Особенности перепланировки офисов

Особенности перепланировки офисов

В современных офисах ничуть не реже требуется перепланировка и переустройство, чем в жилых квартирах. Все дело в том, что в таких помещениях необходима организация комфортабельных, уютных условий эксплуатации для всех работников и клиентов организации. К понятию перепланировки офисов относят все возможные ремонтные работы, в результате выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт объекта из БТИ.

Как и перепланировку квартиры, капремонт в офисе необходимо согласовывать с государственными службами, которые контролируют выполнение собственниками действующих норм законодательства, строительных, санитарных и иных важных правил.

Особенности перепланировки офисов в больших и отдельно стоящих зданиях

Правила перепланировки офиса зависят от того, в каком помещении объект располагается. Если офис размещен в отдельно стоящем нежилом здании, то во время перепланировки не потребуется создавать отдельный вход и не придется переводить квартиру в нежилой фонд. Превращение квартиры в нежилое помещение является очень сложным и довольно продолжительным действием, для реализации которого приходится тратить много денег.

Для перепланировки офиса в отдельно стоящем нежилом помещении приходится получать разрешение от Межведомственной комиссии, сотрудники которой будут принимать решение о допустимости капитального ремонта и оценивать соответствие разработанного проекта законам.

Перестройка нежилого объекта в жилом здании (многоквартирном доме) тоже требует согласования, но осуществляться оно должно с Мосжилинспекцией, так как сам объект находится в ведении данной организации.

Процесс согласования перепланировки всегда одинаков. Для утверждения ремонта, собственник должен предоставить проверяющим органам сам проект, а также все необходимые сопроводительные документы, к которым относят:

  • техзаключение;
  • полученные разрешения от других организаций;
  • разрешение собственника (если объект арендован);
  • технический паспорт квартиры.

В зависимости от того, какие именно ремонтные работы запланированы, собственнику могут потребоваться самые разные разрешения для их реализации. Если ремонт затрагивает конструктивные элементы многоквартирного дома, придется обратиться к автору проекта здания, коим могут выступать проектные институты Моспроект или МНИИТЭП. Изменение инженерных систем объекта потребует предварительное утверждение ремонта с Роспотребнадзором, МЧС, СЭС, газовой службой и другими организациями.

Когда разрешение на ремонт будет получено, собственник сможет приступить к реализации проекта. Современные способы согласования перепланировки предполагают не только утверждение специалистами разработанных проектов, но и проверку качества перестройки объекта после ремонта. Как только ремонт будет осуществлен, владелец обязан уведомить об этом Мосжилинспекцию или межведомственную комиссию, чтобы инспекторы могли посетить объект и удостовериться в его безопасности.

Варианты перепланировки офиса

С одной стороны, варианты перепланировки жилых и нежилых помещений достаточно похожи, с другой — сложно себе представить офис, в котором требовалось бы объединить кухню с гостиной, демонтировать подоконный блок в квартире или расширить санузел за счет соседней кладовки. Однако самый распространенный тип капремонта одинаков и для квартир, и для офисов, он предполагает демонтаж, перенос и установку новых перегородок.

Собственник офиса имеет полное право спланировать внутреннее пространство объекта так, как ему нужно. Для этого можно ликвидировать существующие ненесущие стены в любых объемах, а также установить новые тонкие перегородки из гипсокартона для эффективного зонирования площади объекта.

Кроме того, в офисе может потребоваться устройство дополнительного санузла, если существующего туалета недостаточно для удовлетворения нужд работников предприятия и его клиентов.

Проемы в несущих стенах офисов также создают достаточно часто. С их помощью можно повысить функциональные характеристики внутренних помещений, сделать планировку более рациональной и удобной для конечных пользователей.

Какие бы типы ремонтных работ ни требовались собственнику офиса, ему придется заказывать проектирование у квалифицированных и опытных специалистов. Гарантировать способность мастеров подготовить проект перепланировки в соответствии с современными нормативами может наличие у компании государственных сертификатов и допусков СРО. Именно у таких организаций и нужно заказывать планирование ремонта.

Для определения стоимости перепланировки квартиры или офиса можно воспользоваться калькулятором.

Вид работ Ед.изм. Кол-во Цена Итого
1 Проект перепланировки до 100 кв.м. (от 15000р.) кв.м. 180
2 Проект перепланировки от 101 кв.м. кв.м. 150
3 Согласование перепланировки квартиры без затрагивания несущих конструкций (пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 40000
4 Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене, от шт. 60000
5 Согласование перепланировки квартиры с устройством демонтажа подоконной части при остекленном фасаде, от шт. 60000
6 Согласование объединения квартир по горизонтали, от шт. 90000
7 Согласование объединения квартир по вертикали, от шт. 140000
8 Согласование перепланировки квартиры в домах серии МНИИТЭП (+ счет МНИИТЭП), от шт. 60000
9 Согласование устройства камина, от шт. 240000
10 Оформление Акта приемки после перепланировки, от шт. 20000
11 Внесение изменений в поэтажный план ТБТИ, от шт. 15000
12 Составление Технического плана кадастровым инженером, от шт. 12000
13 Замена свидетельства о регистрации права собственности после перепланировки, от шт. 35000
14 Техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки, от шт. 15000
15 Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке или переустройству помещения, от шт 15000
16 Проект перепланировки квартиры, от шт. 12000
17 Проект перепланировки объединения двух квартир (проемы отдельно), от шт. 30000
18 Проект устройства полов, от шт. 8000
19 Проект устройства камина, от шт. 35000
20 Расчет выбросов вредных веществ в окружающую среду от камина шт. 37000
21 Проект лестницы, от шт. 40000
22 Проект устройства проема в перекрытии, от шт. 30000
23 Консультация о возможности перпланировки шт 3000
24 Заказ паспорта БТИ шт 3000

Дата публикации:
12.03.2017

Конечно, большинство обращений в нашу компанию связано с перепланировками жилых помещений, следовательно, и статьи у нас в большинстве своем рассказывают об процессе согласования и переустройстве квартир.

Однако среди вопросов собственников встречаются такие, которые подразумевают перепланировку нежилого помещения, а в нашем случае, перепланировку офиса.

Перепланировка офиса в жилом и нежилом доме

Процесс согласования перепланировки офиса меняется в зависимости от конкретного случая. Офисное помещение может занимать помимо специально оборудованного нежилого дома, еще и жилые здания. Чаще всего они занимают помещения не выше второго этажа.

Для того, чтобы сделать квартиру офисным помещением, ее необходимо перевести в нежилой фонд, что является темой отдельной статьи и достаточно сложным процессом с точки зрения оформления. Кроме того, при перепланировке квартиры в нежилое помещение часто актуальна потребность образования отдельного входа в помещение.

Напоминание: при переводе в нежилой фонд квартира обязательно должна быть отключена от общедомовой сети газоснабжения.

Что касается нежилых зданий, то в данном случае все намного проще. При перепланировке офиса в нежилом доме весь пакет документов, включая проектную документацию, копию свидетельства о праве собсвенности и изначальный технический паспорт необходимо подавать непосредственно в БТИ.

Существуют, конечно, отдельные ситуации, при которых согласование и создание проекта перепланировки не обязательно. Допустим, ситуация, когда перепланировка – это замена сантехнического оборудования на аналогичное без изменения положения. В такого рода случаях перепланировку офиса согласовать не нужно.

Оформление перепланировки офиса в жилом доме

При оформлении перепланировки офиса в жилом доме необходимо разрешение жилищной инспекции. В свою очередь, для того, чтобы его получить, собственник должен предоставить проект перепланировки офиса, а также техническое заключение.

Разрешение будет приниматься в течении 1,5 месяца и вполне возможен отказ. В случае согласия на перепланировку офиса, вы должны провести все работы в срок не позднее года (считать от даты получения распоряжения на перепланировку). Иногда срок может быть меньше – 6 месяцев.

Но если получается так, что вы не укладываетесь в озвученный срок, у вас есть возможность официально продлить срок действия разрешения. Для этого вы должны обратиться опять же в Мосжилинспекцию.

Примечание: продлевать разрешение можно несколько раз.

В ходе переустройства офисного помещения могут проводиться работы, вроде устройства проема в несущей стене. При реализации такой перепланировки создается усиление металлическими конструкциями, которые после перепланировки прячут под слой отделки.

Так вот, для освидетельствования проведения этих мероприятий оформляются акты скрытых работ. Эти акты предоставляются при сдаче перепланировки офиса инспектору жилищной инспекции.

Примечание: Не забывайте, что у подрядной и проектных организаций, в которые вы обратитесь, должен быть допуск СРО.

И последнее, что следует сказать по поводу согласования перепланировки офиса: после проверки помещения собственнику выдадут акт о завершенной перепланировке.

Примечание: помимо упомянутых бумаг нужны: заключение Роспротребнадзора и план площади до процесса перепланировки (а именно форма 1а). Для устройства отдельного входа нужно добро от ГУП ГлавАПУ. Также возможна необходимость обращения в Мосводоканал, Мосэнерго, Мосгаз.

Распространенные мероприятия по переустройству и перепланировке офиса

Такие популярные мероприятия в жилых помещениях, как устройство кухни-ниши, студии, и проч., редко встречаются при перепланировке офиса. Однако создание нескольких санузлов, проемов в несущих, демонтаж-монтаж ненесущих, даже очень актуальны.

Что касается консультаций по поводу перепланировкам – вы всегда можете обратиться к нам. Специалисты нашей компании всегда вам подскажут по поводу согласования, мероприятий, организаций, занимающихся контролем перепланировок. Звоните и пишите. Наши данные вы найдете в «Контактах».

Действия, связанные с перепланировкой как в жилых помещениях, так и на площадях нежилого фонда, должны быть согласованы с органами местной власти.

Недопустимые действия в ходе крупного ремонта могут впоследствии стать причиной обрушения объекта недвижимости.

Что это такое

Перепланировка – это действия, которые приводят к изменению габаритов или конструктивных особенностей недвижимости.

Перепланировка офисов – это крупный ремонт в нежилом помещении, требующий обязательного согласования с органами самоуправления.

Что запрещено делать

В помещениях нежилого типа не позволено:

  1. увеличивать нагрузку на несущие опоры здания;
  2. воздействовать на несущие стены путем их частичного или полного сноса;
  3. затрагивать площадь общего имущества жильцов, если нежилой офис находится в здании многоквартирного дома;
  4. производить работы без получения разрешительной документации от администрации города;
  5. использовать перепланированное помещение не по прописанной в документах цели;
  6. производить ремонт без согласия собственника помещения, в случае если в перепланировке заинтересован съемщик офиса.

Видео: «Согласование перепланировки»

Перепланировка офиса в жилом доме

Сделать перепланировку на площади жилого дома, которую планируется использовать под офис (например, переделать квартиру первого этажа) необходимо после того, как будет произведен перевод помещения из жилищного фонда в нежилое помещение.

При переводе в нежилые помещения также потребуется указать и его целевое назначение.

В многоэтажках жилого типа офисы располагают обычно на первых этажах. Для оформления перевода и начала использования потребуется соорудить отдельный вход в помещение.

В отдельно стоящем нежилом здании

Если же площадь офиса, расположенного не в жилом доме, нуждается в перепланировке то, соответственно, процедура перевода класса недвижимости отпадает.

Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен? Узнайте здесь.

Для нежилого помещения в жилом здании вряд ли потребуется отдельный вход, но сделать документы о целевом назначении все же придется, т.к. если площадь предполагала использование для торговли, то никакая перепланировка не позволит там оборудовать офис.

Необходимые документы

Для того чтобы запросить разрешение на реализацию переделки в офисном помещении потребуются следующее документальное оформление:

  1. техническое заключение о том, что здание готово перенести перепланировку и не уменьшить своих прочностных характеристик;
  2. проектная документация, которая должна быть разработана проектировщиком-индивидуалом, или сотрудником проектной организации, у которого имеется допуск СРО;
  3. проектные разработки должны быть утверждены по соответствию их безопасности и санитарным нормам в Роспотребнадзоре;
  4. заранее заказанные документы из архива БТИ по конкретному объекту недвижимости;
  5. заявление на получение разрешения (пишет либо собственник, либо лицо, использовавшее помещение как арендатор);
  6. документы о праве собственности на объект;
  7. согласие собственника недвижимости на перепланировку, в случае когда переделку затеял арендатор;
  8. документы собственника или арендатора;
  9. действительная страховка на весь промежуток времени, требуемый для реализации переделки;
  10. согласие от жильцов дома, в котором запланировано сделать офис путем перепланировки. Квартиры, располагающиеся в доме с объектом переделки, не должны быть повреждены, а их собственники не должны быть ущемлены в своих правах;
  11. заключение от коммунальных служб, чьи интересы будут затронуты в ходе ремонта.

Этапы согласования

Согласование перепланировки подробно описано в законах страны и отклонение от установленных норм служит основанием для отказа в выдаче разрешительной документации.

Создание проекта

Разработка проекта для будущей перепланировки в нежилом помещении довольно ответственный этап согласования.

Проект вправе создать человек, имеющий:

  • специальное образование и квалификацию;
  • достаточный опыт в подобных услугах;
  • действительное членство в СРО проектировщиков.

Проект можно заказать:

  1. у индивидуально работающего проектировщика;
  2. у штатного сотрудника проектного института;
  3. в организации, которая создала объект недвижимости, т.е. является его автором.

Проект должен состоять из:

  1. титульного листа. Содержит разъяснение по вопросу, кому нужна перепланировка и по какому адресу;
  2. пояснительной записки. В ней отображен весь процесс для реализации работ, а также нюансы и сложности, на которые следует обратить особое внимание;
  3. раздела с чертежами, который показывает, что было раньше, что нужно изменить и что должно получиться в итоге;
  4. договора об авторском надзоре. Договор заключается с сотрудником той же компании что и создала проект. Автор проекта по договору обязан проследить за ходом работ и за тем, чтобы результат соответствовал проекту;
  5. свидетельства о том, что разработчик действительно является членом СРО.

Получение разрешения

Выдается разрешение если:

  1. собран весь пакет документов;
  2. вся документация заполнена правильно и не просрочена;
  3. подписи от собственника недвижимости от жильцов дома, в котором планируется переделка, были получены без оказания морального и физического давления;
  4. для реализации работ выбран подрядчик с хорошей репутацией.

При сомнении органов власти в любом из пунктов, документы могут быть возвращены, и в выдаче разрешения может быть получен отказ.

Что нужно учесть, если помещение арендовано

С чего начать оформление перепланировки в помещении, которое доступно к пользованию по договору аренды?

Бизнесмены довольно часто используют арендуемое помещение для ведения бизнеса, так и для оборудования офиса может быть использована съемная площадь.

Для того чтобы Жилищная инстанция города не вернула документы с отказом предварительно нужно проверить некоторые нюансы, связанные со съемным помещением:

  1. удостовериться что помещение по документам действительно нежилое, если это не так, то перед перепланировкой собственнику придется заняться переоформлением бумаг в связи с изменением качества помещения;
  2. уточнить совпадает ли целевое назначение в документах на объект с планируемым бизнесом или деятельностью. Дело в том, что перепланировка никак не влияет на целевое назначение. Если арендована площадь, на которой по документам должен быть устроен ресторан, а после перепланировки запланировано заняться на данной площади офисной работой, необходимо будет также переоформлять бумаги до начала согласования переделки;
  3. если в перепланировке заинтересовано лицо, которое арендует площадь, то для согласования переделки необходимо заручиться согласием собственника и нотариально заверенной доверенностью;
  4. по вопросам затрат на реализацию перепланировки, стороны договора аренды помещения должны условиться заранее. Зачастую затраты на себя берет арендатор, но если перепланировка улучшает качество и функциональность помещения, затраты включаются в оплату аренды.

Если отказано в согласовании

Отказ в согласовании может быть:

  1. на этапе получения разрешения. Это самый безболезненный отказ, т.к. возможно будет исправить недочеты в документах и попробовать получить разрешение снова;
  2. на момент приемки результатов проделанных работ в рамках перепланировки. В данном случае сложнее, если документация была составлена правильно, но работы сделаны с нарушениями строительных норм, то может быть отказ в приемке такой переделки. На основании такого отказа будет возбуждено дело в суде по вопросу признания перепланировки. Судом может быть выписано распоряжения вернуть все в исходное состояние.

Если проведено переустройство без согласования

Самовольная перепланировка офиса довольно опасна тем, что, вероятнее всего, в ходе ее реализации были допущены ошибки, которые могут повлечь за собой проблемы и разрушение здания.

Сделанную перепланировку в нежилом помещении без предварительного согласия можно узаконить в ходе судебного заседания предоставив все документы, созданные по факту осмотра помещения с переделкой, и предоставив доказательства качественности работ.

Ответственность

При выявлении факта незаконного переустройства собственник недвижимости наказывается штрафом 2-2,5 тысячи рублей, если он является физическим лицом, если же недвижимость записана на баланс организации, то штраф будет составлять 300 тысяч.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения? Узнайте тут.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире? Читайте далее.

Стоимость услуг при самостоятельном согласовании (посещении всех инстанций) будет складываться из таких сумм:

Регулирование процесса согласования перепланировки в нежилом помещении производится основываясь на:

Согласовывать любую переделку в помещении лучше до начала ее реализации, т.к. тем самым собственник может быть уверен в том, что его ремонт не повлечет трагических последствий.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: