Подготовка договора мены земельного участка

2020

Форма договора мены

Согласно нормам, закрепленным в земельном и гражданском законодательстве, существует ряд требований, которые предъявляются к стандартному договору мены земли (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора мены земельными участками]), принадлежащей администрации на частное владение.

Прежде всего, следует отметить, что договор мены земельного участка заключается в письменной форме. Сторонами договоренности выступают собственники территорий. В частности, уполномоченное ведомство и гражданин. Реквизиты, права и обязанности каждой из сторон указываются в соглашении. Договор заключается на принципах равноправия сторон.

Что касается предмета договора, то помимо самих земельных участков, в качестве такового могут выступать еще и постройки, расположенные на передаваемых землях.

Особенностью договора мены является то, что в соглашении не указываются стоимости земель, поскольку они должны быть равноценными. Кроме этого, данный документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Содержание договора мены муниципальной земли на частную

Для того, чтобы заключенное соглашение было признано действительным, в документе обязательно должны быть указаны следующие условия:

  • дата и место составления договора;
  • участники сделки и их реквизиты;
  • технические характеристики и полное описание земельного участка, включая кадастровый номер, площадь, назначение;
  • присутствие (либо отсутствие) недвижимости на территории;
  • наличие либо отсутствие обременений на землю;
  • существование в отношении земель сервитутов;
  • права и обязанности сторон соглашения;
  • порядок передачи участка;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажорные обстоятельства.

К договору должны быть приложены такие документы, как кадастровый паспорт, межевая схема, а также оценочное заключение в виде специального акта.

При составлении документа обязательно должны быть соблюдены некоторые требования. Прежде всего, участки должны состоять на кадастровом учете и иметь четкие границы. Кроме того, документ должен быть подписан участниками или их законными представителями, а после этого пройти процедуру регистрации в Росреестре. Только после этого он считается заключенным

Недействительным соглашение может быть признано в том случае, если договор был заключен с нарушением условий ст. 39.22 ЗК РФ или под влиянием заблуждения.  Кроме этого, обмену не могут подлежать территории, изъятые из оборота.

В том случае, если в обмене участвуют неравноценные участки и администрация предлагает гражданину в процессе изъятия землю меньшей стоимости, оформляется мена с доплатой. Данное условие также фиксируется в соглашении. Допускается и обмен долей земельных участков. Такая процедура проводится в стандартном порядке, за исключением того, что вместо описания участка приводится подробная информация о соответствующей доле.

Порядок регистрации договора мены муниципальной земли на частную

Важным этапом в оформлении сделки мены является регистрация заполненного и подписанного соглашения в Росреестре. Особенностью данного этапа является то, что заявления подают обе стороны, одновременно с бумагой о прекращении своих прав относительно другого участка. Срок регистрации составляет один месяц. Этапы процедуры следующие:

  1. Участники сделки составляют и подписывают договор мены.
  2. В том случае, если на территории находятся объекты недвижимости, договор сдается на регистрацию в органы юстиции.
  3. Если обмениваются наделы без построек, то пакет документов передается в Росреестр.
  4. Сотрудники ведомства проверяют бумаги на предмет правильности заполнения и достоверности.
  5. В течение 30 дней соглашение ставится на учет, и заявители получают свидетельства о праве собственности на земли. Данная процедура является обязательной.

Заключение

По итогам сказанного можно сделать ряд выводов:

  1. Мена земельного участка между уполномоченным ведомством и частным лицом оформляется в виде специального договора.
  2. Сторонами данного соглашения выступают администрация муниципалитета или государственный орган и частный собственник второго участка.
  3. Предмет сделки – это земельные участки, участвующие в правоотношениях и те постройки, которые на них расположены. Законом предусмотрено заключение договора мены с доплатой или обмен долей участков.
  4. Содержание соглашения выражается в указании всех существенных условий сделки.
  5. В том случае, если договор будет заключен с нарушением земельного законодательства или под влиянием заблуждения, он будет признан недействительным.

Список законов

  • Статья 39.22 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Правила мены земельных участков

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ. Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены. Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

  • в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
  • земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
  • договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

  • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
  • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
  • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

  • дата и место составления договора;
  • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
  • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
  • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
  • стоимостные характеристики  каждого объекта сделки;
  • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
  • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
  • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

Скачать образец договора мены земельных участков

В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов. Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД. В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ — если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора. Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов. Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).

Алгоритм действий для регистрации договора

Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:

  • заявление о проведении регистрационных действий;
  • общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
  • договор мены и передаточные акты;
  • правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
  • межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2020 году для граждан госпошлины составляет 2020 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).

В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.

Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
  2. направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
  3. если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.

После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

  1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
  2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
  3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
  4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями. Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

Суть
договора мены заключается в том, что
каждая из сторон обязуется передать в
собственность другой стороне один товар
в обмен на другой (ст. 567 ГК). В результате
совершения договора мены земельных
участков осуществляется переход права
собственности на них.

Характер
обязательств, возникающих при совершении
договора мены земельных участков,
обусловил применение к ним правил о
договоре купли-продажи, содержащихся
в гл. 30 ГК РФ, если это не противоречит
положениям гл
. 31 ГК, регулирующей порядок
совершения договоров мены, и существу
обязательств, возникающих из договора
мены
. Нормы договора о купле-продаже
должны применяться к договору мены
земельных участков с учетом того, что
каждая из сторон такого договора
признается продавцом товара, который
она обязуется передать, и одновременно
покупателем товара, который она обязуется
принять в обмен
. Особенности правового
регулирования договоров купли-продажи
земельных участков, предусмотренные
п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются к совершению
договоров мены земельных участков.

Правила,
регулирующие совершение договора мены
и отличающие его прежде всего от договора
купли-продажи, отражены в некоторых
правовых нормах. Например, в том случае,
когда в договоре мены отсутствуют
условия о цене обмениваемых земельных
участков, а также о распределении между
сторонами расходов, связанных с
исполнением обязательств, согласно ст.
568 ГК РФ необходимо исходить из
предположения, что предметом договора
является обмен равноценными земельными
участками
. Расходы по передаче земельных
участков, их принятию и иным действиям,
связанным с исполнением договора, должны
возлагаться на ту сторону, которая несет
соответствующие обязанности согласно
договору мены земельных участков.

Если предметом
договора мены является обмен неравноценными
земельными участками, на ту сторону,
которая обязана передать земельный
участок, цена которого ниже цены участка,
предлагаемого в обмен, возлагается
дополнительная обязанность по оплате
разницы. Оплата разницы в ценах должна
быть произведена непосредственно до
или после передачи земельного участка,
имеющего более низкую цену
. Договор
мены земельных участков может
предусматривать и иной порядок компенсации
разницы в ценах.

Обмен
земельных участков вовсе не обязательно
должен быть осуществлен одновременно.
Допускаются случаи, когда договор может
предусматривать различные даты передачи
обмениваемых участков. Сначала обязанность
по передаче участка исполняет одна
сторона, а потом – другая
. Согласно ст.
569 ГК РФ, когда в соответствии с договором
мены земельных участков сроки передачи
обмениваемых участков не совпадают, к
исполнению обязательства передать
участок стороной, которая должна его
передать после передачи земельного
участка другой стороной, применяются
правила о встречном исполнении
обязательств (ст. 328 ГК). В данной ситуации
правило о встречном исполнении
обязательства состоит в следующем
. В
случае непредоставления обязанной
стороной обусловленного договором
исполнения обязательства либо наличия
обстоятельств, очевидно свидетельствующих
о том, что такое исполнение не будет
произведено в установленный срок,
сторона, на которой лежит встречное
исполнение, вправе приостановить
исполнение своего обязательства либо
отказаться от исполнения этого
обязательства и потребовать возмещения
убытков.

Момент
перехода права собственности на
обмениваемые земельные участки определен
в ст. 570 ГК РФ. Если законом или договором
не предусмотрено иное право собственности
на полученные в порядке обмена земельные
участки переходит к каждой из сторон
одновременно после того, как обязательства
по передаче участков исполнены обеими
сторонами
. После исполнения обязательств
по договору мены земельных участков
переход права собственности на них
подлежит государственной регистрации.

Согласно
ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости
заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного
сторонами
. Несоблюдение формы договора
влечет его недействительность.
Соответственно и договор мены земельных
участков заключается только в письменной
форме.

Есть
особенности, касающиеся применения
ответственности за изъятие имущества
– земельного участка, полученного по
договору мены (ст. 571 ГК). По договору
купли-продажи продавец обязан передать
покупателю товар свободным от каких-либо
прав третьих лиц, за исключением случая,
когда сам покупатель согласился принять
товар, обремененный правами третьих
лиц. Это положение применяется и к
договору мены
. Если эта обязанность не
исполнена стороной по договору мены,
виновная сторона должна не только
возместить другой стороне причиненные
этим убытки, она обязана также возвратить
контрагенту полученный от него в обмен
товар – земельный участок.

В
договоре обязательно указываются
признаки, индивидуализирующие обмениваемые
земельные участки, являющиеся предметом
договора: кадастровые номера земельных
участков, их площадь, целевое назначение
земель, в составе которых они находятся,
цель использования земельных участков,
размещенные на них объекты недвижимости
с указанием их принадлежности. К договору
прилагаются кадастровые паспорта
земельных участков.

Обязательным
условием является оценка земельных
участков в соответствии с кадастровой
стоимостью земельного участка (нормативной
ценой земли) согласно прилагаемым к
договору актам, а также объектов
недвижимости на земельных участках
согласно прилагаемым к договору сводным
ведомостям оценки строений, помещений
и сооружений.

При
заключении договора мены земельных
участков на стороны возлагается
обязанность проинформировать друг
друга о наличии и характере имеющихся
земельных споров по поводу участков
или об отсутствии таковых; наличии
имеющихся сервитутов; передаче
соответствующего земельного участка
(части земельного участка) в аренду
третьему лицу; передаче земельного
участка (части земельного участка) в
залог. Границы земель, обремененных
правами других лиц, и содержание этих
прав должны быть указаны на плане
(чертеже) соответствующего земельного
участка.

Должны
быть также отражены ограничения прав
собственников земельных участков в
связи с установлением санитарно-защитных,
технологических и других зон или
отнесением земель соответствующего
участка (или его части) к землям
природоохранного, рекреационного,
историко-культурного значения. В договоре
должно быть также отмечено, что земельные
участки не состоят под арестом
(запрещением) и свободны от имущественных
прав и претензий третьих лиц (кроме
указанных ранее), о которых в момент
заключения договора стороны не могли
не знать
. Стороны, в собственность
которых в результате договора переходят
земельные участки, принимают на себя
обязательства соблюдать права третьих
лиц, вытекающие из установленных
сервитутов и заключенных другой стороной
договоров.

Неотъемлемой
частью договора являются: кадастровые
паспорта обмениваемых земельных
участков; акты установления кадастровой
стоимости земельного участка (нормативной
цены обмениваемых земельных участков);
сводные ведомости оценки строений,
помещений и сооружений, расположенных
на обмениваемых земельных участках
(прилагаются при включении строений,
помещений и сооружений в предмет
договора); требования залогодержателя
по задолженности (прилагаются в случае,
если один или оба обмениваемых участка
переданы в залог); доверенности лиц,
уполномоченных выступать при заключении
договора от имени сторон, обменивающих
земельные участки (прилагаются в случае
подписания договора уполномоченными
лицами); копии договоров аренды, залога,
заключенных сторонами с третьими лицами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: