На чём основано решение собственника об объединении земельных участков

20.09.2018

Земельный участок — это часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Новые земельные участки образуются в том числе путем объединения двух или более ранее существовавших участков.

Земельные участки, участвующие в объединении (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности на новый земельный участок.

При объединении земельных участков у собственника исходных участков возникает право собственности на образуемый земельный участок. Если исходные участки принадлежали нескольким собственникам, то на образуемый участок у них возникает право общей собственности. Образование нового участка путем объединения земельных участков, принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.

Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков остается тем же, что и у исходных земельных участков.

Если объединяемые земельные участки имеют разную категорию и (или) вид разрешенного использования, необходимо перевести их в одну категорию и один вид разрешенного использования.

На этом же этапе следует подсчитать, не будет ли вновь образованный земельный участок превышать предельно допустимый размер участка, который устанавливается местным законодательством.

Для проведения межевания объединяемых земельных участков необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер установит границы образующегося земельного участка и составит межевой план.

За регистрацию права собственности на вновь образованный земельный участок необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет:

350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства;

2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через портал госуслуг, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Заявление и необходимые документы представляются заявителем через МФЦ, в форме электронных документов посредством официального сайта Росреестра.

У владельцев участков могут быть оформлены на них права собственности, в другом случае они пользуются наделами на правах бессрочного (постоянного) владения или пожизненного с возможностью передавать землю по наследству.

Еще одна возможность пользоваться землей – это

аренда

чужого участка, он может быть государственный или муниципальный, принадлежать частному лицу или предприятию. Нередко возникают ситуации, которые чаще всего связаны с деятельностью, которой занимается землевладелец.

Используя участок, ему требуется землю объединить с близлежащим наделом. Принять участие в процедуре может один собственник − владелец нескольких участков, разные люди, чьи наделы находятся рядом.

Если решение принимает несколько граждан, то они должны также определиться, кто станет полновластным хозяином вновь созданного надела, или земля перейдет к ним в общую собственность. Проще всего владельцу нескольких участков, он документально объединяет их в один и на общую территорию оформляет права собственности.

После того, как образуется новый надел, старые прекращают свое существование, о чем запись заносится в базу данных Госкадастра. По закону объединять можно сколько угодно участков. Но существуют ограничения на площадь земли, которая может находиться у одного собственника-гражданина.

Особенно это касается

сельскохозяйственных угодий

, разрешено гражданину иметь во владении не более 10% общей территории, которая подведомственна одному муниципалитету.

В каждом регионе местным властям разрешено устанавливать минимальный и максимальный размер участков, которыми могут владеть физлица. Этот вопрос придется учитывать перед принятием решения об объединении земель.

Также процедуру могут пройти только законные собственники. После объединения участков коррективы вносятся в Госкадастр в отношении новых границ, площади вновь образованной территории, ей должен быть назначен индивидуальный кадастровый номер, отличающийся от прежних.

Образец выписки из ЕГРН на земельный участок

Центральные моменты

В Земельном кодексе указано, когда объединяются участки, на которые имеются права собственности, то это одна ситуация, т. е. к новому владельцу или совладельцам переходят также права на собственность.

В ситуации, когда лицо(а) владело землей на правах постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, пожизненного владения, собственником остается муниципалитет или государство.

Разрешить объединение таких земель возможно, если они подведомственны одному хозяину (муниципалитету), хотя во владение отданы разным гражданам.

Что это такое и когда возможно

У каждого надела имеются индивидуальные характеристики, которыми он идентифицируется:

  • границы;
  • площадь;
  • наличие природных объектов (растительность, водные резервуары, возвышенности, горы, долины, пустыни);
  • наличие строений;
  • качество почвы;
  • другие.

Каждый участок также относится к какой-либо категории земель, которых в России насчитывается семь, имеет разрешённый вид использования, т. е. целевое предназначение. В результате объединения 2 и больше наделов у них появляются единые границы, они превращаются в одну территорию.

За вновь созданным наделом должна сохраниться категория земли и вид разрешенного использования.

Если они изначально имели разное целевое предназначение, то сначала придется изменить эту характеристику, определиться, какой вид разрешенного использования следует иметь старым наделам, и как следствие, − новому. Но подобные разрешения выдает только муниципалитет.

Если у заинтересованных лиц нет прав собственности на участки, они могут обратиться к хозяевам, чтобы те дали такое разрешение.

Возможно, 2 участка арендуются одним гражданином, их собственник может пройти процедуру объединения и передать арендатору по договору аренды право на вновь созданный надел.

Перед тем как начать процедуру объединения земель, необходимо разобраться, можно ли это делать в данной ситуации, например:

  • можно объединить 2 участка, на которых разрешено заниматься садоводством, возведением строений и т. д.;
  • наделы должны находиться в пределах одного территориального образования;
  • придется учесть максимально разрешенные размеры площади для одного участка, установленные в данном регионе;
  • объединить территории, относящиеся к разным категориям, невозможно (лесная полоса и участок занятый водоемом);
  • участки должны находиться на учете в Госкадастре;
  • если на участки оформлены иные права, не собственности, то объединить их для пользования собственник позволит лицу, которое их эксплуатирует, а не разным лицам.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Условия и цели

У участков может быть один собственник, тогда после объединения они передаются ему в единоличную собственность. Если собственников несколько, то вновь созданный надел оформится в совместную (долевую).

Обычно процедура требуется в нескольких случаях:

  • у земель один хозяин, но необходимо упростить ведение документооборота;
  • перед строительством объекта, т. к. необходимо соблюсти градостроительные нормы, а площади одного участка для этого недостаточно;
  • когда требуется облагородить большую территорию под огород или сад;
  • для преследования других целей.

Если у участков несколько хозяев, им потребуется оформить соглашение.

В то же время необходимо соблюдать и другие требования:

  • участки должны иметь общие границы, которые ранее были четко установлены в результате процедуры межевания;
  • территории должны находиться на кадастровом учете;
  • права собственности или иные должны быть официально зарегистрированы в Росреестре;
  • при объединении потребуется снова пройти процедуру межевания, чтобы установить границы нового надела, поворотные точки и другие характеристики;
  • объединение участков не должно затронуть территорию общего пользования, перекрыть соседям доступ к их землям, нарушить законодательные нормы и т. д.;
  • если на каком-либо участке располагается строение, объединение их в одну территорию не затрагивает недвижимость и права на нее.

Если на одном из участков или всех имеется обременение из-за передачи имущества собственником под залог, оно распространится и на вновь образованный надел.

Куда стоит обращаться

Участки, которые требуется объединить, конечно, имеют разные кадастровые номера, поэтому необходимо обращаться в государственную палату кадастра. Предварительно из двух территорий должна быть сформирована одна с соответствующими техническими характеристиками, и поставлена на учет.

Процедура постановки на учет нового участка занимает примерно 1−2 месяца, т. к. необходим вызов на местность кадастровых инженеров, которые проводят обследование. По результатам измерений составляется новый межевой план для вновь образующегося участка, после его регистрации выдается кадастровый паспорт.

Когда технические документы на новую территорию будут готовы, соответственно собраны все необходимые, в том числе и разрешение властей, то для регистрации прав на собственность лицо или совладельцы обращаются в Росреестр, посредническую структуру − МФЦ, портал Госуслуг.

Обращение возможно при личном посещении или удаленно через интернет. Для прохождения процедуры новому хозяину требуется оформить заявление и предъявить необходимые бумаги на землю, результатом станет выдача свидетельства о госрегистрации.

Прочие нюансы действий

В отношении участков, которые требуется объединить, сначала необходимо выяснить, какими правами были наделены старые собственники, кому подведомственна земля. Земли могут принадлежать одному собственнику, но на разных правах. Например, на один участок у него могут быть права собственности, а на другой(ие) бессрочного владения.

Объединять такие земли нельзя, значит, предварительно потребуется оформление прав собственности на тот участок, который используется на иных правах. Но это не всегда возможно, по разным причинам администрация, которая предоставляла надел в пользование, имеет право ответить отказом.

То же касается и ситуации, когда участки принадлежат разным собственникам.

Но цель объединения – это экономическая выгода:

  • у большого надела выше продажная стоимость, он более привлекателен для строительства;
  • один участок легче продать, чем 2 и больше одновременно;
  • при расчете налога на землю его размер будет меньше для одного надела, чем для нескольких;
  • и т. д.

Когда принимается решение трёх собственников об объединении земельных участков и больше, то процедура становится сложнее.

Они в конечном итоге должны получить участок в общее владение, свидетельство о регистрации им будет выдано одно, но с внесением данных о каждом владельце. Им потребуется подавать коллективное заявление в администрацию и в Росреестр при регистрации прав.

Образец заявления об объединении земельных участков:

Требования к сбору документов

Для начала процедуры потребуется оформить заявление и подать его в администрацию от имени одного владельца или нескольких собственников.

Инициировать данную процедуру разрешается и юрлицу или ИП, тогда каждый раз при подаче заявления среди бумаг должны быть учредительные или выписка о регистрации предприятия или ИП из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Если от имени заинтересованного лица выступает представитель, то на него оформляется нотариально доверенность.

Образец заявления можно скачать в интернете, в прошение на имя главы администрации включаются:

  • персональные данные заявителя(ей);
  • паспортные данные, место прописки;
  • информация об участках (их адреса, кадастровые номера, целевое назначение, другая необходимая);
  • прошение об объединении земель, с какой целью это требуется сделать;
  • список прилагающихся документов.

Среди бумаг, которые подаются к заявлению, должны быть:

  • гражданские паспорта заявителей;
  • решение собственников;
  • технические документы на землю;
  • выписки из ЕГРН на участки;
  • правоустанавливающие бумаги (договор владения, свидетельство о регистрации прав собственности и т. д.);
  • другие по требованию.

В конечном итоге заявитель просит выдать ему согласие (разрешение) администрации или акт об объединении участков.

После того, как администрация согласится, необходимо готовить бумаги для перерегистрации участков в Госкадастре, конечно, после того как будет оформлен новый межевой план.

В палату Госкадастра подаются:

  • заявление о постановке на учет;
  • гражданский паспорт от будущего хозяина;
  • правоустанавливающие документы на старые участки;
  • новый межевой план;
  • кадастровые паспорта (старые);
  • согласие на установление новых границ, дают его соседи нового надела, подписывая акт о проведении кадастровых работ;
  • решение собственников на объединение территорий;
  • разрешение от администрации;
  • квитанция об оплате госпошлины на постановку на учет.

Скачать заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка для физических лиц

Скачать бланк акта согласования границ земельного участка

Скачать форму межевого плана

Для проведения регистрационной процедуры в Росреестр требуется вместе с заявлением подать согласно ФЗ №218:

  • правоустанавливающие документы;
  • постановление (приказ) об объединении от администрации;
  • согласие всех собственников;
  • новый кадастровый паспорт и межевой план;
  • документ, удостоверяющий личность или юридическую особу;
  • квитанцию об оплате госпошлины за проведение регистрационных действий.

В каждом случае представленные списки не являются исчерпывающими, любая структура вправе запросить и другие документы, например:

  • справку об отсутствии долгов по налогу на землю;
  • документ, подтверждающий, что участки относятся к одной категории;
  • справку об отсутствии обременений или их снятии;
  • другие.

Как проходит процедура

Процедуру объединения 2 или больше участков, которые могут принадлежать одному или нескольким владельцам, можно условно разделить на несколько этапов:

  1. Решение собственника на заявление об объединении земельных участков, принимается единолично и оформляется письменно. В другом случае при добровольном согласии это делают несколько собственников.
  2. Оформляется и подается заявление вместе с другими документами в администрацию населенного пункта или в отдел (департамент) землеустройства.
  3. Получается разрешение на объединение земель, что дает возможность начать кадастровые работы, чтобы новый надел поставить на учет.
  4. После постановки на кадастровый учет нового надела документы снова подаются в администрацию, чтобы она выдала постановление об объединении земель. Только после этого права собственности на вновь образованный участок можно регистрировать в Росреестре.

Особые ситуации

Если будут выполнены все требования, у собственников участков не должно возникнуть проблем с получением разрешения и регистрацией земли.

Однако оформить объединение в законном порядке не получится в некоторых случаях, указанных законодателем:

  • нельзя объединять земли, которые были изъяты из оборота, хотя владелец может об это и не знать, т. к. до окончания срока договора на владение ему еще разрешат его эксплуатировать;
  • у собственника есть лишь права безвозмездного срочного или бессрочного пользования;
  • участок используется, как пожизненное владение с правом передачи по наследству, т. е. землепользователь обязан его передать в дальнейшем своим родственникам.

Прежде чем в 2020 году инициировать процедуру в выше указанных случаях владельцу земли с такими правами следует переоформить участок в собственность, если это будет возможно. Арендатор, например, не сможет объединить арендованный участок со своим, это возможно только после выкупа чужой земли для расширения своей территории.

Если гражданин имеет права бессрочного или срочного пользования, то ему прежде потребуется приватизировать надел на бесплатной основе или платной в виде выкупа.

По законодательству объединять обремененные участки не запрещено, к примеру, на это может быть согласен собственник, но отдельно разрешение придется брать у держателя залога.

Межевой план и постановление

Процедура межевания, в результате которой оформляется межевой план, необходима при объединении земель в любом случае. Заказать ее требуется только у геодезической компании, которая имеет допуск РСО, специальную действующую лицензию. С подрядчиком необходимо будет заключить договор на выполнение работ.

Два кадастровых инженера выезжают на участки и проводят необходимые измерения, назначают встречу собственникам соседних наделов, сообщают им о границах нового надела.

Если на собрание соседей кто-то не явится, считается, что данный собственник дал согласие автоматически, несмотря на то, что свою подпись в акте по результатам выполненных работ он не поставил.

Данное согласие очень важно, чтобы дальше можно было ставить новый участок на учёт. В обязанности геодезистов входит оформить межевое дело, а на его основании − межевой план, отдать его заказчику.

На основании указанных данных в документах в Госкадастре подготовят кадастровый паспорт. Когда план будет готов, будущий собственник нового надела подает документы в администрацию снова, теперь ему требуется получить официальную бумагу – постановление об объединении земель.

Основной момент этой процедуры – это присвоение новому участку адреса, это входит в обязанности администрации.

Готовится также проект постановления, он рассматривается на заседании комиссии, которая занимается регулированием земельных вопросов.

Проект обязательно согласовывается с главным архитектором. После того как бланк проекта будет рассмотрен на заседании, окончательное постановление подписывает глава администрации.

Решение собственника об объединении земельных участков в один

Одним из важных документов, которое оформляется в самом начале, является согласие всех собственников, которые желают объединить свои наделы. Считается, когда собственников больше одного, они должны собраться на заседание и, приняв решение, запротоколировать его, а потом оформить соглашение.

Подписывают соглашение все присутствующие. Только на основание принятого решения можно писать прошение к администрации. Примерный образец такого согласия собственников можно скачать в интернете.

Когда оформляется согласие собственников о слиянии наделов, требуется учитывать интересы всех. Но теперь они все будут иметь одинаковые полномочия в пределах новой объединенной территории.

Составляя бумагу, собственники также решают, кто из них будет заниматься всей процедурой и подготовкой документов.

Фактически они принимают решение наделить одного из них полномочиями, а для этого потребуется еще у нотариуса оформить на него доверенность. В дальнейшем, когда пользование участком будет осуществляться совместно, им придется мирным путем договариваться, как конкретно это будет.

Само решение оформляется по стандартной форме:

  • вносятся данные собственников наделов или одного;
  • прописывается информация о земле;
  • указывается цель объединения участков, как в дальнейшем они будут использоваться, что особенно важно, когда ими будет владеть несколько совладельцев;
  • другая информация.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: