Характеристика земельного участка как объекта права собственности

Земля как объект правового регулирования выполняет троякую роль:

    1. в экологическом понимании — это природный объект, составная часть природной среды, взаимодействующая с другими объектами природы – лесами, недрами, водами, а в широком смысле охватывающая все природные ресурсы;
    2. с экономической точки зрения — это объект хозяйственной и иной деятельности (является материальной базой всякого производства; она – источник (ресурс) для удовлетворения самых разнообразных потребностей человека);
    3. в социальном отношении — это объект собственности (государственной, кооперативной, частной и личной).

Земля как природный объект

Земля – важнейший компонент природной среды, который функционирует по законам живого организма, способствует очищению атмосферы, хранит водные ресурсы, является питательной средой для всего живого. Земная поверхность имеет территориальные ограничения, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Равным образом она не подлежит замене никаким другим средством производства, не устаревает и не изнашивается, как это происходит в отношении орудий и средств производства. При рациональном использовании земли ее плодородие постоянно возрастает, что, в свою очередь, влияет на ценностные характеристики данного объекта. Это, безусловно, свидетельствует о том, что земельные отношения являются отношениями особого рода и не могут, как предлагают некоторые ученые, устанавливаться и определяться нормами гражданского права, а должны регулироваться нормами земельного права с учетом норм гражданского права только в части, не урегулированной нормами земельного права.

Земля обладает уникальными, невосполнимыми человеком, только ей присущими свойствами, она для каждого человека составляет основу жизни, условие его существования, источник удовлетворения его естественных нужд и потребностей, а также место хозяйственной и иной деятельности, способной изменить экологическую обстановку как в регионе, так и в планетарном масштабе.

Земля выступает как основа жизни и общенациональное достояние, как компонент природы, биосферная категория.

Земля как объект собственности

Современная система прав на земельные участки основывается на едином первичном праве — праве собственности.

В зависимости от субъектов права выделяют три основные формы собственности на земельные участки (ст. 9 Конституции РФ):

    1. государственную;
    2. муниципальную;
    3. частную;
    4. (и иные формы собственности — по Конституции РФ).

При этом право собственности, и в особенности право частной собственности, носит ограниченный характер. Так, собственник обязан соблюдать:

    • установленное целевое назначение земельного участка;
    • ограничения, установленные для оборота земельных участков, и т.д.

В ст. 9 Конституции РФ провозглашено: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Перечень субъектов соответствующих форм собственности определяется в соответствии с подразделом 2 Гражданского кодекса РФ. Поскольку круг субъектов права собственности регулируется гражданским законодательством, которое находится в исключительном ведении Российской Федерации, изменение круга субъектов права собственности на региональном или муниципальном уровне невозможно.

Земля как объект хозяйствования (пользования)

Земля представляет собой весьма сложный хозяйственный объект, обладающий множеством различных свойств и в силу этого находящийся в сфере деятельности различных отраслей права:

    1. конституционного, нормами которого регулируются административно-государственное устройство, государственные границы и суверенитет народов;
    2. административного, определяющего систему и компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений, устанавливающего ответственность за различные виды земельных правонарушений, и т. п.;
    3. гражданского, регулирующих земельные отношения по принципам гражданского права. 

Государственный контроль за использованием земель должен проводиться в целях соблюдения собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами земельных участков требований закона.

Так как земля является единственным местом обитания всего живого, государство в публичных интересах должно осуществлять наблюдение за состоянием земель посредством мониторинга, который должен осуществляться в целях:

    1. своевременного выявления и прогнозирования развития негативных последствий, влияющих на качество и состояние земель, разработки и реализации мер по предотвращению этих процессов;
    2. оценки эффективности этих землеохранительных мероприятий;
    3. информационного обеспечения управления и контроля в области использования и охраны земель, которое должно включать:

Государственный мониторинг земель является составной частью системы государственного мониторинга окружающей природной среды.

Особенности правового регулирования земельных отношений:
    1. земля для каждого человека составляет основу жизни, условие его существования, источник удовлетворения его естественных нужд и потребностей; она способна изменить экологическую обстановку как в регионе, так и в планетарном масштабе;
    2. так как земля представляет собой место хозяйственной и иной деятельности — основным субъектом земельной собственности должны быть граждане РФ;
    3. деятельность государственных органов, организаций и граждан относительно земли должна осуществляться с учетом интересов не только настоящего, но и будущих поколений;
    4. распоряжение землей на данной территории реализуется, как правило, через органы местного самоуправления (их администрации);
    5. установление режима хозяйственной эксплуатации земель, передача и изъятие земель в пользование, аренду, владение или продажа в собственность происходит путем специальных землеустроительных действий;
    6. вместе с изменением режима земельных участков происходит перемещение собственников и других пользователей землей на участок с новым режимом (так, с предоставлением земельного участка фермеру, последний переселяется на него, обзаводится хозяйственными и иными постройками, осуществляет разработку и окультуривание земель);
    7. в земельных отношениях особую значимость обретает институт соседства, который является неизбежным следствием неперемещаемости землепользования (этот институт порождает права и обязанности).

Кроме того, земля обладает устойчивой природной неоднородностью, что порождает:

    • дифференциацию правового режима в зависимости от категорий, угодий, зон и других особенностей земель;
    • экономико-правовой режим выравнивания условий хозяйствования на земле (например, могут освобождаться от платы за земельные участки лица, осуществляющие их сельскохозяйственное освоение, на весь период, предусмотренный проектом производства работ; могут не взиматься с предприятий и граждан земельный налог и арендная плата за землю, находящуюся в периоде ее сельскохозяйственного освоения).

Земля и территория

Необходимо отграничивать статус территории от территориальных (пространственных) аспектов распоряжения землей.

При этом в понятие “земля” следует включать поверхность, недра, воды, леса нашей планеты, способные быть предметом правоотношений собственности. Таким образом, под землеустройством можно понимать совокупность мероприятий, регулирующих земельные отношения путем изменения сложившихся и создания новых пространственных форм организации земли, способствующих расширенному воспроизводству господствующего способа производства.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

Земли, указанные выше, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности

    • к той или иной категории и
    • разрешенного использования

в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Территория — это часть поверхности с определёнными границами. Территорией прежде всего называется земельное пространство, на которое распространяется юрисдикция государства или административной единицы (территориального образования) в его составе.

Ст. 11 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» устанавливает, что

    1. территория субъекта Российской Федерации разграничивается между поселениями;
    2. территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения;
    3. в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения.

Таким образом, можно сделать вывод, что «территория» соотносится с «землями» как целое и часть.

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Земельный участок как объект права собственности

Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц.

Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц.

Индивидуализация земельного участка

Под этим понятием в гражданском и земельном законодательствах понимается характеристика конкретного участка, то есть его адрес (фактический, кадастровый), размер, расположение границ, назначение по целевому использованию, другие определяющие факторы, которые отличают конкретный земельный участок от любого другого.

Индивидуализация участка земли осуществляется непосредственно во время постановки на государственный кадастровый учет. В это же время участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, который тоже является признаком индивидуализации.

Для корректной индивидуализации земли, а именно отдельного ее участка, в отличии от других видов недвижимого имущества, требуется учитывать конкретные сведения о границах и расположении участка на местности. И сведения эти должны быть представлены в графическом виде (план, схема, чертеж, утвержденные сотрудниками Федеральной кадастровой палаты).

К основным характеристикам, которые требуются для индивидуализации, относятся:

  • размер участка (его площадь);
  • геодезический размер;
  • физический размер.

Площадью в рамках определения индивидуализации считается установленные в рамках законодательства размер площади участка на местности. При этом этот размер не может быть меньше или больше того, который прописан в нормативно-правовых актах.

Под геодезическим размером понимается визуализация в плане/схеме исключительно горизонтальной поверхности участка. При этом не учитываются ни овраги, ни холмы, ни другие неровные участки поверхности. Под физическим размером в рамках действующего законодательства понимается полностью вся площадь земли, как раз с учетом и оврагов, и холмов, и прочих неровностей.

Определение границ земельного участка. Межевание участка. Состав межевого плана

Без определения границ у конкретного земельного участка землепользователь не сможет войти в права собственности. Осуществляет определение границ земельного участка представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровые инженеры обязаны, выехав на конкретный участок, произвести его замеры. При этом потребуется копия кадастрового плана из муниципалитета, где указана разметка всех соседних участков. На основании этого плана кадастровые инженеры устанавливают размер участка, который подлежит кадастровому учету.

Эта процедура неразрывно связана с процедурой межевания. Межевание земельного участка производится в соответствии с Инструкцией по межеванию, утвержденной 08.04.1996 г., а также с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 г.

Согласно этим нормативно-правовым актам межевание земельного участка представляет собой:

  • технический этап по реализации утвержденного проектного плана участка;
  • уточняющий этап по конкретному расположению границ и самого участка, и близлежащих территорий;
  • восстанавливающий этап по расположению всех границ уже на местности.

Межевание земельного участка включает в себя несколько этапов работы:

  • предварительная подготовка документации;
  • обследование и изучение на местности (полевое исследование);
  • подготовка, составление и утверждение межевого плана;
  • обязательное и своевременное уведомление всех заинтересованных лиц о проведении работ по межеванию;
  • установка межевой разметки на местности и в техническом плане;
  • определение всех размеров конкретного участка земли, указание этих размеров на плане;
  • формирование и сохранение дела о межевании.

Определение границ участка землепользователем производиться не может. Когда землепользователь самостоятельно производит замеры, а потом передает эти данные уполномоченным органам, проведенное не по инструкции и рекомендациям межевание считается незаконным и недействительным.

Со слов землепользователя данные в кадастровый план внесены быть не могут, поскольку это идет в разрез с действующим законодательством.

Межевой план земельного участка – это официальный документ, составленный исходя из выписки государственного кадастра недвижимости, где уже прописаны все индивидуализирующие характеристики конкретного участка. Кроме того, если при определении границ участка потребовалось согласование, то данные о нем обязательно должны быть внесены в межевой план.

Полностью весь документ состоит из двух частей:

  • текстовой, в которой описываются все аспекты, касающиеся земельного участка;
  • графической, в которой все отображено в виде схемы или плана, с указанием точных размеров, местоположения границ, межевых отметок.

Существует межевой план в двух вариантах:

  • электронном, который заверен подписью уполномоченного кадастрового инженера, составившего его;
  • бумажном, который распечатывается уже после составления электронного. Его подшивают в дело о межевании.

Границы в праве собственности на конкретный участок

Земельный участок как объект права собственности включает в себя все естественным путем созданные объекты на нем. К ним относятся: почва, растительность, водные объекты. Но только тогда, когда отдельно на законодательном уровне не прописано иное.

Если, например, на частном земельном участке или его границе находится водохранилище или пруд, например, то весь земельный участок после перевода из одной категории по целевому назначению в другую переходит в собственность федерального значения. Собственнику или землепользователю в этом случае предлагается равноценное возмещение в денежном эквиваленте или в натуре, путем выделения аналогичного по параметрам земельного участка.

Это же касается земельных участков, расположенных в пределах береговых линий, карьеров с водой, участков с месторождениями полезных ископаемых и прочих недр, которые находятся под защитой и опекой государства.

Земельный участок в качестве объекта права собственности, который предназначен для проживания, может быть оформлен в собственность землепользователем после оформления договора купли-продажи, договора дарения, путем наследования, оформления в аренду или в срочное/бессрочное пользование, путем приватизации. В этом случае необходимо пройти процедуру межевания, если ранее она не была проведена, подать полный пакет документов для регистрации земли в собственность в компетентный орган (Росреестр).

Для оформления в собственность участка требуется предоставить минимальный пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • документ-основание для возникновения права собственности.

Все остальные документы запрашиваются Управлением Росреестра самостоятельно. Если участок не был поставлен на кадастровый учет, то предварительно проводят именно эту процедуру, а потом уже оформление в собственность.

Государственные пошлины за оказание услуг устанавливаются в каждом регионе самостоятельно, исходя из средней стоимости квадратного метра земли, целевого типа участка.

Ограничения в использовании земельных участков

Земельные участки, находящиеся в собственности, не всегда могут быть использованы землепользователями в полной мере. Так, на конкретный участок может быть возложено ограничивающее право, которое запрещает эксплуатацию земельного участка по каким-либо пунктам, прописанным в документе об ограничении.

Так, в правах могут быть ограничены землепользователи, у которых в собственности находятся земли, часть из которых была реквизирована для реализации нужд государственного или муниципального масштаба.

Кроме того, землепользователи могут быть ограничены в правах, если часть их земель попадает под категории, которые не предусмотрены именно для конкретного собственника, то есть часть участка может принадлежать лесному фонду или водному, поэтому на эти части может быть наложено ограничивающее право. Как показывает практика, муниципалитет или представители федеральных органов власти предпочитают изъять полностью такие участки с предоставлением соответствующей компенсации.

Земельному участку, выступающему в
качестве объекта права собственности,
присущи следующие при­знаки:

1. Оборотоспособность— т. е.
возможность свободно отчуждаться или
переходить от одного лица к другому в
порядке универсального правопреемства
(при реорганизации юридического лица)
либо иным способом, если он не изъят из
оборота или не ограничен в обороте.

2. Земельный участок как объект гражданского
права является недвижимым имуществом.
На основании этого положения право
собственности на земельный участок, а
также его ограничение, переход и
прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном
реестре учреждениями юстиции. Для
земельных участков ус­тановлена также
и специальное регистрация в орга­нахРоснедвижимость.
Федеральное агентство кадастра объектов
недвижимости 

3. Земельный участок может быть признан
делимой и неделимой вещью
. В случае,
когда земельный участок признается
неделимым, собственнику не может быть
выделена часть участка в натуре, а
выдается денежная компенсация
. Так,
например, земельный участок крестьянского
хозяйства в соответствии с Федеральным
законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред
. от 28.12.2013) «О
крестьянском (фермерском) хозяйстве»
является еди­ным целым.

4. Плоды, продукция, доходы, полученные
в результа­те использования земельного
участка,принадлежат использующему
этот участок
на законном основании.

13. Содержание права собственности на земельные участки.

Право собственности
на землю, как и иные права на нее, возникают
на основе правоустанавливающих и право
изменяющих юр.фактов. Соответствующие
права на землю возникают после регистрации
права собственности на землю, права
землевладения, землепользования,
договоров на временное пользование и
аренду земельных участков. Государственная
регистрация, согласно ст
. 2 Закона, — это
юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в соответствии
с ГК РФ
. Государственная регистрация
является единственным
доказательством существования
зарегистрированного права
.

Под правом собственности
понимают совокупность
принадлежащих субъекту правомочий

по владению, пользованию и распоряжению
имуществом, позволяющая ему по своему
усмотрению совершать в отношении его
любые действия, не противоречащие нормам
права и охраняемым законом интересам
других лиц. В ст. 209 ГК. РФ особо оговорены
такие правомочия собственника, как его
право отчуждать свое имущество в
собственность других лиц, передавать
им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения
имуществом, отдавать имущество в залог
и обременять его другими способами,
распоряжаться им иным образом. Это право
собственности в субъективном смысле.

Под правом собственности
в объективном смысле понимают совокупность
норм права, регулирующих отношения
собственности и составляющих
самостоятельный институт той или иной
отрасли права, в данном случае –
российского ЗП

1. Собственностью
граждан и юрлиц (частной собственностью)
являются земельные участки, приобретенные
гражданами и юрлицами по основаниям,
предусмотренным законодательством РФ.

2. Граждане и юрлица
имеют право на равный доступ к приобретению
ЗУ в собственность
. Земельные участки,
находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, м.б.
предоставлены в собственность граждан
и юрлиц, за исключением ЗУ, которые в
соответствии с ЗК, ФЗ не могут находиться
в частной собственности.

14. Производные вещные права на земельные
участки
.

Постоянное (бессрочное) пользование.
Пожизненное наследуемое владение. Право
ограниченного пользования земельным
участком
. Права и обязанности субъектов
производных вещных прав на земельные
участки
.

По действующему
земельному законодательству пре­дусмотрены
следующие
виды прав на землю
:

  1. собствен­ность,

  2. пожизненное наследуемое
    владение,

  3. постоянное (бессрочное)
    использование,

  4. безвозмездное срочное
    пользование,

  5. аренда земельных
    участков,

  6. ограниченное
    пользование чужими земельными участками
    (сервитут).

В Земельном кодексе
РФ соответственно использу­ются
следующие понятия по отношению к лицам,
обла­дающим правами на земельные
участки:

1.собственники;

2.землевладельцы ;

3.землепользователи;

4.арендаторы земельных участков и
обладатели сер­витута.

Земельные участки,
предоставленные в пользование, пожизненное
наследуемое владение или в аренду,
нахо­дятся в чьей-либо собственности
— собственности госу­дарства,
муниципального образования, юридических
лиц или граждан. В гражданском праве
они называются вещ­ными правами лиц,
не являющихся собственниками (ст. 216
ГКРФ). Только обладание земельным
участком на праве соб­ственности
предполагает возможность в полном
объеме и по своему усмотрению осуществлять
права владения, пользования и распоряжения
земельным участком
. Все иные права на
землю предполагают некоторые ограни­чения
в осуществлении этих прав
. В соответствии
со ст. 264 ГК РФ лицо, не являюще­еся
собственником земельного участка,
осуществляет принадлежащие ему права
владения и пользования уча­стком на
условиях и в пределах, установленных
зако­ном или договором с собственником.
Владелец земель­ного участка, не
являющийся его собственником, не вправе
распоряжаться этим участком, если иное
не пре­дусмотрено законом или договором.
Вещные права лиц, не являющихся
собственника­ми, защищаются от их
нарушения любым лицом в порядке,
предусмотренном ст
. 305 ГК РФ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: