Чем характерны участки под ИЖС

Рациональный способ стать владельцем земли – приобрести участок, которые предназначен для ИЖС. Это основа для будущего дома. Участок – это прекрасная возможность для создания такого жилища, которое будет нравиться всем без исключения членам семьи и друзьям.

Территории, на которых должно осуществляться индивидуальное жилищное строительство, давно привлекают как жителей столицы, так и приезжих. Хочется вырваться из городской среды, которая со временем начинает угнетать.

Московская область не богата свободными территориями, но в регионах таких земель достаточно много. Загородные территории – это хорошая возможность построить недвижимость не только в месте, далеком от суеты города, но и условиях экологической чистоты и безопасности.

Важно, что перед приобретением участка каждому гражданину необходимо узнать, какой статус имеет земля. Данная характеристика и станет определяющей при формировании дальнейшего плана действий. Узнав, для каких целей отведены земли, будущий владелец сможет понять, можно ли на такой территории построить дом.

Что это такое

Что же значит аббревиатура ИЖС? В буквальном смысле эти символы означают, что земля предназначена для индивидуального жилищного строительства. В Градостроительном Кодексе РФ данный термин раскрывается достаточно подробно. В законе это — территория для размещения частных домов, в некоторых можно прописаться на постоянной основе, то есть зарегистрироваться по месту жительства.

Важным достоинством такой земли является то, что городским службам вменяется в обязанность подведение к участкам коммуникационных сетей. Все вопросы, связанные с организацией инфраструктуры, решает городская администрация. При этом не вся земля за пределами города относится к категории ИЖС.

На территории населенных пунктов могут находиться земли разного предназначения. Для того, чтобы убедиться в правомерности строительства недвижимости на конкретном участке, необходимо посмотреть правоустанавливающие документы, в которых должно содержаться конкретное указание на предназначение – ИЖС. Это гарантирует законность постройки жилищного строительства, обеспеченного социальной инфраструктурой и всеми энергоресурсами.

Образец заявления на выделение земельного участка по ИЖС

Общие юридические формальности

Положения по закону

Порядок, в котором осуществляется предоставление территорий для индивидуального строительства, регулируют такие правовые акты, как Градостроительный кодекс РФ, Федеральный Закон от 01.01.2001 года, Строительные нормы и правила (СНиП).

Планируя возведение дома на земельном участке, необходимо учитывать целый перечень правил и нюансов, в этом случае проблем в процессе строительства удастся избежать.

Нарушение же правил и несоблюдение положения нормативных актов – это вероятность наложения административного наказания, изменение типа строения в принудительном порядке и приведение документов в строгое соответствие с законодательными актами.

При строительстве объектов хозяйственного назначения все требования, прописанные в санитарных нормах и правилах, также должны быть соблюдены.

Категории и назначения

Строительство частных сооружений может осуществляться с использованием трех основных видов земель:

  • участков ИЖС;
  • участков, предназначенных для дачного строительства;
  • участков, на которых можно организовать личное подсобное хозяйство.

Следует подробнее разобраться в том, чем дачное направление строительства отличается от возведения дома, предназначенного для постоянного проживания. Первые признак ИЖС – это его расположенность на территории населенного пункта.

Строительство же дач может быть организовано только на землях, которые предназначены для сельскохозяйственного назначения. Каждый тип земли имеет свои ограничения и возможности.

Возведение дома на участке ИЖС в последнее время становится все более популярным. Возведение строения осуществляется по проекту, предложенному владельцем, в соответствии с его пожеланиями, потребностями и возможностями.

Дачное строительство – это немного другая история. Строительство на угодьях сельскохозяйственного назначения ограничено, потому что проект планировки СНТ не предполагает возведения постоянного жилья.

Это не соответствует противопожарным требованиям, а также санитарным и строительным условиям.

Получить

под строительство капитального строения участки под ИЖС через СНТ не получится.

Описание участка под ИЖС

ИЖС участки могут быть отведены только на территории населенного пункта. Если же в правоустанавливающих документах содержится указание на сельхозземли, то построить настоящий дом там не получится. Автоматически на возможности строительства будут наложены определенные ограничения.

Так, одно из главных условий на участках ИЖС – это наличие согласования с органами, контролирующими строительство в рамках проекта. Автором проектной документации может выступать только организация, владеющая лицензией на право ведения подобной деятельности. При наличии всех необходимых документов цены на такие участки могут быть достаточно высокими.

Правила строительства также содержат требование, что на одном участке можно построить только одно строение, высота которого – до 3 этажей (с учетом подвального этажа и цоколя строение может быть пятиуровневым). В течение трех лет процесс строительства должен быть завершен.

Получить

прописку в доме

, построенном на участке ИЖС, можно без проблем. Почтовый адрес будет присвоен строению в обязательном порядке, однако в коммерческих целях использовать строение не получится. Для автомойки, магазина, станции техобслуживания или промышленного предприятия придется подыскать другое место.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Назначение земель под дачное строительство

Строительство дачных домов возможно только на определенных категориях земель:

  • территории за границами населенного пункта (луг, пустырь, пашня), которые не пригодны для проведения сельскохозяйственных работ;
  • земли в пределах поселений, которые только начинают развиваться, в том числе пригородные территории;
  • территории, изначально предназначенные для строительства жилья;
  • площади, назначение которых – сельскохозяйственное, для строительства огородных и дачных построек.

Важно, что небольшие строения некапитального порядка, например, дачный домик, на предназначенных для садоводства участках, возводить можно, а коттеджи – нельзя. Стоит при этом участок для дачной застройки в разы ниже, чем участок ИЖС, что позволяет сэкономить много денег тем гражданам, для которых возможность постоянной прописки и городских коммуникаций не принципиальна.

В чем заключается разница

При сопоставлении территорий ИЖС с другими категориями земель можно определить достоинства и недостатки каждой из них.

Плюсы ИЖС следующие:

  • оформление права собственности на дом и разрешение на строительство;
  • возможность зарегистрироваться по месту постоянного проживания;
  • возможность стать участником государственной или муниципальной программы развития;
  • отсутствие необходимости внесения членских взносов.

Относительно недостатков можно отметить следующие факты:

  • стоимость территорий ИЖС в некоторых случаях может быть очень высокой;
  • налог на имущество необходимо платить в увеличенном размере в силу того, что кадастровая стоимость возведенного объекта намного выше, чем, например, стоимость дачного домика;
  • строительство должно быть согласовано, возведение капитальной постройки невозможно без предварительного согласования;
  • заботиться о собственном имуществе необходимо самостоятельно.

Стоит помнить, что забота о подведении коммуникационных сетей с материальной точки зрения ложится на плечи собственника.

Как получить

Получение участка под ИЖС возможно. Начать процедуру необходимо с оформления заявления с просьбой о предоставлении участка. К документу необходимо приложить бумаги в соответствии с перечнем.

В большинстве случаев органами местного самоуправления запрашиваются паспорт, документы, подтверждающие наличие льготной категории, документ с подтверждением отсутствия иной земли в собственности.

Срок рассмотрения подобного обращения – приблизительно две недели. Если ответ положительный, то заявление ставится в общую очередь. Время ожидания может быть достаточно длительным, достигать нескольких лет.

Можно найти участок самостоятельно. Этот способ доступен любому человеку. Найдя в данных Росреестра сведения о неиспользуемых территориях, можно обратиться с просьбой о

выделении земли

.

Следует проверить следующие данные о земле:

  • находится ли участок в государственной или частной собственности;
  • определена ли его категория как земли ИЖС;
  • нет ли ограничений по использованию.

В отношении неиспользуемых участков городская администрация может принять как положительное, так и отрицательное решение. Не всегда она может войти в положение заявителя и удовлетворить его просьбу.

Участок могут предложить для продажи, аренды, временного использования. Если орган самоуправления решил предоставить земли в безвозмездное пользование, то заявитель обязуется построить там дом и оформить права собственности на него.

Дополнительные моменты

Нормы регистрации

После получения разрешения на использования участка и окончания строительства необходимо приступить к процедуре государственной регистрации. Для этого следует написать заявление.

Скачать образец заполнения заявления о регистрации права собственности на земельный участок

Для его рассмотрения будет создана комиссия, которая посетит объект, произведет осмотр помещения и участка, вынесет решение о введении его в эксплуатацию и о

постановке на кадастровый учет

.

В 2020 году подать документы на постановку на учет в кадастровой палате и зарегистрировать право собственности можно одновременно.

Для этого следует подготовить такие документы:

  • заявление;
  • технический план помещения;
  • документ, подтверждающие право собственности на участок;
  • акт о вводе дома в эксплуатацию.

Если предстоит зарегистрировать право на объект строительства, который не является завершенным, следует пройти через процедуру получения разрешения на строительство. Действовать такой документ будет в течение 10 лет. Если не успеть построить дом на участке ИЖС за этот срок, то землю могут изъять, а налог на землю увеличить дважды.

Правила и порядок проведения

Порядок осуществления застройки территорий ИЖС определен в санитарных нормах и правилах. Стоит обратить внимание на правило «красной линии», согласно которому застройка не должна нарушать границы землевладения.

За этими линиями могут быть расположены не построенные, но предполагающиеся дороги, коммуникация, общественные территории. Если по прошествии нескольких лет государство решит использовать такую территорию, то все незаконно построенные на ней здания придется демонтировать.

Согласно вышеописанному правилу, от границы участка до строения должно быть более пяти метров, а от дома до проезда – не менее трех метров. Возводить на территории, предназначенной под ИЖС, можно только частные дома либо коттеджи. План застройки со сведениями о прочих предполагаемых строениях (баня, гараж, сарай) следует утвердить до начала строительных работ.

Если строение не соответствует требованиям ИЖС, то регистрация такого объекта не может быть завершена. В самых сложных случаях может быть найдено оптимальное решение, однако иногда органы самоуправления обязывают собственников сносить незаконные постройки.

Особенности пользования

Согласно российскому законодательству, все участки ИЖС предназначены для частного использования. В построенных на них домах можно проживать постоянно и оформить прописку.

При выборе участка следует учитывать некоторые нюансы. Прежде всего это касается

размера участка

. Также важно не пропустить такую процедуру, как согласование плана застройки с властями. Без разрешения на строительство осуществлять работы по возведению зданий не стоит.

Важная деталь: стоимость участка ИЖС по сравнению с землей любой другой категории может быть сильно завышенной. В некоторых случаях это оправдано: земли с такой категорией предоставляют собственнику массу преимуществ. Продажа участка под ИЖС впоследствии может быть очень выгодной.

Минимальный размер

Площадь участка, которая может быть предназначена для индивидуального строительства, определяется органами местного самоуправления. Минимальный размер такой территории – 6 соток.

Если населенный пункт небольшой, а планы на его застройку масштабные, то размер предоставленного участка может достигать и 10, и 12 соток.

При решении вопроса об аренде с последующим выкупом земель у государства, размер территории может быть очень большим. В данном случае определяющий фактор – это финансовое состояние будущего владельца.

Плюсы и минусы

Земли ИЖС обладают определенными достоинствами и недостатками:

Плюсы
  • возможность постоянного проживания с оформлением прописки;
  • построенное жилье – новое, в которое не ступала нога другого хозяина;
  • участие в программах по облагораживанию территории (это значит, что дорога к дому будет заасфальтирована, улицы озеленены, а тротуары выложены плиткой);
  • подключение к городской электросети на бесплатной основе (с оплатой пошлины).
Минусы
  • более высокий налог;
  • если не завершить строительство в течение 10 лет, то налог повышается вдвое;
  • изъятие территории, если в течение трех лет не начаты работы по строительству дома;
  • высокая стоимость земель.

Все недостатки земель ИЖС компенсируются их достоинствами. Преимущества от использования настолько значимы для владельцев, что они готовы понести определенные материальные затраты и выполнить все наложенные обязательства. Если земля куплена в кредит, позже ее также можно продать с обременением.

Реестр земельных участков

является обязательным условием для того, чтобы продать участок или арендовать.

Что такое субаренда земельного участка под строительство жилого дома — мы расскажем далее.

Нужен ли задаток при покупке дома с земельным участком — читайте в этой публикации.

Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

  • в какую территориальную зону они входят;
  • какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).

Есть земли, на которых:

  • строить можно без ограничений;
  • строить можно с определенными ограничениями;
  • строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

  • признанию постройки самостроем;
  • отказу в оформлении права собственности на постройку;
  • сносу постройки.

Что такое ЗНП?

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

  1. государственного запаса;
  2. водного фонда;
  3. лесного фонда;
  4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
  5. спецназначения;
  6. сельскохозяйственного назначения;
  7. населенных пунктов.

83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.

Право на их изменение принадлежит:

  • органам власти федерального значения;
  • местной власти;
  • судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Основные виды разрешенного использования по зонам

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны:

  • жилых построек;
  • общественно-деловых построек;
  • предпринимательства;
  • отдыха;
  • общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

  • блокированного типа — таунхаусы;
  • передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
  • средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
  • большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

  • индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
  • бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

  • сад,
  • огород,
  • развод скота.

Общественно-деловые

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

  • коммунальных,
  • социальных,
  • медицинских,
  • ветеринарных,

для создания:

  • мест, способствующих культурному развитию;
  • образовательных учреждений;
  • религиозных центров;
  • центров научной деятельности;
  • управленческих центров.

Предпринимательство

Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:

  • центров делового управления;
  • торговых центров, магазинов и рынков;
  • коммерческих и страховых организаций;
  • точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
  • мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

  • спортивных объектов;
  • объектов туристической направленности;
  • игровых полей и полей для прогулок;
  • причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
  • мест ловли рыбы и охоты на животных.

Общего пользования

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

  • автомобильных дорог,
  • пешеходных тротуаров,
  • водных объектов общего пользования,
  • парков и скверов,
  • кладбищ и др.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

  1. основной,
  2. условно разрешенный,
  3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

  • дома,
  • магазина,
  • образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

  • представители администрации населенного пункта,
  • владельцы близлежащих участков,
  • сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

При этом существует два варианта:

  1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
  2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС,
  • ЛПХ,
  • блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

  • огородничеством,
  • садоводством,
  • скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

  • сад,
  • цветник,
  • огород.

Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

  • магазины,
  • точки общепита,
  • гостиницы,
  • автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

  • столовые,
  • рестораны,
  • кафе,
  • иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

  • отели,
  • гостиницы,
  • пансионаты,
  • другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

  • автосервисы,
  • мойки,
  • заправки и др.

Полезное видео

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

  1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
  2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
  3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
  4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: