так и приобретаемой). Этот документ не обязателен, но желателен, чтобы специалист органов опеки мог четко понимать, не будут ли новые условия жизни ребенка хуже существующих на данный момент.

Составление заявления

Заявление на получение разрешения составляется прямо в отделении органов опеки. Предварительно его готовить нет особого смысла. Более того, у данного документа нет строго фиксированной формы, и он может отличаться от отделения к отделению. Представленный ниже образец предлагается исключительно для ознакомления. Можно попробовать его заполнить и уже с готовым заявлением обратиться в органы опеки, но с большой долей вероятности его все равно придется переписывать по тому образцу, который будет предоставлен в опеке.

Скачать образец заявления в органы опеки при покупке квартиры

Но одного заявления обычно мало. Специалисты из органов опеки может пригласить родителей/опекунов/попечителей на беседу, в рамках которой они опишут ситуацию, почему они продают квартиру, что планируют делать дальше и так далее. Нередко на этих встречах присутствует также и ребенок (если ему исполнилось 14 и более лет). Его мнение также учитывается при последующей выдаче разрешения (или отказе).

В некоторых случаях на эти встречи приглашаются и покупатели жилья. Это нужно, в первую очередь, для

минимизации их рисков

, чтобы они точно понимали, какая работа проводится, насколько органы опеки готовы предоставить разрешение и на каких условиях.

Срок получения разрешения

Покупка квартиры через опеку – достаточно сложная и долгая процедура, хоть и не всегда. Если в рамках разбирательства выясняется, что ребенок действительно готов на продажу квартиры, что на новом месте у него будут условия лучше и так далее, то при желании и определенном везении можно справится всего за несколько дней.

Пример: Семья, еще до продажи квартиры, в которой они проживают на данный момент, приобрела шикарный дом (или другую квартиру, значительно лучше и больше имеющейся), которая находится в хорошем районе. В новом жилье созданы все условия для комфортного проживания ребенка, включая сюда отдельную комнату, которая и оформляется в его собственность, при том, что в старой квартире ребенок был просто прописан и не имел права собственности. В таких условиях разрешение от органов опеки можно получить в рекордный срок, ведь тот факт, что права ребенка не ущемляются, а условия будут лучше, очевиден.

В остальных случаях решение могут принимать несколько недель, а то и целый месяц. Исключение делается для тех ситуаций, когда какие-то из документов, предоставленных в органы опеки, имеют определенный «срок годности». Тогда опека будет стремиться выдать разрешение раньше этого срока. Но если подгадать так, что у опеки не останется времени на детальное рассмотрение заявления (затянуть сроки так, чтобы у опеки оставалось буквально несколько дней), есть серьезная вероятность, что последует отказ.

В среднем, когда необходимо получить разрешение от органов опеки, срок сделки по купле-продаже квартиры растягивает на пару недель.

Учитывая множество факторов, особенностей и нюансов, значительная часть которых зависит от сложившейся ситуации и является уникальной, пытаться получить разрешение от органов опеки без помощи опытного юриста можно даже не пробовать. На бесплатной консультации специалисты укажут на те моменты, которые требуют особо пристального внимания. Они же готовы выступить в качестве представителей клиента, отстаивая его права в органах опеки, а также сопровождая всю процедуру по продаже недвижимости.

Хочу продать приобретенный мною в браке земельный участок в садоводстве (земли сельхозназначения) и домик (без права регистрации, нежилой), имею двоих малолетних детей и сына девятнадцати лет. Должна ли я брать на продажу разрешение из опеки, а так же согласие старшего сына? Оформлена земля и дом на меня. Пожалуйста, укажите статью в законе, по которой будете отвечать.

Ответ юриста:

Здравствуйте! Согласно ФЗ No 48 к полномочиям органов опеки и попечительства относится среди прочего выдача разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних. Государство возложило на органы опеки такие важные задачи как защита прав и законных интересов подопечных, обеспечение достойного уровня их жизни. Поэтому не всегда бывает просто получить разрешение опеки на сделки с недвижимостью, где собственником имущества или доли в имуществе является несовершеннолетний. При этом согласно ч. 4 ст. 60 ГК РФ дети не имеют права собственности на имущество родителей, а родители на имущество своих детей. Вы указали в вопросе, что право собственности на земельный участок с категорией «земли сельхозназначения» и домик (без права регистрации, нежилой) оформлено только на вас. Это значит, что ваши дети в соответствии с нормами ст. 60 ГК РФ не имеют права собственности на данную недвижимость, так как на них не оформлены доли в нем. Аналогичная норма содержится и в ст. 17 ФЗ No 48 «Об опеке и попечительстве». То есть иными словами, если в свидетельстве о праве собственности на землю и нежилой дом ваши дети не указаны, то согласие органов опеки на сделку по продаже данной недвижимости не требуется. При продаже перечисленного в вашем вопросе имущества вам потребуется согласие супруга, так как данное имущество было приобретено в браке.

Краткое содержание

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Вопросы

1. Могут ли органы опеки разрешить продажу земельного участка, если моему сыну 16 лет?

1.1. Здравствуйте!

ДА, конечно могут

УДАЧИ ВАМ

2. Почему органы опеки отказывают в продажи земельного участка многодетным семьям?

2.1. Здравствуйте, Татьяна!
Во первых, органы опеки не имеют полномочий на продажу многодетным семьям земельных участков.
Во-вторых, земельные участки многодетным семьям предоставляются в собственность бесплатно.
Для получения земельного участка вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и представить необходимые документы.

3. После смерти супруга, я и наши несовершеннолетние дети (9 и 6 лет) являемся собственниками автомобиля, дома и земельного участка. В ближайшем будущем планируем уехать на ПМЖ в Европу. С какими проблемами я могу столкнуться при продаже всего имущества и могут ли органы опеки отказать, так как нечего не будет покупаться взамен?

3.2. Проблемы могут быть в связи с получением разрешения от опеки (ст. 37 ГК РФ). Им надо все объяснять. Показывать документы. Обосновывать какую выгоду дети получат от продажи, где жить будете и пр. Заставят открыть счет на детей. Чтобы деньги туда поступили.
По недивижке по идее детям должно быть предоставлено равнозначное жилье.

3.3. С проблемой, что органы опеки могут не дать согласия на продажу согласно статье 37 ГК РФ. В этом случае будет проблематично получить его, если взамен ничего не будет приобретаться. Нужно будет обосновать, что денежные средства будут положены на счет детей. Тогда согласие может быть получено.

3.4. Добрый день, Алена.

С транспортным средством проблем не будет т.к. она будет записана на Вас одну. С недвижимостью вопрос в следующем: если все изначально записано на Вас, то проблем тоже не будет. К нотариусу необходимо обращаться если имущество записано на супруга, если на Вас то следует подумать о целесообразности похода к нему.

3.5. Добрый день!

Органы опеки скорее всего откажут в продаже недвижимости, если в замен не будет приобретено другое жилое помещение из за следующих условий как сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ) а так же соблюдения имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

В случае отказа необходимо обращаться в суд предоставлять документы подтверждающие выезд на ПМЖ детей за пределы РФ.
Воспользуйтесь постановлением Конституционного Суда, основанном на ст.37 и 28 ГК РФ, в нем позиция КС РФ такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

3.6. Орган опеки однозначно не даст разрешение на продажу детских долей в силу ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве».

3.7. Здравствуйте, Алена, поскольку речь идет об имуществе несовершеннолетних детей, то действительно могут возникнуть проблемы при отчуждении. Для распоряжения имуществом несовершеннолетних требуется получить разрешение органов опеки и попечительства согласно статьи 37 ГК РФ. При этом, на практике требуется, чтобы взамен несовергеннолетнему было приобретено аналогичное имущество.
В вашей ситуации возможно решить вопрос, договорившись с опекой о том, что вы открываете счет в банке на имя несовершеннолетнего, куда перечисляете денежные средства от продажи имущества. Тогда вам могут дать разрешение. Такая практика есть. Однако, денежными средствами с этого счета также возможно воспользоваться только с разрешения органов опеки и попечительства.
Удачи вам и всего наилучшего.

3.8. Здравствуйте. Дети имеют право наследовать имущество своих родителей ст. 2020 ГК РФ. Поэтому, при продаже их имущества нужно будет разрешение органов опеки. Данное разрешение можно получить, если возместить стоимость их доли в праве на специальном счете, открытом на имя детей. Ст. 37 ГК РФ

Статья 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного (действующая редакция)

Гражданский кодекс РФ Глава 3 Статья 37
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

4. Бабушка, которая является владелицей земельного участка, хочет подарить 1/3 доли земли внуку (1 год). Предположим, что сделка прошла. Чем чревато данное дарение при дальнейшей продаже земельного участка? Интересует именно сторона органа опеки и попечительства. Сможет ли бабушка без проблем продать эту землю к примеру через 3 года? И если есть возможность, опубликуйте форму договора дарения для данной ситуации! Спасибо!

4.1. Органы опеки могут не дать добро на продажу участка, так как имеется доля несовершеннолетнего. Сможет продать только когда внуку исполнится 18 лет, и он сам будет принимать решения. Договора дарения — услуга у юристов платная (у каждого свои расценки) .

5. Мы с братом получили в наследство земельный участок. Брат несовершеннолетний и инвалид по зрению. Хотим продать участок. Могут ли органы опеки отказать в продаже участка и почему. Спасибо.

5.1. Добрый день, нет не могут. Такие сделки требуют обязательной нотариальной формы (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
— недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
— долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации (ст
. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).

6. У меня четверо детей, под материнский капитал я купила дом с земельным участком в селе, 30 км от Сорочинска. Всем детям выделила доли в новом доме. На третьего ребенка мне дали участок 9 соток в Сорочинске. Я хочу продать этот участок. Подала в органы опеки документы, а они мне не подписывают разрешение на продажу. Хотя говорили что я имею право продать его в течении 3 месяцев после покупки дома, не ложа деньги на счет детям в равных долях. Что делать, сидят какие то молоденькие и не опытные.

6.1. Здравствуйте! Для продажи недвижимости детей нужно разрешение органа опеки и попечительства. Для того, что органы опеки выдали разрешение, нужно выделить доли детям в другом жилом помещении.

6.2. Поскольку именно на третьего ребёнка дали участок вы не можете его продать во-первых без разрешения органов опеки и попечительства а во-вторых не можете распоряжаться им в ущерб ребенка на которого этот участок выделялся таким образом вы при заключении договора сделки купли-продажи обязано внести на счета несовершеннолетних детей денежные средства вырученные от продажи данного земельного участка.

7. У ребёнка есть доля в сгоревшем доме и доля земельного участка. Но получить разрешение на продажу не могу, органы опеки не дают без согласия отца. С мужем мы в разводе и согласия он не даёт. Обратилась в суд с заявлением о разрешение сделки продажи доли несовершеннолетнего ребёнка без согласия отца на что суд принял заявление но сказал что разрешение дают на продажу не они. Подскажите что делать?

7.1. Здравствуйте, к сожалению, требования органов опеки являются законными, соответственно, велика вероятность, что в иске вам откажут.
Удачи вам и всего наилучшего

7.2. Вам в суде отказ опеки нужно обжаловать, с чем вы обратились в суд и чего просили из вопроса непонятно. Получите письменный отказ опеки и его обжалуйте в суде.

8. Скажите пожалуйста если я на первого ребёнка лишена родительских прав, органы опеки дадут разрешение на продажу земельного участка? Всего 4 детей.

8.1. Здравствуйте! Органы опеки будут рассматривать все обстоятельства в совокупности и принимать решение. Само по себе лишение вас прав не может быть основанием для отказа

8.2. Здравствуйте, Наталья! Органы опеки дадут разрешение на продажу земельного участка, если при этом не будут ущемлены интересы детей.
С уважением и готовностью помочь, ПИЧУЕВ С.Л.

9. Органы опеки запрещают продавать земельный участок (ИЖС), выделенный многодетной семье, пока всем трём детям не будет предоставлен равноценный участок. Как быть в этой ситуации? Земля не нужна. Есть покупатель. Нужно срочно продать.
Можно ли подать в суд и в судебном порядке обязать органы опеки дать разрешение на продажу земельного участка?

9.1. Здравствуйте! Если данный участок был предоставлен Вам как многодетной семье, то опека Вам не даст согласия. Можете попробовать в судебном порядке решить вопросю.

9.2. Здравствуйте! Вам желательно по данному вопросу очно обращаться к юристу нужно видеть все документы по делу, тогда и принимать соответствующее решение.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Статья обновлена: 22 мая 2020 г.

Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства. Если ребенок не является собственником, а просто прописан в ней, то обращаться в опеку не нужно.

Документы подаются в районную опеку только по месту прописки ребенка. Обязательно нужны копии каждого документа с оригиналами. Оригиналы сразу отдадут.

  1. Паспорта родителей (опекуна/усыновителя) и ребенка (если ему от 14 до 18 лет) или свидетельство о рождении (если он младше 14 лет);

    Как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры — подробная инструкция.

    Как выписать несовершеннолетних детей из квартиры? — инструкция.В каких случаях при купли-продаже квартиры обязателен нотариус?

  2. Заявление на получение разрешения;

    Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявление должны подать оба родителя, даже если они разведены. Если один из родителей лишен родительских прав, то в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует. Достаточно принести решение суда о лишении/ограничении его родительских прав.

    Если ребенку от 14 до 18 лет, то он тоже подает заявление. Отдельное от родителей. Если ему до 14 лет, то заявление от него не требуется.

    Родители не смогут продать квартиру с долей ребенка, если одновременно не предоставят ему недвижимость взамен. Без этого органы опеки не дадут разрешение. Большинство органов опеки дают разрешение, только когда родители одновременно покупают другую недвижимость, где ребенку сразу выделят долю. Поэтому документы нужны как на продаваемую квартиру, так и на покупаемую недвижимость. Некоторые опеки разрешают не покупать, а подарить долю ребенку. Или деньги с продажи положить ему на счет, но органы опеки редко разрешают такое.

    Продавцам квартиры советую заранее обратиться в свою районную опеку и уточнить список документов. В каждом районе свой административный регламент по работе опеки и требованию к документам. По телефону опека не консультирует. Максимум скажут дни и часы приема.

    Полный список для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники.

  3. Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и покупаемую недвижимость, где у ребенка будет доля. Это может быть свидетельства о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН (желательно бумажные). Как заказать выписку из ЕГРН;
  4. Предварительные договора купли-продажи квартиры и купли-продажи новой недвижимости;

    Это договора, по которому продавцы и покупатели обязуются в дальнейшем заключить основные договора купли-продажи и выйти на сделку. Предварительные договора должны быть подписаны покупателями и продавцами.

  5. Как заверить у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.После покупки квартиры можно рассчитывать возвратить до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

  6. Выписки с домовой книги с продаваемой квартиры и покупаемой недвижимости;

    Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Она бесплатна. Получить ее может только собственник недвижимости в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе — как получить выписку. Выписка нужна обычная, а не архивная. В обычной перечислены все кто прописан в квартире на данный момент.

    Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, то еще нужна выписка с места его прописки.

  7. Технические паспорта продаваемой квартиры и покупаемой недвижимости;

    Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ или в МФЦ. Если вы продаете квартиру и покупаете новую недвижимость, то попросите собственников (ваших продавцов) заказать тех.паспорт и вы уже сами его отнесете ее в опеку.

    Хотя на моей практике было несколько случаев, когда сотрудники органов опеки потребовали пригласить продавцов квартиры, которую мои клиенты собирались купить после продажи своей. Чтобы именно продавцы принесли тех.паспорт, свидетельства и другие документы квартиру. Поэтому на счет этого момента, советую заранее уточнять по телефону.

  8. Договора основания на продаваемую квартиру и покупаемую недвижимость;

    Это документ, на основании которого собственникам принадлежит недвижимость — договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве и т.п.

  9. Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.

Как прописаться в своей новой квартире

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: