Как узаконить перепланировку квартиры после перепланировки

Основной проблемой при перепланировке является неосведомленность собственников о том, какие мероприятия можно совершать, а какие нельзя. Такое незнание в перспективе может обернуться возникновение трудностей в силу того, что характер некоторых ремонтно-строительных работ предусматривает изменение условий существования проживающих рядом граждан.

В случае узаконивания переустройства по факту выполненных операций весь процесс может быть усложнен. В соответствии с действующим регламентом владелец квартиры будет вынужден оплатить установленную сумму

штрафа

. В любой подобной ситуации необходимо осуществить согласование ремонта с контролирующими службами.

Для понимания того, как узаконить самовольную перепланировку квартиры после перепланировки необходимо ознакомиться с ключевыми условиями, с общим алгоритмом и доступными вариантами, с порядком получения новой технической и кадастровой документации, со штрафными санкциями, с прочими тратами и так далее.

Зачем это нужно

Узаконивание переустройства необходимо в следующих случаях:

  • если планируемые конструктивные изменения в квартире прошли согласование, то возможность повреждения целостности всего здания и основных инженерных коммуникаций становится минимальна – это говорит о том, что на собственника помещения не лягут дополнительные расходы и санкции;
  • если действительная планировка квартиры не совпадает с информацией, указанной в техническом паспорте, то помещение становится очень трудно реализовать по соглашению о купле-продаже;
  • если имущественный объект был ранее приобретен по программе ипотечного кредитования, а само тело займа не было погашено, то финансовая организация может на законных основаниях и в принудительном порядке обязать собственника вернуть помещение в изначальное состояние.

Главные условия

В 2020 году к перепланировке предъявляется определенный перечень требований.

Без согласования с жилищной инспекцией запрещается делать следующее:

  • увеличивать площадь помещения, отведенного под кухню за счет жилой комнаты;
  • объединять кухню и комнату аркой, если в квартире установлено газифицированное оборудование;
  • демонтировать несущие элементы;
  • уменьшать размер или полностью удалять общие коммуникации;
  • переносить ванную комнату на место, под которым у соседей расположена жилая комната;
  • устанавливать тепловые конструкции на балконах или лоджиях;
  • увеличивать балкон за счет помещения.

Важно помнить о том, что сама по себе перепланировка не должна препятствовать формированию комфортных условий для проживания.

Что касается допускаемых мероприятий, то в процессе переустройства может быть сделано следующее:

  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатной с помощью установки дверного проема;
  • увеличение ванной комнаты и кухни за счет коридора;
  • перенос водяного оборудования путем прокладывания новых труб – при этом угол слива должен быть в обязательном порядке сохранен, иначе вода будет поступать с перебоями.

Общий алгоритм

Рекомендуется в каждом конкретном случае получать специальное разрешение на переустройство еще до начала осуществления ремонтно-строительных мероприятий. Однако довольно часто собственники не придерживаются данного совета и стараются узаконить операции постфактум.

Для этого требуется обратиться в местный муниципалитет или в суд по месту расположения жилого имущественного объекта. Предварительно нужно совершить ряд подготовительных операций.

На первом этапе согласования нужно позаботится о подготовке следующего пакета документации:

  • план многоэтажного здания из БТИ;
  • актуальный технический паспорт помещения;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из домового журнала;
  • свидетельство, подтверждающее отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

После сбора вышеуказанных бумаг нужно обратиться в территориальный отдел БТИ вместе с гражданским паспортом. Это необходимо для организации помещения уполномоченным специалистом для проведения замеров и создания нового плана.

В случае, если изменения были осуществлены самостоятельно, но не затронули несущие конструкции, то для согласования будет достаточно только плана из БТИ. Для более серьезных изменений предусматривается проект.

Варианты, как узаконить перепланировку квартиры после перепланировки

Самовольная

Важно иметь ввиду, что любая уже сделанная самостоятельно перепланировка будет считаться незаконной. В случае, если переустройство нарушает нормы действующего законодательства, то квартиру будет необходимо вернуть в изначальный вид. В любом случае на владельца будет наложен штраф до 30 000 рублей.

Для узаконивания самовольных операций нужно собрать следующие документы:

  • письменное свидетельство о том, что помещение соответствует всем установленным нормам СЭС;
  • проект помещения, составленный сотрудниками уполномоченной организации, обладающей лицензией СРО;
  • заявление.

С вышеуказанными документами нужно обратиться в территориальную жилищную инспекцию для формирования межведомственной комиссии, которая вынесет объективное решение о законности проведенных ремонтно-строительных работ.

Образец проекта перепланировки квартиры для согласования:

Ещё не сделанная

Для узаконивания еще не совершенного переустройства нужно собрать следующие бумаги:

  • новый технический паспорт помещения;
  • выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества, которая заменяет свидетельство о праве собственности;
  • договор основания – предоставляется, если заинтересованному лицу еще не было выдано свидетельство о праве собственности;
  • выписка из домового журнала с указанием количества лиц, прописанных в помещении;
  • разрешение на осуществление планируемых мероприятий от всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире – данный документ заверяется в ЖЭУ;
  • копия лицевого счета – может быть получена от сотрудников бухгалтерии паспортного стола;
  • письменное заключение о соответствии квартиры установленным санитарным нормам.

Только на основании такого пакета документации межведомственная комиссия может заняться рассмотрением дела.

По проекту

Все мероприятия в рамках перепланировки могут быть узаконены путем разработки специализированной проектной документации. Заказать проект можно у представителей компании, имеющей допуск СРО. Стоит отметить, что соответствующие документы могут выполняться только на основании технического заключения о состоянии здания и возможности осуществления планируемых работ.

В случаях, когда несущие элементы не затрагиваются, то техническое заключение может быть оформлено любой проектной организацией. В противном случае разработкой будет должен заниматься автор проекта дома.

Через посредников

Рекомендуется не пользоваться услугами посредников только в случае незначительных изменений. При более серьезных работах, когда в процессе переустройства были затрагиваются несущие элементы, узаконить переустройство с минимальными затратами не получится практически наверняка. Именно поэтому нужно обратиться к специалистам, выступающим в качестве посредников.

При этом лучше всего выбрать такую организацию, которая сможет в самостоятельном порядке собрать все необходимые документы, получить техническое заключение в БТИ и разработать хороший проект, который в перспективе будет принят территориальной жилищной инспекцией.

Сотрудники такой компании после осуществления всех работ обращаются в приемочную комиссию БТИ с оформленным актом о совершении скрытых мероприятий, с журналом и авторским надзором.

Акт приемочной комиссии после перепланировки:

Технический и кадастровый паспорта

Для получения нового технического паспорта в отдел БТИ нужно предоставить полученный от сотрудников местного муниципалитета акт приемочной комиссии, а также следующие бумаги:

  • свидетельство о праве собственности, а также прочие правоустанавливающие документы;
  • проект помещения вместе с прошлым техническим паспортом;
  • гражданский паспорт владельца квартиры.

В подавляющем большинстве случаев срок изготовления нового технического паспорта не превышает 10 дней. Помимо экземпляра, оформленного на бумажном носителе, собственнику квартиры предоставляется и электронная версия, разработанная с помощью специальной проектной программы. Срок действия бумаги не ограничивается законодательством.

Что касается кадастрового паспорта, то он является основным документом, включающим в себя все данные о помещении. Данная бумага состоит из основной части, в которой описывается квартира, а также из чертежей. Для оформления нового документа требуется обратиться в кадастровый отдел Росреестра по месту фактического расположения имущественного объекта.

Также нужно подготовить следующий комплект документов:

  • технический план;
  • свидетельство о собственности;
  • акт, составленный межведомственной комиссией местного муниципалитета;
  • свидетельства о согласовании операций с территориальным отделением Роспотребнадзора, с пожарной службой и прочими инстанциями.

Получить разрешение через суд

При желании можно узаконить перепланировку квартиры после перепланировки через суд.

Для этого требуется следовать следующему алгоритму действий:

  1. Владелец имущества обращается в территориальный архитектурный отдел, расположенный в администрации, с заявлением на узаконивание совершенных работ – в нем важно указать на факт того, что переделка помещения уже была совершена.
  2. Уполномоченный специалист БТИ должен посетить помещение и произвести замеры осуществленных изменений – в дальнейшем эти данные будут использованы при формировании нового кадастрового паспорта.
  3. Далее нужно получить разрешение от представителей санитарного надзора, противопожарной службы и управляющей домом компании – специалистам нужно обследовать все несущие стены и постановить, что они продолжают соответствовать всем без исключения нормам.
  4. Заказать проект.

Только в тех случаях, когда жилищная инспекция отказывается узаконивать переустройство можно обращаться в высшие судебные инстанции. Для этого нужно оформить исковое заявление с указанием факта того, что ранее было совершено обращение во все контролирующие инстанции.

Суд назначит собственную комиссию для проверки. В случае одобрения собственнику нужно будет только получить новое свидетельство о праве собственности.

Штрафы и прочие траты

Минимальный размер штрафных санкций за осуществление перепланировки без одобрения контролирующих служб составляет 3 500 рублей.

Такой штраф может быть оплачен собственником имущества следующими способами:

  • через кассу любой финансовой организации или банкомат;
  • через официальный портал государственных услуг;
  • через интернет-банк;
  • через популярные платежные системы, например, Киви.

Рекомендуется в каждом случае сохранять платежные квитанции для минимизации возможных рисков. Их нужно отправить в территориальную службу судебных исполнителей или в администрацию по факту оплаты.

Помимо штрафов для легализации самовольных ремонтно-строительных работ необходимо оплатить следующее:

Обращение с исковым заявлением в канцелярию суда 1 000 рублей.
Получение услуг адвоката От 5 000 рублей.
Получение разрешительных свидетельств от МЧС От 500 рублей за один документ.
Получение разрешения от соседей в ходе судебного заседания От 1 000 рублей за каждого владельца.
Составление проектной документации в специализированной фирме Стоимость напрямую зависит от сложности совершенных мероприятий (от 5 000 рублей).
Оформление нового технического паспорта От 500 рублей.
Оформление нового кадастрового паспорта От 1 000 рублей.
Оформление нового свидетельства о праве собственности Выплачивается государственная пошлина в размере 1 000 рублей на каждого собственника.
Оформление нотариальной доверенности От 1 500 рублей.

Достаточно распространенным случаем при проведении ремонта в квартире являются работы по переносу кухонной мойки, газовой плиты, совмещению санузла или переносу дверного проема. 

В отличие от обычного косметического ремонта, эти работы требуют обязательного согласования даже в том случае, если ремонт с такими изменениями сделан много лет назад.

Для понимания необходимости прохождения процедуры согласования нужно определить, что из выполненного ремонта требует документального оформления – то есть, что является переустройством или перепланировкой жилой площади.

В статье 25-й Жилищного Кодекса РФ дается четкое определение работ по перепланировке и переустройству:

  • Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения корректировок в технический паспорт.
  • Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Как установить факт несогласованной перепланировки или переустройства?

Так как работы, которые требуется согласовывать, изменяют конфигурацию помещения и делают его отличным от представленной в документах БТИ планировки, для проведения сравнения потребуется этот первоначальный план.

Для того, чтобы понять какие мероприятия выполнены ранее по перепланировке и выполнены ли они вообще, необходим план квартиры с изначальным планировочным решением, предусмотренным автором дома. 

В случае его отсутствия, можно попробовать обратиться в управляющую компанию с просьбой предоставить копию плана этажа или заказать непосредственно в Бюро технической инвентаризации его архивную копию.

Стоит помнить, что для согласования перепланировки и разработки документации для согласования, необходим план именно от БТИ и, желательно, именно оригинал, с «живой» синей печатью Бюро технической инвентаризации.

Далее предстоит тщательно проверить квартиру на предмет расхождения текущей планировки с изначальным планом БТИ. Необходимо обратить внимание на все размеры, конфигурацию помещений, расположение всех отмеченных на плане условных обозначений на предмет соответствия плану БТИ. Расположение и типы сантехнических приборов, встроенной мебели и кухонной плиты в документах БТИ отмечаются на своих местах в виде условных обозначений.

Если в БТИ уже зафиксированы различия между изначальным планировочным решением квартиры и фактической планировкой, то на плане это будет отображено в виде красных линий.

План квартиры и экспликация (расшифровка) к нему без выявленных нарушений:

Документы с нарушениями, отмеченными на плане красными линиями и соответствующей записью в экспликации:

Зачем требуется оформлять перепланировку квартиры после ремонта?

Согласно ЖК РФ, любое планировочное решение, идущее вразрез с первоначальной планировкой квартиры или нежилого помещения, является перепланировкой и/или переустройством и требует согласования с органом исполнительной власти (в Москве – с Государственной жилищной инспекцией, в Московской области – с администрацией города (или Управлением архитектуры и градостроительства в лице администрации города).

Кроме того, закон предусматривает административный штраф за незаконно произведенную перепланировку в размере от двух до двух тысяч пятисот рублей для физических лиц (и порядка трехсот-трехсот пятидесяти тысяч рублей для юридических лиц).

Также надзорный орган вправе выписать предписание об устранении неузаконенной перепланировки и приведении квартиры к изначальному планировочному решению (если перепланировку невозможно узаконить) или же о согласовании перепланировки. В случае неисполнения данного предписания, надзорный орган может обратиться в суд с просьбой удовлетворения требования предписания. И ,в конечном итоге, в случае неисполнения предписания все может дойти вплоть до отчуждения имущества. Такое, конечно же, происходит крайне редко, и никто не стремится к такому итогу, однако на данный момент в Москве имеются прецеденты, когда жилье  с самовольной перепланировкой продавали с публичных торгов.

С чего начать оформлять перепланировку квартиры после ремонта?

После того, как факт неузаконенной перепланировки установлен (вами или же надзорным органом/БТИ), необходимо перепланировку узаконить. Для того, чтобы планировочное решение возможно было согласовать, необходимо обратиться в проектную организацию, обладающую допуском СРО, с целью разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. В подобного рода организациях вы также можете проконсультироваться на предмет принципиальной возможности согласования выполненного планировочного решения, что крайне упрощает ситуацию при согласовании. Изобразив на копии плана БТИ выполненные изменения, зная серию дома и тип межэтажных перекрытий, можно получить объективную оценку выполненных ремонтных работ с точки зрения возможности их узаконивания.

Наша организация обладает необходимыми допусками СРО и многолетним опытом работы в подготовке документов для согласования перепланировок. Свяжитесь с нами по телефону или задайте свой вопрос прямо на этом сайте.

Простые и сложные перепланировки – в чем разница?

К простым перепланировкам следует отвести работы, проводимые в домах с железобетонными межэтажными перекрытиями, без затрагивания несущих конструкции здания. К этой же категории можно отнести работы по переустройству, если изменения ограничились только ими.

В этом случае для узаконивания перепланировки необходимо техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Для разработки проектной документации достаточно будет обратиться в организацию с допуском СРО. Специалисты проведут обследование объекта и подготовят необходимое заключение.

Пример технического заключения на выполненную перепланировку:

Собственник жилого помещения обратился к нам, и наши инженеры провели обследование объекта недвижимости с целью определения допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке квартиры.

Вот какие работы по перепланировке осуществил собственник жилья:

  • Устроил гостиную (3) на месте комнаты с присоединением части площадей коридора (6) и кладовой (5).
  • В помещении кухни организовал кабинет (4), расширив его на часть площади комнаты (1).
  • 5 квадратных метров коридора использовал для устройства кухни-ниши (5). Площадь нового кухонного помещения частично отгородил ненесущими перегородками. Пространство между гостиной и кухней оставил открытым. В кухне установил мойку и электроплиту. Вентиляцию подключил к существующему вентканалу.
  • Отгородил место под гардеробную (10). Для этого использовал жилое пространство (2), площади коридора и кладовки.
  • Изменил площади коридоров (6 и 7), «урезав» ванную (8) и жилую комнату (1).
  • Установил сантехнические приборы в уборной (9) – унитаз и рукомойник.
  • Объединил балконы (2а, 2б).
  • Устроил легкосъемные короба на магнитных креплениях в комнатах (1, 2), кабинете (4) и гостиной (3). 
  • Вместо ванной устроил совмещенный санузел (8), перенеся в помещении проем, выполнив гидроизоляцию пола и установив сантехнические приборы.

​По итогам обследования было составлено настоящее техническое заключение, на основании которого все перечисленные работы Мосжилинспекция узаконила.

К сложным перепланировкам относится любое затрагивание несущих конструкций здания, а также все виды работ по перепланировке в домах с деревянными и смешанными перекрытиями.

Для проведения инженерного обследования и подготовки технического заключения в этом случае уже потребуется обращение к автору дома или организации его замещающей. В Москве на текущий момент автора домов может замещать только ГБУ Экспертный центр.

После обследования, а также небольших локальных вскрытий в квартире (стены, пол, потолок), проводятся комплексные инженерные расчеты и уже на их основании выдается техническое заключение.

Где узнать, что можно, а что нельзя согласовать после ремонта в Москве?

Основной документ, которым нужно руководствоваться в данной сфере – Постановление Правительства Москвы №508-ПП в актуальной редакции, в котором подробно описан регламент согласования перепланировок и перечень видов работ, которые согласовать нельзя. Конечно, кроме постановления нужно будет учесть также иные действующие нормы и правила в сфере согласования.

Как в Москве оформить перепланировку квартиры после ремонта?

Надзорным органом в области согласования переустройства и перепланировки для города Москвы является Мосжилинспекция. Комплект документов, необходимый для узаконивания перепланировки, нужно будет предоставить в один из многофункциональных центров госуслуг (МФЦ). Напрямую жилищная инспекция не принимает документы от физических лиц. В самом распространенном случае при простой перепланировке состав документов должен быть следующий:

  • заявление на оформление акта о завершенной перепланировке (бланк вы можете получить непосредственно в МФЦ);
  • технический паспорт квартиры или ее план с экспликацией, полученные в БТИ;
  • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на квартиру (или же выписка из ЕГРН);
  • нотариальное согласие на перепланировку от всех собственников или их присутствие (если собственник один, то данные документы не нужны);
  • паспорт собственника или паспорта присутствующих собственников;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных при перепланировке строительных работ.

При определенных видах работ этот пакет документов придется дополнить:

  • справкой из Мосгаза, если передвигалась газовая плита;
  • актом о проведении скрытых работ ( в случае изменения конструкции пола);
  • согласием банка, если квартира в ипотеке.

Как происходит дальнейшее оформление перепланировки квартиры после ремонта?

После подачи документов в МФЦ примерно через 7-10 дней назначается дата визита специалиста Мосжилинспекции для приемки ремонта. Сотрудник проведет визуальный осмотр помещений на предмет их соответствия приложенному техническому заключению.

Если замечаний не возникло, то он выпишет штраф, являющийся непременным условием согласования перепланировки задним числом. Мосжилинспекция после получения подтверждения о зачислении средств подготовит акт о завершенной перепланировке.

Пример акта о завершенной перепланировке:

После подписания акта, примерно через 2 недели, возможно будет в БТИ или через единое окно госуслуг заказать новый технический паспорт помещения. После его получения процесс оформления перепланировки принято считать оконченным.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: