Чем характерна перепланировка квартиры

В соответствии с Жилищным Кодексом России, под перепланировкой квартир подразумеваются изменения, которые вносятся собственником жилья или нанимателем в первоначальную конфигурацию жилого объекта. Данные изменения также должны быть внесены в кадастровый паспорт квартиры, а если изменится площадь объект, данные об этом должны отображаться в свидетельстве регистрации права. 

Цели и задачи

Каждый собственник может и имеет право изменить типовую планировку в своем жилье. Но нужно помнить о порядке согласования перепланировки и получении официального разрешения на эти работы. В Жилищном Кодексе России приведена детальная информация о сущности перепланировки помещения и целях этой операции. Часто собственниками жилья предпринимаются меры по конструктивному изменению помещения в новостройке из-за недоработок, допущенных при строительстве объекта. Жилое пространство модернизируется владельцами квартир для достижения следующих целей:

  • обеспечения безопасности проживания и имущества,
  • удобства и функциональности пространства,
  • оптимизации жилой площади, как этого требуют существующие хозяйственно-бытовые потребности,
  • приведения помещения в соответствие со своими эстетическими представлениями. 

Запомните! Любые конструктивные и технические изменения, вносимые в первоначальный план объекта, заносятся в технический паспорт. 

В рамках перепланировки могут проводиться следующие работы:

  • обустраиваются несущие стены,
  • устанавливаются или переносятся ванные комнаты, санузлы, 
  • разбираются ненесущие перегородки,
  • монтируются проемы в перекрытиях, перегородках и стенах,
  • заделываются проемы,
  • совершенствуется конструкция пола, но без затрагивания межэтажных перекрытий. 

Что нельзя менять:

Не стоит думать, что в собственной квартире владелец может делать что угодно – любые изменения, касающиеся конструктивного решения, обязательно должны быть согласованы. 

Согласно ст. 11 ПП Москвы от 25.10.2011 № 508, запрещена любая планировка, при которой:

  • ухудшаются условия проживания в помещении,
  • ухудшается доступность коммуникаций,
  • нарушаются нормы (санитарно-гигиенические, противопожарные, строительные),
  • жилье становится не пригодным для проживания,
  • несущие конструкции становятся менее прочными, что может привести к их разрушению,
  • вентиляционная сеть становится менее надежной,
  • усиливается нагрузка на несущие конструкции, что противоречит нормам. 

Что запрещено делать при переустройстве жилого помещения:

  • нарушать внутридомовую вентиляцию, закрывая или сокращая количество вентиляционных каналов,
  • превышать допустимую нагрузку на несущие конструкции, возводя полы, перегородки или устанавливая дополнительное оборудование,
  • возводить лоджии в квартирах, которые располагаются выше, чем первый этаж,
  • дополнять жилую площадь площадью нежилых помещений – чердаков, технических этажей, которые являются общедомовым имуществом,
  • объединять жилые площади и газифицированную кухню, в том числе обустраивать проемы между подобными помещениями, не монтируя дверь,
  • монтировать теплые полы, подключенные к батареям центрального отопления или водопроводу,
  • переносить батареи отопления на балконы и лоджии. 

Подготовка проекта

Переустройство жилого и нежилого объекта ведется на основании проекта: согласно нему будут производиться любые изменения в помещении по сравнению с первоначальным планом, выданным БТИ. 

Если в данном процессе будут затронуты инженерные сети, полы или разгружающие перегородки, потребуется еще и проект переустройства на основе технического заключения, в котором будет описано состояние конструкций здания.

Проектное решение составляется при монтаже таких объектов, как входы и тамбуры, оконные и дверные проемы, навесы и витрины, пандусы, террасы, лоджии и балконы, которые будут располагаться на первом этаже. Многие начинают переустраивать жилое помещение без разрешений, но при желании продать квартиру из-за несогласованной перепланировки это окажется невозможно, и потребуется вызывать специалистов из БТИ.

Владелец жилого или нежилого помещения всегда имеет право устроить перепланировку любого помещения, будь то хрущёвка, 2 и 3-х комнатная квартира или нежилое имущество.

Однако все проводимые изменения при планировке помещений должны быть согласованы с

законом

. В противном случае за самовольное проведение ремонта собственник будет вынужден платить

штраф

и возвращать здание в исходное состояние.

Перед желающими провести переустройство помещений часто встаёт ряд вопросов о том, как сделать такой ремонт, как узаконить ремонтные действия, сколько стоит процесс перепланировки и т.д.

Обзор понятий

Перепланировка квартиры представляет собой процедуру, которая разделена на два основных понятия:

Перепланировка Это процесс, который подразумевает значительные ремонтные действия, направленные на изменения конфигурации опорных конструкций жилого или нежилого здания. К ним относятся пол, несущие стены, дверные или оконные проёмы, коммуникационные сети и т.д. По завершению процедуры такие изменения должны быть обязательно занесены в технический паспорт помещения.
Переустройство Данное понятие процесса перепланировки, включает маломасштабные ремонтные действия. Они заключаются в установке, переносе или ликвидации инженерного, технического, инженерно-технического, электрического или санитарно-технического оснащения помещения. Такие изменения так же требуют их занесения в технический паспорт.

Таким образом, процесс перепланировки подразумевает следующие работы:

  • разборка санитарно-технического оборудования (ванны, душевой кабины, унитаза и т.д.) или его снятие с места установки;
  • установка внешнего технического оборудования на фасаде здания (антенн, телевизионных тарелок, систем кондиционирования);
  • изменение функционального назначения комнат здания;
  • установка, снос, расширение или уменьшение дверных и оконных проёмов;
  • остекление балконов;
  • создание, разбор или снос перегородок;
  • установка дверных пространств в опорных перегородках;
  • расширение или уменьшение площади комнат за счёт сноса или установки новых стен.

Важные детали

Проводить переустройство или перепланировку любых помещений в 2021 году можно только на основе российского законодательства, которое предусматривает конкретный порядок действий, необходимость получения документов, регистрацию новых изменений, а также ответственность в случае самовольного ремонта.

Если владелец жилого или нежилого имущества решил проводить переустройство его помещений, ему следует учитывать, что итоговые изменения не должны негативно сказаться на прочих жителях многоквартирного дома или арендаторов помещений в нежилом здании.

Примеры:

  • при сносе или установке несущих стен важно сохранить первоначальную прочность и устойчивость здания;
  • обезопасить его от повреждений;
  • оставить доступ к коммуникационным сетям и оборудованию;
  • установка или снос санитарно-технического оборудования не должны негативно сказаться на горячем и холодном водоснабжении.

Владелец помещения, в котором планируется проведение перепланировки, автоматически несёт ответственность за здоровье прочих пользователей ресурсов здания.

Образец заявления о перепланировке жилого квартиры:

Доступные методы

Существует следующая классификация процесса перепланировки по методу:

Перепланировка, которая требует внесения изменений в поэтажный план, но не содержит ремонтных действий, согласующихся проекту Согласно ППМ № 508-ПП (в редакции №840-ПП), ремонтные действия согласуются с проектов в упрощённом виде. Это обозначает, что сперва следует завершить перепроектирование, затем направиться в Московскую жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, но документ на согласование перепланировки не предоставляется. Физическое лицо, проводящее ремонт, получает акт о завершении перепланировки и заполняет заявление на выход приемочной комиссии. Комиссия заверит заявление в том случае, если не обнаружит нарушения.
Типовые проектные решения от Московского научно-исследовательского и проектного института типологии, экспериментального проектирования (ГУП МНИИТЭП) Предоставляют собой итоговые проекты перепланировок, которые можно выбрать для своего жилого или нежилого помещения. Просмотреть их можно, посетив сайт Московской жилищной инспекции.
По проекту без наличия технического заключения При проведении некоторых видов ремонтных работ представители жилищных инспекций могут не потребовать оформление технического заключения.
В соответствии с проектом и техническим заключением от СРО Согласно жилищному законодательству, оформить проект и заключение можно только в проектных компаниях, которые имеют статус СРО. Если автором проекта дома выступало физическое, а не юридическое лицо, то следует обращаться к нему. В случае ликвидации ЮЛ, составляющего проект дома, следует нанести визит в ГУП МосжилНИИпроект.
Согласно проекту от коммерческой организации и техническим заключением от автора проекта здания Такой вид перепланировок является самым распространённым, и даёт возможность осуществить крупные изменения в конфигурации здания.
По проекту автора здания Зачастую владельцы помещений желают получить новый проект от автора здания, потому как это поможет избежать сложностей при принятии сложных ремонтных действий.
Самовольная перепланировка Если собственник проводит переустройство помещений, не согласовав процедуру с соответствующими государственными органами, перепланировка является незаконной.

Образец технического заключения на перепланировку:

Необходимые документы

Для согласования переустройства жилых или нежилых помещений владелец должен иметь:

  • документацию, полученную в бюро технической инвентаризации (технический паспорт, поэтажный план, пояснение выполненных работ);
  • подтверждающие право на собственность бумаги (свидетельство о регистрации/договор купли-продажи/выписка из Единого государственного реестра налогоплательщиков/договор долевого строительства);
  • верно оформленное согласие залогодержателя (в том случае, если помещение в залоге у банка);
  • паспорт владельца/владельцев (ксерокопия);
  • официальное согласие каждого владельца;
  • проект перепланировки;
  • заключение о техническом состоянии здания.

Если здание, в котором планируется переустройство, выступает архитектурным памятником, может потребоваться и официальное согласие Москомнаследия. Пакет перечисленных документов следует предоставить в одной папке-скоросшивателе.

Что можно, а что нет

Проводимые при перепланировке жилого или нежилого помещения мероприятия должны соответствовать нормативно-правовым, санитарно-техническим и строительным нормам. На основе законодательство можно определить, что можно, а что нельзя в процессе ремонта.

Таким образом, запрещаются:

  • ремонтные действия, которые могут привести к ухудшению жилищных условий или ограничивают доступ к коммуникационным сетям здания;
  • нарушения функционирования опорных конструкций здания;
  • переустройство вентиляционных каналов;
  • превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции;
  • переустановка водяного радиатора отопления в такие помещения, как лоджия или балкон;
  • переустройство колонн;
  • постройка лоджий на этажах, расположенных выше первого;
  • устройство штраб в опорных стенах;
  • перепроектирование технического этажа и чердака, которые не входят в собственность владельца;
  • объединение жилых помещений с кухней.

Таким образом, любые принятые во время перепланировки действия не должны быть направлены на реконструкцию здания. В некоторых случаях такие мероприятия возможны, но на них обязательно следует иметь разрешение от организации или физического лица, которые занимались проектировкой этого здания при постройке.

Мерами, которые закон не запрещает принимать при перепроектировании, являются следующие:

  • расширение помещений путём сноса или перестройки несущих стен;
  • изменение функционального назначения помещений;
  • расширение площади санитарно-технического узла с территорию помещений нежилого типа;
  • установка новых дверных или оконных проёмах в несущих стенах;
  • изменение конструкции потолка и пола;
  • остекление балкона;
  • установка с внешней части здания различного оборудования (система кондиционирования, телевизионные тарелки и т.д.);
  • перестановка санитарно-технического оснащения (душевые кабины, унитазы, ванны и т.д.);
  • демонтаж подоконного блока.

Более подробный список работ можно уточнить у специалиста.

Образец технического паспорта квартиры:

Условия чтобы узаконить

Для того чтобы узаконить перепланировку, следует выполнить следующий комплекс действий:

  1. Подготовить документы.
  2. Посетить БТИ.
  3. Подать заявление и предоставить документы.
  4. Ожидание рассмотрения заявки (не более месяца).

При получении положительного ответа следует посетить Жилищную инспекцию города и согласовать дату составления акта приёма работ. Перепланировка, которая была проведена самостоятельно без получения соглашения в определённых инстанциях, — незаконная.

Согласование перепланировки квартиры

Также ещё до начала проведения переустройства, собственник жилого или нежилого имущества обязан согласовать новый проект.

Для согласования ему нужно обратиться в соответствующий государственный орган, предоставив:

  • Заявление на перепланировку, которое содержит перечь запланированных ремонтных работ, приблизительный срок их выполнения, а также официально оформленное согласие управляющего, если переустройство будет проходить в жилом доме.
  • Документы, которые подтверждают права на помещения (ксерокопии).
  • Поэтажные планы помещений, экспликация, получить которые можно в Бюро технической инвентаризации. Поэтажные планы могут включать планируемые изменения в графическом виде.
  • Проектные документы, в том случае, если ремонтные действия затронут опорные конструкции здания, его коммуникационные сети.
  • Договор об авторском надзоре за осуществлением перепланировки.
  • Официально оформленное разрешение на изменение функционального назначения комнат, если такие будут проводиться.

При нарушении перечисленных требований владелец жилого или нежилого имущества может понести ответственность в виде штрафа.

Возможная стоимость

Можно привести следующую таблицу с приблизительной стоимостью процесса оформления перепроектирования:

Наименование процедуры Цена в рублях
Получение документации от Бюро технической инвентаризации от 5 тыс. рублей
Согласование ремонтных действий по проекту от 20 тыс.
Согласование ремонта по проекту с экспертизой в монолитных или кирпичных зданиях от 30 тыс.
Согласование перепроектирования по проекту при устройстве дверных или оконных проемов в панельных домах от 60 тыс.
Согласование объединения балкона с  жилой комнатой от 90 тыс.
Согласование переустройства помещений в домах, которые выступают объектами архитектурной памяти от 100 тыс.
Подписание акта о завершении перепланировки. от 100 тыс.
Согласование переустройства квартиры в ГУП Мосгаз от 10 тыс. рублей
Технический план квартиры от 10 тыс. рублей
Внесение новых изменений в кадастр от 10 тыс.
Замена свидетельства о праве на собственность на квартиру по окончании перепланировки от 10 тыс.

Точная стоимость перечисленных мероприятий зависит от конкретного города, в котором располагается помещение, а также от юридических лиц, оказывающих услуги по перепланировке.

Куда обращаться за разрешением

С чего начать переустройство согласно закону? Порядок действий при перепланировке квартиры подразумевает посещение различных государственных органов, которые окажут услуги по оформлению документации, дадут официально оформленное согласие на выполнение конкретных ремонтных действий, а также осуществят контроль над проведением ремонта.

Посещать необходимые в процессе перепланировки государственные органы следует в определённой последовательности:

Бюро технической инвентаризации Нанести визит в БТИ надо ещё до того, как будет составлен план новой планировки. Сотрудники органа предоставят владельцу помещения поэтажный план жилого дома и заключение о его техническом состоянии. Техническое заключение выдают после проверки состояния здания специалистом.
Пожнадзор и Санэпидем станция В таких учреждениях собственнику необходимо собрать согласия, которые подтвердят его право проводить переустройство в конкретном здании.
Жилищная инспекция и архитектурно-планировочный отдел Сотрудники таких учреждений рассмотрят новый проект помещения, после чего дадут официальное согласие на начало ремонтных действий.

В случае обнаружения несоответствий, сотрудники соответствующих государственных учреждений могут выдать владельцу помещения отказ на проведение перепланировки.

В таком случае всегда указываются причины отказа, и по истечении трёх месяцев собственник жилого или нежилого помещения, который желает провести переустройство, может исправить недочёты и повторно оформить заявку. Если ему повторно огласят отказ, владелец всегда имеет право обратиться в суд.

Таким образом, оформление перепланировки представляет собой целый комплекс действий, который включает сбор документации, получение необходимых согласий, а также несение ответственности за безопасность проводимых ремонтных действий.

Перепланировка лоджии в комнату

должна быть согласована со всеми инстанциями в соответствующем порядке, иначе можно получить штраф.

Какую ответственность несет владелец квартиры за незаконную перепланировку — об этом более подробно тут.

Как подать исковое заявление об узаконивании перепланировки квартиры — читайте в нашей публикации.

Перепланировкой в квартире считается любое переустройство жилого помещения, после чего необходимо вносить изменения записей в его техпаспорт. Ремонтные работы могут коснуться не только косметических операций, но и серьезных переустройств, касающихся расширения или сужения пространства, преображения жилья. Такая деятельность должна соответствовать установленным требованиям и иметь разрешительную документацию.

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

  • Изменение жилищных параметров;
  • Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
  • Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

  • Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
  • Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
  • Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

  • Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
  • Смещение и постановка дверных заслонов;
  • Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
  • Преобразование проемов в перекрытиях;
  • Снос части основных конструкций;
  • Образование коридора;
  • Изменение кухонного пространства, санузла;
  • Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
  • Соединение санузлов;
  • Получение новых помещений;
  • Увеличение жилой территории за счет нежилой;
  • Замена газовых установок на иные;
  • Перенос электробытовых точек, топливных систем;
  • Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

  • Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
  • Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
  • Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
  • Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
  • Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

  • Встраивать газопровод в стену;
  • Закрывать вентиляционные люки;
  • Объединять лестничные площади и коридор;
  • Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
  • Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
  • Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
  • Демонтаж блоков подоконников;
  • Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
  • Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
  • Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
  • Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

  • Проведению косметических работ;
  • Установление дополнительных дверей;
  • Монтаж входных загородок;
  • Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
  • Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Как согласовать

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

  1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
  2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
  3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

  1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
  2. Возведение лестницы внутри квартиры;
  3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
  4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
  5. Застекление балконов;
  6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Самовольные работы

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2021 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

  1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
  2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
  3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
  4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
  5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
  • Согласованный во всех службах проект;
  • Старый и новый техпаспорт;
  • Новая кадастровая документация;
  • Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

  • Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
  • Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

Согласование перепланировок

Получение разрешение на реконструкцию

Кадастровые и проектные работы

Задайте вопрос напрямую в: WatsApp

[email protected]

Москва: +7 (499) 322-05-14 Санкт-Петербург: +7 (812) 425-35-90

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: