Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости

При покупке любого объекта недвижимого имущества важно помнить о том, что в соответствии с нормами статьи 552 Гражданского Кодекса покупатель одновременно с официальным правом на собственность получает право на использование участка земли, необходимого для размещения конкретной недвижимости.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Стоит учитывать, что актуальное земельное законодательство не разрешает продажу участка земли без строений, расположенных на нем, если они принадлежат одному единственному гражданину.

Для понимания нюансов того, какие полагаются права на земельный участок при продаже недвижимости, необходимо ознакомиться с нормами действующего законодательства, с деталями утвержденного режима, с общедоступными операциями с земельными наделами, а также с оговорками по аренде и собственности.

Что указано в законе и комментариях

В 2021 году по договору о продаже недвижимых объектов происходит передача прав на участок земли, на котором размещаются конкретные строения. В случаях, когда непосредственный продавец имеет в собственности определенную территорию, на которой располагается продаваемое имущество, то покупатель получит и участок, если иное не предусмотрено нормами законодательства.

Что касается продажи недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей собственнику, то в таких ситуациях допускается реализация участка без согласия фактического владельца, если это не противоречит условиям пользования территории, устанавливаемым договором.

При продаже определенного объекта недвижимости покупатель получает законное право использования земли по тем же правилам, которые ранее действовали для продавца.

Стоит отметить, что занятый объектом недвижимого имущества участок может быть передан новому владельцу только на основании условий, установленных действующим законодательством. Земля не может быть передана, например, в той ситуации, если она была ранее изъята из официального оборота.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Детали утверждённого режима

Любое строение в автоматическом порядке становится объектом гражданских правоотношений и может являть предметом разнообразных сделок только в тех случаях, когда действующий владелец имеет право на земельный участок. Неразрывная связь данных имущественных объектов регламентируется положениями актуального Гражданского Кодекса РФ.

Если у стороны, выступающей в качестве продавца недвижимости, нет на руках правоустанавливающей документации на землю, то это может являться причиной законного отказа в перерегистрации права собственности на предмет сделки.

Это обуславливается тем, что представители контролирующих органов могут прийти к выводу о незаконности использования земельного участка.

В случае, если реализуемый имущественный объект находится на территории, ограниченной в обороте, но принадлежащей продавцу на официальных правах собственности, покупатель приобретает право собственности на участок земли.

Это возможно только с учетом того условия. Если федеральное законодательство разрешает предоставлять конкретные участки в собственность физических или юридических лиц.

Обзор прав на земельный участок при продаже недвижимости

В соответствии с общими правилами, при переходе прав на собственность к покупателю автоматически переходят права и на ту часть территории, которая занимается продаваемым объектом. Такая взаимосвязь может быть различной исходя их содержания и характера прав продавца.

В тех случаях, когда продавец имущества является непосредственным владельцем участка земли, на котором располагается недвижимость, то покупателю автоматически передается право на собственность или передается право аренды, а также прочее право, которое, в свою очередь, предусматривается заключаемым соглашением.

Если в рамках договора не определяется передаваемое в пользу покупателя право, то происходит передача прав на ту часть земельного надела, которая занимается приобретаемым объектом. Именно эта часть требуется для использования имущественного объекта по назначению.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

В случае, если фактический продавец объекта или сооружения не владеет участком земли, то покупателю передаются те права на земельный участок при продаже недвижимости, которыми обладала сама сторона, выступающая в качестве продавца, на тех же условиях и в аналогичном объеме.

При продаже конкретной территории, на которой размещается здание, принадлежащее продавцу, или прочее сооружение, без передачи этой же недвижимости в официальную собственность покупателя, в заключаемом договоре рекомендуется согласовать исключительные условия, определяющие права продавца на участок земли.

Если соответствующие условия не предусматриваются соглашением, то продавец сохраняет за собой законное право на ограниченное пользование того участка земли, который занимается недвижимостью. Эта норма в полной мере регламентируется статьями Гражданского Кодекса РФ.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Общедоступные операции с территорией

К договорам отчуждения предъявляются особые требования, которые полностью связываются с землей и дают основания для истребования правоустанавливающей документации на участок со стороны уполномоченных представителей органов юстиции.

Предоставление данных документов не требуется только в тех ситуациях. Когда продавец заблаговременно позаботился о регистрации прав на отчуждаемую территорию.

В данном случае достаточно указать в заключаемом соглашении дату и номер записи в едином реестре кадастра, а также соответствующий номер участка и код свидетельства о государственной регистрации.

Известно, что регистрационной процедуре подлежат не только права на недвижимость или прочие объекты, но также и на совершаемые сделки. Это актуально для случаев, которые регламентируются федеральным законодательством.

Например, закреплению в государственном реестре подлежат соглашения о купле-продаже жилых помещений на основании норм статьи 552 Гражданского Кодекса РФ.

В случае заключения нормативных документов в рамках купли-продажи имущества или его определенной части, тесно связанной с землей, государственной регистрации подлежит следующее:

  • право собственности на имущественный объект, если оно не было ранее зарегистрировано в территориальном отделении Росреестра;
  • соглашение о купле-продаже;
  • переход собственности непосредственному покупателю;
  • переход участка земли в пользу покупателя.

В случае заключения соглашения о дарении недвижимого имущества или его части, регистрации подлежат следующие права:

  • право собственности на объект дарителя или получателя;
  • право собственности на землю;
  • переход прав на недвижимость или территориальный надел к одаряемому или лицу, осуществляющему оплату по ренте

В случае передачи объекта недвижимого имущества не со всем участком земли, а только с одной частью, государственная регистрационная процедура значительно усложняется. В такой ситуации непосредственный продавец должен в обязательном порядке иметь на руках два кадастрового плана – на отчуждаемую часть и на остающуюся у собственника.

Например, стоит рассмотреть следующую ситуацию. У стороны, выступающей в качестве продавца, имеет участок площадью 16 соток, на котором располагается жилой дом. Он же имеет кадастровый план соответствующего участка, который был в официальном порядке ранее зарегистрирован в едином кадастровом реестре. Жилой дом продается с участком в 6 соток, а остальные 10 соток остаются во владении продавца.

В этой ситуации для официального оформления сделки продавец обязан в самостоятельном порядке предоставить в территориальный кадастровый отдел заявление о проведении работ по межеванию участка. После этого в руки заинтересованного лица будут выданы два кадастровых плана и новые участки, возникшие в результате разделения прошлого земельного объекта.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Оговорки при аренде и собственности

В случаях, когда продавец земельного участка выступает в качестве его непосредственного собственника, то в пользу покупателя происходит передача соответствующих прав, если прочие нормы не устанавливаются действующим федеральным законодательством.

Стоит отметить, что в вышеуказанном правиле есть ряд исключений:

  • продажа части объекта недвижимого имущества, которая не может быть определена в натуре, осуществляется только вместе с частью территории, а не со всем участком;
  • невозможна продажа строения, размещенного на земельном участке, изъятом из оборота уполномоченными представителями местного муниципалитета;
  • не допускается реализация объектов, расположенных на определенной территории на условиях сервитута – под сервитутом понимается размещение на участках земли линейных объектов, коммуникаций для связи, специальных информационных стендов и защитных конструкций;
  • в случае, если непосредственный продавец производит реализацию доли в праве собственности на имущественный объект, то вместе с продажей этой доли должно в обязательном порядке отчуждаться доля в собственности на участок земли.

Стоит отметить, что в ситуациях, когда продавцу принадлежит только часть жилого объекта, продажа такой недвижимости происходит с одновременной продажей доли земельного участка, на котором располагается соответствующий имущественный объект.

Продажа объекта, находящегося на участке земли, который не является собственностью продавца, допускается без получения письменного согласия от фактического владельца участка, если это не противоречит установленным условиям использования территории, которые, в свою очередь, регламентируются законодательством или соглашением об аренде участка земли.

В рамках проведения правового аудита до заключения соглашения о купле-продаже в обязательном порядке требуется ознакомиться с основными арендными условиями. После ознакомления с данными нормативами можно понять, требуется ли получение согласие собственника территориального надела на продажу имущественного объекта.

Важно помнить о том, что многие компетентные судебные инстанции считают, что к правоотношениям между новым владельцем объекта и собственником участка земли применяются те условия, которые были ранее прописаны в договоре об аренде с прежним плательщиком ренты. Все это говорит о том, что корректная правовая экспертиза способна выявить группу возможных рисков, появляющихся по результатам заключения соглашения.

В тех ситуациях, когда продавец жилого или нежилого имущественного объекта сам является арендатором участка земли, к покупателю дома после официальной регистрации прав собственности автоматически перейдет право на аренду вне зависимости от того, было ли оформлено соответствующее соглашение между покупателем и непосредственным владельцем участка.

С данного момента также возникает официальное обязательство по выплате аренды за участок земли на основании нормативов, четко прописанных в арендном соглашении. Что касается ситуаций, когда заключенный договор по аренде отсутствует, то это не приводит к освобождению нового собственника недвижимости от оплаты.

В указанной ситуации собственник территориального надела может на законных основаниях взыскать сумму начисленной платы по аренде с момента фактического перехода прав собственности на имущественный объект. Кроме того, владелец участка может обратиться с исковым заявлением в суд по факту незаконного обогащения собственника дома или иного имущественного объекта.

В некоторых случаях земельный участок и расположенное на нём имущество может быть изъято в силу несоблюдения законодательных норм или по результатам решения местных органов власти. Последнее возможно в случаях необходимости размещения на соответствующих участках объектов, необходимых для реализации муниципальных нужд. Собственникам предоставляются другие равноценные имущественные объекты.

При
заключении и исполнении договора продажи
здания или сооружения обязательно
возникает вопрос о праве покупателя на
земельный участок, связанный с продаваемой
недвижимостью. Дело в том, что строение
и земельный участок под ним образуют
некоторое единство: единый
строительно-технический объект, единый
хозяйственно-эксплуатационный объект.
Для правильной эксплуатации строения
(технической и хозяйственной) необходим
земельный участок не только в габаритах
самого строения, но и вокруг него для
обслуживания строения*(257).

По
общему правилу при переходе права
собственности на здания, сооружения и
иную недвижимость к покупателю переходят
и права на ту часть земельного участка,
которая занята проданной недвижимостью
и необходима для ее использования (п.
1 ст. 552
ГК). Взаимосвязь перехода права
собственности на здания и сооружения
и права на соответствующую часть
земельного участка бывает различной в
зависимости от содержания и характера
прав продавца недвижимости на земельный
участок, на котором она расположена.

1.
Когда продавец здания или сооружения
является собственником земельного
участка, на котором находится продаваемая
недвижимость, покупателю передается
право собственности либо предоставляется
право аренды или иное право, предусмотренное
договором продажи недвижимости, на
соответствующую часть земельного
участка (п.
2 ст. 552
ГК). Если договором не определено
передаваемое покупателю недвижимости
право на соответствующий земельный
участок, к нему переходит право
собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования.

2.
Если продавец здания или сооружения не
является собственником земельного
участка, на котором оно расположено, то
к покупателю переходят те же права на
пользование соответствующей частью
земельного участка (право аренды,
постоянного (бессрочного) пользования
и т.п.), на тех же условиях и в том же
объеме, что принадлежали продавцу (п.
3 ст. 552,
п.
2 ст. 271
ГК). При этом, если иное не предусмотрено
законом или договором, продажа
недвижимости, находящейся на чужом
земельном участке, допускается без
согласия собственника этого участка.
Подобная продажа не должна противоречить
условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором,
в частности целевому назначению
земельного участка
. В противном случае
подобное изменение будет означать
необходимость перевода земельного
участка из одной категории земель в
другую.

При
продаже земельного участка, на котором
расположено принадлежащее продавцу
земли здание, сооружение или иная
недвижимость, без передачи этой
недвижимости в собственность покупателя
в договоре следует согласовать условия,
определяющие права продавца на земельный
участок, на котором находится такая
недвижимость. Если такие условия не
определены договором, продавец сохраняет
право ограниченного пользования
(сервитут) той частью земельного участка,
которая занята недвижимостью и необходима
для ее использования в соответствии с
ее назначением (ч.
2 ст
. 553
ГК). Нормы ст.
552,
553
ГК дают основание для ряда важных
выводов
. Во-первых, действующим российским
законодательством земельный участок
признается принадлежностью главной
вещи — строения (здания, сооружения),
расположенного на нем. Во-вторых, строение
(здание, сооружение), находящееся на
чужом земельном участке (не принадлежащем
на праве собственности собственнику
строения), признается недвижимым
имуществом, а собственник такого
имущества обладает свободой распоряжения
им.

При
продаже доли в праве собственности
(продаже части) здания (сооружения),
расположенного на земельном участке,
принадлежащем продавцу на праве
собственности, права покупателя на
земельный участок должны определяться
продавцом и покупателем в договоре с
соблюдением требований земельного
законодательства.
При продаже доли в праве собственности
(продаже части) здания (сооружения),
расположенного на земельном участке,
которым продавец владеет в силу
ограниченного вещного права, отличного
от права собственности, покупатель
приобретает аналогичное вещное право.
Порядок и пределы его осуществления
должны быть оформлены в порядке,
предусмотренном земельным
законодательством.

Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает  продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок, если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка, договор купли-продажи должен содержать  условие о покупке  объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

 Если продавец недвижимости является собственником земельного участка

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из указанного правила есть исключения:

  • Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка, а не со всем земельным участком;
  • Продажа здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
  • Продажа сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.

 Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли  должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.

Если продавцу принадлежит часть нежилого здания, строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены  соответствующие объекты недвижимости.

 Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором аренды земельного участка.

Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями договора аренды земельного участка. Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости  и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка. Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

Когда продавец нежилого здания, дома, иной недвижимости на земельном участке является арендатором такого земельного участка, к покупателю объекта недвижимости с момента регистрации перехода права собственности (иногда суды считают, что с момента фактической передачи объекта недвижимости) на такое недвижимое имущество перейдет право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. С указанного момента также возникнет обязанность по оплате арендной платы за земельный участок в соответствии с договором аренды.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от оплаты арендной платы, в указанном случае собственник земельного участка может взыскать сумму начисленной арендной платы с даты перехода права собственности на объект недвижимости (фактической передачи) с нового собственника объекта недвижимости как неосновательное обогащение.

 Если продавец недвижимости владеет земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложенных в Постановлении от 24 марта 2021 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.

Если новый собственник объектов недвижимости уклоняется от заключения договора аренды земельного участка или оформления права собственности на земельный участок после перехода к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то с него как неосновательное обогащение можно взыскать плату за фактическое использование земельного участка с момента перехода права собственности на соответствующие объекты недвижимости на таком земельном участке.

 Ответственность за использование земельного участка без оформления прав на земельный участок

Следует отметить, что статья 7.1. КоАП РФ, действовавшая до 20.03.2015 года,  предусматривала возможность привлечения к ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Для юридических лиц штраф составлял от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей, и суды часто вставали на сторону контролирующих органов, в случаях, когда владелец объекта недвижимости на земельном участке уклонялся от переоформления своих прав на земельный участок.

С 20 мая 2021 года статья 7.1 КоАП РФ изложена в новой редакции и теперь предусматривает ответственность за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок. Размер ответственности по указанной статье существенно вырос, подробнее.

Если ранее объективную сторону правонарушения составляло использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то сейчас речь идет об  использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок.

Вопрос о том, будет ли правомерным взыскание  штрафа по статье 7.1. КоАП в редакции, вступившей в силу с 20 марта 2021 года, в тех случаях, когда права на земельный участок перешли в результате прямого указания закона, но не были оформлены в установленном порядке, будет решаться судами в будущем.

 Преимущественное право

При покупке земельного участка необходимо помнить о том, что собственник нежилого здания, дома, иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором расположен такой объект (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Проводя правовой аудит земельного участка перед сделкой купли-продажи недвижимости необходимо удостовериться в том, что собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий другому лицу в соответствии со статьей 250 ГК РФ  известил в письменной форме о своем намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки купли-продажи земельного участка. Если собственник объекта недвижимости на таком земельном участке откажется от покупки земельного участка  в течение месяца, продавец вправе продать земельный участок любому лицу.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки  собственник объекта недвижимости на таком земельном участке имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному договору.

Указанные обстоятельства необходимо учитывать в случаях, когда вы намерены купить земельный участок или объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

 Другие статьи по теме:

Как выкупить земельный участок в Москве

Новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий и сооружений

Как купить земельный участок

Предмет договора купли-продажи недвижимости

Форма договора купли-продажи недвижимости

Как не потерять прав на недвижимость?

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью подробнее, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости, по юридическим спорам из административных правонарушений подробнее

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: