Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Ключевые слова: право собственности на здание, строение, сооружение; выкуп земельного участка под зданием, строением, сооружением; объект вспомогательного назначения

Согласно пункту 1 ст. 130, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные. Тогда как именно вопрос целевого предназначения, использования объекта возникает в настоящее время при решении вопроса о возможности (невозможности) предоставления земельного участка в собственность собственникам таковых объектов.

Земельным кодексом Российской Федерации (статьей 36 — до 01.03.2015 года, статьей 39.20- после 01.03.2015 года) предусматривается исключительное право на приобретение земельных участков, собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участков.

Кроме того, в соответствии с нормативно- правовыми актами субъектов Российской Федерации на протяжении длительного времени устанавливается льготная цена выкупа земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц.

Так, например, на территории Ленинградской области в соответствии с п.2, 3 постановления Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области» установлено, что цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка. Размер процента устанавливается дифференцированно:

        три процента в случае продажи:

гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, индивидуального гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

        пятнадцать процентов в случае продажи:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7]

Именно наличие нормативно- правовых актов о возможности реализации права выкупа земельных участков по льготной цене породило в последние несколько лет вопросы о возможности (невозможности) приобретения земельных участков в собственность под вспомогательными объектами по льготной цене.

Из разъяснений, изложенных в ПостановленииПрезидиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21–6529/2010, следует, что «..участники гражданского оборота склонны максимально широко применять данную статью, они нередко исходят из того, что наличие на земельном участке, находящемся в публичной собственности, любого объекта недвижимости предоставляет право его собственнику на приватизацию. Основываясь на указанной трактовке, участники гражданского оборота нередко приобретают объекты недвижимости, имеющие незначительную экономическую ценность, с целью приватизации земельных участков, находящихся под этими объектами» [13]

То есть, действия собственников таковых объектов можно, расценивать как действия, направленные на злоупотребление правом, определенном в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что запрещено действующим законодательством.

В настоящее время позиции судов общей юрисдикции и арбитражных судов являются однозначными. В решениях судов указывается, что при отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам, предусмотренным земельным законодательством.

Однако, при реализации на практике вышеуказанной позиции возникает ряд неразрешимых вопросов.

Исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, а именно статьи 17 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительства. Законодательством предусмотрено, что право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

В порядке статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», осуществляется государственная регистрация прав на следующие объекты недвижимого имущества:

1)     объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);

2)     создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к таким объектам в том числе отнесены: строение (дачный дом, садовый дом), расположенное на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, дачного хозяйства; гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; строение, сооружение вспомогательного использования, для строительства (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения на строительство.

При государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на строения и сооружения вспомогательного использования не предъявляются требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества. То есть, определяющим фактором является наличие (отсутствие) необходимости получения разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию.

В данном случае, полагаю, возникает юридическая коллизия, когда в регистрирующем органе в упрощенном порядке регистрируются любые (согласно вышеуказанного перечня) объекты недвижимости, вне зависимости от целевого назначения земельного участка, а исходя лишь из наличия (отсутствия) разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию, а граждане впоследствии не имеют возможности реализовать свои права на приобретения под данными объектами земельного участка в собственность.

Вообще, следует отметить, что, Градостроительный кодекс Российской Федерации не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», и, в настоящее время данное понятие законодательно не закреплено. Фактически, официальная позиция по данному вопросу содержится лишь в письме Минрегиона Российской Федерации от 25.06.2009 № 19669-ИП/08, где указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751–88 «Надежность строительных конструкций и оснований» (затем ГОСТ Р 54257–2010). К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. В соответствии с п. 9.1. ГОСТа Р 54257–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям с пониженным уровнем ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно- разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей [9]

Безусловным, бесспорным критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, а также тот факт, что здание не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении деятельности отдельно от основного объекта. Однако, понятие «подобные сооружения», указанное в вышеуказанных документах, как и само понятие вспомогательное сооружение фактически является оценочным.

Законодательством не определен орган, имеющий полномочия по оценке, отнесению зданий к той или иной категории (основные, вспомогательные).

Определенную сложность вызывают ситуации, когда по разрешенному использованию земельного участка не представляется возможным определить является ли объект вспомогательным или основным. Так, разрешенное использование земельного участка- для индивидуального жилищного строительство само по себе дает понимание, что на земельном участке основным зданием должен быть жилой дом. Тогда как, на земельных участках с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2020 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» могут быть возведены жилые дома, производственные, бытовые и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов [6]

В таких случаях, при решении вопроса о возможности приобретения земельного участка в собственность, необходимо исходить из системного толкования норм земельного законодательство, а именно, учитывать, помимо целевого назначения объекта, но и положения норм, указывающих на необходимость обязательного применения принципа рациональности использования земельного участка.

Так, например решениями Кингисеппского городского суда от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015, от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015 истцам было отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка, признании права на приобретение в собственность за плату земельного участка. Истцы по делам являясь собственниками бани площадью 13,3 кв.м. по одному из дел, сарая площадью 6 кв.м. по другому делу, имели на праве аренды земельные участки с разрешенным использованием — личное подсобное хозяйство, площадью 2020 кв.м. и 800 кв.м. соответственно.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что в соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36, пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2020 года) границы, размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка, площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Факта нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего физическому или юридическому лицу на праве собственности, недостаточно для реализации права на приобретение земельного участка в собственность. Таким образом, истцами не доказано право на приобретение в собственность земельных участков в заявленных размерах. Тогда как, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. При этом, исключительное право на приобретение земельного участка должно распространяться на экономически обоснованный размер земельного участка. При непринятии ко вниманию данного факта, возможно приведет к нарушению норм земельного законодательства и приобретению собственниками зданий, строений, сооружений земельных участков, размер которых многократно превышает площадь недвижимости и земли, необходимых для эксплуатации, без проведения аукционов в установленном законодательством порядке[14, 15]

Таким образом, при рассмотрении вопроса о реализации собственниками зданий, строений, сооружений, установленного законодательством, права на приобретение земельного участка в собственность необходимо учитывать многие факторы. Кроме того, возможно, требуются не только разъяснения судов по вопросам применения норм действующего законодательства, но и внесение изменений в ряд нормативно- правовых актов.

Литература:

  1. Конституция Российской Федерации «Собрании законодательства РФ», 04.08.2014, N 31, ст. 2020
  2. Гражданский кодекс РФ: Проспект, КноРус, 2020
  3. Земельный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147. (с изм.). Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 06.10.2015
  4. Градостроительный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16. (с изм.) Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 22.07.2014.
  5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 13.07.2015)«Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 2020
  6. Федеральный закон от 7 июля 2020 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» «Собрание законодательства РФ», 14.07.2003, N 28, ст. 2020
  7. Постановление Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области». Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 01.06.2015
  8. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 22 ноября 2013 г. N 1791-ст «Изменение № 1 ГОСТ Р 54257–2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования». ИУС «Национальные стандарты», N 3, 2020
  9. Письмо Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства»
  10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (постатейный) Н. А. Агешкина, Н. А. Баринов, Е. А. Бевзюк, М. А. Беляев, Т. А. Бирюкова, Ю. Н. Вахрушева, Я. С. Гришина, Р. Ю. Закиров, О. А. Кожевников, А. В. Копьев, Т. А. Кухаренко, А. П. Морозов, С. Ю. Морозов, М. М. Серебренников, Е. Г. Шадрина, А. Б. Юдина. Система КонсультантПлюс: Постатейные комментарии и книги
  11. Журнал «Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет», 2011, N 7
  12. Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2014, N 5
  13. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12 по делу № А21–6529/2010
  14. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015
  15. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ

Пономарева Н.В. — доцент кафедры гражданско-правовых

дисциплин НОУВПО «РСЭИ», к.ю.н.

Экономические и правовые преобразования в России в конце XX в. выявили необходимость пересмотра сложившихся подходов к институту собственности. Анализ хода приватизации в зарубежных странах свидетельствует о том, что данные процессы являлись общемировыми и именно распад Советского Союза во многом послужил катализатором развития экономических отношений в определенном направлении. Некоторые авторы отмечают, что процесс приватизации затронул не только

137

Россию, но и более 100 национальных экономик мира . Согласно С.Я. Всесловскому, «… никогда прежде за всю мировую экономическую историю приоритеты экономического курса не смещались в одном направлении с такой синхронностью и в таких масштабах, как это произошло в последние

138

два десятилетия минувшего века…» . В большинстве случаев перед руководством этих стран стояли общие цели: освобождение бюджета от лишних субсидий, привлечение капитала, создание класса частных собственников. При этом в каждом государстве имелась своя определенная специфика. Например, целью приватизации ряда предприятий в Великобритании стало получение необходимых инвестиций, в Италии — уменьшение дефицита бюджета, в Чили — уменьшение влияния государства на экономику. Своя специфика имеется и у российской модели, в том числе и

137 Максудова Л.Р. Понятие, сущность и значение приватизации // Вестник ТИСБИ, 2013. №4.

138 Всесловский С.Я. Приватизация как глобальный процесс переоценки роли и места государства в экономике // Россия и современный мир. 2011. № 3. С.20.

в вопросах приватизации муниципального имущества и земель городского округа в Российской Федерации.

Говоря о термине «приватизация», данное понятие определяется следующим образом:

—во-первых, как урегулированный законодательством процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц в целях создания в конкретном секторе экономики рыночной системы товарооборота, повышения конкурентоспособности государственных предприятий, организации эффективной работы системы органов государственного управления, обеспечения прав и законных интересов граждан;

—во-вторых, как совершаемую в соответствии с законодательством о приватизации возмездную либо безвозмездную передачу государственного

139

или муниципального имущества гражданам и (или) физическим лицам.

Выделяют два варианта проведения процедуры приватизации: со сменой собственника имущества либо без смены собственника. Первый вариант подразумевает отчуждение государственного или муниципального имущества путем образования частных предприятий, выкупа (приобретения) либо акционирования государственной собственности. Этот способ закреплен в действующем законодательстве и получил широкое распространение.

Основными признаками приватизации являются:

—переход имущества из государственной (муниципальной) собственности в частную собственность;

—возмездный характер приватизации;

139 Абаев М.Т. Понятие приватизации по действующему российскому законодательству // Транспортное право. 2012. № 1.

—прекращение и приобретение прав происходит в порядке правопреемства.

К указанным характеристикам стоит добавить также такой признак, как участие специальных государственных или муниципальных органов в процессе приватизации, поскольку приватизация осуществляется по решению и при непосредственном участии указанных органов. При этом государственный (муниципальный) орган выступает не только как обычный участник правоотношения, но и как проводник государственной политики в социальной, экономической и иных сферах. Данный статус связан с целями и задачами, которые ставят перед собой государство и органы местного самоуправления в процессе приватизации.

Земельным кодексом РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках (ст. 36). Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» также предусмотрено право собственника недвижимости приобрести земельный участок, на котором такая недвижимость располагается (ст. 28).140 Право на приватизацию, то есть на приобретение в частную собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть реализовано на возмездной или безвозмездной основе. Возмездная форма приобретения земельного участка является выкупом. Основным условием осуществления правомочия выкупа земельного участка является наличие права собственности на объект недвижимости, находящийся на участке. Несмотря на фактическое существование земельного участка как природного объекта и

140 Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ред. от 05.08.2000)// СЗ РФ. 2002. №

4. Ст. 251.

территориального базиса на протяжении многих тысяч лет, «моментом возникновения (или моментом прекращения существования) земельного участка как объекта договора купли-продажи является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель»141. Значение кадастрового учета состоит в том, что лишь после его проведения появляется земельный участок как индивидуализированный объект приватизации. Объектом выкупа могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кадастровый план является обязательным приложением к заявлению о приватизации земельного участка. Границы и размеры земельного участка для целей выкупа, согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ, определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства РФ. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Отсутствие четких критериев для определения фактического землепользования приводит к тому, что фактические границы и площадь земельного участка либо не учитываются, либо их учет приводит к многочисленным судебным спорам. Для решения этой проблемы представляется целесообразным либо исключить такой показатель как «фактическое землепользование» из критериев определения границ и площади приватизируемого земельного участка, либо нормативно уточнить критерии его установления.

На начальном периоде массовой приватизации государство и органы местного самоуправления преследовали следующие цели:

141 Ефимов А.Ф., Галиновская Е. А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации земельных участков // Комментарий судебной практики. Вып. 9. М., 2012.

—создание слоя эффективных частных собственников (средний класс);

—перестройку экономики, переход от командно-административной системы управления к рыночным механизмам товарооборота;

—привлечение капитала для производственного, технологического и социального развития предприятий и имущественного комплекса.

Неоднозначность и сложность существующей законодательной базы в области земельного регулирования, зачастую не учитывающая всей многогранности изучаемых процессов, не позволяет оперативно осуществить переход к рыночным отношениям.

Работа по формированию участка — процесс длительный. Поэтому и приватизация не может быть акцией, осуществляемой в какой-то определенный момент времени. Вот на это и надо настраиваться: к приватизации должны быть готовы объекты, институты и чиновники, принимающие решения.

Литература:

1. Абаев М.Т. Понятие приватизации по действующему российскому законодательству // Транспортное право. 2012. № 1.

2. Всесловский С.Я. Приватизация как глобальный процесс переоценки роли и места государства в экономике // Россия и современный мир. 2011. № 3. С.20.

3. Ефимов А.Ф., Галиновская Е. А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации земельных участков // Комментарий судебной практики. Вып. 9. М., 2012.

4. Максудова Л.Р. Понятие, сущность и значение приватизации // Вестник ТИСБИ, 2013. №4.

ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

Е.А. МОТЛОХОВА

С введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» <1> и Земельного кодекса РФ <2> (далее — ЗК РФ) изменился подход к системе вещных прав. Политика государства направила законодательные ресурсы на сокращение таких вещных прав на землю, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования. Земельные участки, предоставленные лицам на таких титулах, стали переоформлять на право собственности или право аренды. Процедура оформления земельного участка зачастую переходит в судебное разбирательство по признанию права собственности на землю.
———————————
<1> Закон СССР от 6 марта 2020 г
. N 1305-1 «О собственности в СССР» // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
<2> Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25 октября 2020 г. N 136-ФЗ // Российская газета. 2001. N 211 — 212.

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2020 г. N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ), под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи, границы которой определены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» <3>.
———————————
<3> Федеральный закон от 24 июля 2020 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета. 2007. N 165.

Право собственности является наиболее полным вещным правом <4>, включающим в себя максимально возможный объем правомочий в отношении определенного объекта. Согласно ЗК РФ приватизация земельных участков осуществляется на платной и бесплатной основе. «Предоставление земельного участка относится к исполнительно-распорядительным функциям органов государственной власти и местного самоуправления» <5>.
———————————
<4> Скловский К.И
. Собственность в гражданском праве. М., 2000.
<5> Писарев Г.А
. Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 5.

Рядом особенностей обладает процедура приватизации земельного участка собственниками зданий, строений и сооружений, на котором такие объекты находятся. Статьи 35, 36 ЗК РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ <6> закрепляют известный еще римскому праву принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества — superficiessolocedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) <7>. Указанным принципом и обусловлено привилегированное право собственников объектов недвижимого имущества на приобретение права собственности на земельный участок без проведения аукциона или торгов (в соответствии со ст. 36 ЗК РФ). Нужно отметить, что согласно ст. 33 ЗК РФ земельные участки предоставляются в пределах установленных норм, с учетом градостроительного зонирования. В этом выражаются черты императивного метода земельного права <8>. В частности, на территории города Хабаровска предельные размеры и условия использования земельных участков установлены Правилами застройки и землепользования, утвержденными Хабаровской городской Думой <9>.
———————————
<6> Гражданский кодекс: Федеральный закон от 30 ноября 2020 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. N 238 — 239.
<7> Новицкий И.Б
. Основы римского гражданского права. М., 2000.
<8> Чередников А.В
. Методы определения правового режима земельных участков в процессе градостроительного зонирования // Юридический мир. 2012. N 1.
<9> Решение Хабаровской городской Думы от 21 мая 2020 г
. N 211 «Правила застройки и землепользования в г. Хабаровске» // Хабаровские вести. 2002. N 87.

Статья 39.9 ЗК РФ предусматривает такие вещные права на землю, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. Однако в настоящее время на данных титулах предоставление земельных участков физическим лицам не производится. Несмотря на универсальный характер правопреемства при наследовании, право постоянного (бессрочного) пользования за новым субъектом права признано быть не может <10>.
———————————
<10> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30 мая 2020 г
. N 33-3454/2012 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

Статья 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» (далее — Вводный закон) <11> предусматривает возможность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на право собственности. Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 2020 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки.
———————————
<11> Федеральный закон от 25 октября 2020 г
. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» // Российская газета. 2001. N 211 — 212.

Согласно п. 9 ст. 3 Вводного закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю, имеют равную юридическую силу с документами, выданными до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <12>. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
———————————
<12> Федеральный закон от 21 июля 2020 г
. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. N 145.

Несмотря на упрощенный порядок оформления права собственности на землю для граждан, в правоприменительной практике возникают сложности.
Зачастую оформить земельный участок в собственность желают не «первоприобретатели» земельных участков (сторона по договору застройки, договора о бессрочном пользовании), а их наследники. Они обращаются в судебные инстанции, дабы устранить правовую неопределенность в юридическом статусе земельного участка и включить его в состав наследства.
Определениями Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2020 г
. <13>, 3 февраля 2020 г. <14> за наследником было признано право собственности на земельный участок. Суд принял во внимание то обстоятельство, что в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 2020 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» <15> отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование, и лицу, осуществившему постройку дома, как первозастройщику земельный участок мог быть выделен только в бессрочное пользование. Аргумент представителя администрации о том, что истец не обладает земельным участком на праве бессрочного пользования, не был принят во внимание. Позиция Хабаровского краевого суда по данному вопросу подтверждается в ряде других определений <16>.
———————————
<13> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2020 г
. N 33-502 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.
<14> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 3 февраля 2020 г
. N 33-667 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.
<15> Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 2020 г
. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. N 36.
<16> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 3 февраля 2020 г. N 33-667; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 19 сентября 2020 г. N 33-5970 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30 января 2020 г. N 33-469/2013 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

Трудности при оформлении права собственности на землю вызывает также уничтожение объектов недвижимости на земельных участках, которые граждане намереваются приобрести. Ведь п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» привязывает право приватизации земельного участка к наличию на нем жилого дома. Однако п. 9.1 ст. 3 вышеуказанного Закона условием приватизации называет только возникновение права на земельный участок до введения в действие ЗК РФ.
В деле, рассмотренном Индустриальным районным судом <17>, истица обратилась в суд с иском к Администрации г
. Хабаровска о признании права собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование заявленных требований указала, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию она является собственником жилого дома. В 2020 г. данный дом был снесен, на его месте возведен новый жилой дом, земельный участок, на котором расположен жилой дом, был выделен под строительство индивидуального жилого дома. Исковые требования были удовлетворены. Хабаровский краевой суд оставил данное решение без изменения <18>.
———————————
<17> Решение Индустриального районного суда г
. Хабаровска от 26 ноября 2020 г. N 33-502 // Архив Индустриального районного суда г. Хабаровска за 2020 г.
<18> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2020 г. N 33-502 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

Кировский районный суд г. Хабаровска <19> при разрешении земельного спора также принял позицию истца-наследника. В исковом заявлении истец указал, что его отец купил индивидуальный жилой дом в 2020 г. После смерти отца он фактически принял наследство. В настоящее время дом представляет собой руинированный объект. Вид права на земельный участок не определен.
———————————
<19> Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 6 июня 2020 г. N 2-1105/2013 // Архив Кировского районного суда г. Хабаровска за 2020 г.

Суд посчитал, что в силу Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 2020 г. земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, был отведен отцу истца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» наследник имеет право переоформить указанное право на право собственности.
Апелляционная инстанция оставила данное решение без изменения, указав, что «факт разрушения жилого дома не лишает права наследника оформить право собственности и восстановить жилой дом» <20>.
———————————
<20> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 16 ноября 2020 г
. N 33-6694/2013 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

С целью облегчения процедуры оформления наследниками «первоприобретателей» земельных участков, в частности тех земельных участков, объект недвижимости на которых был разрушен, предлагаем следующее: включить право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды в состав наследства, а также включить в перечень объектов недвижимости, указанных в абз. 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ», объект незавершенного строительства (руинированный жилой дом, фундамент жилого дома).
В связи с этим предлагаем изложить абз
. 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК» в следующей редакции:
«Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, в частности объект незавершенного строительства (руинированный жилой дом, фундамент жилого дома), расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также граждане, фактически принявшие в наследство такой земельный участок, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки».
Абзацы 1, 2 п
. 2 ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изложить в следующей редакции:
«Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ: акт о предоставлении такому гражданину (либо его наследодателю) данного земельного участка, изданный органом государственной власти…»
Множество земельных споров возникает также при определении площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества. Рассмотрим типичный пример. В собственности гражданина находится жилой дом, расположенный на земельном участке, границы которого установлены на местности на протяжении долгого времени. Кадастровый инженер при формировании земельного участка руководствуется п. 9 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и определяет местоположение границ земельного участка по ориентирам, существующим на местности 15 лет и более. По документам право бессрочного пользования предоставлено на меньшую площадь, чем фактически сложившееся землепользование (при этом, как правило, оставшаяся площадь используется по договору аренды).
По данной категории дел суды, исходя из ст. 87 ЗК РСФСР <21>, п. 4 ст. 3, абз. 3 п. 9.1 ст. 3 Вводного закона, ст. 39.20 ЗК РФ (до 1 марта 2020 года — ст. 36 ЗК РФ), делают вывод о том, что фактически сформированный земельный участок находился на праве бессрочного пользования; при приватизации гражданами земельных участков границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
———————————
<21> Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25 апреля 2020 г. N 1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768.

Несмотря на то что в правоустанавливающем документе указан земельный участок меньшей площади, приватизации подлежит все землепользование в границах, существующих на местности 15 и более лет <22>.
———————————
<22> Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 24 февраля 2020 г. N 44г-23/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 26 сентября 2020 г. по делу N 33-5965/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 3 октября 2020 г. по делу N 33-6145/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ <23>, если собственник строения приобрел право аренды на земельный участок, то это не исключает его права на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность.
———————————
<23> Обзор законодательства и судебной практики за второй квартал 2020 г., утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 августа 2020 г. // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 12.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ <24>, выраженной в Постановлении от 13 декабря 2020 г. N 16-П, ч. 3 ст. 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом» (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъято иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.
———————————
<24> Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2020 г
. N 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской» // Российская газета. 2001. N 250.

Такой подход отвечает нормам международного права. Как указал Европейский суд по правам человека, учитывая положения ст. 1 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, каждый имеет право на уважение своей собственности и право беспрепятственного пользования своим имуществом, которые подлежат судебной защите <25>.
———————————
<25> Judgment of the European Court of Human rights, Case of James and others v
. the United Kingdom, 21 February 1986, Application N 8793/79. URL: http://hudoc.echr.coe.int.

В этой связи предлагаем изложить п. 4 ст. 3 Вводного закона следующим образом:
«Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, находящийся в его фактическом пользовании, границы которого существуют на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования или на ином основании, и право собственности предыдущего собственника на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено на право собственности без учета границ фактического землепользования, гражданин сохраняет право приобрести оставшуюся часть земельного участка в собственность за плату или на праве аренды
. Заключение договора аренды не лишает гражданина в дальнейшем права приобрести право собственности на такой земельный участок».
При приватизации земельных участков заинтересованные лица сталкиваются с проблемами, связанными с так называемыми красными линиями
. На территории Хабаровского края часто имеют место отказы в предоставлении земельных участков ввиду наличия на их территории «красных линий» (линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования) <26>. Хабаровский краевой суд <27> признает за заявителями права на земельный участок, отклоняя доводы органа местного самоуправления, мотивируя это ч. 1 ст. 36 ЗК РФ. «Красные линии как элемент проектирования (планировки) территории населенных пунктов не могут непосредственно представлять ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, поскольку на такой земельный участок не установлены ограничения в форме его резервирования, в основе которого имеет место проект планировки территории с указанием красных линий» <28>.
———————————
<26> Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2020 г
. N 190-ФЗ // Российская газета. 2004. N 290.
<27> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 7 марта 2020 г. N 33-1641/2012 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18 апреля 2020 г. по делу N 33-2181/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.
<28> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 4 апреля 2020 г. N 33-1846 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 11 марта 2020 г. N 44-г-27/14 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

В этой связи предлагаем внести изменения в п. 12 ст. 85 ЗК РФ и изложить его в следующей редакции:
«Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами… не подлежат приватизации, за исключением случаев, когда такой земельный участок был ранее предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения».

Литература

1. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М., 2000.
2. Писарев Г.А. Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 5. С. 31 — 44.
3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000.
4. Чередников А.В. Методы определения правового режима земельных участков в процессе градостроительного зонирования // Юридический мир. 2012. N 1. С. 43 — 45.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.


Андрей Сураев
Руководитель направления «Юридическая практика»


Вопросы приватизации земельных участков охватывают огромный пласт проблем, в данной статье будут проанализированы вопросы приватизации земельных участков, в связи с преобразованием Государственных предприятий в форму Открытых акционерных обществ и льготного выкупа земельных участков для отдельных категорий юридических лиц.

Для многих предприятий преобразованных из Государственных предприятий в ходе приватизации в форму Открытого акционерного общества, актуален вопрос о том перешло ли право собственности на земельный участок в момент приватизации предприятия, если приватизация проводилась до вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации.

До вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации, вопросы приватизации предприятий регулировались статьей 2 Закона Российской Федерации от 03.07.91 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», которой установлено, что законодательство Российской Федерации о приватизации государственных и муниципальных предприятий состоит из законов Российской Федерации «О собственности в Российской Федерации», «О предприятиях и предпринимательской деятельности», данного Закона и других регулирующих приватизацию законодательных актов Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации, при этом приватизация земельного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Согласно Указа Президента РФ от 14.06.1992 N 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» земельные участки приобретались на основании договора купли продажи при этом отказ в приеме и регистрации заявки на приобретение (продажу) земельного участка приватизированного предприятия в собственность от собственников приватизированных предприятий не допускался,

Порядком устанавливалось, что продавец не позднее месяца со дня регистрации заявки на приобретение в собственность земельного участка приватизированного предприятия продает его по цене, утвержденной в плане приватизации предприятия, и заключает в установленном порядке договор купли — продажи земельного участка с собственниками приватизированного предприятия.

Таким образом предполагалось, что земельные участки не могли вноситься в уставные капиталы Открытых акционерных обществ, образуемых в порядке приватизации Государственных предприятий и для приватизации земельного участка, находившегося в пользовании предприятия было необходимо заключить отдельный договор купли –продажи земельного участка.

Однако, до вступления в силу указанного порядка, не имелось запрета на внесение земельных участков в качестве вкладов, долей, прав в уставные капиталы юридических лиц, в связи с чем согласно пункта 11 указанного Порядка правомерность таких действий в случае возникновения спора оценивалась Советом народных депутатов. В связи с указанными обстоятельствами в случае передачи земельного участка в уставной капитал создаваемого при приватизации хозяйственного общества заключать договор купли-продажи заявителю не требовалось.

Таким образом, в случае если в план приватизации предприятия были включены земельные участки, стоимость которых в дальнейшем вошла в уставной капитал предприятия такие участки считаются перешедшими в собственность предприятия, проблемы возникают в части того как были включены данные земельные участки в акт оценки основных средств, входящий в план приватизации. В практике встречаются случаи, когда земельные участки включались в перечень приватизируемых объектов как «земляное полотно» или «асфальт».

По данному вопросу не имеется обширной судебной практики , однако имеются случаи, когда суды признают права собственников указанных земельных участков (Решение Арбитражного суда города Москвы № 1-256с от 28.11.2012 г. по делу № А40-65778/12, Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда по делу А40-88709/13, решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2020 г. по делу N А40-19393/06-41-24 и др.)

Для определения того был ли земельный участок включен в уставной капитал приватизированного предприятии следует учитывать размер выкупной стоимости таких земельных участков.

После выхода Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 2020 г. “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности” и вплоть до принятия Указа № 2020 (об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 2020 года) действовала норма, по которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днем раньше, ни днем позже.

На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями). Согласно этому закону, каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июля 2020 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 2020 год, умноженному в 50 раз.

После выхода Указа № 2020 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено , что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

Таким образом, получалось что цена земельного участка иногда была больше всей стоимости активов приватизируемого предприятии в связи с чем, большинство предприятий приватизировалось без предоставления земельных участков на праве собственности, такие участки, как правило, предоставлялись в пользование предприятия на праве аренды.

В связи с чем, для определения того вошел ли земельный участок в уставной капитал предприятия при приватизации необходимо установить размер нормативной цены земельного участка и соотнести ее с размером уставного капитала предприятия. В случае если разница равна размеру нормативной цены земельного участка, земельный участок вошел в состав уставного капитала предприятия и предприятие является собственником такого земельного участка.

Однако в случае если земельный участок не переходил в собственность предприятия, это не означает, что выкупная цена земельного участка будет составлять 100 % от его кадастровой стоимости. В некоторых случаях остаются возможности по приобретению земельных участков по льготной ставке.

Так для некоторых землепользователей, обладающих земельным участком на праве аренды имеется возможность льготного выкупа земельного участка. Согласно статьи 2 ФЗ от 25 октября 2020 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» 1. До 1 июля 2020 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками имели право льготного выкупа таких земельных участков за двадцать процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек или за два с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В связи вышеизложенным в случае если юридические лица — собственники зданий строений , расположенных на земельном участке предоставленным указанным лицам на праве постоянного бессрочного пользования не осуществили выкуп указанных земельных участков или не переоформили право постоянного бессрочного пользования на право аренды, указанные юридические лица потеряли право льготного выкупа таких земельных участков.

Однако многие собственники зданий строений , расположенных на земельном участке предоставленным указанным лицам на праве постоянного бессрочного пользования, переоформившие право постоянного бессрочного пользования на право аренды не подозревают, что право льготного выкупа таких земельных участков у них сохраняется и после 1 июля 2020 г.

Согласно п. 2.2 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2020 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2020 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 25 октября 2020 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (данная статья определяет порядок льготного выкупа земельных участков), в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2020 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из вышеуказанных земельных участков.

Таким образом в случае если с 10.11.2001 г. по 1 июля 2020 г. земельные участки находящееся в постоянном бессрочном пользовании были переоформлены на право аренды, арендатор, указанных земельных участков имеет право выкупа таких участков по льготной ставке, определенной статьей 2 ФЗ от 25 октября 2020 г. N 137-ФЗ . При этом следует иметь ввиду , что в случае если земельный участок после оформления права аренды был в дальнейшем разделен, землепользователи разделенных участков будут иметь право льготного выкупа таких земельных участков.

Следует иметь ввиду, что в случае осуществления льготного выкупа земельных участков , у собственника возникнут некоторые ограничения. Согласно пункта 3. ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено следующее:

— в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке;

— запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета;

— размер платы за снятие такого запрета не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка;

— установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.

Например в Москве действует следующий порядок снятия запрета на строительство. Согласно статье 7 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» Решением Правительства Москвы (уполномоченного им органа) о передаче в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства или обладателям права постоянного (бессрочного) пользования (субъектов права льготного выкупа), устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке..

Снятие запрета на строительство, осуществляется Правительством Москвы (уполномоченным им органом – Департаментом городского имущества), принявшим решение о передаче соответствующего земельного участка в собственность, по заявлению собственника земельного участка и при условии оплаты им 80 процентов от кадастровой стоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета на строительство.

Таким образом в случае приобретения права собственности на земельный участок на условиях льготного выкупа, собственников таких земельных участков ожидают серьезные затраты в случае необходимости застройки земельного участка, в связи с тем что Согласно п. 3.9 Административного регламента Департамента городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги города Москвы «Выдача Распоряжения о снятии запрета на строительство» (Приложение 14 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2020 г. N 199-ПП) установлено, что Должностное лицо при подтверждении права заявителя на получение государственной услуги подготавливает проект распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования согласно полученного ГПЗУ, обеспечивает подписание распоряжения уполномоченным должностным лицом Департамента и направление в установленном порядке документов для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, при этом размер кадастровой стоимости земельного участка будет рассчитывается исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости по кадастровому кварталу , в котором расположен земельный участок исходя из вида его разрешенного использования. Как правило итоговая величина такой доплаты будет составлять весьма внушительную сумму и становиться значительным обременением для собственника.

Таким образом льготный выкуп земельных участков является наиболее оптимальным решением, если земельный участок будет использоваться для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений, но не для нового строительства.

Бюллетень «Rway», от октября 2020 г.

<— Назад

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: