Изменения в сути и расчетах кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году

С 2021 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).

До 1 января 2021 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2021 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН.  А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании. 

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2021 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений —  вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2021 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2021 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Изменилась кадастровая стоимость земли — пересчитаем налог.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Нам пришло письмо от нашего пользователя СПС КонсультантПлюс. И мы не можем пройти мимо такой настойчивой просьбы: «ООО … в лице главного бухгалтера … благодарит специалистов горячей линии за оперативное реагирование и подборку всех необходимых документов, подтверждающих право организации на перерасчет земельного налога за 3 года, в связи с изменением кадастровой стоимости по решению комиссии.

Грамотное обоснование и настойчивость, подкрепленные вашей поддержкой, позволили вернуть из бюджета 144 тыс. руб. Считаю данную ситуацию необходимо отразить в аналитической записке, т.к. многие организации могут столкнуться с отказом в возврате налога по причине несоответствия формы выписки, предоставляемой Росреестром, требованиям НК. В выписке дата начала применения датируется 2021 годом. На этом основании ИФНС отказывалась вернуть излишний налог за три предыдущих года».

А было это так. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена еще в 2021 году. Решение комиссии о снижении этой кадастровой стоимости, в связи с приведением ее к рыночной, было принято уже в 2021 году, т.е. ситуация подпадает под новое регулирование, действующее с 01.01.2021. По идее, Организация имеет право на перерасчет земельного налога за три последних года.

Организация подала уточнённые декларации по земельному налогу за указанный период. Началась камеральная проверка. Проверяющие объясняли, что будет отказ в возврате, поскольку в выписке из ЕГРН стоит запись «дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2021». И в выписке нет ни слова о том, что это оспоренная кадастровая стоимость. Налоговики сетовали, что это нестыковки налогового законодательства и норм права о кадастровой стоимости, но тянули с возвратом.

Организация написала запрос в ФНС. В ответе ФНС процитировала законодательство почти на два листа, но четкого ответа не дала. И только когда Организация заявила, что пойдет в суд со ссылкой на предоставленную нами судебную практику, налоговая инспекция приняла решение о возврате налога. Итог – около 144 000 рублей из бюджета в пользу Организации.

В пояснении к подборке материалов Горячая Линия указала, что, по нашему мнению, Организация имеет право на пересчет налогов за три последних года, поскольку решение комиссии об изменении кадастровой стоимости было принято 21.02.2021. Поэтому Организации следует подать заявление на возврат или зачёт земельного налога в налоговую инспекцию. В случае получения отказа – оспорить отказ в вышестоящем налоговом органе. Если и там не поймут, то идти в суд. Судебная практика только начинает формироваться, но она однозначна. Если решение комиссии принято или решение суда вступило в силу с 01.01.2021, то кадастровую стоимость обязаны пересчитать с даты применения оспоренной стоимости, но не более чем за три года.

Например, РЕШЕНИЕ ЗАСВИЯЖСКОГО РАЙОННОГО СУДА ГОРОДА УЛЬЯНОВСКА ОТ 22.03.2021 ПО ДЕЛУ N 2А-1164/2021~М-787/2021. Гражданин купил участок за 377 тысяч рублей, а кадастровая стоимость участка была почти 3 миллиона 600 тысяч рублей. И когда пришлось платить налог с кадастровой стоимости, то Гражданин задёргался. Он обратился в суд и решением от 20.12.2018 его участку назначили новую кадастровую стоимость в размере 1 миллион 112 тысяч рублей.

Через месяц (20.01.2021) решение суда вступило в силу, и уже 21.01.2021 Гражданин обратился в налоговую инспекцию с просьбой пересчитать ему налоги за 2021 и 2021 гг. Но получил отказ. Пришлось опять идти в суд. В суде налоговая инспекция держалась мнения, что Гражданин обратился в суд в 2021 году, Решение суда об изменении кадастровой стоимости было тоже в 2021 году. Новая стоимость устанавливалась с 01.01.2018. А новый закон о пересчёте начинает действовать с 2021 года. Так что никаких перерасчётов Гражданину не полагается.

Но суд решил иначе. «Кадастровая стоимость, измененная на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятых после 1 января 2021 г. (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 1 января 2021 г.), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письма Минфина России от 27.09.2018 N 03-05-05-02/69137, ФНС России от 27.11.2018 N БС-4-21/[email protected] «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2021»)». В итоге суд решил, что налоговая инспекция должна пересчитать Гражданину земельный налог за 2021 и 2021 гг. по новой кадастровой стоимости.

Естественно возникает вопрос: а если кадастровую стоимость поменяли в 2021 или 2021 году, можно ли пересчитать в 2021 году налоги за три предыдущих периода? Тут, по нашему мнению, ответ огорчительный. Если кадастровая стоимость изменена в 2021 году то, за 2021 и 2021 земельный налог уже не пересчитать. Например, АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.03.2021 ПО ДЕЛУ N 33А-2271/2021. У Гражданина в 2021 году изменилась кадастровая стоимость земли. Гражданин как раз судился с налоговой по земельному налогу за прошлый период. А тут удача – изменение законодательства с 2021 года. И Гражданин в апелляционной жалобе написал, что налоговая должна пересчитать ему земельный налог не только за 2021 год, но и за предыдущие годы. Но суд Гражданину отказал. Потому что изменения по земельному налогу с 2021 года применяется «к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2021 года». А у Гражданина кадастровая стоимость земли была изменена в 2021 году. Тогда как в предыдущем примере основания для внесения изменений в ЕГРН появились после вступления в силу решения суда – 20.01.2021.

Выводы и Возможные проблемы: Кадастровая стоимость поменялась до 2021 г. – новшество не применимо. Кадастровая стоимость поменялась в 2021 году – можно пересчитать налог за три последних года. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «Изменения кадастровой стоимости с 2021».

Цена вопроса: Разница между налогами по старой и по новой кадастровой стоимости.

(Подготовлена ООО «Инженеры информации» и Центром Правовой Информации «ЭКСПЕРТ» с использованием материалов систем Консультант Плюс.)

Назначение аналитической записки – информировать руководителя организации о существующих и возникающих рисках законодательства, осложняющих его жизнь и работу.

1 Апреля 2021

Как изменить кадастровую стоимость недвижимости, интересует многих владельцев земельных участков, квартир и прочих объектов. Изменение предполагает оспаривание показателей, установленных оценщиками. Их необоснованное завышение влечет начисление внушительных, часто непосильных, налоговых и арендных платежей в пользу государства. Переоценка кадастровой стоимости – реальная возможность их понизить.

Изменение кадастровой стоимости в 2021 году: новые правила

В августе прошлого года Президент России подписал закон, изменивший порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости – Федеральный закон № 334-ФЗ от 3 августа 2021 года. Данным правовым актом были скорректированы некоторые статьи Налогового кодекса (далее – НК), в частности, ст.ст. 52, 378.2, 391, 403. Законодательные новеллы вступили в действие с 01 января 2021 года.

Благодаря закону № 334-ФЗ, изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости теперь позволяет произвести перерасчет уплаченных налогов, начиная не с периода, когда она была пересмотрена, а с начала применения оспоренного значения. Например, если неверный стоимостный показатель стал применяться с 1 апреля 2021 года, с этого дня можно пересчитать имущественный налог, исчисленный от неправильной величины кадастровой стоимости недвижимого объекта.

Однако, в применении этого правила есть два ограничения:

  • по времени оспаривания – так как изменить кадастровую стоимость возможно по основаниям, возникшим после наступления 2021 года, учитываются решения об изменении, принятые не раньше 01.01.2021 (п. 6 ст.3 закона № 334-ФЗ);

  • по времени перерасчета налоговых платежей – переплату нельзя вернуть больше чем за три года.

О последнем обстоятельстве, сославшись на ст.78 НК, напомнили:

  • Минфин РФ – письмо от 27.09.2018 № 03-05-05-02/69137;

  • Федеральная налоговая служба – письмо от 27.11.2018 № БС-4-21/[email protected]

Кроме того, ведомства сослались на п.2.1 ст.52 НК, где говорится: земельный налог, а также налог на имущество физических лиц пересчитываются только за три налоговых периода, предшествующих году направления уведомительного документа (о перерасчете).

Правило применения скорректированной кадастровой стоимости распространяется не только на указанные налоги, но и на налог на имущество организаций (п. 15 ст. 378.2 НК). Оно действует, если неверное значение стоимости было внесено в ЕГРН вследствие технического сбоя или ошибок оценщика, допущенных при ее определении.

Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Порядок изменения кадастровой стоимости определен на законодательном уровне:

  • закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ от 03.07.2016 (ст. 22);

  • закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 24.18).

Данные статьи разъясняют, как изменить кадастровую стоимость земельного участка, самостоятельно, обратившись в государственные органы. У граждан есть две возможности добиться переоценки стоимостной характеристики:

  • через специальную комиссию, которая занимается подобными спорами;

  • через суд, инициировав судебный процесс о пересмотре (изменении) кадастровой стоимости недвижимости.

Второй способ является более сложным, но и более действенным. Обратиться в суд гражданин вправе сразу, минуя комиссию. Поскольку российские суды завалены тысячами исков об изменении кадастровой стоимости, Пленум Верховного Суда РФ издал постановление № 28 от 30.06.2015 – о рассмотрении судебных дел, связанных с подобным оспариванием. Документ освещает различные вопросы в данной сфере и является ориентиром для правоприменителей.

В частности, в постановлении Пленума ВС № 28 (п.6) отмечается, что изменить кадастровую стоимость земельного участка или иной недвижимости вправе не только ее собственники, но и арендаторы. Это допустимо, если величина начисляемой арендной платы зависит от цены объекта по кадастру. Но собственник должен дать письменное согласие на оспаривание стоимостного показателя.

Почему вкрадываются ошибки

Завышенная стоимость недвижимости по кадастру не обязательно связана с намеренными ошибками оценщиков или их некомпетентностью. Хотя и они могут стать причиной неправильного расчета. Однако, чаще ошибки случаются из-за несовершенства методики, когда массовая оценка недвижимых объектов не учитывает их индивидуальные особенности.

Например, изменить кадастровую стоимость земли нередко требуется из-за того, что оценщики не приняли во внимание нахождение «дорогих» участков вблизи вредного производства или их загрязненность. Также часто не учитывается отсутствие нормальной дорожной инфраструктуры, социальных объектов, инженерных коммуникаций. И лишь повторные экспертизы выявляют эти обстоятельства. В действующих Методических указаниях о государственной кадастровой оценке говорится, что специалистам-оценщикам следует описывать данные факторы (приказ Минэкономразвития РФ № 358 от 07.06.2016, Приложение 1).

При массовой оценке жилых помещений основными критериями являются их месторасположение и площадь. Однако в этом случае в расчет не берется:

  • состояние конкретной квартиры (может быть ветхим, аварийным, и т.д.), подведенных коммуникаций;

  • этажность жилья;

  • уровень ремонта, его наличие (некоторые жилые помещения продаются без отделки).

Изменить кадастровую стоимость квартиры ее собственник может с учетом этих и других характеристик. Иногда, после объективной переоценки, она снижается в несколько раз.

Источник

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: