Как совершается расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Нередко пользователи земельного участка, полученного от государства в аренду, в дальнейшем желают его выкупить. Неотъемлемой процедурой в такой сделке становится расчет стоимости надела.

Формирование цен на землю зависит от методики ее оценки. Конечная сумма рассчитывается муниципальными органами и самим владельцем определенным способом.

Цена за безвозмездный переход арендованного у муниципалитета земельного участка в частную собственность именуется выкупной стоимостью. В отдельных случаях она используется при выкупе земли местной властью.

К примеру, если необходимо изъять надел для общественных нужд. Иное название выкупной цены – кадастровая стоимость, поскольку рассчитывается она по данным кадастра.

Кадастровую стоимость используют налоговые органы для расчета земельного налога, а также иные государственные структуры, чтобы рассчитать цену выкупа. Зависит она от основных и дополнительных факторов, влияющих на итоговый показатель.

К первым относится месторасположение надела и вид разрешенного использования. Примером второй разновидности может быть наличие на земле сооружений, являющихся архитектурной или исторической ценностью и значительно поднимающих цену.

Существующие виды

Аренда земельного участка у государства и у частного собственника – разное дело. Властные структуры рассчитывают арендную плату по объективным показателям его ценности: месторасположению, целевому назначению, собственным планам в его отношении.

В методику расчета у физического или юридического лица могут входить субъективные факторы: популярность надела, коммуникационная оснащенность, собственный аппетит.

Такое положение дел обуславливает разделение арендной стоимости на 3 вида.

Она может быть:

  • нормативная;
  • рыночная;
  • кадастровая.

Каждая стоимость определяется по особым правилам. Причем один ее вид способен влиять на другой. В любом случае размер арендной платы за пользование землей должен отражаться в договоре.

Центральные моменты

Какие данные следует учесть

Для правильного расчета, производимого самостоятельно по установленным формулам, важно знать показатели, используемые в них. Одна из величин – кадастровая стоимость арендуемой территории.

Узнать ее можно разными способами, к примеру, обратившись в Росреестр или МФЦ. Она устанавливается при постановке на регистрационный учет посредством проведения

кадастровой оценки

.

В каждом случае размер кадастровой стоимости принимает собственное значение, серьезно влияя на итоговую сумму. В основу расчетов арендной платы ложится специальный корректирующий коэффициент, который может принимать разные значения в зависимости от ситуации.

Критерии по размерам

Арендная плата за земельный участок, полученный от государства или муниципалитета без проведения торгов, составляет некоторый процент кадастровой стоимости надела:

0,01% кадастровой стоимости Применяется для участков, изъятых из оборота или предоставленных в аренду гражданину, обладающему правом на льготы (к примеру, полное освобождение от земельного налогообложения).
0,6% Для участков, передаваемых гражданам или организациям для осуществления подсобного или крестьянского хозяйствования с возможностями организации фермы.
1% Назначается для территорий, предоставленных в арендное пользование для реализации концессионных соглашений.
1,5% Применяется при аренде участков в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

2% При аренде земель в целях добычи на них полезных ископаемых.

Обзор прошлых схем и прогнозы

Для правильного понимания порядка формирования цена аренды земельного надела стоит разобрать ее вариации в конкретных примерах. Для начала следует обратить внимание на то, чему способно научить прошлое.

Если взять общую стоимость аренды за большой временной промежуток (2000-2017 годы), легко заметить прямую зависимость цен от складывающейся в стране экономической ситуации. С 2020 года они постоянно росли с ускорением темпов.

Приближаясь к 2020 году, подъем становится все круче и в итоге резко падает, что свидетельствует об абсолютной неожиданности наступления финансового кризиса. Далее цены на землю и ее аренду опять начинают подниматься, но уже не столь стремительно.

На 2020 год пришелся новый спад под воздействием политической обстановки. Открыть бизнес с арендой земли довольно сложно при отсутствии денег.

Те не менее, история показывает, что в сложное время цены на сельскохозяйственные участки пошли в рост. Такой поворот событий обусловлен принятием закона об эмбарго и введением субсидирования для сельскохозяйственных производителей.

Рассматривая стоимость аренды на более коротком промежутке, видна явная зависимость от погодных условий и настроений граждан.

К примеру, если цены на офисные и производственные площади падают в летний период в связи с отдыхом всей страны, то на сельскохозяйственные угодья она, наоборот, достигают пиковых высот и снижаются только осенью. Такая ситуация явно показывает зависимость стоимости аренды от рыночного спроса.

Далее целесообразно перейти к рассмотрению настоящего времени. Хоть сейчас и происходит относительная стабилизация экономики, стоимость аренды земель падает.

Пусть это происходит не столь резко, как в 2014-2015 годы, но прослеживается четкая устойчивая тенденция. Отличились опять же лишь сельскохозяйственные участки. Но и на них цены пошли вниз с июня 2020 года.

Снижение наблюдается и в стоимости аренды участков под коттеджное и дачное строительство. Ее величина определяется государством. В обычных случаях она берется в размере 1,5% от оценочной кадастровой стоимости.

Так, цены за аренду 1 га сельскохозяйственного участка начинаются с 500 рублей. Стоимость же аренды 10 соток для застройки в крупных городах берет начало с 6 тысяч рублей.

В заключение стоит взглянуть на прогнозы. Как показало исследование, на стоимость аренды земельных наделов влияет ситуация в стране. Недавние новости свидетельствуют об остановке падения ВВП страны впервые с 2020 года.

Причем в 2020 году наметился даже его рост. Экспертами рынка недвижимости на 2020-2020 годы прогнозируется зависимость стоимость аренды земель от состояния российской экономики. Но уже в наши дни прослеживается тенденция к подорожанию.

Нюансы расчета аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Поскольку самостоятельные расчеты стоимости аренды участка влекут немало ошибок, негативно отражающихся на итоговом показателе, при их произведении важно взять в учет некоторые важные нюансы:

  • Стоимость по кадастру меняется каждый год. В последнее время происходит рост на 5,2%.
  • Кадастровая и рыночная стоимости редко совпадают
  • При расчете первой оценщики не берут в учет факт присутствия на территории технических и инфраструктурных построек, улучшающих или ухудшающих общее состояние участка.

Прочие параметры

Формулы и порядок формирования цены

Важно иметь в виду, что цена, по которой производится определение арендной платы за пользование участком, значительно разнится в зависимости от того, кто выступает арендодателем: государство или частное лицо. Для проверки правильности произведенных расчетов применяется онлайн калькулятор.

Арендная плата за земли, предоставляемые государством, рассчитывается по следующей общей формуле:

АП = Цк * %

Где:

АП Размер арендной платы, являющейся, по сути, сбором налога.
Цк Цена земли по кадастру.
% Корректирующий коэффициент, зависящий от цели аренды и вида арендатора.

Расчет стоимости аренды земли, принадлежащей частному лицу, осуществляется по иной формуле:

АП = Цр * %

Где:

АП Также арендная плата за год эксплуатации участка.
Цр Рыночная цена земельного надела.
% Ставка рефинансирования ЦБ.

В этом случае рассчитывается именно рыночная цена, которая может быть выше кадастровой. Важно понимать, что факторы, увеличивающие цену не всегда логичны и объективны. Поэтому рыночная цена должна устанавливаться независимой компанией за полгода до вступления приобретателя в собственное право.

Учёт процентов

Чтобы узнать, как рассчитать аренду земельного участка от кадастровой стоимости, следует обратиться к нормативно-правовым актам. Правила расчета арендных платежей за участки земли, находящейся в собственности государства и муниципалитета установлены в правительственном постановлении № 582 от 2020 года.

Согласно им размер арендной платы определяется по кадастровой стоимости в процентном соотношении:

0,01% Для участков, предоставляемых лицам, имеющим право на освобождение от земельного налогообложения (кроме аренды земли, приобретенной на торгах, аукционах, конкурсах) и на снижение налоговой базы по земельному налогу.
0,03% Для участков, предназначенных для сельскохозяйственного пользования, право на которые переоформлено по действующему российскому земельному законодательству или ограниченных в обороте (кроме аренды надела, полученного в результате торгов, конкурсов, аукционов).
0,60% Для земель, предоставляемых в аренду в целях ведения сельского, фермерского (крестьянского), личного подсобного хозяйства, а также огородничества, садоводства, дачного хозяйства, строительства гаражей.
1,50% Для земель, ограниченных в обороте и не относящихся к территориям сельскохозяйственного назначения, право на аренду которых переоформлено согласно действующему земельному закону; для участков, предоставляемых по договорам о развитии застроенной площади; для наделов, образованных из территории, предоставленной в целях комплексного освоения для жилой застройки согласно Земельного кодекса РФ.

Если право на аренду земельной площади приобретено в порядке, определенном земельным законодательством РФ, на аукционах, торгах, конкурсах, размер арендной платы рассчитывается по итогам таких мероприятий.

Особые случаи

Широкий перечень особых случаев полного освобождения от земельного налога установлен Законом «О плате за землю».

Так, от налогообложения освобождаются:

  • заповедные территории, национальные парки, ботанические садовые участки;
  • научные организации, пользующиеся землей в экспериментальных и исследовательских целях;
  • физические лица и организации, занятые народным промыслом;
  • организации социального сервиса, искусства, образовательные и здравоохранительные учреждения;
  • лица, получившие в арендное пользование нарушенные земли, требующие рекультивации и др.

Экономия и оспаривание

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является основой для расчета налога, его владелец заинтересован в справедливой оценке. Нередко оспаривать стоимость по кадастру приходится и арендаторам. Однако, против них играет незнание собственных прав и плюсов проведения данной операции.

Арендатор вправе оспорить расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости, если указанный в договоре размер налога является одним из параметров для определения цены договора.

В этой ситуации следует обсудить свое намерение с владельцем имущества. При снижении кадастровой стоимости земельного участка в результате оспаривания уменьшится и арендная ставка на срок до следующей государственной переоценки.

Согласно Постановлению ВС № 28 от 2020 года в целях расчета ставки по аренде новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января года, в котором подавалось обращение на оспаривание.

С собственником участка следует обговорить порядок перерасчета. К примеру, если арендатор переплатил в текущем году, лишние траты собственник может зачесть в следующий год пользования. Если достигнуть согласия сторонам не получается, придется прибегнуть к помощи суда.

Таким образом, если земельный участок не получен в результате торгов, то арендная плата за его пользование рассчитывается на основании кадастровой стоимости в процентном соотношении в зависимости от предназначения земли и вида собственника.

Стоимость по кадастру определяется властными органами, регулярно меняется и может быть оспорена в судебном порядке. Последствием оспаривания становится снижение суммы арендных платежей.

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2020 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2020 году, изменения вносились вплоть до 2020 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Какие земли упоминаются в ПП РФ?

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

  • выписке из ЕГРН;
  • в офисах местных отделений Росреестра;
  • на официальном сайте Росреестра;
  • через МФЦ.

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Как подсчитать самостоятельно?

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: