Характеристика договора субаренды земельного участка

Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

Правила оформления договора субаренды

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

  • наименование документа («Договор субаренды»);
  • дата и место заключения сделки;
  • наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
  • основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
  • предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • срок действия договора;
  • заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
  • подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

  • площадь надела;
  • категория земель, к которой относится надел;
  • кадастровый номер;
  • адрес места расположения;
  • цель оформления участка в субаренду;
  • перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Заключение договора субаренды земельного участка

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет.  Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

  • подробное описание земельного надела;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
  • технические паспорта зданий, расположенных на участке;
  • график арендных платежей;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

  • акт приема-передачи недвижимого объекта;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол существующих разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

  • предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
  • потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
  • увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
  • потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
  • ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
  • потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

Ограничения в использовании участка при субаренде

Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.

Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.

Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.

Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.

При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.

Рекомендации юриста

При оформлении договора субаренды земельного участка существует ряд ключевых нюансов, которые следует проконтролировать и принять во внимание. К ним относятся:

  1. Наличие разрешения у арендатора на передачу земельного участка в субаренду.
  2. Соответствие земельного надела его описанию в документах.
  3. Наличие строений на участке, а также дефектов и повреждений.

Проще говоря, нужно тщательно проверить все документы, имеющиеся у арендатора. Не стоит относиться к акту приема-передачи как к простой формальности. Если дефекты или повреждения будут выявлены после подписания акта, то субарендатор обязуется устранить все неисправности за собственные средства.

Если вам нужна юридическая помощь, вы можете получить ее на нашем сайте абсолютно бесплатно. Задайте вопрос юристу в специальном окне.

Теперь вы знаете, как оформить договор субаренды земельного участка, и какие нюансы при этом необходимо учитывать. Помните, что лучше своевременно обратиться к юристу за правовой помощью, чем в дальнейшем тратить время на судебные разбирательства.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Договор субаренды земельного участка надо заключать в письменной форме, поскольку к нему применимы стандартные законодательные нормы ГК РФ и ЗК РФ. Документом описывается общий порядок передачи надела во временное владение и пользование. Такой документ заключают для земель садового некоммерческого товарищества (СНТ), индивидуального жилищного строительства и т. д.

Стороны договора

Сторонами сделки стандартно являются арендатор и субарендатор (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ). По желанию может быть составлен трехсторонний договор с прямым участием собственника объекта.

Иногда такие участки сдают крупные промышленные предприятия (статьи 659—660 ГК РФ). Они давно сняли землю — к примеру, сельскохозяйственного назначения — у государства, но сейчас в ней нет никакой необходимости, поэтому организации выгоднее сдавать наделы в субаренду более мелким компаниям и получать доход. В некоторых случаях территорию начинают сдавать — например, из-за сокращения производственных процессов или внезапного повышения месячных ставок.

Вас  может заинтересовать: как арендовать земельный участок с/х назначения.

Стороны сделки могут иметь любой правовой статус. Арендовать землю разрешено не только индивидуальным предпринимателям и организациям, но и физическим лицам. При этом нет никаких ограничений относительно гражданства человека или доли иностранного капитала в бюджете компании даже в случае приграничной территории (там распространяется запрет исключительно на саму собственность).

Права и обязанности участников

Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.

Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство (узнайте, как расторгнуть договор аренды земельного участка). Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:

  • систематическое нарушение ГК РФ;
  • стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
  • нарушение установленного целевого вида использования земли;
  • изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.

Если субарендатор нарушил законодательство, то расторжение договора не освобождает его от юридической ответственности за свои действия. Размер штрафа определяется индивидуально в соответствии с действующим законодательством РФ.

Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации

Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.

Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:

  • площадь сдаваемого участка;
  • точный адрес месторасположения (по карте);
  • кадастровый номер;
  • перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
  • лесные дороги;
  • склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
  • биоэнергетические объекты какого-либо производства;
  • противопожарные минерализованные участки;
  • индивидуальные жилые дома с гаражами;
  • объекты незавершенного строительства;
  • питомники животных;
  • лодочные станции;
  • автостоянки;
  • здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
  • физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
  • гидротехнические постройки;
  • пожарные наблюдательные вышки;
  • посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
  • жилые индивидуальные дома (редко);
  • ЛЭП, трубопроводы и т. д.

Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.

Роль собственника надела

Если основной договор аренды оформлен на срок менее 12 месяцев, то ключевым условием субарендных отношений будет являться согласие хозяина земли. В противном случае его разрешения не требуется — достаточно стандартного уведомления. Статья 22 ЗК РФ допускает сдачу земли третьим лицам на срок, который установлен основным договором, без разрешения владельца объекта. В случае длительной аренды участок может перейти в собственность нанимателя, если он до этого принадлежал государству, т. к. относится к вещам, которые не ограничены в обороте.

Порядок заключения договора

В соответствии с российским законодательством договор субаренды надо обязательно регистрировать в Службе государственной регистрации (Росреестр), если он оформлен на срок более года. Документ считается заключенным не с даты подписания, а с момента внесения данных об обременении в ЕГРН.

Необходимость оформления

Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.

Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.

В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор. Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений.

Важные условия типового договора

Структура субарендного договора типична для недвижимости. Некоторые уклонения от стандартной формы могут наблюдаться в пунктах, связанных с ежемесячными выплатами, правилами землепользования и правовым регулированием возникших споров. Например, стоимость субаренды может быть фиксированной или плавающей в зависимости от деятельности компании или физического лица.

Договор субаренды не должен противоречить основному соглашению. Ведь передача арендных прав может ухудшить состояние участка для его дальнейшей эксплуатации.

В интересах субарендатора надо включить в договор ссылки на главу 55 ГК РФ и дополнительные пункты о том, что обе стороны собираются объединить усилия (в том числе в экономическом плане) ради достижения общей цели. Эта часть документа защитит в случае недобросовестности ключевого нанимателя по отношению к государственным структурам. Однако, тот может просто не пойти на такое оформление, поскольку оно обяжет его больше, чем обычные субарендные взаимоотношения.

Документы, необходимые для заключения договора

При оформлении сделки арендатору необходимо принести следующие документы:

  • основной договор, заключенный с собственником надела;
  • разрешение на право сдачи, если такое необходимо по закону:
    • специальный пункт в соглашении;
    • официальное письмо;
    • протокол комиссии и т. д.
  • удостоверение личности;
  • выписка ЕГРН;
  • нотариальное согласие супруги или супруга;
  • протокол уполномоченного лица на проведении сделки, если действует юрлицо;
  • свидетельства о праве собственности на имеющиеся постройки.

Субарендатор предоставляет только паспорт (для частных лиц) или учредительные документы (для фирм).

Непредставление одной из сторон договора всех необходимых справок можно посчитать уклонением от госрегистрации. В этом случае второй участник сделки будет подавать судебный иск, чтобы зарегистрировать обременение.

Пошаговая инструкция заключения договора

Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.

Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.

Если нет надобности получать официальные разрешения от собственников, можно бесплатно скачать в сети образец договора субаренды земли сельхозназначения (или ИЖС) и доработать его в соответствии с требуемыми нормативами. После подписания бумага сдается в территориальный офис Росреестра или многофункциональный центр.

Как правило, через 5—10 дней (срок устанавливается в договоре) после госрегистрации прав субарендатор может пользоваться наделом. Предоставление земельного надела сопровождается составлением передаточного акта в двух экземплярах. Если наниматель не смог передать объект в оговоренные сроки, он выплачивает субарендатору штраф, размер которого определяется путем согласования сторон.

Срок оформления

Договор субаренды заключается на срок, который не может быть больше периода, указанного в основном соглашении. Если наниматель снял надел у государства на 10 лет, то и в поднаем он может сдать его только на это время или меньше (несколько месяцев).

Требования к оформлению

Договор заключается в простой письменной форме, он не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.

Структура документа

В договоре субаренды должны содержаться такие сведения:

  • необходимо указать время и место оформления документа (написание города нужно, чтобы в случае судебных разбирательств процесс шел в населенном пункте, где фактически расположен объект, а не там, где находится юридический адрес одной из сторон);
  • в начале документа должно стоять наименование договора субаренды;
  • на бумаге следует точно написать реквизиты обеих сторон, а также однозначно определить их роли, при этом не важно, названы они «наниматель», «субарендатор» или по-другому;
  • нужно прописать данные из документа, который стал основанием для его оформления (основной договор аренды с реквизитами заключения);
  • в конце стороны подписывают договор (если бумагу визирует уполномоченное лицо компании, то необходимо указать основания для этого).

Расходы при оформлении договора

При подаче документов стороны оплачивают госпошлину:

  • 2 тысячи рублей — для физлиц;
  • 22 тысячи рублей — для компаний.

Если в сделке участвует сразу несколько юридических или физических лиц, то вышеуказанная сумма разделяется пропорционально между ними всеми. Пошлина оплачивается за саму регистрацию вне зависимости от количества объектов, которые сдаются в субаренду.

Оплачивать надо:

  • через терминалы Многофункционального центра (МФЦ);
  • в банкоматах или на сайте любого банка, где предусмотрены онлайн-платежи.

Сегодня наличие бумажной квитанции не является главным подтверждением оплаты, поскольку офисы МФЦ и Росреестра оборудованы внутренней электронной сетью, позволяющей видеть платежи онлайн. Без уплаты госпошлины регистрировать договор не будут.

Возможные спорные ситуации

Существует масса ситуаций, при которых будут иметь место разногласия у участников сделки. Все споры лучше регулировать в досудебном порядке. Для этого необходимо включить изначально соответствующий пункт в договор.

Судебная практика субаренды участков довольно обширна. Это связано с тем, что в ГК РФ не дано точного определения субаренды, а потому участники подписывают соглашения, которые можно трактовать двояко. Малейшее отступление от ключевых параметров основного договора аренды грозит расторжением сделки.

Вопрос №1. Что делать, если договор субаренды заключен, но не определены границы надела?

Ответ. Необходимо разработать проект освоения участка и пройти межевание (читайте о том, что такое процедура межевания). Это все должен делать ключевой наниматель участка, ведь именно с ним заключен договор у муниципального образования. Субарендатор может только частично материально поучаствовать в решении вопроса для ускорения процесса, но самостоятельно проводить межевание ему нельзя. Если даже он и разработает проект освоения территории, эта бумага никого не заинтересует в администрации, поскольку у государственной организации нет письменно оформленных договоренностей с нанимателем второго уровня.

Вопрос №2. Как заставить главного нанимателя зарегистрировать договор?

Ответ. Если не были предоставлены все необходимые документы для госрегистрации, то сделка считается незавершенной, а потому субарендатор вправе не платить по соглашению. При этом фактическая передача надела и подписанный акт не являются основанием для выплат.

Вопрос №3. Субарендатор покинул объект раньше окончания срока в договоре и отказывается платить. Правомерно ли это?

Ответ. Досрочное прекращение землепользования не считается основанием для расторжения субарендного соглашения и дальнейшего невнесения платы.

Вопрос №4. Что делать, если ключевой наниматель не справляется с обслуживанием территории и ежеквартально поднимает сумму найма?

Ответ. Обращаться в суд и выходить на собственника надела напрямую. При досрочном расторжении по инициативе хозяина участка наниматель второго уровня не имеет прав даже при полном соблюдении законодательства. Лучше регулировать все вопросы сразу с владельцем.

Вопрос №5. Что делать, если собственник надела дал разрешения на перенаем участка, не указав при этом период?

Ответ. Арендатор вправе установить его самостоятельно и перезаключать новые договоры субаренды, не получая предварительного разрешения у владельца объекта. Если же оно не получено, любой договор поднайма недействителен, а фальсификация сведений преследуется по закону.

Законодательные акты

Субаренда земли регулируется различными правовыми актами:

  • статья 615 ГК, где дается разрешение ключевому нанимателю на сдачу участка в субаренду;
  • статья 619 ГК о досрочном расторжении, применима для договоров аренды;
  • статья 46З ГК о целевом назначении надела;
  • некоторые федеральные законы — например, 136-ФЗ «О возможной передаче арендных прав».

При рассмотрении правовых норм придется учитывать региональное законотворчество.

Земельные участки, равно как и другие объекты гражданского оборота, могут выступать предметом аренды или субаренды.

Субаренда участка земли — это предоставление права пользования арендованным участком третьему лицу на возмездной основе.

Такая сделка не противоречит нормам действующего законодательства:

  1. При сдаче в субаренду земли, владельцем которой является физическое лицо, руководствуются требованиями Гражданского кодекса.
  2. Если же фактическим владельцем является государство, при совершении сделок опираются на Земельный кодекс.

Участок предоставляется на определённый срок. Субаренда также предполагает внесение третьим лицом обязательной платой арендатору.

Любая сделка между арендатором и арендодателем обязательно должна включать в себя составление и подписание соответствующего договора.

Основной договор обязан иметь пункт о возможности или невозможности передачи прав пользования предметом сделки. Если такой пункт в договоре отсутствует, надо заключить новый основной договор. Без этого передать земельный участок нельзя.

Когда заключается договор субаренды на землю?

Чаще всего необходимость сдачи уже арендованной земли возникает у организаций или предприятий, когда часть используемых ими земель пустует. Эту часть и арендует третье лицо.

Помимо собственно земли, субарендатор принимает права и обязанности по договору.

Совершается такая сделка только с согласия основного арендодателя. Такое согласие не имеет установленных форм, но обязательно даётся в письменной форме.

Права собственника земли, взятой в поднаем

Ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если в основном договоре не содержится прямого запрета на субаренду, она может иметь место в дальнейшем. То есть, ещё на стадии заключения сделки арендодатель может вписать этот пункт в текст, если не желает, чтобы участок или его часть был передан во владение третьим лицам.

Если же сделка заключена, все риски берёт на себя арендатор, «стоящий» между собственником и субарендатором.

Вместе с тем собственник земли не должен оставаться в стороне и при заключении договора он имеет полное право на:

  • предоставление субарендаторам основного договора для ознакомления;
  • требование информации о субарендаторе и цели применения земель;
  • увеличение платы за пользование основному арендатору (при этом стоимость субаренды не повышается автоматически);
  • требование возврата земли после конца срока аренды и субаренды, поскольку эти сроки совпадают;
  • ознакомление с договором субаренды, чтобы его условия совпадали с пунктами основного документа;
  • регистрацию договора и требование участия в этом всех сторон сделки.

Однако, прямых взаимоотношений у владельца земли и субарендатора нет. Они действуют через основного арендатора.

При нарушении условий договора субарендатором, за его действия по закону должен ответить основной арендатор. Последний рискует больше всего. Даже в случае задержки оплаты за пользование участком субарендатором, арендатор все равно обязан вовремя перечислить указанную в основном договоре плату собственнику.

Составление договора

Все операции по сдаче земельных участков внаём и поднаем должны осуществляться после подписания соглашения.

В первую очередь получается согласие на субаренду от собственника участка в письменном виде.

Заключение договора на срок менее 12 месяцев (краткосрочный) бесплатно и такой договор не подлежит регистрации.

Если срок аренды более года – уплачивается государственная пошлина, а сам договор требует обязательной регистрации в подразделении Росгосрегистрации. Если основной документ не прошёл такую процедуру, то и субдоговор заключать нельзя. Оба они должны быть зарегистрированы.

В начале документа описывается предмет договора – это земельный участок. При этом указываются:

  • характеристики участка по сведениям из кадастрового паспорта;
  • наличие строений или зданий на участке;
  • номер и дата заключения основного документа на аренду;
  • целевая направленность использования земли;
  • права на участок третьих лиц.

Обязательно указывается срок действия субаренды:

  • договор начинает действовать с момента его подписания;
  • субаренда прекращается не позднее даты, когда заканчивается срок основной аренды.

Наиболее важным является пункт «Права и обязанности сторон».

Сторонами договора выступают арендатор и субарендатор. Собственник же участка правами или обязанностями в данной сделке не наделяется.

Также определяется размер платы за пользование землёй и порядок её перечисления основному арендатору.

Важным пунктом являются нормы пользования участком:

  • целевая направленность;
  • ограничения в использовании;
  • условие сохранности качества предмета договора;
  • порядок возврата земли.

Без указания в договоре всех существенных моментов он может не пройти госрегистрацию или быть признанным недействительным.

Образец договора субаренды земельного участка можно скачать

здесь

.

Ограничения в использовании субарендованного участка

Для того, чтобы земля использовалась рационально, эффективно, а деятельность на ней не вредила окружающей среде, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения.

Такие ограничения (сервитуты) выглядят как запрет на выполнение отдельных видов хозяйствования на участке или требование воздержаться на определённое время от осуществления каких-либо операций с землёй.

Ограничения должны быть обоснованы в соответствии с нормами федеральных законов РФ или Земельного кодекса.

Сервитут имеет форму административно-правового акта с полным перечнем требований, который выдан государственным органом или установлен в судебном порядке.

Ограничения могут накладываться на определенный срок либо действовать бессрочно.

Если субарендатор не согласен с действием запрета, он имеет право на обжалование в судебном порядке. С целью защиты интересов арендаторов, возможно возмещение понесённых ими убытков в связи со вступлением в силу соответствующего обременения.

Если запрет уже введён, то при передаче прав пользования другому лицу, ограничение продолжает действовать до окончания его срока (если таковой установлен).

Запреты могут быть частными или публичными.

Первый вид сервитута устанавливается исходя из норм Гражданского кодекса, а второй – законами и нормативными актами РФ, местными государственными органами.

Публичный запрет может вступить в силу только после общественных слушаний и принятия коллективного решения.

Размер арендной платы за пользование земельным участом и порядок ее выплаты

Получив право пользоваться земельным участком на указанной территории, субарендатор обязуется вносить плату, размер которой указывается в договоре.

Особого внимания заслуживает расчёт размера платы:

  • плата за участки, собственником которых выступает государство, устанавливается решением правительства или местных государственных органов;
  • частная собственность предполагает определение размера платы самим владельцем земли.

Порядок расчёта определён в законодательстве РФ. Обычно он осуществляется по базовой ставке, а также учитывается дифференциация по категории земли, арендатора, природным, градостроительным и экономическим зонам расположения. Обязательно принимаются во внимание приоритетные методы развития региональной экономики.

Годовая стоимость аренды исчисляется по формуле:

SUM = S * БС * КЦ * КТ, где:

  • SUM – размер платы за год;
  • S – площадь субарендованного или арендованного участка;
  • БС – базовая ставка по категориям земель;
  • КЦ – коэффициент, рассчитанный, исходя их категории арендатора и целевой направленности использования участка;
  • КТ –коэффициент зонального деления, рассчитываемый в процессе кадастровой оценки земли.

Стоимость аренды рассчитывается за каждый день пользования землёй в соответствующем периоде. Таким периодом выступает либо квартал, либо месяц.

Все эти условия, как и собственно размер платы, обязательно указываются в договоре.

Видео: Споры об установлении частных и общественных сервитутов

В консультации юриста подробно объясняется — что такое сервитут, их разновидности, для чего они накладываются и какие ограничения пользование землей в себе несут.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ земельного участка №

г.

«» г.

в лице

, действующего на основании

, именуемый в дальнейшем «

Арендатор

», с одной стороны, и

в лице

, действующего на основании

, именуемый в дальнейшем «

Субарендатор

», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «

Стороны

», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый № , именуемый в дальнейшем – участок, площадью кв.м, расположенный по адресу: , во временное владение и пользование за плату. Границы участка, предоставляемого в субаренду по настоящему договору, обозначены на местности и идентифицированы на плане участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Указанный выше участок принадлежит Арендатору на праве аренды согласно договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договора аренды земли) № от «» года. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя.

1.3. Целевое назначение участка

1.4. На момент подписания настоящего договора на участке находятся .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

  • предоставить во владение и пользование Субарендатора участок в течение дней с момента подписания настоящего договора. Факт передачи участка в субаренду по настоящему договору будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи участка;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на земельный участок;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • не вмешиваться в хозяйственную деятельность Субарендатора за исключением случаев, установленных законодательством РФ;
  • зарегистрировать (содействовать государственной регистрации) настоящего договора;
  • принять участок после прекращения действия настоящего договора;
  • выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.2. Арендатор вправе:

  • контролировать использование участка в соответствии с его назначением, установленным настоящим договором и договором аренды земли;
  • получать арендную плату по настоящему договору;
  • осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.3. Субарендатор обязан:

  • поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать ухудшение его состояния;
  • вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором;
  • возвратить имущество в течение дней после прекращения настоящего договора. Факт возврата участка в соответствии с настоящим договором будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи участка;
  • зарегистрировать (содействовать государственной регистрации) настоящего договора;
  • выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.4. Субарендатор вправе:

  • требовать передачи и принятия участка в соответствии с условиями настоящего договора;
  • требовать прекращения вмешательства Арендатора в свою хозяйственную деятельность в порядке, предусмотренном законодательством РФ;
  • осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.
3. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор уплачивает Арендатору сумму в размере рублей за квадратный метр.

3.2. Сумма арендной платы по настоящему договору должна перечисляться Субарендатором на расчетный счет Арендатора не позднее числа отчетного месяца.

3.3. Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае нарушения срока предоставления участка во владение и пользование Субарендатора, предусмотренного настоящим договором, Арендатор уплачивает Субарендатору штраф в размере за каждый день просрочки.

4.2. В случае нарушения срока для возврата участка, предусмотренного настоящим договором, Субарендатор уплачивает Арендатору штраф в размере за каждый день просрочки.

4.3. В случае нарушения Субарендатором срока перечисления арендной платы, установленного настоящим договором, он уплачивает Арендатору пени в размере % от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки.

4.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор заключен на месяцев, то есть на срок, не превышающий срок договора аренды земельного участка.

5.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.

5.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в судебном (или одностороннем) порядке только в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

5.4. В случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка настоящий договор прекращает свое действие. При этом Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Ни одна из сторон по настоящему договору не будет нести ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, а также акты государственных органов или органов местного самоуправления, которые будут препятствовать исполнению настоящего договора.

6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства по причинам, установленным п.8.1 настоящего Договора, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в разумный срок.

7. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Во всем остальном, не урегулированном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

7.2. Все споры и разногласия по настоящему договору стороны обязуются решать путем переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор будет передаваться на решение арбитражного суда в соответствии с законодательством РФ.

7.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Субарендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: