Что такое договор купли-продажи доли земельного участка

Договор купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка,

заключенный между участником долевой собственности и другим участником

    долевой собственности либо сельскохозяйственной организацией или

       гражданином — членом крестьянского (фермерского) хозяйства

______________________________________________

  (дата и место заключения договора прописью)

     Мы, нижеподписавшиеся: гр. РФ ____________________, «____»__________

                                 

       (Ф.И.О.)

года рождения, паспорт серия _________ N _____________, код подразделения

____________, выдан _____________________________________________________

                         (наименование органа, выдавшего паспорт)

____»__________________ года, не состоящий в браке, зарегистрированный по

месту  жительства  по  адресу:  ________________________,   именуемый   в

дальнейшем    «Продавец»,    с    одной     стороны,     и     гр.     РФ

__________________________________, «____» _______________ года рождения,

       (Ф.И.О.)

паспорт серия ________ N ________________, выдан __________________ года,

                                 (наименование органа, выдавшего паспорт)

код подразделения __________, не состоящий в браке, зарегистрированный по

месту   жительства   по   адресу:   ____________________________________,

именуемый   в    дальнейшем   «Покупатель», с   другой стороны, заключили

настоящий договор о нижеследующем:

                           1. Предмет договора

     1.1.  Продавец  продает,  а  Покупатель  покупает  в   собственность

земельную долю с  оценкой  _____  баллогектаров  в  праве  общей  долевой

собственности   на   земельный   участок,   расположенный      по адресу:

______________________________________________________,  общей   площадью

___________ (__________) га (по среднему качеству земель в хозяйстве),

   (цифрами и прописью)

кадастровый номер _______________________________________________________

________________________________________________________________________.

   (указать кадастровый номер земельного участка, находящегося в общей

     долевой собственности, полное наименование коллективно-долевого

    сельскохозяйственного предприятия, а также категорию земель, цель

                       использования и виды угодий)

     1.2. Указанная земельная доля принадлежит _________________ на праве

                                               (Ф.И.О. Продавца)

собственности на основании: _____________________________________________

_________________________________________________________________________

        (указать правоустанавливающий документ, например, договор

     купли-продажи земли, решение органов местной администрации, иных

    предусмотренных законом документов, номер, дату выдачи документа,

           наименование органа регистрации и номер регистрации)

     Право  на  указанную  долю  удостоверено  Свидетельством  на   право

собственности на землю серия ___________________ N ____________, выданным

Комитетом по земельным ресурсам и  землеустройству  _____________  района

__________________________ области, регистрационная запись  N  ______  от

«____» ________________, года и зарегистрировано в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество и сделок  с  ним  за  N  регистрации

________________________    «____»    _______________    года    согласно

Свидетельству о государственной  регистрации  права  собственности  серия

_______ N  ____________,  выданному  ____________________________________

                                             (наименование органа,

                                        осуществляющего государственную

                                         регистрацию прав на недвижимое

                                           имущество и сделок с ним)

«_____» ______________ года.

                           2. Плата по договору

     2.1. Указанная в п. 1.1. земельная доля  оценивается  по  соглашению

сторон в _______________ (____________________)  рублей  и   продается за

             (сумма цифрами и прописью)

______________ (_______________)рублей.

  (сумма цифрами и прописью)

     2.2. Продавец деньги в сумме _____________ (_______________________)

                          

             (сумма цифрами и прописью)

рублей получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора.

                    3. Обременения (права третьих лиц)

     3.1.  Продавец  ставит  в  известность  Покупателя,   а   Покупатель

принимает  к сведению, что на момент заключения  настоящего  договора  на

указанную земельную долю не распространяются права третьих лиц в связи  с

арендой, временным пользованием, залогом.

     3.2. До заключения настоящего договора  указанная    земельная  доля

никому не продана, никому по закону не передана и не обещана в дарение, в

споре и под арестом (запрещением) не состоит. Ограничения  в  пользовании

земельной долей приведены в Свидетельстве серия _______,  N  ___________,

выданном              «___»              ______________              года

___________________________________________ на земельный участок площадью

(указать полное наименование  коллективно-долевого

      сельскохозяйственного предприятия)

(______________) га, расположенный по адресу: __________________________.

(цифрами и прописью)

     3.3. Продавец несет ответственность за сокрытие  или  предоставление

ложных сведений, указанных в пунктах 3.1. — 3.3. настоящего договора.

                         4. Обязательства сторон

     4.1. Передача земельной доли.

     В  соответствии  со  ст.  556  ГК  РФ  Продавец  обязуется  передать

Покупателю, а Покупатель обязуется  принять  у  Продавца   продаваемую по

настоящему договору земельную долю, свободную от любых имущественных прав

и претензий третьих лиц, в качественном состоянии — как она есть на  день

подписания настоящего договора.

     4.2. Ответственность и права сторон,  не  предусмотренные  настоящим

договором, определяются в соответствии  с  действующим  законодательством

Российской Федерации.

                     5. Переход права собственности

     5.1. Согласно ст. 131 ГК РФ  право  собственности  и  другие  вещные

права на  недвижимые  вещи,  ограничения  этих  прав,  их  возникновение,

переход и  прекращение  подлежат  государственной  регистрации  в  едином

государственном   реестре   органом,    осуществляющим    государственную

регистрацию    прав    на    недвижимость    и    сделок    с    ней    в

________________________________________________________________________.

                   (указать место заключения договора)

     5.2. В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности

на указанную    земельную  долю  к  Покупателю  на  основании  настоящего

договора подлежит государственной регистрации.

                       6. Заключительные положения

     6.1.  Расходы   по   заключению   настоящего   договора   оплачивает

Покупатель.

     6.2.  Настоящий  договор  содержит  весь  объем   соглашений   между

сторонами в отношении предмета настоящего  договора,  отменяет  и  делает

недействительными все другие  обязательства  или  представления,  которые

могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной

форме, до заключения настоящего договора.

     6.3. Настоящий договор составлен и подписан в трех  экземплярах,  из

которых один хранится в делах  _____________________________  по  адресу:

_______________________________,  а   остальные   выдаются   Продавцу   и

Покупателю.

     Приложение:

     1. Общий план (план-схема) земель  сельскохозяйственной  организации

(общий земельный участок), удостоверенный  соответствующим  комитетом  по

земельным ресурсам и землеустройству, с обозначением земель,  находящихся

в общей долевой собственности.

     2. Кадастровый план общего земельного участка. Подписи сторон:

Продавец: _______________________________________________________________

                (Ф.И.О., подпись)

Покупатель: _____________________________________________________________

                (Ф.И.О., подпись)

Среди участников рынка недвижимости периодически заключаются договоры купли-продажи долей наделов земли, такие сделки бывают необходимыми по разным причинам.

Составление договоров о передачи прав собственности на доли участков от одного лица к другому путём коммерческой продажи не сильно отличается от обычных договоров о покупке наделов земли, но имеет ряд особенностей, которые зависят от категории земли и мотивов такой сделки. Как купить часть земельного участка?

Общие правила покупки доли надела земли

Если у одного участка земли имеется два или более собственников, в то время как данный участок имеет один кадастровый номер и не разграничен внутри, то говорят, что собственники владеют данным участком на правах долевой собственности. Примером таких собственников могут быть супруги, приобретавшие в браке надел земли. Так, они могут заключить сделку купли-продажи земельного участка в долевую собственность с любым лицом, если вторая сторона (владелец доли) не воспользуется правом преимущественного выкупа.

Если собственник доли надела земли желает оформить эту долю как отдельный участок земли, с отдельным кадастровым номером и собственными границами, то такая процедура называется выделением доли в участок.

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Причины для покупки доли надела земли

Предпосылки для покупки долей земельных участков возникают у владельцев (как юридических, так и физических лиц) разных категорий земель. Основными причинами для покупки доли земельной недвижимости являются:

  • Необходимость выделения в отдельный участок земли доли, площадь которой слишком мала;
  • Покупка дома, находящегося на земельном наделе значительной площади в сравнении с площадью земли, которую занимает дом;
  • Необходимость выкупить долю выходящего из крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) собственника;
  • Намерение объединить несколько долей для их выделения в один участок.

Для выдела доли в самостоятельный надел земли площадь этой доли должна соответствовать определённым значениям, определяемым для каждого региона.

Если размер доли слишком мал для такого выделения, то вопрос можно решить, купив долю у соседей и объединив эти доли в одну.

Если владелец участка хочет продать дом на этом участке, то земля, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, переходит к покупателю дома. Продавец может продать долю своего участка с домом, если весь участок намного превышает площадь, необходимую для занимаемого дома.

Если сособственник КФХ желает его покинуть, то остальные участники имеют особое первоочередное право выкупить у выходящего его долю в земельном наделе, занимаемым данным КФХ.

Алгоритм покупки доли участка земли

В том случае, если продаваемая доля относится к категории земель населённых пунктов, или к категории сельскохозяйственных земель подкатегорий садоводства, дачного строительства или личного подсобного хозяйства, то процедура покупки такой доли сходна с процедурой покупки земельного участка с некоторыми отличиями.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Для долей из вышеупомянутых категорий земли порядок действий следующий:

  1. Проверка всех документов отчуждаемой доли земельного надела (право собственности, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений).
  2. Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи доли на земельный участок, где указываются общие условия сделки.
  3. Необходимо проконтролировать, чтобы продавец проинформировал других собственников земельного надела, из состава которого отчуждается доля, о её предстоящей продаже.
  4. По факту нежелания других собственников надела приобрести долю продавца и окончании проверки всех документов составляется и подписывается основной договор покупки.
  5. Договор (соглашение) регистрируется в органах Росреестра, где покупателю выдаётся документ о праве собственности.

Необходимо учитывать, что преимущественным правом покупки доли надела земли являются собственники других долей данного надела, согласно ст. 250 ч. 1 Гражданского кодекса РФ.

Продавец обязан первым делом письменно известить сособственников земельного надела о желании продать долю, принадлежащую ему, с указанием цены доли и прочих условий, и если в течение тридцати календарных дней сособственники надела не выразят намерения купить такую долю, то продавец вправе продавать её третьим лицам.

Для продажи доли земли продавцу потребуется согласие общего собрания собственников долей земельного надела, если покупаемая доля относится к подкатегории:

  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • пашен;
  • земель для выпаса скота;
  • земель для сенокоса.

Без такого согласия сделка может быть признана ничтожной по решению суда. Общее собрание собственников организуется председателем коллектива собственников надела по заявлению продавца. Для получения продавцом разрешения на продажу своей доли требуется согласие простого большинства собравшихся собственников (50% + один голос). Для кворума необходимо присутствие 20% всех собственников на собрании.

Протокол собрания необходимо приложить к договору сделки, остальные действия по приобретению доли предпринимаются согласно вышеизложенному алгоритму.

Составление договора купли-продажи

При составлении договора о покупке недвижимости нужно учесть множество нюансов. Покупатель и продавец желают быть уверенными в том, что условия договора будут исходить из условий, устно обговоренных сторонами заранее. Так как таких условий может быть достаточно много, то иногда удобно составить предварительный договор покупки недвижимости (доли земельного надела).

Предварительного

В сделках с недвижимостью предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра. Бланк предварительного договора в своём содержании должен иметь следующие пункты:

  • Информация о продаваемой доле надела земли, адрес этой доли, категория землепользования;
  • Площадь, кадастровый номер и данные свидетельства о регистрации продаваемой доли;
  • Существенные моменты будущего договора, важные для обеих сторон;
  • Фиксированная дата заключения договора или стартовое условие;
  • Информация о возможном внесении покупателем задатка или аванса.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка можно скачать

здесь

.

Необходимо помнить о разнице между задатком (залогом) и предоплатой. В случае отказа заключить договор любой из его сторон предоплата подлежит возвращению покупателю, в то время как залог либо не возвращается вовсе или возвращается частично (если покупатель отказался от сделки), либо возвращается в двойном или ином кратном размере (если отказался от сделки продавец).

Размер такого залога и точные условия его возвращения определяются сторонами.

Основного

Существуют типовые бланки договоров продажи наделов земли. Для составления договора продажи доли стороны могут использовать готовый бланк, внося в него необходимые изменения, или обратиться к профессиональным юристам за помощью. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Полные имена и паспортные данные сторон, участвующих в сделке;
  • Описание предмета договора — продаваемой доли участка земли;
  • Описание возможных обременений на продаваемую долю;
  • Цена сделки в рублях;
  • Способы и сроки произведения оплаты;
  • Реквизиты сторон сделки;
  • Прочие условия.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка можно скачать

здесь

.

В описании предмета договора необходимо внести все характеристики продаваемой доли (кадастровый номер, площадь и другое). Если существуют обременения на долю (например, налоговая задолженность), то они переходят к новому владельцу.

Способами оплаты могут быть наличный расчёт, безналичный расчёт или банковская ячейка. Последний способ является наиболее надёжным.

Также в договоре должны быть внесены сведения об ответственности участников сделки за нарушение пунктов договора и о возможных непредвиденных обстоятельствах, объективно препятствующих выполнению некоторых пунктов договора его сторонами.

Субаренда земельного участка

принципиально отличается от переуступки.

Хотите приватизировать комнату в общежитии? Узнайте, как это сделать, прочитав нашу статью.

Что такое жилищный сертификат и как им правильно воспользоваться? Узнайте об этом в нашей статье.

Важные моменты покупки доли

При совершении покупки доли надела земли следует учесть, что, согласно принятому в 2020 году Федеральному закону № 351, для продажи или любого другого отчуждения долей участков земли больше не требуется нотариального удостоверения такой сделки.

Обращаться к нотариусу стороны могут по собственному усмотрению.

Существуют случаи, когда покупатель имеет преимущественное право покупки доли:

  • Продаваемая доля находится по соседству с долей покупателя на одном участке земли, имеющим единый кадастровый номер;
  • Продаваемая доля находится на соседнем участке земли с отдельным участком земли покупателя и имеет с этим участком общие границы, при условии, что доля и надел земли покупателя принадлежат к одной категории земли.

В этих случаях продавец обязан уведомить покупателя-соседа о намерении продать долю в первую очередь.

Если лицо, обладающее преимущественным правом покупки (сосед), не воспользовалось таким правом в течение 30 дней, продавец может продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, которую он предложил соседу, иначе такая сделка может быть опротестована соседом в трёхмесячный срок.

Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).

Сделка по покупке доли земельного надела может осуществляться через представителей сторон, если продавец и/или покупатель не могут участвовать в сделке по разным причинам. Представители сторон должны действовать на основании доверенности, заверенной нотариально. Тогда в договоре должен быть пункт с указанием, что от имени продавца (покупателя) действует представитель.

Для большей гарантии безопасности сделки покупатель может навести справки в органах судебной власти по месту нахождения отчуждаемой доли о наличии в прошлом судебных тяжб с продаваемой долей или земельным наделом, к которому такая доля относится.

Итак, покупка доли надела земли отличается от покупки участка целиком наличием ряда особенностей, которые могут упростить или напротив, усложнить сделку. Общим правилом сделок по покупке доли и всего надела земли можно считать контроль законности перехода имущественных прав и достоверности всех сведений о покупаемой доле. Это поможет избежать оспаривания договора в будущем.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Приобретение дома, который располагается на земельном участке, необходимо оформлять в долевую собственность. Такая операция потребуется, если на недвижимость претендуют несколько людей либо доля была продана другому лицу. В этом случае оформлением договора купли-продажи должны заниматься сами владельцы.

Составляется договор купли-продажи в соответствии с нормами, регламентируемыми законодательными актами. Документ должен содержать в себе всю информацию об участке, его цене и контрагентах. При недостаточном содержании договора он не будет считаться полноценным, а значит, не будет иметь юридический вес.

Есть различия и в двух формах совместного владения: долевая собственность и совместная. Первая определяет для каждого собственника четкий размер доли, на которую лицо имеет право владения. Вторая является фактом того, что дом и земля под ним является совместной собственностью, например, как при приобретении недвижимости супругами.

Обязательные условия

Приобрести недвижимость может любое лицо, если ему это необходимо.

Самыми распространенными причинами являются следующие варианты:

  • необходимо выделить долю, которая слишком мала для этого, если следовать законодательству РФ и субъекта;
  • требуется приобрести дом, который занимает большую площадь от той, на которой располагается объект;
  • земля, на которой располагается дом, является собственностью КФХ;
  • собственник собирается объединить несколько долей в один участок.

Чтобы вывести долю участка в самостоятельную территорию, она должна соответствовать нормам минимального значения площади. Определяются эти нормы для каждого региона индивидуально, хотя есть и основные значения, которые действуют, если муниципальные власти не стали издавать собственных регулирующих актов. При недостаточности площади для ее выделения есть только один вариант – приобрести недостающие сотки.

При наличии на участке двух и более собственников, которые управляют территорией с единым кадастровым номером, то земля является не разграниченной. Это означает, что собственники обладают абсолютно равными правами на территорию, что можно назвать долевой собственностью.

В качестве подобного случая можно привести супругов, которые приобрели надел как совместно нажитое имущество. Если же эту собственность придется продать по любой причине, то сделать они это смогут только в том случае, если совладелец доли не воспользуется имеющимся у него правом преимущественного выкупа.

Доля в участке определяется по иным параметрам. Для этого каждый собственник должен иметь определенные

границы

, установление которых приводит к образованию отдельного

кадастрового номера

. Это относится к земле любой категории, будь то

сельхозназначение

или

ИЖС

.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка:

Важные документы

Для составления договора купли-продажи понадобятся следующие документы:

  • паспорт покупателя;
  • паспорт продавца;
  • если одна из сторон использует доверительное лицо, то соответствующее разрешение, заверенное нотариально;
  • документы, которые подтвердят факт владения долей;
  • свидетельство регистрации доли в Росреестре;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • если владельцы являются супругами – свидетельство о браке и согласие мужа или жены, заверенное нотариально.

Скачать бланк домовой книги

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Доля земельного участка может продаваться только после получения письменного отказа совладельцев недвижимости. Это необходимо, так как у них есть право на преимущественное приобретение земли. То есть совладелец не сможет продать свою долю, если этого не разрешит собственник другой доли.

Порядок регистрации

Для того чтобы гражданин получил возможность зарегистрировать дом и участок на свое имя, ему потребуется составить договор купли-продажи, который будет являться подтверждающим право на получение собственности в пользование и владение.

Для регистрации потребуются следующие документы:

  • договор купли-продажи для подтверждения возможности права владения;
  • передаточный акт, если оплата происходила по частям;
  • квитанция об оплате государственной пошлины, размер которой является фиксированным – 2 000 рублей;
  • технический паспорт дома и участка;
  • удостоверение личности заявителя.

Если новый владелец не имеет возможности самостоятельно оформить регистрацию договора купли-продажи доли земельного участка, то это может сделать третье лицо. Для этого необходимо оформить доверенность у нотариуса, которая должна быть прикреплена к вышеупомянутому списку документов.

Государственные акты не регламентируют о необходимости установления регистрации в определенные сроки. Но сделать это следует как можно скорее, ведь без получения прав собственности нельзя распоряжаться участком вовсе. Продажа, обмен, прописка и все другие операции будут недоступны, если новый владелец не оформил право владения.

Шаблон и содержание пунктов

Для оформления потребуется внести следующие пункты в договор:

  1. Наименование документа (Договор купли-продажи).
  2. Дата и место оформления сделки.
  3. Сведения о каждой стороне.
  4. Характеристики объекта (дома и/или участка) с подробным описанием.
  5. Данные, которые определяют размер доли, которая продается.
  6. Документы, подтверждающие право на владение долей.
  7. Стоимость.
  8. Как будет выплачиваться стоимость доли и другие условия, связанные со средствами.
  9. ФИО каждого контрагента.
  10. Подписи с расшифровкой.

Для удобства заполнения стоит скачать бланк в word, который уже заранее подготовлен для удобства. Контрагентам требуется лишь внести информацию, после чего заверить документ собственными подписями. После чего потребуется поставить штамп при регистрации факта владения.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи

Заполнение договора – это очень важно, поэтому требуется отнестись к процессу с максимальной ответственностью. Если будут допущены ошибки, опечатки или исправления, то необходимо заново составить документ, уже избежав проблем.

Если же оставить документ в том виде, в котором он создан (с опечаткой в фамилии одного из контрагентов,  например), то это повлечет за собой непредсказуемые последствия, для решения которых придется потратить много сил, времени и денег.

Составление договора купли-продажи доли земельного участка

Порядок регистрации и другие вопросы регламентируются главой №30 ГК РФ.

Здесь же присутствуют и правила оформления договора купли-продажи, которые включают в себя следующие условия:

  • стороны соглашения должны указать свои данные (контактная информация, паспортные данные, адреса);
  • указывается объект сделки, в данном случае дом с земельным участком, либо их доля. Здесь должна содержаться подробная характеристика объекта и информация (адрес, площадь, реквизиты, коммуникация и так далее);
  • указать стоимость покупки, способы оплаты и другие связанные с денежными средствами условия;
  • порядок реализации объекта;
  • указать права и обязанности каждого из контрагентов (порядок решения спорных ситуаций, ответственность за нарушения, сроки передачи имущества и так далее);
  • прилагается перечень документов, которые прикрепляются к составляемому договору.

При случае, когда продаже подлежит лишь часть недвижимости, в договоре должна содержаться информация о размерах доли. Если дом будет использоваться долевыми собственниками, то каждый из них должен иметь полный свободный доступ к путям коммуникации (входы, выходы, помещения, границы).

Составляться документ может самими контрагентами, либо у нотариуса, чье заверение не является обязательным, хотя договор может быть закреплен таким образом. Для создания юридической силы к документам должны быть приложены технические бумаги, правоустанавливающие акты и факты оплаты.

Предварительный

Предварительный договор – это удобное средство подготовки сделки купли-продажи к своему логичному итогу, если одна из сторон еще не смогла подготовить все требуемые документы. Сам договор, составленный предварительно, не имеет полноценной власти, он лишь подтверждает намерение двух сторон проведения сделки. Зарегистрировать собственность по предварительному договору нельзя.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Форма такого документа имеет в своем составе пункты:

  • полная информация о продаваемом объекте или его доле;
  • площадь, кадастровый номер и данные из регистрационного свидетельства;
  • важные пункты, которые будут указаны в основном договоре;
  • будущая дата заключения сделки;
  • информация о том, что покупатель может внести аванс или задаток и указание его размера.

Статья 429. Предварительный договор

В 2020 году многие путают такие понятия, как задаток и предоплата. Задаток – это сумма, которая передается до оформления сделки, и если покупатель откажется от приобретения недвижимости, то деньги не будут возвращены, либо отдается лишь часть залога. Предоплата – это сумма, которая вносится в качестве оплаты, но заранее, если сделка не будет заключена по любой причине, то средства возвращаются покупателю.

Основной

При заполнении готового бланка основного договора купли-продажи должна указываться следующая информация согласно следующим правилам:

  • полные имена контрагентов;
  • описание объекта;
  • обременения, если таковые есть;
  • цена в рублях;
  • способы оплаты;
  • реквизиты контрагентов;
  • дополнительные условия, которые устанавливаются между продавцом и покупателем в индивидуальном порядке.

Требования к заполнению

Законодательство РФ выставляет определенные требования, которые необходимо учитывать при составлении договора:

  • должен составляться в письменном виде;
  • заверение у нотариуса требуется, только если одна из сторон – несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • право на недвижимость новым владельцем должно быть заверено в Росреестре;
  • документ составляется в двух экземплярах, один выдается покупателю, а другой – продавцу;
  • каждое лицо, принимавшее участие в рамках купли-продажи, должно поставить свою подпись с ФИО.

Граждане могут вписывать в условия договора дополнительные пункты, но они не имеют права на:

  • односторонний обратный выкуп;
  • установление ограничений на участок;
  • установление пунктов, которые бы снимали ответственность в продавца.

Алгоритм приобретения

Покупка доли дома и участка должна проводиться по следующему алгоритму:

  1. Необходимо проверить все документы на отсутствие ошибок.
  2. Составить предварительный договор купли-продажи.
  3. Продавец должен сообщить о сделке каждому совладельцу.
  4. Основной договор должен составляться только после утверждения правильности выполнения всех предыдущих пунктов.
  5. Регистрация договора в Росреесре.

Договор не принесет неудобств для покупателя и продавца только в том случае, если его составление будет внимательным. Для этого рекомендуется обратиться за юридическим сопровождением, при помощи которого получится избавиться от возможных проблем.

Условия аннулирования сделки

Как и любой другой договор, купля-сделка может быть аннулирована при наличии на это существенных причин. Самая простая – оба контрагента согласны на возврат недвижимости и денег, для чего составляют соглашение и подписывают его. После чего деньги и собственность переходят к прежним владельцам. Другая ситуация возникает, когда одна из сторон желает расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Тогда должны быть весомые основания для этого действия:

  • нарушение условий, прописанных в договоре;
  • мошеннические действия любого характера;
  • изменились обстоятельства, повлиявшие на выгоду, которую получила одна из сторон после проведения сделки.

Далеко не всегда вторая сторона будет согласна расторгнуть сделку, поэтому подобные вопросы часто решаются в судебном порядке. Для этого потребуется создать письменное свидетельство об отказе от расторжения сделки, что необходимо для подтверждения того, что контрагент пытался урегулировать вопрос до обращения в суд.

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

826 просмотров

При продаже части надела, находящегося в общем долевом владении, обоим участникам сделки (Продавцу и Покупателю) понадобится составить договор купли-продажи – специальный документ, подтверждающий переход права собственности на недвижимость. И составление подобного договора, и сам акт продажи имеют ряд юридических нюансов, которые не удастся обойти стороной. В противном случае вся процедура по отчуждению доли будет признана недействительной (ничтожной). Так как же правильно продать долю земельного участка и, главное, оформить это на бумагах?

Продажа доли земли: общие правила и условия

Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).

В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).

В соответствии со

ст. 246 Гражданского кодекса

(ГК РФ), гражданин, связанный правоотношениями с другими дольщиками, может распоряжаться принадлежащей ему частью имущества по своему усмотрению. Однако если речь идет про продажу (возмездное отчуждение), владельцу понадобится

выделить свою долю в натуре

(

ст. 11.5 Земельного кодекса РФ

), а также соблюсти

право преимущественного выкупа

(

ст. 250 ГК РФ

).

Выделение доли

Сначала продаваемая доля должна быть выделена в натуре (размежевана геодезистами) и поставлена на Кадастровый учет. Согласно ст. 6 ЗК РФ, участок как объект недвижимости должен обладать набором индивидуальных параметров, позволяющих однозначно его идентифицировать. Одной лишь текстуальной информации про ½, ¼ или любую иную часть от общего надела окажется недостаточно – долю также понадобится определить фактически. Сделать это удастся либо при наличии добровольного согласия от других совладельцев, либо при наличии соответствующего судебного постановления. Подробнее: Как провести межевание земельного участка в долевой собственности

Однако и после этого шага часть надела может не подойти для продажи – важно, чтобы ее размер соответствовал локальным земельным и градостроительным нормам. Получить информацию о минимальных и максимальных значениях площади, с которыми разрешено совершать сделки, можно в местном муниципалитете.

Выделение доли не требуется только в том случае, если покупателем выступает другой совладелец, согласившийся на составление договора купли-продажи и использующий свое право преимущественного выкупа земли.

Право преимущественного выкупа доли

Право на преимущественную покупку продаваемой доли позволяет другим дольщикам приобрести реализуемую часть земли в том случае, если они, например, не желают делить надел с новым соседом. Владельцы могут как воспользоваться своим правом, так и отказаться от него.

А вот Продавцу закон не предоставляет подобной свободы действий. Гражданин должен в обязательном порядке уведомить остальных дольщиков о своем намерении по реализации земли:

  • в письменной форме;
  • не позднее, чем за месяц до выставления объекта на публичные торги.

Продавец должен сообщить каждому собственнику о своем желании продать долю путем отправки специального извещения. Несмотря на то, что его разрешено составлять в свободной форме, здесь рекомендуется указать следующие сведения:

  • ФИО и адрес проживания совладельца (т.е. адресата, получателя извещения);
  • ФИО, адрес проживания и паспортные данные Продавца;
  • информация о продаваемой доле (адрес расположения, площадь, цена);
  • тип правоустанавливающего документа, в соответствии с которым Продавец обрел свое право собственности на долю;
  • просьба известить о конечном намерении в отношении доли земли;
  • дата составления и подпись с расшифровкой.

Если количество совладельцев превышает 20 человек, Продавец получает возможность не высылать извещение каждому из них, а разместить информацию о планируемой продаже на официальном сайте Росреестра. Данная функция бесплатна, а условия остаются все теми же. Гражданину понадобится подождать 30 дней – если остальные собственники откажутся от права преимущественной покупки или вовсе проигнорируют официальное извещение, то он получит «зеленый свет» на поиск других, заинтересованных, покупателей.

Продавец не имеет права завышать цену на реализуемую часть надела для других дольщиков – все условия продажи для них должны быть такими же, как и при потенциальном выставлении объекта на публичные торги для 3-их лиц. Если Продавец проигнорирует вышеописанные шаги, то любой другой собственник будет вправе в 3-хесячный срок обратиться в суд с требованием перенести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Право преимущественного выкупа доли земли сельхозназначения

Учитывать право преимущественной покупки необходимо и в том случае, если доля, которую желает продать владелец, относится к следующим категориям земель:

  • земли крестьянско-фермерского хозяйства;
  • пахотные земли;
  • земли для сенокоса;
  • земли для выпаса скота.

Здесь процедура, которую предварительно потребуется провести Продавцу, будет иметь свои нюансы и особенности. Так, ему понадобится обратиться к председателю коллектива с просьбой организовать собрание дольщиков. Первичное согласие на выдел доли и последующую продажу считается полученным, если:

  • на собрании присутствует как минимум 20% от общего количества собственников земельного надела;
  • за дачу разрешения голосует простое большинство совладельцев (т.е. «50% от собравшихся + 1 человек»).

Решение собственников должно быть задокументировано и отражено в протоколе собрания дольщиков.

Скачать образец протокола собрания дольщиков

После этого гражданину потребуется провести межевание и оформить свою долю в качестве отдельного участка. Далее ему понадобится учесть право преимущественного выкупа, которым в случае с землями сельскохозяйственного назначения обладают муниципальные власти. В местную администрацию направляется письменное уведомление, содержащее информацию о площади, месте расположения, сроках расчета и цене продаваемого надела (бывшей доли). Если муниципалитет откажется от предложения или не изъявит заинтересованности в течение 30 дней с момента получения письма, то Продавец окажется вправе продать землю 3-им лицам.

Продавец получает возможность не извещать остальных собственников и не учитывать право преимущественного выкупа только в том случае, если сделка проводится:

  1. С другим совладельцем.
  2. С Покупателем, который уже использует землю по прямому назначению. Иными словами, он должен выступать представителем сельскохозяйственной организации или крестьянско-фермерского хозяйства.

В обоих случаях выделять долю в отдельный участок не потребуется.

Оформление договора купли-продажи

Как только Продавец урегулирует все начальные вопросы и подыщет заинтересованного Покупателя, обеим сторонам сделки понадобится перейти к составлению договора купли-продажи доли земельного надела.

Форма и содержание

Договор купли-продажи доли надела имеет установленную структурную форму. Так, здесь должны содержаться следующие обязательные пункты:

Пункт

Описание

Преамбула

Здесь указываются место и дата составления договора, а также сведения об обеих сторонах соглашения: ФИО, дата и место рождения, пол, паспортные данные, адрес фактического проживания и регистрации как Продавца, так и Покупателя.

Предмет договора

Т.к. в качестве предмета договора выступает объект недвижимости (доля, земля), здесь приводится его точное и детальное описание – адрес, площадь, индивидуальный кадастровый номер, категория и тип разрешенного использования. Раскрывается информация о наличии или отсутствии обременений и ограничений участка (согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Цена договора

Стоимость указывается цифрами и прописью.

Порядок проведения расчетов и способ расчетов

Стороны имеют право договориться о совершении платежа сразу же после подписания договора, после перерегистрации права собственности на объект и пр. Они также могут отсрочить платеж на определенный срок.

Здесь указывается и то, каким образом Продавец получит средства от Покупателя – наличными, безналичным переводом, через банковскую ячейку и пр.

Права и обязанности Покупателя и Продавца

В ст. 37 ЗК РФ упоминаются положения, которые стороны не могут прописать в договоре купли-продажи доли участка.

Так, Продавец не может в письменной форме сохранить за собой право на обратный выкуп объекта в одностороннем порядке.

Продавец не вправе ограничить спектр будущих сделок с недвижимостью, которая в скором времени не будет ему принадлежать.

И, наконец, Продавец не может заранее снять с себя ответственность на тот случай, если свои права на отчуждаемую долю заявят другие собственники.

Порядок передачи объекта

Этот пункт может быть как включен в основной договор купли-продажи, так и вынесен в виде отдельного документа – передаточного акта (он же акт приема-передачи).

Если стороны решают включить передаточный акт в текст непосредственного договора, то здесь необходимо:

  • описать текущее состояние участка (наличие сорняков, сельскохозяйственных культур и пр.);
  • упомянуть, что участники соглашения не имеют взаимных претензий друг к другу по вышеописанному поводу;
  • оговорить способ и сроки полной передачи объекта Покупателю (например, после перерегистрации права собственности в Росреестре).

Если же акт приема-передачи составляется в виде отдельной бумаги, то здесь указывается место и дата подписания документа, упоминаются персональные данные сторон, дублируется техническое описание отчуждаемой доли (в соответствии с договором купли-продажи) и только после этого приводится характеристика ее текущего состояния.

Точно так же, как и сам договор купли-продажи, передаточный акт составляется в экземплярах по числу сторон, участвующих в деле.

Реквизиты и подписи сторон

Скачать образец договора купли-продажи доли надела

Скачать образец передаточного акта

Предварительный и основной договор купли-продажи

Людям, не имевшим опыта продажи и приобретения недвижимости, рекомендуется сначала составить предварительный договор – т.н. «пробную» версию реального договора.

На этом этапе в документ еще можно внести необходимые правки и коррективы. В основной версии договора недопустимы никакие исправления.

Еще одно объективное преимущество предварительного договора – это возможность включить пункт об авансе или задатке. И первая, и вторая форма расчета представляют собой тип предоплаты, однако с определенными различиями. Так, при расторжении сделки аванс просто возвращается Покупателю (если иные условия не были оговорены положениями предварительного договора). А вот с задатком, несущим обеспечительную функцию, все оказывается несколько сложнее:

  • если сделка срывается по вине Покупателя, то Продавец оставляет задаток у себя;
  • если сделка срывается по вине Продавца, то задаток возвращается Покупателю в двойном (или ином кратном) размере.

В остальном предварительный и основной договоры оказываются похожи – как по своей форме, так и по своему содержанию. Чистовой вариант договора составляется по числу лиц, участвующих в сделке (следует считать Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестр, куда впоследствии будут направлены бумаги). Договор обретает полную юридическую силу только после того, как его подпишут Продавец, Покупатель и заверит нотариус. Нотариальное заверение договора купли-продажи – обязательное условие при отчуждении любой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (на основании п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Прилагаемые документы и завершение процедуры

После подписания и заверения договора купли-продажи все, что останется сделать участникам сделки, – это перерегистрировать переход права собственности на отчужденную недвижимость. Провести эту процедуру следует как можно быстрее, ведь в противном случае новый собственник будет ограничен в своих правах на приобретенную землю. Для обновления информации в единой базе данных новому владельцу понадобится обратиться в местное отделение Росреестра со следующим набором документов:

  • договор купли-продажи и передаточный акт (последнее – при наличии);
  • документ, подтверждающий право собственности Продавца на долю земельного участка;
  • копия паспорта Покупателя и Продавца;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • справка об отсутствии обременений;
  • выписка из ЕГРН, содержащая характеристику объекта недвижимости;
  • согласие других долевых собственников на продажу земли 3-ему лицу (имеет форму письменных отказов совладельцев или форму протокола общего собрания дольщиков);
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей за перерегистрацию права собственности;
  • нотариальная доверенность, если от лица нового владельца выступает его представитель;
  • график платежей, если расчет производился частями, предполагал рассрочку и пр.;
  • письменное согласие от супруга/супруги, если отчуждаемая доля принадлежит семейной паре;
  • письменное разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если собственником доли выступает несовершеннолетний ребенок.

Фактически обязанность по сбору большей части этой документации ложится на плечи Продавца еще на этапе подготовки к совершению сделки. После подписания договора Покупателю понадобится просто получить от второй стороны необходимые бумаги, чтобы предоставить их в госорганы. Если все будет сделано верно, служащие Росреестра перерегистрируют переход права собственности на объект недвижимости в 10-дневный срок с момента подачи соответствующего запроса.

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

В качестве образца договора купли-продажи ½ доли земельного участка может быть использован следующий документ.

Скачать образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

В ситуации, когда собственником целого надела или какой-либо его доли выступает ограниченно дееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок, нотариальное заверение документа также является обязательным условием (ст. 54 ФЗ № 218 от 13.07.2015). Кроме того, в последнем случае в типовой договор купли-продажи вносятся следующие коррективы:

  1. Если собственником доли выступает ребенок в возрасте до 14 лет, то в качестве Продавца указывается законный представитель (родитель, опекун или попечитель), действующий от его имени.
  2. Если собственником доли выступает ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, то в качестве Продавца указывается именно он. Несовершеннолетнее лицо имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом уже в этом возрасте, однако при условии, что это делается с согласия законного представителя.

Скачать образец договора купли продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

Ни сам ребенок, ни его законный представитель не смогут продать долю земли, если не получат специальное согласие от Органов опеки и попечительства.

Если инициатором продажи выступает взрослый гражданин, ему требуется подать сюда соответствующее заявление с просьбой продать долю земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему. При этом ребенок не может потерять свое имущество безвозвратно – он должен получить или равноценную долю в другом месте, или денежные средства на именной банковский счет. Несовершеннолетний собственник от 10 до 14 лет должен быть готов написать письменное согласие на совершение сделки в присутствии представителя ООП.

Если же инициатором продажи выступает сам ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, то в своем заявлении ему понадобится попросить у сотрудников ООП разрешения на совершение сделки, а его законному представителю – написать свое согласие на отчуждение доли.

В обоих случаях заявление понадобится сопроводить следующим комплектом документов:

  • копии паспортов законных представителей;
  • копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего/копия паспорта;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий факт владения долей земли;
  • справка из домовой книги, взятая по месту проживания несовершеннолетнего;
  • предварительный договор купли-продажи.

Продажа доли земельного надела и составление договора купли-продажи требуют внимательного, вдумчивого и грамотного подхода, ведь любая ошибка или неточность может привести к срыву сделки. Не знаете, с чего начать оформление договора купли-продажи доли участка? Обратитесь за помощью к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Земельное законодательство в России только развивается, поэтому сделки с земельными участками в России отличаются рядом особенностей, которые не присущи продаже квартир. Оформляя договор, обязательно обратите внимание на некоторые нюансы проверки земли, составления бумаг и регистрации права собственности покупателя.

На что обратить внимание перед согласованием условий?

Прежде, чем приступать к процедуре оформления сделки, обязательно обратите внимание на следующие моменты:

  1. Нужно проверить, что вы продаете или покупаете именно долю земельного участка, а не другой объект недвижимости. От этого зависит процедура оформления сделки.

Сделать это можно по выписке из ЕГРН или свидетельству о праве собственности. В документе должно быть указано, что продавец владеет землей на праве общей долевой собственности, обязательно указывается доля в праве: 1/10, 1/2.

Если указания на размер доли нет, то, скорее всего, продается участок в индивидуальной или общей совместной собственности. Ошибаться нельзя, ведь вы рискуете потерять время и не зарегистрировать сделку в Росреестре.

В частности, если вы продаете или покупаете землю, принадлежащую супругам, то вместо соблюдения процедуры преимущественной покупки вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу земли.

  1. Убедитесь, что участок, часть которого продается, имеет четко установленные границы, то есть является размежеванным.

С 2020 года невозможно продавать и покупать земли, границы которых не установлены. Это означает, что если вы планируете продать или купить часть земельного участка размером 10 соток, а весь участок составляет 20 соток, то границы должны быть установлены именно для 20 соток. Если межевание не произведено, сделка не состоится – ваши документы просто не зарегистрируют в Росреестре.

Проверить, что земельный участок имеет границы, можно по выписке из ЕГРН или по кадастровому паспорту. В выписке откройте лист с кадастровым планом территории, в нем должны быть установлены четкие границы с указанием координат.

Если в выписке видите отметку «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» — межевания не было.

Дополнительно проверить границы можно по межевому плану земельного участка.

  1. Проверьте категорию земли и правовой статус доли перед заключением сделки.

Закон различает понятия «доля в праве общей собственности на земельный участок» и «земельная доля». Если вы покупаете земельную долю, права на которую возникли в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, а ваша категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, то обратите внимание на особенности купли-продажи земельных долей. Размер такой доли может быть выражен в виде дроби, гектаров или баллогектаров.

В остальных случаях применяются общие правила купли-продажи долей недвижимости. В частности, если категория – земли населенных пунктов (поселений); если доля в сельскохозяйственном участке приобретена не в результате приватизации. Размер доли в праве общей долевой собственности всегда указывается в виде правильной дроби.

Проверить этот момент можно по информации, указанной в соответствующей графе в выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.

Часть в праве общей долевой собственности

Если вы продаете или покупаете долю земельного участка, обратите внимание на следующие моменты:

  1. Соблюдение преимущественного права покупки земельной доли иных сособственников.
  2. Выделена доля на местности или нет.
  3. Обязательное нотариальное удостоверение сделки с долей.

Обо всех этих особенностях – ниже.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Соблюдение преимущественного права покупки сособственников дома и земли

При продаже доли в праве на земельный участок у остальных собственников участка возникает преимущественное право покупки такой доли. Значит, что продавец обязан известить остальных сособственников о планируемой продаже, указать цену доли и предложить им выкупить.

Если сособственники отказываются от покупки или игнорируют уведомление, право считается соблюденным и долю можно продавать постороннему лицу.

Чтобы соблюсти преимущественное право, продавец составляет уведомление, в котором должно быть указано:

  • Ф.И.О. сособственника, которому направляется извещение;
  • дата и место составления уведомления;
  • описание предмета продажи – указание на размер доли, принадлежащей продавцу, а также указание на земельный участок, в котором находится эта часть;
  • цена продажи – нужно указать ту цену, которая впоследствии будет фигурировать в договоре;
  • предложение воспользоваться преимущественным правом или оформить письменный отказ от него в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Текст уведомления может быть примерно следующим (образец):

«Настоящим уведомляю вас о своем намерении продать принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: _____________, кадастровый номер _______________, площадь _________, доля в праве: __________. Цена продажи составляет __________ (___________) рублей.

В соответствии со

ст. 250 ГК РФ, вы имеете преимущественное право покупки данной доли по указанной цене. Предлагаю вам в течение месяца с момента получения настоящего уведомления принять решение: выкупить мою долю по указанной цене или отказаться от покупки. О вашем решении прошу уведомить меня письменно. 

В случае, если вы не примете решение в установленный срок, я буду вправе продать указанную долю любому третьему лицу без дополнительного согласования с вами.»

Направляем уведомление

Уведомление можно распечатать, но подписать должен продавец. Распечатайте по два экземпляра извещений – один для получателей, другой – для вас. Бумаги можно направить разными способами, главное – точно установить дату получения адресатом:

  1. Лично в руки. В этом случае попросите сособственника проставить на вашем экземпляре дату получения извещения, от которой вы будете отсчитывать месяц на принятие решения.
  2. Почтовым отправлением. Вложите извещение в заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Месяц на принятие решения начинается с даты получения письма (проставляется на почтовом уведомлении) или с даты окончания срока хранения, если получатель проигнорировал письмо.
  3. Через нотариуса. Это самый надежный, хоть и самый дорогостоящий способ. Нотариус составит уведомление, а в случае необходимости – документально подтвердит, что сособственник не воспользовался своим правом.

Срок на принятие решения истекает в соответствующее число следующего месяца со дня получения извещения. Например:

  1. Сособственник получил извещение лично в руки или почтой 10 августа 2020 года. Последний день срока – 10 сентября 2020 года. Долю можно продавать с 11 сентября 2020 года.
  2. Сособственник проигнорировал извещение, и оно вернулось вам почтой. Дата истечения срока хранения письма – 13 августа 2020 года, нужно подождать месяц (до 13 сентября 2020 года), с 14 сентября можно заключать сделку.

Отказ от реализации преимущественного права покупки позволит сократить срок ожидания решения. Оформите отказ нотариально, чтобы снизить риски оспаривания сделки в будущем недовольными сособственниками.

Продажа части без выделения

Доля в праве на землю называется реальной, если она выделена на местности, или идеальной, если не выделена. Реальную быстрее выделить и оформить участок в личную собственность. Идеальная несет риски:

  • распоряжаться долей по общему правилу нужно с учетом преимущественных прав других сособственников;
  • владеть и пользоваться долей придется по соглашению с другими собственниками.

Сделка с частью земли оформляется как купля-продажа доли в праве общей собственности, а уже после сделки производится выдел конкретной земли по желанию собственников.

После сделки вы не сможете выделить земельный участок в счет доли, если он будет меньше минимального нормативного размера участков — от 4 соток. Для каждого региона этот размер свой, он зависит от вида разрешенного использования земли.

Обязательное нотариальное удостоверение

Сделки по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это касается и сделок с долями в праве собственности на земельный участок. Обращаться к нотариусу придется и в том случае, если несколько сособственников продают свои доли одному продавцу по одному договору.

Нотариус проверит законность сделки, установит, что ничьи права не нарушены и составит текст договора, подходящий для конкретной ситуации.

Если один продавец передает участок нескольким покупателям, нотариальное удостоверение сделки не требуется. Доли возникнут только после регистрации права собственности на покупателей. При этом доли могут быть равными или различными.

Цена договора не зависит от того, какой размер долей приобретают покупатели. В этом вопросе стороны договариваются свободно.

Для каждого из участников в любом случае укажите:

  • фамилию, имя, отчество;
  • дату рождения;
  • паспортные данные;
  • адрес места жительства или регистрации.

Пол указывать не обязательно.

Что включить в текст

После получения отказов сособственников от покупки доли или по истечении месяца на реализацию права преимущественной покупки можно оформлять договор. В него следует включить следующую информацию:

  1. Дата и место составления договора.
  2. Предмет– размер доли и описание земельного участка: адрес, площадь и кадастровый номер. Укажите также категорию земель и вид разрешенного использования участка в соответствии с правоподтверждающими документами.
  3. Цена и порядок оплаты.
  4. Срок и порядок передачи земельной доли.
  5. Гарантии продавца, что доля не обременена залогом, арестом или правами третьих лиц.

Вам также будет интересно:

Интересную статью о предварительном договоре купли-продажи земли мы разместили здесь.

О кредитах и господдержке покупателя по сделке читайте по этой ссылке.

Перечень документов для сделки ищите здесь.

Когда еще необходимо нотариальное удостоверение сделки — читайте статью.

О регистрации права покупателя через МФЦ мы публиковали эту статью.

К договору прилагаются технические документы на землю:

  • кадастровый план или выписка;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • технический план.

После подписания договора земля передается по передаточному акту от покупателя к продавцу. После этого стороны подают заявление в Росреестр о регистрации права собственности на покупателя. Как правило, после регистрации земля полностью оплачивается.

Образец договора можно скачать по этой ссылке.

Подробнее о пакете необходимых документов для сделки с землей смотрите видео:

Пай из земель сельскохозяйственного назначения

Если предмет договора — земельный пай из земель сельскохозназначения, полученный в порядке приватизации, к сделке применяются особые правила. Чтобы продать земельную долю на участке сельскохозяйственного назначения третьему лицу потребуется:

  1. Обязательно выделить часть земли в счет земельной доли.

Без такого выдела вы вправе продать долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности.

  1. Известить региональный орган власти и орган местного самоуправления.

В отношении сельхоз земель у данных органов появляется преимущественное право покупки земли в государственную или муниципальную собственность. Уведомление нужно направить за 90 дней до планируемой продажи. У органа власти есть 30 дней для ответа, после чего в случае отказа вы можете в течение года продать земельную долю по указанной в извещении цене третьему лицу.

  1. Нотариальная форма сделки не обязательна.

В случае продажи земельной части достаточно простой формы договора – нет необходимости обращаться к нотариусу для удостоверения сделки.

Советы

  1. Перед покупкой убедитесь, что основной участок имеет кадастровый номер и четкие границы.
  2. Если вы не знаете почтовый адрес сособственника или он злонамеренно уклоняется от получения извещения о преимущественном праве покупки, направьте уведомление по адресу нахождения земельного участка.
  3. Договор дарения доли помогает обойти правила о преимущественном праве покупки, однако такую сделку очень легко оспорить в суде. Не подменяйте договор купли-продажи договором дарения, чтобы избежать рисков.
  4. Не путайте понятия «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности на земельный участок», иначе вы рискуете потерять время на оформление сделки.
  5. Если вы не можете определиться с правовой природой участка, обратитесь за советом к специалисту.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: