Что можно делать, а что вообще нельзя при перепланировке квартиры

Законодательная база

  • ЖК РФ № 188-ФЗ (ст. 29);
  • Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п. 1.7);
  • Постановление Правительства Москвы № 508 ПП;
  • Постановление Правительства Москвы № 840 ПП (п. 11).

Допустимые и недопустимые действия при перепланировке квартиры

Перепланировка — комплекс строительных работ в квартире, связанных с изменением размеров помещения, их функционального значения, установкой перегородок, расширения дверных проемов и так далее. Желание собственника что-либо переделать в планировке жилья может привести к негативным и даже трагическим последствиям. Закон четко регламентирует, что можно делать при перепланировке, а что нельзя.

Несанкционированные работы иногда способствуют обрушению стен и возникновению трещин. Отвечать за нанесенный ущерб будет собственник квартиры. Переоборудовать жилые и нежилые помещения можно только после согласования (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда п. 1.7.1).

Что можно делать при перепланировке

При перепланировке квартиры можно:

  • Устанавливать бытовые электроплиты вместо газовых;
  • Переносить нагревательные, сантехнические и газовые приборы;
  • Переустанавливать туалеты, ванные комнаты;
  • Прокладывать новые или заменять подводящие и отводящие трубопроводы, электрические сети;
  • Устанавливать душевые кабины, джакузи, стиральные машинки повышенной мощности, прочую сантехнику или бытовые приборы нового поколения;
  • Переносить и разбирать перегородки;
  • Переносить и устраивать дверные проемы;
  • Допускается изменение многокомнатных квартир в размерах;
  • Устраивать дополнительные кухни и санузлы;
  • Расширять жилплощадь за счет дополнительных помещений;
  • Ликвидировать темные кухни и входы в кухни через квартиры;
  • Переоборудовать тамбуры.

Что еще можно делать без согласования

При перепланировке квартиры можно провести следующие ремонтные работы, и согласование при этом не требуется:

  • Косметический ремонт: покрасить стены, поклеить обои, уложить плитку на стену;
  • Собрать или разобрать встроенную мебель: шкафы, антресоли (если при этом не образуется самостоятельного помещения, наличие которого необходимо согласовывать);
  • Заменять инженерное оборудование на аналогичное по техническим характеристикам;
  • Заменять напольное покрытие в жилом помещении на аналогичное.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Жилищная инспекция не допускает работы при перепланировке, которые приводят к нарушению:

  • Прочности, либо разрушают несущие конструкции;
  • Функционирования инженерных систем и установленного на них оборудования;
  • Внешнего вида фасадов;
  • Противопожарных систем.

Нельзя выполнять перепланировку, которая ухудшает условия эксплуатации здания и проживания других людей.

Что нельзя узаконить в перепланировке квартиры, подробно описано в пункте 11 Постановления Правительства Москвы № 508 ПП. Собственник не может:

  • Ликвидировать, уменьшить сечение каналов естественной вентиляции;
  • Увеличить нагрузку на несущие конструкции, превышающую допустимые нормы (если выполняются работы по установке стяжек в полах, происходит замена перегородок из легких материалов на конструкции из тяжелых);
  • Переносить радиаторы отопления, которые подключены к общей системе горячего водоснабжения и отопления;
  • Нарушать требования строительных, санитарно-гигиенических норм и правил пожарной безопасности, установленных для многоквартирных домов;
  • Делать проемы, вырубать ниши, различные отверстия в стенах-пилонах;
  • Устраивать штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями и так далее;
  • Переносить технические подполья в подвалы;
  • Делать лоджии и террасы на этажах выше первого;
  • Перепланировать чердак, технический этаж;
  • Устраивать перепланировку в аварийных домах;
  • Выполнять ремонтные работы, которые обязательно затронут внешний облик домов;
  • Обеспечивать проемы между жилыми комнатами и газифицированной кухней и не установить при этом плотно закрывающуюся дверь;
  • Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой.

Посмотреть полезное видео

Что можно, а что нельзя при перепланировке в  новостройке

Начинать ремонт в новостройке можно после получения разрешения уполномоченного органа. Нельзя провести перепланировку квартиры до тех пор, пока дом не ввели в эксплуатацию. Перепланировка на этапе строительства — это уже изменение проектной документации. Процесс требует внесений изменений в план БТИ. Но на этапе строительства плана пока нет.

Перепланировка, как изменение технических характеристик квартиры, возможна только после ввода в эксплуатацию здания. Все вопросы, касающиеся каких-либо изменений, необходимо обсуждать с застройщиком. Работы по изменению нагрузки на несущие конструкции желательно планировать на этапе строительства, а лучше до строительных работ. Возможность проведения такого процесса следует согласовывать с автором проекта, а девелопер внесет изменения в документацию.

Перед капитальным ремонтом в квартире необходимо сначала получить план БТИ на жилплощадь и опираться на него, иначе можно выполнить ремонт с нарушениями, из-за чего потом придется его переделывать. Если квартира со свободной планировкой, на практике в плане БТИ четко расчерчены все перегородки и отдельные комнаты. В свободной перепланировке предусматривается полное отсутствие внутренних перегородок или закладываются только их основания. Высота их составляет один блок или кирпич. Многие застройщики утверждают, что в таком случае можно свободно устанавливать новые перегородки, но несогласованные работы оборачиваются неприятными последствиями, и собственникам приходится переделывать ремонт.

Юридически термина «свободная планировка» не существует. Перед строительством дома все проекты направляются на экспертизу, а в документах зафиксирована информация о том, где должен быть коридор, санузел и остальные комнаты.

Нельзя выполнять работы при перепланировке квартиры в новостройке без согласования, которые:

  • Влияют на несущую способность постройки;
  • Предполагают смену целевого назначения;
  • Влияют на внешний облик здания.

Все это лучше сделать до начала строительства этажа. Согласование не требуется, если изменения допустимы для монолитного дома: к примеру, собственник переносит не несущие стены в пределах тех же контуров на несколько сантиметров. Но различные более сложные работы нужно согласовать с БТИ.

Что можно узаконить сделанной перепланировке

Если перепланировка квартиры уже сделана, узаконить можно:

  • Размещение уборной, ванной на верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах;
  • Перенос уборной, ванной для проживающих на первых этажах;
  • Объединение обеих квартир с несущей стеной: делают в стене проем с последующим укреплением металлоконструкциями.

Нельзя сносить несущую стену полностью при объединении двух квартир. А процедура узаконивания перепланировки в частном доме или таунхаусе не отличается от той же процедуры для многоквартирного дома. Существенный плюс: можно не учитывать интересы соседей.

  • 22 января 2020
  • Недвижимость

Давайте разберемся, что можно, а что нельзя делать при перепланировке

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть  Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то , на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в . Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

  • Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
  • Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
  • Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
  • Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
  • Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например,  в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но . Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

  • Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
  • Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
  • Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
  • Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
  • Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
  • Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Что нельзя делать?

  • Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
  • Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.
  • Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
  • Делать перепланировки в аварийных домах.
  • Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Резюме

  • Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
  • Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
  • Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   

Источник:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: