Как сделать перепланировку в квартире не нарушая закон

Советское прошлое, когда у большинства наших соотечественников не было возможности насладиться комфортным бытом, изысканной архитектурой и авторским дизайном жилища, наложило практически на всех нас неизгладимый отпечаток. Не одно поколение выросло в тесных малогабаритных квартирах, которым присущ чрезмерный аскетизм, с узкими коридорчиками, малюсенькими кухнями, где не протолкнуться, с проходными комнатушками, завешанными сохнувшим бельем, бьющим по лицу… И как-то улучшить положение у людей не было никаких вариантов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что сейчас, когда появились почти неограниченные возможности для улучшения бытовых условий, люди с удовольствием ими пользуются. Те, кому позволяют финансовые возможности, приобретают квартиры побольше, выкупают соседние, чтобы расширить жилплощадь, ну или переезжают в частные дома. Те же, у кого семейный бюджет более скромный, решаются на перепланировку родной квартирки. Масштабы переделок зависят не только от размера личной кубышки, но и от других факторов. Какие работы допустимы, нужно ли специальное разрешение на грандиозную перепланировку – на эти и другие вопросы постараемся найти ответы.

Сам себе архитектор, дизайнер, строитель

Вариант с перепланировкой квартиры является самым кардинальным, по сравнению с простым косметическим ремонтом, и более бюджетным, в сравнении с приобретением нового, более удобного, отвечающего всем нашим требованиям жилья, а потому – самым популярным. Однако, несмотря на широкую распространённость, большинство владельцев жилой и нежилой недвижимости до сих пор не знают, что на некоторые изменения первоначального проекта конструкции квартиры необходимо получить разрешение местных органов власти, вне зависимости от того, находится ли квартира в собственности или она муниципальная, а может, на неё наложено обременение, т.к. жильё куплено по ипотеке. Самое распространённое
видоизменение квартир у нас в городе – объединение комнаты или кухни с лоджией
. Вообще в Усть-Илимске ежегодно за разрешением на перепланировку жилища обращаются порядка 50 человек, но на самом деле, так сказать, неофициально, перестройку устраивают гораздо большее число горожан, а это уже незаконно. Возможно, это намного проще – провернуть всё без бюрократических проволочек и дополнительных расходов. Просто, к примеру, разрушил стену, расширил кухню за счёт лоджий или оградился от соседей, поставив новую дверь в тамбур – никому же не помешал. Однако такие действия в обход закона влекут за собой множество разного вида опасностей… Как считают специалисты, ничего сверхсложного в оформлении документов нет. Процесс узаконивания перепланировки проходит в несколько этапов. Но прежде, чем говорить о них, нужно определиться – относятся ли вообще задуманные переделки к требующим согласования или нет.

«Ломать – не строить»

Такое домашнее благоустройство, как демонтаж антресолей и встроенных шкафов, что «живут» в квартире со времён строительства дома (если они не подлежат техническому учёту и не образуют самостоятельных помещений), замена инженерного оборудования аналогичным без переноса в другое место, замена окон и дверей, обустройство натяжного потолка, вообще не требуют какого-либо оформления разрешительных документов. Совсем другое дело реконструкция – изменение конфигурации, а также назначения определённых жилых пространств, требующих внесения изменений в технический паспорт помещения. На перепланировку всегда надо получать разрешение, поскольку глобальные переделки напрямую влияют на сохранность всего дома, а порой и на жизнь и здоровье всех в нём проживающих. По сложности выполнения все квартирные модификации делятся на простые и сложные. К «простой» перепланировке относятся такие элементы строительства, как демонтаж и перенос перегородок между комнатами, не ведущие к увеличению нагрузки на перекрытия, монтаж новых перегородок в комнате, создание проёмов в межкомнатных перегородках, заделка дверных проёмов в стенах любого типа.

Более серьёзного подхода требует перестройка «сложная». К такому изменению квартиры относятся: расширение многокомнатных квартир, устройство проёмов в несущих конструкциях, объединение комнаты с лоджией, перенос радиаторов отопления, изменение размеров или месторасположения санузла, кухни или комнат, снос перегородки между туалетом и ванной, монтаж дополнительных вентиляционных каналов, объединение двух или более помещений в одно и т.п. А часто бывают случаи, когда согласование в принципе невозможно. Так, законом, к примеру, запрещено переносить в какое-либо другое место коммуникации, видоизменять вентиляционные каналы, увеличивать нагрузку на несущие конструкции, выносить систему отопления на балконы, переносить электропроводку, не допускается нарушение строительных и противопожарных норм и т.д. Поэтому перед тем, как начать что-либо менять, необходимо тщательно подготовиться: проконсультироваться со специалистом на предмет того, что менять можно, а что нет, тщательно продумать концепцию будущего жилья, разработать проект, собрать все документы, получить разрешение, выбрать для выполнения ремонтных работ профессионалов, имеющих хорошую репутацию на рынке.

Идём к согласию

Для оформления разрешения нужно обратиться в мэрию с пакетом документов, включающих в себя: удостоверение личности, технический паспорт жилья, документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, согласие на вносимые изменения всех членов семьи нанимателя, прописанных в квартире, в том числе и временно отсутствующих, заявление о намерениях с описанием планируемых изменений по установленной форме. Кстати, собственник жилого помещения, права которого зарегистрированы в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может не предоставлять правоустанавливающие документы и техпаспорт лично. В этом случае орган, осуществляющий согласование, самостоятельно запросит их в соответствующих структурах. К пакету перечисленных бумаг необходимо дополнительно приложить проект перепланировки, разработанный лицензированной организацией, имеющей свидетельство о допуске к определённому виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Специалисты обещают, что процесс согласования займёт не более 45 дней, после чего заявителю будет выдан документ с соответствующей резолюцией. Если ответ положительный, можно начинать ремонт. При этом нужно помнить, что все строительные работы должны производиться в полном соответствии с проектной и разрешительной документацией и соблюдать все правила и нормы строительства. На заметку: если в процессе ремонта предполагается отключение воды или электричества, для получения доступа к инженерным сетям необходимо заранее обратиться с мотивированным заявлением либо в энергоснабжающую организацию, либо в управляющую компанию, предоставив разрешающий перестройку документ. Ход работ, а также результат перепланировки имеют право проверить представители мэрии или жилищной инспекции, а также специалисты управляющей компании.

Сколько стоит квартиру перестроить?

Собственно, то, сколько придётся потратить средств на создание комфорта и уюта в семейном гнёздышке, напрямую зависит от «хотелок» хозяев. Цена может быть как вполне подъёмной для среднестатистической ячейки общества, так и просто заоблачной. Здесь нужно учитывать стоимость и количество используемых строительных материалов, кто будет выполнять работы (нанятые специалисты или можно обойтись собственными силами), объём и стоимость вывоза строительного мусора (напомним, что утилизация строительных отходов – обязанность собственника) и прочая, прочая. Муниципальная услуга по согласованию проекта перепланировки бесплатна, а вот разработка проекта – платная. Стоимость назвать сложно – это зависит от прайса выбранной фирмы-проектировщика, которая должна разработать проект перепланировки, составленный индивидуально для конкретной квартиры на основании технического заключения о состоянии дома и его конструкций. По правилам проектировщик должен провести инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома: описать здание, произвести необходимые обмеры, исследовать грунт, осмотреть стены, междуэтажные перекрытия, стропила, кровлю, лестницы, колонны, несущие и ограждающие узлы. Затем составить техническое заключение. Только после этого можно решать, осуществима ли перепланировка, и делать приблизительную калькуляцию работ.

Необходимо ли согласование?

Этот вопрос задают практически все, кто задумал переделать собственное жильё на свой вкус, ведь на первый взгляд может показаться, что все требования надуманны. Некоторые собственники считают их совершенно лишними и несправедливыми. Им кажется, что они ограничивают их свободу и права пользования собственностью. Тем не менее здесь ответ однозначный – согласование обязательно. Перепланировка должна осуществляться в строгой последовательности: сначала необходимо получить документы, а только затем приступать к практической работе. Если действовать по обратному алгоритму или вовсе отказаться от согласования, велика вероятность столкнуться с серьёзными проблемами, решить которые порой бывает очень и очень трудно. По признанию тех, кто решился на самовольную перепланировку, сделали они это из-за кажущейся сложности оформления работ по проекту и необходимости нести дополнительные затраты. Бывают и другие аргументы, например, что квартиру они продавать в будущем не собираются, делают для себя, что это их собственность, поэтому спрашивать ни у кого они и не собираются. Стоит ли говорить, что такой настрой может стать весьма плачевным и для самовольщиков, и для их соседей? Во-первых, несанкционированные работы часто приводят к самым разнообразным аварийным ситуациям (от затопления соседей и трещин на стенах до обрушения всего здания), устранять последствия которых «виновнику торжества» придётся полностью за свой счёт. Кроме этого, за нарушения законодательства предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 2020 рублей до 2020 рублей для физических лиц и от 350 тысяч рублей до миллиона рублей для юридических. Также вполне реально возложение обязанности привести помещение в первоначальное состояние. А в случае игнорирования предписаний можно вообще лишиться квартиры по решению суда. Предусмотрена и уголовная ответственность, например, если в результате перепланировки либо вследствие нарушения правил безопасности в ходе проведения ремонтных работ другим нанесён крупный материальный ущерб или есть пострадавшие физически. А ещё совершенно точно при отсутствии документов на перепланировку возникнут проблемы с приватизацией, продажей собственности, дарением или наследованием жилья. Кстати, с недавнего времени в случае приобретения незаконно перестроенного жилья вся ответственность за перепланировку ложится на покупателя. Новый собственник должен будет узаконить все переделки, уплатить штраф либо вернуть квартиру в исходное состояние (как в паспорте БТИ). Поэтому, чтобы покупка не обернулась существенными финансовыми потерями, нужно внимательно проверять все документы продавца. Кстати, если квартира приобретена в ипотеку, то до момента погашения займа и снятия с неё обременения проводить в помещении какие-либо глобальные изменения нельзя без согласия организации, выдавшей кредит. Нужно понимать, что пока квартира не является полностью собственностью владельца, он не может распоряжаться ею по своему усмотрению. Если упустить это из виду, банк может забрать квартиру, потребовать вернуть весь оставшийся долг и т.д.

Вполне вероятно, что ответственность за самовольную перепланировку будет ужесточена: из разных регионов страны приходят печальные сообщения о разрушении зданий из-за нарушений при проведении перепланировки, в результате которых погибают и травмируются люди. Поэтому, как показывает жизненный опыт, лучше всегда действовать по закону – в итоге это всё равно выгоднее.

Марина Железовская, Газета Вечерний Усть-Илим

Даже самую плохенькую квартирку с помощью фантазии, мастерства и кое-каких знаний можно превратить во вполне уютное жильё. И для этого не обязательно переносить стены. Иногда даже правильно организованный свет преображает ограниченное пространство.

Теперь Лариса точно знает — крошечная квартира — не приговор, а поле для творчества. Чтобы распашные двери не мешали ходить по коридору, заменила их на раздвижные. Вместо громоздких антресолей соорудила изящную полочку, а глухое окно в стене между кухней и ванной поменяла на открывающееся, для лучшей вентиляции. Но главное — холодильник больше не мешается на кухне. Теперь он в нише.

Лариса Гулякевич: «Эта та ниша, которая была, то есть, то пространство, которое было взято за счет холодильника. И вот, как видите, она совершенно не видна. То есть, я думаю, что если бы я вам не сказала, вы бы и не заметили».

Зачастую полная перепланировка — единственный способ улучшить жилищные условия, уверена Галина Большедворова. У нее большая семья, поэтому у каждого должно быть место для отдыха. Одну неудобную проходную комнату Галина перестроила в две спальни. Гостиную совместила с кухней, получилась столовая. А старую ванную поделила пополам. Теперь в маленькой хрущевке есть два отдельных санузла.

Галина Большедворова: «Традиционное решение, когда все разгораживают и делают студию — это не подходит. Та квартира получается для двоих взрослых людей. А здесь будет несколько человек, к которым приходят друзья, к которым приходят дети. У всех должен быть свой угол».

Менять положение не несущих стен, делать арки, сносить и возводить антресоли и встроенные шкафы, делать из гипсокартона декоративные конструкции — разрешается, утверждают специалисты. А вот затрагивать несущие стены, переносить ванную над помещением жилой площади нижней квартиры строго запрещается. Это может угрожать здоровью и безопасности ваших соседей. То же касается и вентиляции.

Алексей Подкорытов, специалист по перепланировке квартир: «Вентиляцию ни в коем случае нельзя закладывать, так как это может привести к распространению всяких запахов лишних, если газовая плита, то паров газа и повышенной влажности в квартире».

Если пространство нельзя глобально перестроить, его всегда можно изменить с помощью декора, уверена дизайнер Татьяна Мхитарян. Чтобы зрительно расширить пространство в квартире, стены и потолки нужно выкрасить одним цветом. Зеркала помогут облегчить крупные конструкции и создадут дополнительный объем. А светом можно изменить высоту потолка.

Татьяна Мхитарян, дизайнер: «Если свет направлен на потолок, это приподнимает потолок. Если свет опущен вниз, и чем ниже опущена лампа, допустим над столом, тем интимнее обстановка, и тем уже пространство, и тем уютнее становится».

В своей квартире Татьяна каждый метр постаралась сделать функциональным. Комнату неправильной формы «сквадратила» с помощью пеноблоков. В образовавшихся углах устроила маленькие кладовки. С той же целью в одной из комнат создала маленькую гардеробную: низ — для вещей, верх — игровая или антресоли. Кстати, тот же прием использовала и в переделке санузла.

Татьяна Мхитарян, дизайнер: «Появилась идея использовать антресоли над санузлами, поскольку у нас потолки 2.70, в санузлах это совершенно не нужная высота. Выстелили из половых досок антресоль, которая получилась порядка семи квадратных метров. И там можно размещать гостей, детей».

А еще квартиру можно изменить деталями, убеждена Татьяна. Если вы любите музыку, повесьте на стену гитару, а рамки для картин обклейте нотами. Любите путешествовать — украсьте квартиру дорогими сердцу пейзажами и раритетными чемоданами. А если умеете мастерить, соорудите мебель своими руками. Тогда интерьер станет не только индивидуальным, но и будет радовать вас каждый день.

Гость в студии — Юрий Чекановский, начальник инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Северо-Западному административному округу г. Москвы.

Большинство архитектурных изысков, выполненных без надлежащего согласования, считаются незаконной перепланировкой. Внести ясность мы попросили начальника инспекции по надзору за переустройством помещений Северо-Западного округа Москвы Юрия Чехановского.

Итак, что может гражданин делать без согласования и без разрешений в своей квартире?

Гость: Ремонт с заменой покрытий. Это, значит, облицовочные покрытия: стены, потолки, полы. Он может менять оборудование на аналогичное по техническим характеристикам тоже без оформления.

Ведущий: А что считается переустройством в квартире?

Гость: Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения.

Ведущий: То есть, перенос стен?

Гость: Да, это перенос стен, это демонтаж, это монтаж с устройством проемов и так далее. А к переустройству относится устройство внутренних систем жизнеобеспечения. Это инженерные системы, это водопровод, канализация, отопление, вентиляция, это электроснабжение.

Ведущий: Ну, допустим, если мойку хочется перенести в другое место на кухне, это уже переустройство?

Гость: Это переустройство, потому что оно влечет за собой изменения в техническом паспорте. То есть, в техническом паспорте мойка будет уже теперь стоять на новом месте.

Ведущий: А для чего это нужно знать, для чего это в техническом паспорте должно находиться?

Гость: Дело в том, что технический паспорт квартиры — это полная характеристика вашей недвижимости. Если у вас всё надлежащим образом оформлено, и вы имеете технический паспорт с установленным оборудованием, планировкой, значит, в черных линиях, это значит, что ваша недвижимость ликвидна. То есть, вы эту недвижимость можете купить, продать, завещать, совершать любые сделки и прочее, прочее.

Ведущий: Как переустройство нужно оформлять правильно?

Гость: Это можно оформить эскизным вариантом согласования. Что такое эскиз? Это нанесенное изменение на копии поэтажного плана БТИ, которая сдается вместе с заявкой и с другими документами в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция согласовывает данное переустройство, и затем это вносится в технический паспорт уже по результату переустройства.

Ведущий: Если хочется сделать что-то более серьезное, допустим, перенести стену, вырезать арку в ней. Как тут не нарушить закон?

Гость: Если это не несущая перегородка, и вы хотите в ней прорезать проем, арочный, какой угодно, на самом деле, то вы можете по эскизу это также сделать, и проблем у вас никаких не будет. Если вы предполагаете выполнить проем в несущей стене, это требует разработки специального проекта.

Ведущий: Отдельная тема — это отопление. Если хочется старую чугунную батарею заменить на какую-то более изящную, современную, новую, красивую?

Гость: Замена на аналогичный по техническим характеристикам и параметрам нагревательный прибор не требует согласований.

Ведущий: Говорят, что разрешение требуется на установку новой входной двери, на остекление балкона, установку кондиционера, спутниковую тарелку, это правда?

Гость: В квартире установка новой двери не требует согласования. А вот что касается остекления балконов, установки наружных технических средств, то это элементы, которые влияют на фасад, на, так сказать, архитектурный облик дома. Поэтому выполняются эти мероприятия по проекту, с обязательным согласованием Москомархитектуры.

Без чьего-либо позволения можно менять любые покрытия стен, пола и потолка, а также ломать и строить антресоли и стенные шкафы.

То же самое касается сантехники и электроприборов. Если ставите аналогичный смеситель, батарею или что-то связанное с током, никого спрашивать не нужно.

А вот переносить стены, делать арки, переставлять раковину, унитаз, ванную на новое место просто так уже нельзя. Требуется сообщать об этом в жилинспекцию для изменения техпаспорта квартиры.

На всё, что преображает внешний облик здания — кондиционер, спутниковую тарелку, остекление балкона — надо получать «добро» у архитекторов.

Несущих стен дома без разработки специального проекта касаться запрещено. Это самый сложный, с точки зрения оформления, вариант.

Никогда не получить разрешения на то, чтобы убрать вентиляционные короба и сделать тёплые полы за счёт центрального отопления и горячего водоснабжения.

Прежние переделки тоже можно зарегистрировать. Но только в том случае, если они не угрожают дому обрушением и не ущемляют интересов соседей.

Ремонтно-строительные работы в помещении далеко не всегда предусматривают поверхностные изменения, заключающиеся в поклейке обоев и замене дверей или окон. Для осуществления более глобальных мероприятий нужно знать о том, какую перепланировку можно делать без разрешения в 2020 году.

Фактически процедура переустройства квартиры заключается в конструктивном изменении стен, однако иногда могут не затрагиваться несущие конструкции. Все зависит от личного желания заинтересованных в процессе лиц. Обычно все операции нужно в обязательном порядке согласовывать с территориальной жилищной инспекцией, хотя бы в уведомительном порядке.

Для понимания особенностей перепланировки без разрешения необходимо ознакомиться с установленной нормативной базой, с определением понятий, с характером изменений, а также с ответственностью и штрафными санкциями. Которые могут быть наложены на лица при несоблюдении законодательных условий.

Определение понятий

Перепланировкой могут считаться мероприятия, связанные с изменением конструктивных элементов внутри помещения. Таким образом, перенос стен или ненесущих перегородок влечет за собой изменение плана в линейной плоскости жилого и нежилого пространства. Также переустройством может считаться перенос дверей, если на старом месте их расположения будут расположены сплошные стены.

Существуют и прочие варианты. Например, если происходит установка разделительной перегородки между туалетом и ванной комнатой или при объединении санузла с кухней.

Что касается установки душевой кабины вместо ванны или перемещения приборов сантехники внутри отведенного под соответствующие нужды помещения, то это не может относится к переустройству, так как несущие конструкции остаются привязанными к старому техпаспорту.

Нормативные акты

Жильцы, которые могут также являться и действующими собственниками квартиры, не могут в самостоятельном порядке принимать решение об осуществлении мероприятий в рамках перепланировки. Актуальные вопросы регулируются Жилищным Кодексом РФ в соответствии с профильным федеральным законодательством.

Требования к переустройству жилых помещений прописываются в положениях, учитываемых в

СНиП

2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91 и СП 54.13330.2011.

Чаще всего требования затрагивают:

  • сохранение характеристик устойчивости всего строения;
  • характер расположения отопительных систем и вентиляции;
  • размещение осветительных элементов;
  • санитарные и гигиенические нормы, а также общие требования, предъявляемые к перепланировке.

Идеальное переустройство должно удовлетворять требования владельца и в то же время не нарушать следующие нормы нормативных актов:

  • соблюдение цельного состояния несущих конструкций – перекрытий, диафрагм, ригелей и так далее;
  • обеспечение стабильной вентиляции в помещении;
  • соблюдение всех пределов, устанавливаемых для подавляющего большинства жилых и подсобных помещений.

Важно помнить о том, что запросить актуальный план помещения может каждое заинтересованное лицо у уполномоченных сотрудников организации в территориальном отделе БТИ.

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Некоторые операции по переустройству помещений не требуют одобрения уполномоченных представителей контролирующих инстанций. Именно поэтому нужно ознакомиться с тем, какую перепланировку можно делать без разрешения.

Уведомительный порядок предусматривается при осуществлении следующих работ:

  • при перестановке приборов в санузле и кухне;
  • при перестановке любых сантехнических приборов внутри отведенного помещения;
  • при установке ненесущих перегородок в комнате.

В жилом помещении разрешается делать без согласования следующее:

  • заделывать дверные проемы в несущих конструкциях;
  • устанавливать новые стекла на лоджиях или балконах в соответствии с типовыми проектами;
  • ликвидировать или изменять форму подсобных помещений без увеличения общей площади;
  • устанавливать перегородки между жилыми комнатами без увеличения расчетных нагрузок;
  • полностью или частично разбирать ненесущие элементы – это не касается случаев, когда производится замена межквартирных перегородок.

Важно помнить о том, что любые мероприятия в рамках переустройства должны осуществляться таким образом, чтобы в процессе не нарушалась целостность самого строения и не ухудшалось состояние соседних квартир. Другими словами, в случае принятия решения о демонтаже ненесущих перегородок заинтересованное лицо должно само позаботится о соблюдении существующих строительных норм.

В любом случае не запрещается установка новых дверных проемов. Стоит отметить, что после уведомления все работы должны принять сотрудники территориальной жилищной инспекции.

Изменения, которые необходимо согласовывать

Некоторые ремонтно-строительные мероприятия должны в обязательном порядке согласовываться с контролирующими инстанциями. Например, в случае пристройки нового балкона на верхних этажах без проверки и разрешения — это может привести к его дальнейшему обрушению.

Также нельзя самостоятельно углублять подвальное помещения для увеличения высоты комнаты – это может стать катализатором разрушения фундамента. Что касается сноса стен без согласования, то это может привести к обвалу всего здания. Все вышеперечисленное говорит о том, что серьезные работы предусматривают согласование с жилищной комиссией.

Важно помнить о том, что утаить совершенные мероприятия не удастся в силу того, что любые непродуманные действия обязательно нарушат целостность здания, что будет обнаружено соседями. Из-за этого на гражданина может быть наложен серьезный административный штраф и даже уголовные санкции.

Что делать нельзя

В процессе переустройства квартиры нельзя делать следующее:

  • демонтировать несущие конструкции – возможен только частичный снос определенного участка стены, но только после тщательного обследования инженером, представляющим интересы автора проекта дома;
  • расширять нежилые помещения за счет площади жилых комнат – разрешение на осуществление подобных работ можно получить только в случаях, когда квартира находится на первом этаже;
  • выполнять некоторые операции по перепланировки кухни – нельзя объединять газифицированную кухню и жилое помещение;
  • проводить некоторые операции с газовыми устройствами;
  • объединять кухни с балконами;
  • перемещать отопительное оборудование в холодные зоны на балконы или лоджии – такая перепланировка может нарушить температурные характеристики помещения;
  • демонтировать переливной порог санузла в силу того, что он защищает остальные помещения в случае возникновения потопа.

Ответственность и штрафы

Все без исключения характерные изменения, осуществляемые в рамках перепланировки должны быть в обязательном порядке внесены в технический паспорт жилого имущества. В этом случае производится соответствующее изменение актуальных данных и выдаются разрешительные документы.

Любые изменения существующих параметров помещения должны быть узаконены в порядке, установленном действующим федеральным законодательством. Это связано с тем, что мероприятия, напрямую связанные с переустройством квартир при их самовольном выполнении, могут грозить наложением на гражданина штрафных санкций.

За незаконные действия предусматривается ответственность административного характера. В этом случае размер штрафа может достигать 2 500 рублей. Помимо прочего собственник квартиры или лицо, являющиеся нанимателем жилья по соглашению о социальном найме, должны вернуть жилую площадь в состояние, актуальное до момента осуществления изменений.

В случае невыполнения вышеуказанного требования в пределах установленного срока, представители уполномоченных судебных инстанций могут выставить имущество на публичный аукцион для последующей реализации, предусматривающей компенсацию в виде наличных средств.

По отношению к нанимателю в таких ситуациях принимается решение о расторжении заключенного с ним соглашения о социальном найме квартиры в одностороннем порядке. Если договор не прекращает свое действие, то все равно на лицо накладываются санкции, в результате которых приватизация имущества не сможет быть осуществлена в дальнейшем.

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Изменение жилищных условий – одно из желаний, которое может возникнуть у владельца квартиры в многоквартирном доме. Но сделать перепланировку в квартире по закону бывает непросто из-за незнания существующих нормативных актов и правил. Тем не менее, почти все изменения в плане жилья должны быть отмечены в документации, а предварительно их нужно согласовать с государственными органами.

Незаконная перепланировка квартиры может привести к административным правонарушениям, а также к другим видам ответственности. Но далеко не каждый ремонт требует такого согласования. Чтобы сделать все правильно, нужно ознакомиться с требуемыми документами, а также узнать пошаговый план законных действий.

Что такое перепланировка

Определить то, что в помещении готовится перепланировка, можно по такому параметру, как изменение жилой площади – расширение, увеличение или разделение. Среди примеров перепланировки:

  • объединение лоджии с комнатой;
  • расширение кухни за счет уменьшения или объединения с жилой комнатой;
  • перенос или разбор перегородки;
  • добавление дополнительных дверных проемов;
  • устройство новых санузлов;
  • ликвидация кладовок и других темных помещений через объединение с кухней или жилой зоной;
  • переоборудование тамбуров.

Однако относить к перепланировке установке декоративных перегородок, в том числе ширм, нельзя. Такие процедуры не требуют согласования.

Насколько важно согласование

Чтобы правильно сделать перепланировку, нужно пройти немало инстанций и получить такие разрешения, как одобрение БТИ. Однако, если все делать пошагово, то законная перепланировка не будет проблемой для владельца квартиры.

Для составления проекта потребуется консультация специалистов. Чтобы процесс прошел без проблем и достаточно быстро, нужно на этапе подготовки собрать все документы. От того, правильно ли будут подготовлены все документы, зависит скорость получения одобрения.

Жилищный кодекс требует, чтобы все перепланировки квартир, которые хотят сделать владельцы, подвергались узакониванию. Если нарушить требования кодекса, сделать неправильную перепланировку, то придется устранять выполненный ремонт, а также платить штраф.

Какие изменения не требуют согласования

Без разрешения можно выполнять следующие работы в квартире:

  • замена окон – можно ставить любые выбранные варианты, однако внешний цвет и рисунок не должен выделяться из общей картины дома;
  • косметический ремонт – обновление покрытий, отделки помещений и интерьера без изменения планировки;
  • установка кондиционеров – обустройство может быть проведено с установкой блоков на фасаде многоквартирного дома;
  • замена инженерного оборудования – новые трубы отопления, канализации, газоснабжения, вентиляции, электропроводка и другие аналогичные системы, а также их элементы. Однако они должны соответствовать имеющимся техническим возможностям квартиры;
  • устройство встроенной мебели, не создающей нового помещения (шкафы, антресоли, но не кладовые помещения).

Делая перепланировку квартиры, можно не добавлять в проект любой из описанных выше элементов, если они тоже планируются.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить

Согласно Жилищному кодексу, законно выполнить перепланировку не получится в следующих случаях:

  • изменение приведет к перекрытию или устранению естественных каналов вентиляции;
  • монтаж приведет к ухудшению условий жизни других жителей дома, а также ограничит обычный доступ к коммуникациям;
  • ремонт повлияет на прочность здания и несущих конструкций или полностью разрушит их;
  • перепланировка подразумевает полный снос одной из несущих конструкций;
  • требуется установка теплых полов – они оплачиваются за счет общедомовой сети;
  • перепланировка затронет внешний вид здания: изменение балкона, оконных проемов, в том числе их полное удаление;
  • проект требует присоединения части чердака, подвала, лестничной клетки или другого общего имущества;
  • в проекте санитарный узел располагается над кухней или жилым помещением соседей;
  • в результате перепланировки образуется помещение, площадь которого будет меньше 9 кв. м.;
  • система отопления будет перенесена на застекленную лоджию с утепленными стенами;
  • в проекте требуется изменение положения систем отопления, канализации, водоснабжения или газа.

Владелец должен помнить, что такие системы, как вентиляция, не могут быть затронуты при составлении любого проекта перепланировки, так как она связана с каждой квартирой в доме и может ухудшить жилищные условия всех владельцев жилья в подъезде.

Крайне осторожно следует планировать работу с системами газового и водного снабжения, так как их перенос или сдвиг может привести к нарушению закона.

Какие работы нужно согласовывать

Обязательны к согласованию в государственных структурах следующие шаги перепланировки квартиры:

  • Простая перепланировка. В нее входят такие процедуры, как: ликвидация дверей в несущих стенах, обустройство новых проемов в межкомнатных перегородках, снос или перенос стенных перегородок.
  • Сложная перепланировка. Включает гораздо больше процедур, среди которых: перенос дверей, создание новых проемов в несущих стенах, изменение площади помещений, частичный снос несущих стен, создание лоджий или других дополнительных помещений. Также к этому типу работ относят: замена газовых плит на электрические, изменение положения электрических сетей, объединение ванной и туалета, добавление или перенос санузла, кухни, объединение нескольких квартир.

Однако ни одно из этих действий не считается запрещенным. Нужно лишь сделать так, чтобы переплонировка была по закону.

Что требуется для согласования перепланировки

Проводить перепланировку квартиры необходимо с таким документом, как эскиз плана. На него наносят планируемые изменения сложной или простой перепланировки. Однако сложный тип всегда требует разработки полноценного архитектурного проекта.

Важно! Заказать такой проект можно только в лицензированной строительно-архитектурной организации.

Выдачей разрешений на перепланировку занимается жилищная инспекция, перед посещением которой потребуется подготовка технического паспорта из БТИ.

Требования к проекту

Проект перепланировки должен соответствовать определенным требованиям:

  • содержать минимум информации для уменьшения времени, затрачиваемого на согласование инспектором (слишком большое количество деталей может привести к негативной реакции инспектора);
  • должен содержать все требуемые чертежи изменений и страницы без пропуска;
  • соответствовать официальному оформлению, предложенному в законодательстве.

При наличии нарушений в оформлении, которое предложено законом, проект сразу же будет отвергнт.

Важно! Проект перепланировки – это пакет документов. Чем больше требуется работ, тем больше в нем составляющих.

В проект должны быть включены все разрешения от служб, которые затрагиваются: пожарная, СЭС, газовая. Вот перечень обязательных элементов проекта:

  • Лист-описание исходных данных помещения. Это же – титульный лист проекта. На нем написана структура эскиза, а также описаны документы, требуемые по ГОСТу 21.101-97. Все дополнительные документы – приложение к эскизу и проекту.
  • Пояснительная записка. Содержит описание цели перепланировки и всех предполагаемых работ.
  • Технический план жилья. Получают в БТИ до проведения монтажных работ.
  • План перепланировки. Должен отображать состояние квартиры, каким оно будет после выполненных работ. Также в документ вносят описание всех строительных материалов, перегородок.

Самомтосятельно составить план перепланировки невозможно, так как нужно знать определенные техинческие детали.

Какие документы нужно предоставить

Кроме подготовленного проекта перепланировки требуются и другие бумаги. Вот, что нужно, чтобы сделать в квартире перепланировку:

  • паспорт владельца квартиры, который подает заявку;
  • технический паспорт, полученный в БТИ;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • согласие других собственников жилья на проведение перепланировки;
  • письменное согласие банка, если квартира находится в ипотеке.

Может потребоваться поэтажный план многоквартирного дома, а также выписка из домовой книге о тех, кто уже прописан в жилище. Согласия совладельцев потребуют нотариального заверения.

Куда и когда обратиться

Для получения разрешения требуется обращение в орган местного самоуправления. Там функционирует комиссия, которая занимается выдачей таких документов.

Также нужно посетить БТИ для получения плана дома и квартиры в частности, а также технического паспорта. Далее нужно обратиться в СЭС, пожарный надзор, представители компании должны исключить или разрешить проведение работ.

Следующая инстанция – архитектурно-планировочный отдел и жилищная инспекция. Если был получен отказ, можно переработать проект. Обращаться в эти службы следует только после составления эскиза и проекта в лицензированной компании.

Разрешение и отказ

Время на принятие решения комиссией зависит от правильности подготовленных документов. На все это придется потратить определенную сумму:

  • услуги бюро по составлению проекта зависят от площади квартиры и могут достигать 100 000 рублей;
  • изготовление технического паспорта также требует финансов, как и уплата госпошлины за документ;
  • потребуются расходы, связанные с судебным процессом при оформлении сделанной ранее перепланировки;
  • также нужно оплатить составление нового проекта.

Наиболее распространенная причина отказа в перепланировке – это неполный пакет документов. Исправить ошибку просто, если сделать новый пакет и переписать заявление.

Отказать могут и в других случаях:

  • проект нарушает нормы и стандарты, установленные законом;
  • проект составлен неправильно;
  • строительные работы могут нанести вред состоянию здания.

Других объективных причин для отказа не существует. При грамотной подаче заявки владелец в большинстве случаев получает разрешение.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Одно из самых серьезных последствий при несогласовании перепланировки – это штрафы. Владелец квартиры несет ответственность и подвергается наказанию, согласно 7.21 статье КоАП РФ. Однако сумма штрафа незначительная – от 2 до 2,5 тысяч рублей. Но комиссия может потребовать устранить проведенные изменения, а это уже обойдется дороже, ведь потребуется новый ремонт.

Также статья ЖК РФ 29.3 подразумевает возвращение квартиры в прежнее состояние при обнаружении нарушения норм. Узаконивание незаконной перепланировки возможно только в судебном порядке.

Однако на практике нередко встречаются случаи, когда владелец квартиры делает перепланировку без согласования. Но это не значит, что он не будет привлечен к административной ответственности. Если же квартира с незаконной планировкой оказалась у владельца в результате наследования или других процедур, то он может подать заявление в суд.

При отсутствии грубых нарушений строительных стандартов и нормативов решение будет в пользу заявителя. Других способов узаконивания уже проведенной процедуры нет.

Пошаговый план узаконивания после перепланировки

Итак, резюмируя особенности законной перепланировки, можно составить следующий краткий план действий владельца жилья:

  1. Получение технического паспорта на квартиру. Для этого владелец пишет заявление и обращается в БТИ. Чтобы получить документ на квартиру, потребуется личный паспорт, а также подтверждение права собственности (свидетельство о дарении, наследовании, покупки).
  2. Посещение других государственных структур после получения паспорта БТИ. Нужно сходить в Росреестр и получить код, посетить СЭС, пожарную инспекцию, ЖЭК или ТСЖ, архитектурную организацию. Если квартира находится в здании, входящем в реестр исторических или художественных ценностей, потребуется обращение в управление государственной охраны объектов культурного наследия.
  3. Затем идут в районную администрацию. Если пакет документов и проект подготовлены верно, законы не нарушены, то комиссия выдает разрешение на перепланировку.
  4. Повторное обращение в БТИ после работ. Когда перепланировка будет закончена, необходимо обратиться к инспектору БТИ, который подтвердит и внесет изменения в технический паспорт квартиры. И через 7 дней он выдаст готовый проект.
  5. Посещение БТИ и районной администрации. Далее необходимо посетить администрацию района, получить документ о состоявшейся перепланировке (распоряжение). Затем владелец квартиры идет в БТИ, получает технический паспорт в 3 экземплярах и электронную версию. Затем необходимо оплатить кадастровую плату и через 3,5 недели получить новый кадастровый паспорт.

Завершает процедуру посещение УФРС, или Управления Федеральной Регистрационной Службы. Специалист зарегистрирует измененное жилье и выдаст на него свидетельство.

Перепланировка квартиры по закону – единственный способ избежать возможных штрафов и проблем, связанных с устранением незаконного ремонта и строительных работ. Если нарушить требование законодательства, можно не только потерять лишнее время, которое могло уйти на прохождение процедур согласования, но и лишиться гораздо большей суммы, чем уплата государственных пошлин и оплата услуг лицензированного бюро, составляющего проект перепланировки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: