Фиксированная стоимость аренды земельного участка у государства по формуле

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:

 К=А*С 

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

Его значение приведено в таблице:

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Порядок оформления аренды

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2021 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

Каждый гражданин РФ, согласно Гражданскому кодексу, имеет право на доступ к земельным участкам, которые принадлежат региональным структурам.

Землю чаще всего арендуют с целью последующего перевода её в собственность, который осуществляется за плату в размере определённого процента от кадастровой стоимости, установленной региональным законодательством.

В статье мы рассмотрим, стоимость аренды земли, находящейся в собственности у администрации, формулу и примеры расчёта цены за участок.

Стоимость найма земли у муниципалитета

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 сказано, что арендная плата определяется, исходя из принципа экономической обоснованности (должна учитываться доходность земли, которая в свою очередь устанавливается прежде всего по назначению земли и разрешённому её использованию) и принципа простоты расчёта.

Она может определяться тремя способами: по кадастровой стоимости, по ставкам арендной платы, утверждённых для наделов федеральной собственности, и по рыночной стоимости.

Второй и третий способ являются исключительными и применяются только в особых случаях, которые обыкновенного арендатора — физическое лицо — не затрагивают никак.

Поэтому в статье рассмотрим расчёт арендной платы по кадастровой стоимости.

Формула и примеры расчёта цены

Размер платы в этом случае фиксирован. Он определяется следующей формулой:

A = KC * k

.

Здесь А — это арендная плата, КС — кадастровая стоимость участка, а вот k — это коэффициент, который зависит от арендатора земли и от цели её сдачи в аренду.

Коэффициент может принимать такие значения:

  • k = 0,0001. Применяется для лиц, которые освобождены от уплаты налога на землю, а также для участков, изъятых из оборота, но всё ещё подлежащих сдаче в аренду.
  • k = 0,006. Используется в случае сдачи в аренду территории сельскохозяйственного назначения, для ведения личного хозяйства и под индивидуальное жилищное строительство.
  • k = 0,02. Используется при сдаче надела в аренду для добычи полезных ископаемых на её территории.
  • k = 0,015. Прямо установлен Земельным кодексом РФ и используется при заключении договора аренды во всех остальных случаях.

Пример 1. Кадастровая стоимость участка составляет 22 800 000 рублей. Арендатор — юридическое лицо, которое использует её с целью добычи полезных ископаемых. Таким образом, он должен выплачивать в год сумму в размере A = 22800000 * 0,002 = 456 000 рублей.

Пример 2. Кадастровая стоимость надела составляет 148 800 рублей, арендатор — физическое лицо, территория имеет сельскохозяйственное назначение. Арендная плата в этом случае составит A = 148800 * 0,006 = 888 рублей в год.

Пример 3. Кадастровая стоимость участка — 35 900 рублей, сам участок был загрязнён токсичными отходами, но всё ещё подлежит передаче в аренду. Арендатор будет платить за него 35900 * 0,0001 = 3 рубля 59 копеек в год.

Планируете длительную аренду земельного участка?

Хотите знать, как рассчитать цену найма надела у государства на 49 лет?

Об этом расскажет еще одна статья нашего интернет-журнала!

Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации?

При аренде участка земельный налог всегда выплачивается арендодателем. Это касается и найма у муниципальных структур.

Вы не обязаны платить НДС, беря в пользование землю, находящуюся в собственности у города.

Длительность прохождения процедуры

Процедура аренды земельного участка может занять длительное время. Это зависит как от выбранного вами способа аренды (через заявление, т. е. без торгов, или через аукцион), так и от того, был ли участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Чаще всего аренда предваряется торгами (аукционом), на которых определяется плата за участок. Лицо, предложившее наибольшую сумму, выигрывает торги и получает право на найм надела.

Торги могут быть инициированы самой администрацией или начаты по заявлению от гражданина. Кроме того, земля может быть арендована в обход аукциона, если арендатор пользуется льготами, а также если на земельный участок при подаче заявления со стороны гражданина за 30 дней не нашлось претендентов, желающих участвовать в аукционе.

Если вы участвуете в торгах, тогда вся операция займёт неделю (плюс 50-60 дней ожидания итогового решения). Если же вы подаёте заявление на имя главы администрации, то будьте готовы на ожидание в течение 60 дней.

Если при этом участок не зарегистрирован, то прибавьте к этому ещё минимум 5 дней на подготовку схемы и 40 дней на постановку его на учёт.

  • Скачать бланк заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов
  • Скачать бланк заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земли

Сроки такой сделки

Сроки аренды муниципальной земли могут существенно варьироваться в зависимости от того, на какие цели берется участок. Возможная длительность данной сделки прописана в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Аренду земельных наделов у муниципалитета принято разделять на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочный вид оформляется максимально на 5 лет. Такую сделку заключают при аренде участков для строительства временных сооружений или организации парковок и тому подобное.

Долгосрочную аренду, срок которой превышает 5 лет, заключают для развития и последующего ведения фермерского хозяйства или, например, если собираются выкупить землю в собственность. Максимальный срок аренды земли у государства равен 49 годам.

Итоги

Итак, аренда земли может оказаться весьма выгодным мероприятием, поскольку обеспечивает возможность её последующего выкупа. В то же время необходимо учитывать её назначение (за использовании земли не по назначению грозит административная ответственность), трудоёмкость и длительность процесса аренды, а также собственные финансовые возможности и изменения местного законодательства, которое определяет стоимость последующего выкупа арендованной земли.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

На сегодняшний день большинство граждан пользуется государственными земельными участками на правах аренды вместо того, чтобы выкупать их полностью.

Часто это обуславливается не только тем, что многие граждане просто не могут заплатить полную стоимость участка для того, чтобы приобрести его в частную собственность, но и тем, что некоторые территории в принципе передаются только путем аренды с последующим выкупом.

В связи с этим для того, чтобы понять, за какую сумму нужно будет выкупать территорию, стоит разобраться в том, как рассчитать стоимость аренды земельного участка у государства по формуле, предусмотренной нормативными актами.

Что это такое

Выкупная стоимость земельного участка – это определенная сумма, которую нужно выплачивать гражданам для того, чтобы обеспечить себе безвозмездную передачу территории в частную собственность. В некоторых ситуациях данная сумма используется в качестве основания для определения цены, за которую земельный участок будет куплен у физического лица государственными органами.

Часто выкупная стоимость на сегодняшний день называется кадастровой, и связано это с тем, что ее расчет осуществляется на основании сведений, указанных в кадастре.

Чтобы уплатить налоги, рассчитывающиеся на основании кадастровой стоимости земельного участка, выкупная стоимость в принципе не используется, и точно так же она не принимается во внимание в процессе оформления договора купли-продажи на земельный участок. В преимущественном большинстве случаев рыночные отношения предусматривают самостоятельное формирование стоимости, а также определение востребованности той или иной недвижимости.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Стандартные понятия

Перед тем, как приступать к расчету кадастровой стоимости тех или иных объектов недвижимого имущества, стоит разобраться со стандартными понятиями, предусмотренными действующим законодательством.

Основания и виды

Для того, чтобы корректно рассчитать стоимость аренды определенного надела, нужно действовать в соответствии с правилами, принятыми Министерством имущественных отношений в 2021 году. Указанные рекомендации были разработаны для того, чтобы обеспечить корректное освещение порядка и используемых методов оценки, а также установить полный перечень информации, которая в обязательном порядке должна содержаться в оценочном отчете.

В том случае, если стоимость аренды определенного надела интересна его владельцу, ему нужно будет подать соответствующее обращение профессиональным оценщикам. Специалисты будут заниматься проведением данной операции после того, как вся предоставленная заинтересованным лицом документация будет рассмотрена.

Чтобы точно рассчитать стоимость земельного участка, нужно будет получить следующий перечень документов:

  • имеющийся договор аренды;
  • свидетельство, подтверждающее государственную регистрации права собственности на земельный участок;
  • кадастровый план, оформленный для этого имущества;
  • информация о всевозможных инженерных системах или коммуникациях, расположенных на территории рассматриваемого участка;
  • данные о различных долговых обязательствах, возложенных на указанный земельный участок, если таковые присутствуют.

После того, как будут проведены все необходимые вычисления, в обязательном порядке осуществляется формирование отчетной документации, в которой будет подробно описываться процедура оценки с подкреплением различными цифрами и документами. Этот документ сохраняет свою юридическую силу на протяжении следующих шести месяцев.

Если говорить о видах стоимости земельного участка, их бывает всего три:

Нормативная Устанавливается территориальными органами власти.
Кадастровая Определяется специализированными государственными органами для любого надела.
Рыночная Ее границы будут непосредственно зависеть от текущего спроса и предложения на рынке.

Нормативы, анализ и прогноз

Как говорилось выше, нормативная стоимость устанавливается территориальными органами власти и местного самоуправления, и при этом не изменяется с течением времени вне зависимости от колебаний рынка или каких-либо других обстоятельств.

Расчет нормативной стоимости осуществляется в соответствии с категорией земельного участка, а также его месторасположением. По категориям все территории могут условно разделяться на те, которые в принципе

изъяты из оборота

, и те, которые могут передаваться в частную собственность отдельных лиц.

Для того, чтобы принципе определения стоимости земельного участка были более понятными, лучше всего разобрать колебания этого показателя на конкретных примерах, то есть проанализировать имеющуюся ситуацию.

Если брать общую стоимость, которая предлагалась для аренды территорий за продолжительный промежуток времени, начинающийся от 2021 года, можно увидеть, как данный показатель менялся в зависимости от текущей экономической ситуации.

Таким образом, вплоть до 2021 года стоимость аренды постоянно увеличивалась, причем рост этот постоянно ускорялся, но в 2021 году показатели резко упали вниз, что обусловлено не только банковским кризисом, но еще и тем, что он стал для большинства людей абсолютно неожиданным.

Правда, после этого сильного падения стоимость аренды вновь начала увеличиваться, хоть уже и не такими темпами. Аналогичная ситуация произошла в 2021 году.

На сегодняшний день стоимость аренды земли продолжает падать, и могут наблюдаться только незначительные показатели роста во время посевного периода. На данный момент кризис по-прежнему продолжается, но он не будет длиться бесконечно, в связи с чем, вполне вероятно, что в ближайшее время стоимость аренды снова вырастет.

Образец кадастрового плана на земельный участок:

Доступные методы оценки

Первый метод – это сравнение продаж, что предусматривает подбор земельных участков, схожих с указанным объектом, для последующего изучения необходимой информации об этих территориях.

В частности, узнается следующая информация:

  • время, необходимое до окончания периода аренды;
  • сумма ежемесячной выплаты, которая устанавливается договором аренды;
  • доступность выкупа земельного участка пользователем;
  • порядок, в соответствии с которым должны вноситься выплаты за эксплуатацию земельного участка;
  • возможность пролонгации договора.

Метод выделения используется только по отношению к застроенным земельным участкам. В данном случае собирается вся необходимая информация о стоимости договоров аренды территорий, похожих на рассматриваемый надел, или же анализируется рыночная стоимость, после чего применяется стандартный метод сравнения и формируется стоимость участка путем вычитания цены расположенных на нем построек из общей цены аренды.

Метод распределения заключается в том, что стоимость интересуемого объекта недвижимости соотносится со стоимостью земельного участка. Предварительно проводится формирование общей стоимости объекта на основании метода сравнения. После чего указанная сумма умножается на общую долю земельного надела.

Указанный метод отличается недостаточной точностью полученной информации, в связи с чем использовать его стоит только в комбинации с другими вариантами.

Метод капитализации предусматривает определение суммы дохода, которую можно получать за счет эксплуатации земельного участка, расчета коэффициента капитализации, а также определения рыночной стоимости аренды посредством деления указанных выше показателей друг на друга.

Если на участке планируется строить какие-то здания, которые позволят увеличить прибыльность его эксплуатации, будет использоваться метод остатка. В данном случае изначально рассчитывается стоимость эксплуатационных улучшений, после чего осуществляется расчет чистого дохода за определенный промежуток времени и определяется стоимость использования участка на правах аренды.

Помимо всего прочего, существует метод предполагаемого использования, который используется в том случае, если за счет права аренды человек планирует получать прибыль. В данном случае определяется структура расходов, которые требуются для наиболее эффективного использования земельного участка, после чего осуществляется расчет возможной прибыли, полученной за счет такого использования территории.

После этого устанавливается ставка дисконтирования и рассчитывается точная стоимость посредством дисконтирования возможной прибыли и затрат.

Размер и формула стоимости аренды земельного участка у государства и частного лица

Сумма арендной оплаты при использовании земельного участка рассчитывается посредством умножения кадастровой стоимости указанного надела на корректирующий коэффициент, который изменяется в зависимости от того, как именно планируется использовать данную территорию.

В то же время арендная плата при использовании участка, находящегося в частной собственности, будет рассчитываться путем умножения рыночной стоимости земельного участка на принятую Центральным банком ставку рефинансирования.

Вычисление арендной платы за использование земельного участка осуществляется на основании базовой ставки с последующей дифференциацией по категориям арендаторов и наделов, а также по различным градостроительным или природно-экономическим зонам, основываясь на том, какие на данный момент направления развития экономики признаются наиболее приоритетными.

Дифференциация предусматривает умножение базовой ставки, установленной для оплаты годовой аренды, на поправочные коэффициенты, значение которых устанавливается в соответствии с уникальными характеристиками рассматриваемого имущества.

В конечном итоге нужно провести расчет, умножив площадь арендуемой территории на базовую ставку, поправочный коэффициент, а также установленный коэффициент зональной дифференциации.

Замечания по процедуре

Процедура оформления земельного участка на правах аренды предусматривает достаточно большое количество различных сложностей, но при этом стоит отметить несколько ключевых моментов, с которыми может столкнуться каждый.

Способы с кадастровой стоимостью

В соответствии с действующим законодательством любое недвижимое имущество вносится в государственный реестр только один раз, в связи с чем ему присваивается уникальный регистрационный номер.

В дальнейшем на основании этого номера можно будет определиться с техническими характеристиками надела, а также узнать его кадастровую стоимость, установленную государственными органами.

Ключевой особенностью проведения расчета арендной платы по кадастровой стоимости заключается в использовании корректирующего коэффициента, который может иметь одно из следующих значений:

0,1% Если гражданин или компания полностью освобождены от налогообложения.
6% Если территория предназначается для ведения подсобного хозяйства или для сельскохозяйственной деятельности.
1% Если земельный участок предоставляется для того, чтобы реализовать условия, прописанные в концессионном соглашении.
5% Если земельный участок предоставляется на основании заключенного договора аренды.
2% Если земля передается пользователю для ведения какой-либо деятельности, связанной с обустройством недр.

Образец договора аренды земли:

Прочие вариации цены

Помимо указанных вариантов определения стоимости, она может определяться в процессе проведения торгов, что часто встречается при освоении земельных участков, предназначенных для жилого строительства. При этом стоит отметить, что начальная сумма в данном случае составляет 1.5% от кадастровой стоимости.

Также расчет может осуществляться по ставкам, принятым Министерством экономики, что часто встречается в случае предоставления территорий под автомобильные или железные дороги, а также различные нефте-, трубо- и другие проводы.

Базовая ставка устанавливается в соответствии с решениями, принятыми территориальными органами власти отдельных регионов.

Особенности оформления

Особенности предоставления земельных участков, являющихся собственностью государственных или муниципальных органов, прописаны в статье 39.6 Земельного кодекса.

На основании части 1 данной статьи оформление арендного соглашения осуществляется с лицом, одержавшим победу на проводимых торгах или же в принципе без их проведения.

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов

Отсутствие торгов может обуславливаться только вынесением соответствующего Указа Президента или же выделением надела для возведения каких-либо объектов федеральной значимости.

На что стоит обратить внимание

Стоит учесть несколько особенностей, связанных с кадастровой стоимостью земельных участков:

  • каждый год данная сумма увеличивается на 5.2%;
  • стоимость объекта может отличаться от рыночной в связи с тем, что кадастровая служба не имеет информации о функциональном составе указанного объекта;
  • территориальное отделение кадастровой службы имеет всю необходимую информацию о стоимости земельных участков, находящихся в юрисдикции территориальных органов.

Плюсы и минусы

Кадастровая стоимость земельных участков определяется один раз в пять лет, но при этом обновление информации о земельных участках предусматривает определенные сложности, как и сама оценка земельных участков.

Анализ практики показывает, что на данный момент присутствует рост налогов и арендной платы, что непосредственно зависит от кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая регулярно увеличивается.

Налоговые поступления такого рода составляют внушительную часть бюджетного дохода в определенных регионах.

Кадастр земельных участков

представляет собой учет всех объектов недвижимости.

Далее читайте, как посмотреть кадастровую карту земельных участков.

Как внести изменения в кадастровый паспорт земельного участка — узнайте здесь.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: