Когда и как облагается НДС аренда земельного участка

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 7 марта 2020 г.

Содержание журнала № 6 за 2020 г.

ОСН | УСН | ЕНВД | ЕСХН | ПСН

Л.А. Елина,
ведущий эксперт

При аренде государственного и муниципального имущества у органов власти организации и предприниматели, как правило, должны выполнять функции налоговых агентов: исчислять НДС, удерживать его из арендной платы и перечислять в бюджет. Однако аренда земли у органа государственной или муниципальной власти — особый случай. Тонкости есть и при заполнении НДС-декларации арендатором таких земельных участков.

Плата органу власти за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не облагается НДС. Ведь она относится к платежам в бюджет за право пользования природными ресурсамиподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 04.03.2016 № 03-07-07/12728.

Это значит, что арендатор такой земли не должен удерживать с арендной платы НДС и перечислять его в бюджет.

Однако операцию по аренде земли у госоргана надо показать в разделе 7 НДС-декла­рации, где отражаются не облагаемые НДС операции.

В графе 1 надо проставить код операции 1010251пп. 44, 44.2, 44.4 Порядка заполнения декларации по НДС, утв. Приказом ФНС от 29.10.2014 № ММВ-7-3/[email protected]; приложение № 1 к этому Порядку.

А в какой графе отразить сумму арендной платы, перечисленной органу власти: в графе 2 «Стоимость реализованных (переданных) товаров (работ, услуг), без налога в рублях» или в графе 3 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых налогом, в рублях»?

На этот вопрос нам отвечает специалист ФНС.

Отражение налоговым агентом не облагаемых НДС операций в разделе 7

— Операции, не подлежащие обложению НДС, отражаются в разделе 7 декларации по НДС. При этом налогоплательщик либо налоговый агент в графе 2 указывает стоимость операций, а в графе 1 — код этой операции.

Налоговые агенты, указанные в ст. 161 НК РФ, отражают в графах 1 и 2 необлагаемые операции за продавца. Поскольку они не приобретают товары (работы, услуги) для операций, не облагаемых НДС у продавца, то графы 3 и 4 такие налоговые агенты не заполняют — в них ставится прочеркпп. 16.3, 44.4, 44.5 Порядка заполнения декларации по НДС, утв. Приказом ФНС от 29.10.2014 № ММВ-7-3/[email protected]

Следовательно, при перечислении органу государственной или муниципальной власти арендной платы за земельный участок арендатор должен заполнить графы раздела 7 декларации в следующем порядке:

•в графе 1 — проставить код операции (1010251);

•в графе 2 — отразить сумму перечисленной органу власти арендной платы (то есть стоимость услуги по аренде земельного участка);

•в графах 3 и 4 — проставить прочерки.

Отметим, что заполнить раздел 7 арендатору госземли нужно в декларации за квартал, в котором он перечислил арендную плату органу власти. Ведь именно в этом квартале возникла налоговая база по НДСПисьмо Минфина от 23.06.2016 № 03-07-11/36500. А представить такую декларацию в ИФНС надо не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом, в котором оплачена аренда (в том числе и авансом)п. 5 ст. 174, п. 3 ст. 161 НК РФ.

Спецрежимники, в частности упрощенцы и вмененщики, арендующие землю у органа власти, также должны подавать НДС-декла­рацию с заполненным разделом 7. Причем даже если больше никаких иных оснований для подачи такой декларации нет. Правда, в таком случае декларацию можно подать как в электронном виде по ТКС, так и в бумажномст. 163, п. 5 ст. 174, пп. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ. За несвоевременную подачу декларации спецрежимника-арендатора могут оштрафовать на 2020 руб.п. 1 ст. 119 НК РФ

* * *

Если арендованную у органа власти землю ваша организация (ИП) решит сдать в субаренду (разумеется, при согласии органа власти), то у вас такая операция будет облагаться НДС в общем порядке. То есть, если вы применяете ОСН и не получили освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ, вам придется исчислять и уплачивать НДС как с обычной реализации — по основной ставке 20%Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436.

Отражаться такая операция будет в декларации в разделе 3 — здесь вы уже выступаете в роли налогоплательщика.

А в качестве налогового агента вам по-прежнему надо отражать операцию по аренде земли у органа власти в разделе 7.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «НДС — налоговые агенты»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

Дата публикации: 09.04.2014 14:21 (архив)

Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) налогом на добавленную стоимость реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав. В том числе, при взимании платежей в бюджеты за право пользования природными ресурсами.

В соответствии со статьей 9 Конституции РФ, пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ земля относится к природным ресурсам.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Принимая во внимание указанные положения, арендная плата, взимаемая с организаций, заключивших с уполномоченными органами договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, освобождается от налогообложения НДС на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Являясь налоговым агентом, организация – арендатор представляет в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию по НДС. Однако, учитывая, что арендная плата за право пользования земельным участком в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ освобождена от налогообложения НДС, налоговые агенты по данной операции заполняют раздел 7 декларации «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения); операции, не признаваемые объектом налогообложения; операции по реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория Российской Федерации; а также суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), длительность производственного цикла изготовления которых составляет свыше шести месяцев». Раздел 2 декларации по данной операции не заполняется. Декларация заполняется в соответствии с Приказом Минфина РФ от 15.10.2009 № 104н

«Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения»

.

Дополнительно сообщаем, что в случае уплаты арендной платы за право пользования земельным участком до 1 января 2020 года налоговый агент (арендатор) выписывает счет-фактуру с пометкой «Без налога (НДС)». Начиная с 1 января 2020 года, составлять счет-фактуру по освобождаемой от НДС операции, в отношении которой налоговый агент налог не исчисляет, необязательно. Соответствующие изменения внесены в пункт 5 статьи 168 и пункт 3 статьи 169 Налогового кодекса РФ, из которых

Федеральным законом от 28.12.2013 № 420-ФЗ

исключена содержавшаяся до 1 января 2020 года норма о необходимости выставления счетов-фактур по операциям, освобождаемым от НДС.

Добрый день.
ООО на ОСНО.
Наше предприятие участвовало в аукционе по аренде земельного участка
. Аукцион выиграли. Сейчас оплатили арендную плату за первый месяц.
Что нужно сделать в этом случае с НДС? Никаких документов орган местного самоуправления не предоставляет.
Заранее благодарен.

добрый день. на какой срок заключен договор?

из консультанта:

НДС по договору аренды земельного участка, заключенному с государственным органом или органом местного самоуправления на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию

Обязанностей налогового агента у арендатора в данном случае не возникает, так как арендная плата за пользование земельным участком, взимаемая государственным органом или органом местного самоуправления, НДС не облагается (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Договор у нас сроком на 10 лет. Гос регистрацию прошел.

Действует ли льгота по НДС при аренде государственной или муниципальной земли (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?

В соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождаются, в частности, услуги, оказываемые уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

Согласно позиции Минфина России арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не облагается налогом на добавленную стоимость. ФНС России поддерживает данную точку зрения. Есть судебные акты, подтверждающие такой подход.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 04.03.2016 N 03-07-07/12728

Ведомство разъяснило, что в случае если арендная плата за пользование находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками относится к платежам в бюджет за право пользования ими, то она не подлежит обложению НДС.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 12.02.2016 N 03-07-11/7487

Письмо Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436

Письмо Минфина России от 01.03.2012 N 03-07-11/57

Письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-07-11/21

Письмо ФНС России от 30.11.2006 N ШТ-6-03/[email protected] «О налогообложении налогом на добавленную стоимость с 1 января 2020 года арендной платы за пользование земельными участками» (вместе с Письмом Минфина России от 30.10.2006 N 03-04-15/198)

Разъяснено, что арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, НДС не облагается.

Постановление ФАС Московского округа от 02.05.2007 N КА-А41/3222-07 по делу N А41-К2-16399/06

Суд пришел к выводу, что предприниматель на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ правомерно не перечислял НДС в бюджет с платы за аренду земельного участка у администрации города.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2005 N Ф03-А51/05-2/2560

Суд признал, что арендная плата за пользование землями, находящимися в государственной собственности, освобождена от НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДС {КонсультантПлюс}

Вот это прислали с другой моей темы , где я интересовался про бухучет этой аренды 

https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&t=404639&find=unread

.

«НДС: проблемы и решения», 2014, N 4

Вопрос: Арендатор, уплачивая органу местного самоуправления арендные платежи за пользование земельным участком, не оформляет счет-фактуру, мотивируя это тем, что данная операция в силу пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС. Может ли арендатор в данной ситуации быть привлечен к ответственности по ст. 120 НК РФ?

Ответ: Может. Статьей 120 НК РФ предусмотрена налоговая ответственность за грубое нарушение организацией правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения. Отсутствие счетов-фактур является одним из признаков указанного нарушения.

Обоснование: При предоставлении на территории РФ органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества налоговая база определяется налоговым агентом, то есть арендатором. Налоговые агенты — арендаторы обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ).

В то же время не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) операции по оказанию услуг органами местного самоуправления при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами) (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Земля на основании п. 1 ст. 1 ЗК РФ признается природным ресурсом.

При совершении операций, признаваемых объектом налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, в том числе освобождаемых от налогообложения согласно ст. 149 НК РФ, налогоплательщик в силу пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ обязан составить счет-фактуру, если иное не предусмотрено п. 4 названной статьи.

Таким образом, несмотря на то, что арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, НДС не облагается, арендатор при уплате арендного платежа обязан выписать счет-фактуру с пометкой «без НДС».

Согласно ст. 120 НК РФ отсутствие счета-фактуры — грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения. Размер штрафа в данном случае варьируется от 10 000 руб. (если деяния совершены в течение одного налогового периода) до 30 000 руб. (за деяния, совершенные неоднократно в течение нескольких налоговых периодов).

Н.К.Сенин

Эксперт журнала

«НДС: проблемы и решения»

Подписано в печать

10.04.2014

Здесь мне не понятно, почему я должен выписывать счета-фактуры….я же арендатор….

потому что вы налоговый агент.

  «Учет. Налоги. Право», 2006, N 10  

Вопрос: Нужно ли при аренде земельных участков у государственных и муниципальных органов выписывать счет-фактуру? Ведь сдача в аренду земельных участков НДС не облагается. Начисляется ли НДС на сумму арендной платы, если с согласия арендодателя земельный участок передается в субаренду?

Ответ: При аренде земельных участков у государственных и муниципальных органов власти ваша организация выступает в роли налогового агента по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Ведь вам оказывается услуга. А реализация услуг по ст. 146 НК РФ является объектом обложения НДС. Однако предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, уполномоченными на то органами налогом не облагается. По таким операциям предусмотрена льгота (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Следовательно, вы, арендуя земельный участок, должны выписать счет-фактуру с пометкой «Без налога (НДС)» и зарегистрировать ее в книге продаж по факту перечисления арендной платы и в книге покупок по мере оказания услуг по аренде.

В случае предоставления земельного участка с согласия арендодателя в субаренду арендная плата увеличивается на сумму НДС. Ведь налогом не облагается только реализация услуг по аренде, которые предоставляют государственные и муниципальные органы. Следовательно, вы должны выставлять субарендатору счет на оплату и счет-фактуру с начислением НДС. А субарендатор должен перечислить вам арендную плату с учетом налога, который подлежит уплате в бюджет.

Е.Муравьева Начальник отдела косвенных налогов УФНС России по Московской области

Все равно ничего не понял(((( я же не продавец услуги (арендодатель), а покупатель услуги (арендатор). У меня книга покупок тогда получается, а не книга продаж. Почему я должен зарегистрировать в книге продаж сч-ф? В книге покупок понятно — я приобрел услугу….

потому что вы здесь выступаете в роли налогового агента.

мы с вами отчетность по НДФЛ тоже сдаем. и новые формы добавляются. просто это закон. 

в вашем случае НДС не будет, но сдавать декларации по ТКС все равно придется.

То есть. если правильно понял, я выписываю сч-ф на продажу (аренду), регистрирую ее в книге продаж (как будто сам себе продал), НДС ставлю — без НДС, потом регистрирую сч-ф на покупку этой же аренды (опять же без НДС), регистрирую ее в книге покупок. То есть сам себе продал — сам купил. Правильно?

да. обратите внимание на даты

  счет-фактуру с пометкой «Без налога (НДС)» и зарегистрировать ее в книге продаж по факту перечисления арендной платы и в книге покупок по мере оказания услуг по аренде. (скорее всего последний день месяца)

Все так странно 

ну ладно, закон, так закон.

Да орган местного самоуправления актов не предоставляет, поэтому, наверно, так и будет с датами как вы написали. Пойду теперь разбираться с бухучетом этой аренды и как в 1 С все это провести.

Спасибо за ответ

чем смогла — помогла. а еще лучше: напишите, пожалуйста, письмо в свою налоговую. и в минфин. вам придет официальный ответ и им будете руководствоваться.

это понятно, времени нет((((( сдавать отчеты нужно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: