Алгоритм обмена земельного участка, находящегося в государственной собственности

2020

Основания для обмена муниципальной земли на частную

В России, законодательно закреплены случаи обмена земельного надела, состоящего в распоряжении госорганов или муниципалитета на частные владения. Данный момент обозначен в ст. 39.21 ЗК РФ. Обмен земельными участками с администрацией возможен при наличии следующих оснований:

  1. Если меняется муниципальная или государственная собственность на частные земли, изымаемые для нужд госорганов или городской управы.
  2. Когда владения госорганов или муниципалитета обмениваются на земли находящиеся в частной собственности и предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры или транспортного пункта, где данные объекты будут располагаться.

Образец договора мены

Стороны данной сделки равноправны и подразумевается, что участки также равнозначны. В качестве одного участника – стороны А выступает администрация или госорган, распоряжающиеся территориями, а стороной Б является собственник другой площади.

Предметом данного соглашения выступают земельные участки, которые в дальнейшем будут подлежать обмену, а именно, собственность стороны А и владения другого участника. Помимо самих земель, предметом сделки могут быть объекты недвижимости, которые находятся на этих участках. Если надел и постройки находятся в собственности одного и того же лица, допускается оформление акта мены совместно с безвозмездной передачей недвижимости в госсобственность или в распоряжение городской управы.

Территории различных целевых назначений также могут участвовать в сделках подобного вида.

Договор заключается в письменном виде с указанием всех существенных моментов. Земельные участки должны быть равноценны и официально зарегистрированы в официальном порядке. Заключенный договор мены (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора мены земельными участками]) также должен пройти обязательную госрегистрацию в Росреестре. Обязательным требованием к договору мены, если на площади находятся постройки, является то, что требуется проведение оценки построек, которые не подлежат безвозмездной передаче в распоряжение уполномоченного ведомства.

Стоимость наделов, подлежащих обмену, должна быть равнозначной, за исключением случаев, когда при изъятии надела, взамен гражданину предлагается другой участок, но стоимостью ниже. В этом случае, владельцу выплачивается разница между выкупной ценой и стоимость предлагаемой территорией в срок не более 3-х месяцев с момента перехода прав на отчужденный участок.

Порядок обмена муниципальной земли на частную

Обмен земельными участками осуществляется в соответствие с установленным регламентом. Этапы процедуры следующие:

  1. Сторонами, желающими произвести обмен, собираются необходимые бумаги.
  2. При наличии законных оснований, между участниками заключается соглашение мены.
  3. В том случае, когда на территории имеются постройки, не передающиеся администрации или госорганам безвозмездно, проводится официальная оценка этой недвижимости.
  4. После оформления договора мены, производится ее госрегистрация сделки в Росреестре.
  5. На финальном этапе составляется передаточный акт, подтверждающий условие сделки о проведении обмена.
  6. После подписания указанного документа сделка считается завершенной, и участки переходят от одного распорядителя другому.

Регистрация прав собственности осуществляется в течение месяца, соответственно период времени, необходимый для проведения данной сделки может быть от одного – двух месяцев и больше.

Список документов

В рамках земельного кодекса определен перечень обязательных бумаг, необходимых для оформления сделки мены. К таковым относятся:

  • личные документы участников – паспорта, уставные документы, реквизиты;
  • правоустанавливающие бумаги на земельные территории, которые подлежат обмену;
  • технические документы – кадастровый паспорт участка, справка из БТИ о постройках, межевая схема;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений;
  • оценочный акт, при необходимости;
  • разрешение супруга (ги) на обмен, в отношении частного участка.

Пример по обмену муниципальной земли на частную

Борис Андреев получил уведомление о необходимости обмена его садового участка на территорию в другом месте и был составлен договор мены. Участки были равнозначны, и никаких доплат не требовалось, однако, через несколько месяцев после оформления сделки мужчина потребовал компенсации, аргументировав свою претензию тем, что рядом расположенные наделы резко возросли в цене и, следовательно, он упустил выгоду.

Администрация отреагировала на требования гражданина официальным письмом, где сообщалось, что поскольку сделка уже оформлена, никаких прав на территорию в текущем времени Андреев уже не имеет, а в связи с этим и требований об уплате недополученной выгоды тоже.

Борис обратился к юристу и с его помощью составил исковое заявление на действия администрации. В результате судебного заседания, в отношении иска Андреева было вынесено отрицательное решение, поскольку сделка была заключена на законных основаниях и соблюдения установленного регламента. По решению судьи, администрация также не нарушила закона своими действиями.

Заключение

На основании вышесказанного можно сделать ряд выводов:

  1. Обмен госвладений или территорий города на частные земли является законным деянием, если на это имеются правовые основания и все действия, произведенные сторонами договоренности, происходят согласно действующему регламенту.
  2. Соглашение мены является документальным оформлением правоотношений данного вида и представляет собой типовой бланк, заполненный сторонами.
  3. В сделке принимают участие две стороны, одна из которых – это уполномоченное ведомство, которое распоряжается одним наделом и вторая – владелец другой площади.
  4. В соглашении участвуют равнозначные земли, и доплата предусмотрена только в исключительных случаях.
  5. Предметом соглашения выступают сами территории и постройки, которые на них находятся. Здания и сооружения передаются в безвозмездном порядке, или за них совершается доплата после проведения обязательной оценки.
  6. В случае изъятия площадей для нужд города или госорганов и предложения гражданину площади стоимостью ниже отчужденного надела, производится выплата разницы в течение 3 месяцев после изъятия.
  7. Порядок оформления соглашения мены также закреплен земельным кодексом и включает в себя этапы передачи площадей и обязательной постановки на учет.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену муниципальной земли на частную

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Ольга. Совсем недавно мне пришло уведомление о том, что мою землю, на котором расположен небольшой дачный домик, будут изымать для нужд города. Там построят автобусную станцию.

Взамен мне предложили другой надел. Новая площадь расположена в хорошем месте, однако меня интересует ряд других вопросов. Во-первых, допускается ли обмен участков разного целевого назначения и будет ли сделка в дальнейшем законной, потому что моя земля предназначалась для дачного хозяйства, а эта площадь ИЖС. И во-вторых, мой участок стоит чуть дороже, чем предлагаемый, и на территории имеется домик. Должны ли мне возместить разницу между стоимостями земель, выплатить средства за дачный домик и что нужно для этого сделать? Какой период времени дается на произведение выплаты?

Ответ: Здравствуйте, Ольга, в вашей ситуации следует обратиться в администрацию и потребовать пояснений по будущему обмену относительно двух вопросов:

  • размера возмещения за разницу между стоимостями наделов;
  • сумму выплаты за постройку, расположенную на вашей территории.

Прежде чем это делать, потребуется произвести оценку надела и дома и выяснить рыночную стоимость имущества. В том случае, если администрация откажет в возмещении, вы имеете право подать иск в судебную инстанцию и предъявить там заключение оценщиков, а также справку из БТИ о существовании на изымаемой площади строения.

Что касается целевого использования, то данный момент не является причиной признания сделки ничтожной, так что можете заключать соглашение. Все эти вопросы регулируются ст. 39.22 ЗК РФ, поэтому обращаясь в администрацию и в суд, вы можете ссылаться именно на это положение.

Список законов

  • Статья 39.21 ЗК РФ
  • Статья 39.22 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Любые операции, затрагивающие права собственности на недвижимое имущество, подробно регулируются нормами действующего законодательства, в связи с чем их проведение должно осуществляться в полном соответствии с установленными правилами.

Многие граждане не знают о том, какие нормы и ограничения предусматриваются действующим законодательством и что нужно принимать во внимание для того, чтобы избежать каких-либо сложностей.

В частности, полезно будет разобраться с тем, как в 2020 году правильно должен осуществляться обмен земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Положения статьи

Процедура обмена земельного участка, являющегося собственностью муниципальных или государственных органов, регулируется статьей 39.21 Земельного кодекса. Проведение данной процедуры осуществляется в том случае, если обменивается территория на участок, который является частной собственностью или же изымается для реализации каких-либо муниципальных или государственных нужд.

Также обменивать такие территории можно на те земельные участки, которые являются собственностью физических лиц и предназначаются для того, чтобы размещать какие-либо объекты социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры, установленным проектом межевания и планировки территории.

Статья 39.21. Случаи обмена земельного участка на находящийся в частной собственности

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Основания и образец мены

В действующем законодательстве прописано несколько ситуаций, при которых предусматривается возможность обмена земельного участка, находящегося в распоряжении государственных или муниципальных органов, на частное имущество. Таким образом, проводить подобные операции можно будет только в том случае, если в качестве объекта обмена выступает территория, предназначенная для размещения каких-либо инфраструктурных объектов или же изымаемая для нужд государственных органов.

Стороны проводимой сделки являются равноправными, в связи с чем изначально предусматривается, что обмениваемые земельные участки также будут равнозначными. В качестве первого участника выступает государственный орган или территориальная администрация, которая распоряжается территориями, в то время как вторым участником является владелец другой площади.

Предметом соглашения в данном случае являются территории, которые будут обмениваться, находящиеся в собственности каждой из сторон. Помимо самих земельных участков, в качестве предмета сделки могут предусматриваться также различные объекты недвижимости, расположенные на их территории.

Если же земельный участок вместе с размещенными на нем постройками является собственностью определенного лица, то в таком случае предусматривается возможность оформления стандартного договора обмена вместе с безвозмездной передачей недвижимого имущества в государственную собственность или в распоряжение муниципального органа.

Скачать договор мены земельных участков

Договор должен оформляться в письменном виде с обязательным перечислением всех ключевых моментов. Обмениваемые земельные участки в обязательном порядке должны иметь одинаковую ценность, а также быть зарегистрированными в полном соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством. Также должен регистрироваться и оформленный договор обмена.

Ключевым требованием к договору является то, что, если на нем присутствует какое-либо недвижимое имущество, ее в обязательном порядке нужно оценить, если она не будет передаваться безвозмездно в распоряжение соответствующего ведомства.

Единственным исключением, при котором владельцу земельного участка, могут предоставить в качестве обмена территорию, имеющую неравнозначную стоимость, является ситуация, когда цена государственного надела меньше. В таком случае частному лицу на протяжении трех месяцев выплачивается компенсация в виде разницы между выкупной стоимостью и ценой предложенной территории.

Образец паспорта гражданина РФ

Требуемые документы

Нормами Земельного кодекса устанавливается перечень обязательных документов, которые могут потребоваться для оформления договора обмена.

В частности, это касается:

  • гражданский паспорт каждого из участников;
  • правоустанавливающая документация на земельные территории, которые будут подлежать обмену;
  • техническая документация, включая кадастровый паспорт участка, справку, полученную в Бюро технической инвентаризации на объекты недвижимости, а также межевую схему — Скачать форму межевого плана;
  • справка, подтверждающая полное отсутствие каких-либо обременений или задолженностей у второй стороны сделки — Скачать выписку об обременении;
  • оценочный акт, если есть необходимость в предоставлении этого документа;
  • разрешение, предоставленное супругой или супругом для оформления сделки обмена, если объектом является частный земельный участок.

Порядок обмена земельного участка, находящегося в государственной собственности

Процедура обмена земельных участков осуществляется в полном соответствии с нормами, установленными законодательным регламентом.

Таким образом, проводить ее нужно следующим образом:

  1. Стороны, которые хотят провести процедуру обмена, собирают полный пакет необходимых документов.
  2. Если есть законные основания для проведения данной процедуры, оформляется договор обмена.
  3. Если на территории земельного участка присутствует какая-либо недвижимость, которая не будет предоставляться государственным или муниципальным органам на безвозмездной основе, в обязательном порядке проводится процедура оценки этого имущества.
  4. После того, как будет окончательно сформирован договор обмена, осуществляется процедура регистрации проводимой сделки в территориальном отделении Росреестра.
  5. В конечном итоге оформляется передаточный акт, которым подтверждается условие сделки о проведении обмена.
  6. После того, как подписывается передаточный акт, сделка считается оконченной, и участки переходят к каждой стороне.

Регистрация права собственности на полученную территорию должна быть проведена на протяжении месяца. В связи с этим общий период времени, который требуется для проведения такой сделки, составляет не менее этого промежутка.

План-схема земельного участка

Возможность в случае с частным владением

В соответствии с действующим законодательством не предусматривается возможность оформления договора обмены в том случае, если одним из объектов является частный земельный участок. Пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса указывает на то, что имущественные отношения, связанные с владением, использованием или распоряжением различными земельными участками, а также проведение сделок с таким имуществом регулируется гражданским законодательством.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

Статьей 28 земельного кодекса устанавливается возможность передачи гражданам или юридическим лицам территорий в частную собственность. Однако для того, чтобы передать такое имущество в частную собственность

под строительство

, существует особый порядок. В частности, предусматривается обязательное проведение

торгов в виде открытого аукциона

или конкурса.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Действующее гражданское законодательство не устанавливает никаких ограничений на оформление по отношению к земельным участкам договора обмена. В соответствии с действующим законодательством Земельный кодекс имеет приоритет над Гражданско-правовым.

В связи с этим в процессе передачи государственных территорий под строительство в обязательном порядке должны соблюдаться нормы, прописанные в статьях 30 и 38 Земельного кодекса. Таким образом, обменивать земельные участки, являющиеся частной собственностью, на государственные не получится.

Статья 30. Правила землепользования и застройки

Статья 38. Исключительная подсудность

При этом некоторые суды, руководствуясь нормами Гражданского кодекса, считают договор обмена частных территорий на государственные правомерным, хотя Президиум Верховного Арбитражного суда не согласен с таким мнением.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Таким образом, можно сделать несколько важных выводов:

  • Обмен государственных участков или муниципальных территорий на частные является законным, но только в том случае, если на это есть какие-либо правовые основания, а все действия, которые проводятся сторонами договоренности, осуществляются в полном соответствии с установленным регламентом.
  • Договор обмена представляет собой документальное оформление правоотношений такого типа и представляет собой типовой бланк, заполняемый каждой из сторон.
  • В процессе оформления данной сделки принимает участие две стороны. одной из сторон является уполномоченный государственный орган, имеющий право распоряжаться определенной территорией, в то время как второй стороной выступает собственник второго земельного участка.
  • В договоре должны принимать участие равнозначные территории, и возможность получения доплаты предусматривается только в исключительных ситуациях.
  • В качестве предмета соглашения могут выступать сами земельные участки, а также любые объекты недвижимого имущества, которые находятся на их территории. Всевозможные постройки предоставляются в безвозмездном порядке или же за них должна быть предоставлена определенная сумма доплаты после того, как будет проведена соответствующая процедура оценки.
  • Если земельный участок изымается для обеспечения реализации нужд государственных или муниципальных органов, а также, если гражданину предлагается земельный участок, стоимость которого не достигает цены отчужденного надела, он должен получить выплату разницы на протяжении трех месяцев с момента изъятия.

Порядок, в соответствии с которым должен оформляться договор, также прописан в Земельном кодексе и включает в себя нормы, регулирующие этапы передачи земельных участков и последующей их постановки на государственный учет.

В
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ,

НА
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НАХОДЯЩИЙСЯ В ЧАСТНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ

(введена
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Статья
39.21. Случаи обмена земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, на земельный
участок, находящийся в частной
собственности

Обмен
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, на земельный участок,
находящийся в частной собственности,
допускается при обмене:

1)
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, на земельный участок,
находящийся в частной собственности и
изымаемый для государственных или
муниципальных нужд;

2)
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, на земельный участок,
который находится в частной собственности
и предназначен в соответствии с
утвержденными проектом планировки
территории и проектом межевания
территории для размещения объекта
социальной инфраструктуры (если
размещение объекта социальной
инфраструктуры необходимо для соблюдения
нормативов градостроительного
проектирования), объектов инженерной
и транспортной инфраструктур или на
котором расположены указанные объекты.

Статья
39.22. Условия договора мены земельного
участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, на
земельный участок, находящийся в частной
собственности

1.
Здания, сооружения, расположенные на
земельных участках, являющихся предметом
договора мены, также должны быть предметом
этого договора мены.

2.
В случае, если земельный участок и
расположенные на нем объекты социальной,
инженерной и транспортной инфраструктур
находятся в частной собственности
одного лица, договор мены может
предусматривать безвозмездную передачу
в государственную или муниципальную
собственность указанных объектов.

3.
Различие видов разрешенного использования
земельных участков не является
препятствием для заключения договора
мены таких земельных участков.

4.
При заключении договора мены земельных
участков в соответствии с настоящей
статьей земельные участки и расположенные
на них объекты недвижимого имущества,
за исключением объектов недвижимого
имущества, передаваемых безвозмездно
в государственную или муниципальную
собственность, подлежат обязательной
оценке для установления их рыночной
стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации об оценочной
деятельности.

5.
При заключении договора мены земельных
участков в соответствии с настоящей
статьей цена обмениваемых земельных
участков, в том числе с расположенными
на них объектами недвижимого имущества
(за исключением объектов недвижимого
имущества, передаваемых безвозмездно
в государственную или муниципальную
собственность), должна быть равнозначной,
за исключением случая, предусмотренного
пунктом
6
настоящей статьи.

6.
В случае изъятия земельного участка,
находящегося в частной собственности,
для государственных или муниципальных
нужд с согласия собственника такого
земельного участка по договору мены
ему может быть передан в собственность
земельный участок, который находится
в государственной или муниципальной
собственности и цена которого ниже
выкупной цены изымаемого земельного
участка. В этом случае собственнику, у
которого изымается земельный участок,
возмещается указанная разница в срок,
не превышающий трех месяцев со дня
перехода права собственности на изъятый
земельный участок.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: