Чем характерна перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Согласование перепланировок

Получение разрешение на реконструкцию

Кадастровые и проектные работы

Задайте вопрос напрямую в: WatsApp

[email protected]

Москва: +7 (499) 322-05-14 Санкт-Петербург: +7 (812) 425-35-90

Главная » Перепланировка »

Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2020) — как узаконить и согласовать

Перепланировка нежилого помещения – достаточно частая проблема. Например, предприниматель приобрел помещения под склад, а они абсолютно не приспособлены для хранения продукции. Так как любые изменения в строениях должны проводиться в соответствии с законодательством, важно знать какие действия по перестройке допускаются, а какие запрещены. Расскажем в статье, как проводится перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в соответствии с законодательством.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.

Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.

Когда может потребоваться перепланировка?

  1. Необходимо увеличить метраж помещения.
  2. Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
  3. Нужно изменить существующее расположение комнат.
  4. Необходимо расширить пространство.

Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.

Согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

  1. Если устанавливаются стены или перегородки, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции строения.
  2. При перемещении санузла или других санитарных зон.
  3. Если перемещаются, сносятся или устанавливаются вспомогательные элементы (к примеру, лоджии, лестницы, окна и т.д.).
  4. Удаление или установка новых оконных проемов, а также их увеличение или уменьшение.
  5. Установка нового оборудования, которое требует подключения к коммуникационным сетям (душевая кабина и т.п.).
  6. Изменения конфигурации пола.
  7. Монтаж или демонтаж лестничных пролетов.
  8. Подключение коммуникаций.

Перечисленные виды работ являются перепланировкой и требуют получения разрешения и согласования с компетентными органами. Предварительно обязательно нужно проконсультироваться с инженерами и другими специалистами.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется, если проводится:

  • косметический ремонт помещения, не затрагивающий несущих конструкций (покраска стен, потолка или пола, поклейка обоев и т.п.);
  • замена коммуникаций на аналогичные (например, если меняется душевая кабина на такую же по размерам и назначению);
  • демонтаж встроенных конструкций (предметов интерьера, мебели и т.д.).

В остальных случаях перепланировку требуется узаконить в соответствии с законодательными нормами.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Порядок перепланировки нежилого помещения будет происходить по следующему алгоритму:

  1. Обращение в БТИ для получения необходимой технической документации.
  2. Разработка проекта переустройства. Это делают специалисты, компетентные в этом вопросе.
  3. Согласование перепланировки. Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию района и другие государственные учреждения.
  4. После получения согласования потребуется повторное обращение в жилищную инспекцию района для оформления разрешения.
  5. Проведение ремонтных работ.
  6. Заключение акта выполненных ремонтных работ и акта об их завершении.
  7. Обращение в БТИ для внесения изменений в техническую документацию.
  8. Обращение в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в кадастровый паспорт и данные о праве собственности на недвижимое имущество.

Оформление перепланировки нежилого помещения требует сбора определенного пакета документов:

  • заявление, в котором отражаются запланированные корректировки характеристик помещения;
  • документы, подтверждающие наличие права собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
  • технический паспорт нежилого помещения.

Это основные документы, с которых начинается процедура согласования. Они нужны для составления проекта готовящихся изменений. Именно в соответствии с проектом происходят ремонтные работы.

Для получения разрешения необходимо предоставить:

  • заявление;
  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • квитанции об оплате;
  • согласие от собственника здания (муниципалитет, государственные органы и т.д.);
  • проектную документацию;
  • учредительные документы, если собственник – организация или ИП;
  • согласие на проведение работ от управляющей компании;
  • договор страхования (в некоторых случаях);
  • технический паспорт.

Важно учитывать в каком здании находится нежилое помещение. Если это многоквартирный дом, помимо вышеперечисленных бумаг, необходимо получить согласие от всех жильцов. Без подписанного всеми собственниками разрешения ремонтные работы будут признаны незаконными.

Эта бумага дает лицу, решившему переустроить недвижимость, и другое преимущество. Соседи не смогут предъявить какие-либо претензии в будущем, так как сами подписали разрешение на проведение работ.

Когда помещение располагается в нежилом строении, следует обращаться за согласием на проведение ремонта в муниципалитет. Только они вправе решать допускается ли заявленный объем корректировок или нет.

Ни в коем случае не начинайте перепланировку без получения разрешения на нее. Учитывайте также, что срок действия всех бумаг ограничен периодом, равным одному году.

Отдельно стоит сказать о проектных документах. Проект перепланировки подготавливается лицензированной компанией и выглядит так:

  1. На титульном листе прописывается название проекта и фактический адрес помещения.
  2. В содержании указывается, какие изменения будут произведены поэтапно.
  3. Сведения о том, что ремонтные работы разрешены и соответствуют законодательным нормам.
  4. Договор на составление проекта с указанием невозможности отклонения от его положений.
  5. Пояснения, в которых прописываются характеристики сооружения и каждого помещения в отдельности.
  6. Перечень инженерного оборудования и сводный лист.
  7. Требования противопожарной безопасности.
  8. Общие рекомендации по проведению строительных работ.
  9. Справка и перечень нормативной документации, в соответствии с которыми будут проводиться работы.

Стоимость проекта рассчитывается индивидуальна. Она зависит от сроков и площади объекта недвижимости. К примеру, для площади, равной 300 квадратных метров, проект обойдется стоимостью примерно 30 тысяч рублей.

Штраф за незаконную перепланировку

Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.

Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.

Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.

Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Оформление и благоустройство нежилых помещений играет гораздо более важную роль по сравнению с отделкой жилых построек.

Планировка, обустройство, интерьер офисных, складских и прочих аналогичных объектов позволяет добиться высокой функциональности помещений, их комфортабельности и привлекательности, от чего непосредственно зависит удобство их эксплуатации клиентами и сотрудниками, что влияет также и на финансовую прибыль владельца.

Именно поэтому многими собственниками регулярно осуществляется внесение изменений в перепланировку нежилого помещения в нежилом здании, но для этого нужно правильно понимать особенности проведения этой процедуры в 2020 году.

Главные детали

Действующее законодательство устанавливает достаточно большой перечень правил и ограничений, касающихся проведения перепланировки нежилых помещений, и поэтому важно знать и учитывать их все в процессе проведения ремонтных работ.

Рассмотрение понятия

Если собственник нежилого помещения принял решение, к примеру, вместо салона красоты открыть пекарню или какой-нибудь продуктовый магазин, ему потребуется проведение масштабной перепланировки, так как функциональное назначение помещений существенно изменится.

Функционал объекта должен полностью соответствовать поставленным перед ним бизнес-задачам, то есть иметь определенные параметры, которые требуются для полноценного ведения коммерческой деятельности юридическим лицом, но эти характеристики должны соответствовать не только целям самого бизнесмена, но еще и действующим положениям законодательства.

На сегодняшний день предусматривается два различных варианта оформления перепланировки. Первый не подразумевает изменение функционального назначения комнат, когда собственник просто хочет улучшить характеристики принадлежащего ему помещения путем расширения их площади, создания более комфортных условий для работы персонала и другими способами, в то время как второй вариант уже предусматривает полное перепрофилирование объекта с затрагиванием инженерных сетей и различных несущих конструкций.

Соответственно, последний вариант оформления перепланировки для собственника является более затруднительным, потому что предварительно ему нужно будет получить соответствующее разрешение сразу в нескольких государственных органах, а также согласовать довольно масштабный технический проект.

Сама по себе перепланировка включает в себя следующий перечень работ:

  • увеличение площади комнат посредством демонтажа перегородок или установки новых ненесущих конструкций;
  • обустройство оконных и дверных проемов посредством ликвидации старых рам, а также пробивкой входной двери в несущих и ненесущих стенах;
  • внесение корректировок в расположение функциональных помещений;
  • обустройство складских помещений и торговых залов посредством использования технических помещений и других объектов.

Все указанные работы осуществляются только после предварительного получения разрешения от контрольных органов, так как в некоторых ситуациях адаптация нежилых помещений под какие-либо нужды бизнеса может иметь потенциальную опасность, особенно если указанное помещение находится на первом этаже.

Разрешение на проведение перепланировки представляет собой ключевой документ, предоставляющий собственнику право на проведение ремонтных работ, а также подтверждающий законность их проведения, и никакие бизнес-объекты не могут законно ремонтироваться при отсутствии этого документа.

Если собственник решится на проведение строительно-ремонтных работ, не согласовывая их проведение с контрольным органами, это может обернуться для него достаточно крупными штрафными санкциями, а также уголовным разбирательством или даже лишением права собственности на указанный объект.

Для получения разрешения нужно:

  • разработать эскиз или проект;
  • получить техническое заключение, подтверждающее возможность проведения перепланировки;
  • собрать все необходимые документы;
  • провести процедуру в полном соответствии с действующим законодательством.

Здесь важно учитывать то, где именно находится нежилой объект – в отдельном здании или же в крупном жилом доме.

Законодательная сторона

Вопросы, связанные с оформлением перепланировки нежилой недвижимости, регулируются следующими правовыми актами:

Виды и отличия проектов

Перепланировка представляет собой понятие, которое четко регулируется жилищным законодательством, и называются ей все ремонтные работы, связанные с изменением конфигурации помещения, внесением корректировок в его общую площадь, а также расположение мелких помещений, которые являются элементами общего. Помимо этого, данное понятие также предусматривает ликвидацию мелких помещений посредством их объединения в одно, имеющее большие размеры и площадь.

Все работы, связанные с изменением дверных или оконных проемов, включая их расширение или заделку, включены в понятие перепланировки. Ключевой целью данной операции является улучшение общего качества помещения для его дальнейшей эксплуатации.

Ключевым условием, которое позволяет сотрудникам БТИ относить внесенные корректировки к данному понятию, является то, что вне зависимости от того, какие корректировки были внесены в площади различных помещений или их параметры, несущие конструкции не должны затрагиваться, а помимо этого, должны также полностью сохраняться параметры всех используемых схем коммуникаций.

Ключевым отличием, которое позволяет отличить перепланировку от реконструкции, является степень изменения общей площади помещения. В преимущественном большинстве случаев это осуществляется посредством расширения внешних границ, а также отдельных параметров помещения.

Внешние границы изменяются посредством расширения помещений или пристройки входных тамбуров с дверьми. Помимо этого, еще одним ключевым отличием является то, что реконструкция предусматривает возможность проведения ремонтных или строительных работ, которые затрагивают несущие конструкции.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Обзор акта переустройства

Конечным этапом оформления перепланировки нежилых помещений является составление акта о реализованных ремонтных работах.

Приемка помещения, а также подписание этого документа осуществляется при условии обязательного присутствия:

  • собственника помещения;
  • балансодержателя здания, в котором расположено ремонтируемое помещение;
  • представителей проектной компании, занимающейся разработкой проекта;
  • представителей компании, несущей ответственность за техническое состояние и эксплуатацию указанного здания;
  • представителей органов пожарного надзора;
  • представителей строительной компании, выполняющей ремонтные работы.

В процессе приемки проведенных работ все приглашенные лица должны проверить:

  • насколько выполненный ремонт соответствует проекту, на основании которого оформлялось разрешение на его проведение;
  • есть ли доступ к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • есть ли акты на проведение скрытых работ, а также правильно ли они были оформлены;
  • есть ли журнал производства ремонтных работ, а также правильно ли он велся.

Сам документ должен в обязательном порядке подписываться в трех экземплярах, первый из которых предоставляется собственнику, второй отправляется представителям жилищной инспекции, которые должны будут передать его сотрудникам БТИ, в то время как третий остается на хранение в архиве данной организации.

Прочие важные моменты

Оформление перепланировки предусматривает массу различных нюансов, и помимо ключевых требований действующего законодательства, важно учитывать еще ряд других, не менее важных моментов.

Необходимые документы

Оформление перепланировки нежилых помещений предусматривает необходимость в подготовке документов, которые потребуются для согласования в различных муниципальных и государственных органов. Все бумаги предоставляет законный владелец объекта вместе с заявлением на согласование.

В частности, проектная документация, которая предусматривается действующим законодательством для получения соответствующих разрешений, включает в себя:

  • эскизы, технические планы и паспорта на весь объект, а также отдельные узлы и конструкции;
  • проект перепланировки, в котором будут отражаться все возможные конструктивные изменения, выполняющиеся в процессе проведения работ;
  • техническая документация на объект, в котором находится нежилое помещение.

Все эти документы должны показывать, как будет выглядеть в конечном итоге перепланировка объекта, и их подготовка может проводиться только после проведения фактического обследования самого помещения и всего здания в целом с последующей подготовкой экспертного заключения.

Последнее проводится специализированными экспертными компаниями или частными экспертами, которые получили соответствующий допуск от профильных саморегулируемых организаций, несущих вместе с ними ответственность за достоверность данных, указанных в заключении.

После того, как будет согласована проектная документация, законный собственник должен будет направить заявление на получение разрешения для проведения перепланировки. Впоследствии данное заявление будет отправлено в уполномоченные органы местной власти, которым нужно будет создать межведомственную комиссию для рассмотрения этого документа.

Цели, условия и нюансы

В преимущественном большинстве случаев, задумывая перепланировку, собственники преследуют следующие цели:

  • установить дополнительное санитарное или отопительное оборудование;
  • проложить новую систему водоснабжения;
  • оборудовать отдельное кухонное помещение с установкой в нем мощного оборудования;
  • разделение крупных помещений.

Для получения разрешения на проведение перепланировки нужно иметь проект, разработанный компанией, отвечающей определенным требованиям:

  • наличие непросроченного допуска к проектным работам;
  • членство в саморегулируемой организации проектировщиков;
  • наличие опыта предоставления подобных услуг.

Если какое-либо из условий не соблюдается, всегда есть риск просто потерять свои деньги, так и не получив согласования в государственном органе.

Также стоит отметить, что перепланировка может осуществляться не только по проекту, но и по эскизу, если в процессе ее проведения не будет затрагиваться вентиляция, несущие конструкции, санузлы и кухонные помещения.

Разрешение на проведение ремонтных работ в нежилом здании получить не так сложно, если собственник сможет доказать:

  • отсутствие нарушений санитарных норм;
  • отсутствие опасности для посетителей и работников;
  • отсутствие опасности возгорания в самом ремонтируемом помещении и здании в целом.

Разрешение на оформление перепланировки в многоквартирных домах уже получить не так просто, потому что согласование проходится одновременно в нескольких инстанциях, а помимо этого, свое согласие должны дать и жильцы дома в письменном виде. Далее проверка проходится специалистами из БТИ, которые в процессе осмотра помещения проверяют изношенность стен, полов и перекрытий, а также состояние различных инженерных систем.

Еще одним важным условием, на основании которого могут дать положительный ответ на запрос, является соответствие целевого применения различных помещений и всего помещения в целом тому виду деятельности, который указывается в учредительной документации.

Также отказать могут в том случае, если в помещении не обустроен пандус, отсутствует гидро- или звукоизоляция, а также не предусматривается наличие отдельного пожарного выхода.

Порядок оформления

Согласование проектной документации на проведение ремонтных работ представляет собой обязательное условие для дальнейшего получения разрешения. Перепланировка без согласования признается незаконной и предусматривает наложение на ответственное лицо гражданской и административной ответственности.

Стандартная процедура согласования предусматривает необходимость передачи проектной документации в следующие органы:

  • пожарный надзор;
  • учреждения санитарно-эпидемиологического надзора;
  • жилищная инспекция;
  • частный специалист или экспертное бюро;
  • другие надзорные органы.

Если здание относится к категории памятников архитектурного, культурного или же исторического значения, то в таком случае нужно будет пройти процедуру дополнительного согласования в уполномоченных государственных органах.

При этом важно понимать, что оформление согласования предусматривает не только предоставление определенной документации. Но еще и фактическое обследование помещения на предмет возможности проведения ремонтных работ, а также возможного нанесения ущерба целостности всего здания.

Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Ключевые этапы согласования ремонтных работ, связанных с перепланировкой нежилых помещений, выглядят следующим образом:

  1. Получение всей необходимой документации в Бюро технической инвентаризации.
  2. Разработка проекта перепланировки в специализированной компании, у которой есть соответствующее разрешение.
  3. Согласование ремонтных работ в государственных органах.
  4. Предоставление согласованной документации в органы жилищной инспекции.
  5. Получение разрешения на проведение ремонтных работ.
  6. Непосредственное проведение отделки и ремонта.
  7. Прием выполненных работ с последующим подписанием акта об окончании переустройства.
  8. Передача акта в БТИ и внесение соответствующих корректировок в кадастровый паспорт с последующим получением новых бумаг с учетом перепланировки.
  9. Внесение всех выполненных изменений в государственное свидетельство, подтверждающее право собственности на указанное помещение.

Цены и штрафы

Стоимость оформления перепланировки зависит от отдельных расходов, которыми может быть:

  • разработка проектной документации;
  • услуги экспертной компании при оформлении заключения;
  • проведение ремонтных и строительных работ;
  • государственная пошлина, предусмотренная за внесение соответствующих корректировок в различную документацию.

Стоимость проектной документации будет непосредственно зависеть от нормативного показателя, и в Москве, к примеру, она начинается от 150 рублей за каждый м2. При этом стоит отметить тот факт, что общая стоимость всей документации может составлять около 20 000-25 000 рублей для нежилого помещения с площадью не более 100 м2.

Если же перепланировка проводится незаконно, собственник помещения получает административная штраф, причем для физических лиц данная сумма является незначительной и составляет не более 2 500 рублей, в то время как юридическим лицам приходится платить от 350 000 до 1 000 000 рублей. Помимо этого, не стоит забывать о том, что впоследствии нужно будет полностью устранить допущенные нарушения или же узаконить проведенные ремонтные работы.

Ответственность

Помимо того, что собственника помещения могут привлечь к административной ответственности за проведение незаконной перепланировки, его также могут принудительно лишить права собственности или владения указанным помещением. При этом сразу стоит отметить тот факт, что такое решение может выноситься исключительно в судебном порядке, и на это нужны действительно веские основания.

Даже если владелец узаконил самовольную перепланировку, это не освобождает его от административной ответственности, а также необходимости возмещения нанесенного ущерба.

Лишение права собственности в судебном порядке предусматривает необходимость реализации нежилого помещения в процессе проведения публичных торгов с предоставлением предыдущему владельцу полученных средств за вычетом затрат, необходимых для устранения обнаруженных нарушений.

Перепланировка старого дома

может быть только в том случае, если соответствующие инстанции одобрили изменения.

Смотрите здесь пример перепланировки трехкомнатной хрущевки в кирпичном доме.

Как осуществить бюджетную перепланировку дачного дома для проживания — читайте в нашей статье.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: